Markedet for prosjektboliger eller nye boliger er svært godt for tiden og en del prosjekter blir så å si utsolgt allerede ved lanseringen.  Hva bør du passe på for ikke å gå i nybyggfella? 

• Salgsmaterialet og prospektet.
  Bilder og perspektiver er kun illustrasjoner på hvordan det ferdige produktet kan bli.
• Leveransebeskrivelsen
  som skal beskrive hvilken du standard du får er veldig viktig å lese nøye.
  Er det mye forbehold og vage formuleringer må få klarlagt dette ved å spørre.
• Muligheter for tilvalg og endringer
  er viktig da den generelle standarden som oftest ikke er spesiell høy, og du vil ha behov for oppgraderinger og endringer av planløsning. Selv om dette koster ekstra kan det være verdt pengene for å få en mer fleksibel bolig både for deg og eventuelle senere kjøpere. I henhold til Bustadoppføringslova § 9 har du rett til endringer og tilleggsarbeid som står i forhold til den generelle leveransen.  Mange utbyggere ser på tilvalg som noe skikkelig «træl» som krever arbeid og kundeoppfølging og vil kunne være kjipe på hva som tilbys.
  

• Beliggenhet og utsikt.
  I et nyboligprosjekt vil prisene ofte variere svært mye innad i prosjektet.  Dette er fordi bedre intern beliggenhet er den viktigste prisfaktoren.
  Med andre ord er det dette du betaler for.  Prøv å få best mulighet sikkerhet rundt det som loves ved å ta en tur på tomten, forlange å få se modeller, skisser og soldiagram som sannsynliggjør det som loves i prospektet.
• Ferdigstillelse  og overlevering
  Her er det mye vage formuleringer ute og går selv om reglene for bindende informasjon er skjerpet inn de siste årene.    Sjekk formuleringen om dette og om de har angitt et tidspunkt for når du skal få angitt siste frist for overtakelse av boligen.   Utbygger kan være tilbakeholdne med å gi eksakte tidspunkt fordi forsinkelser etter Bustadoppføringslova gir kjøper på krav på dagmulkt på 0,75 promille av kjøpesummen.  Med dagens priser kan det fort bli penger av dette.
• Utbygger
  Sjekk hvem som står bak utbyggingen hvis dette ikke er oppgitt i prospektet.  Seriøse aktører vil være mer tilbøyelige til å fullføre i tide og følge opp reklamasjoner da de er avhengige av et godt omdømme i markedet.  «Av og på» investorer kan være både mindre profesjonelle og kanskje også mer kyniske.
• Eiendomsmegler
  er ansvarlig for innholdet i prospektet.  En del meglere velger å skrive sitt eget informasjonsskriv ved siden av prospektet.  De er da ansvarlig for det som står i dette.  Har de ikke laget dette er de ansvarlig for opplysningene i det generelle prospektet.   Glem heller ikke at megler er betalt av utbygger for å få solgt flest mulig boliger til høyest mulig pris.  Han/hun er ikke din rådgiver som kjøper.  Det er ikke sikkert at megler anbefaler den boligen som er best for deg og ditt behov, sannsynligvis har han målet om å få solgt flest mulig boliger raskest mulig forrest i pannebrasken.
• Pris
  Utbygger vil alltid prøve å maksimere sitt overskudd og minske sin risiko.  Så selv om nye boliger som oftest selges til fastpris vil utbygger legge prisene så høyt som mulig i forhold til hva markedet kan tåle.  Du bør derfor prøve å sammenligne med andre prosjekter og bruktboligprisene i området hvor prosjektet ligger.  I de siste årene har prisforskjellen mellom nye og brukte boliger, den såkalte nyboligpremien, minket kraftig.

Det var noen tips fra en som tidligere har sittet på utbyggersiden i et større nyboligprosjekt.f

Her kan du lese om hva som kan gi rett til erstatning hvis boligen ikke svarer til forventningene  prospektet

Tenker du på å kjøpe ny bolig og trenger noen råd er det bare å ta kontakt.

Jeg leser i Aftenposten at eiendomsmeglernes egen forbrukerrådgiver Carsten Phil råder folk til aldri å vise eiendomsmegler finansieringsbeviset sitt 

Årsaken er åpenbar: Vet megleren hvor langt du kan strekke deg finansielt, vil han forsøke å presse deg til å by høyest mulig.  Megleren ser det som sin hovedoppgave å oppnå høyest mulig pris og vil benytte alle muligheter til å få deg til strekke deg så langt du kan i budrunden. Uavhengig av om boligen det gjelder er verdt kjøpesummen eller ei. Filosofien er at markedsprisen er det som en eller flere budgivere er villig til å betale. Men det er ikke dermed sagt at det er riktig pris, og lar du deg presse for mye kan du lett sitte igjen med en dårlig smak i munnen.

Må få tak i boligen

Oslo markedet preges nå om dagen av for lite tilbud av boliger til salgs. Det er om å gjøre å «få tak i boligen», koste hva det koste vil. Mange må kaste inn håndkleet fordi pengene ikke strekker til. Men har du et litt mer romslig budsjett kan du lett komme til å betale for mye. Megler kan enkelt utnytte din begeistring for boligen, kunnskap om din økonomi og det trange boligmarkedet til sin og selgers fordel.

Noen eksempler fra dagens Oslo marked:

• Bolig lagt ut for 5,1 mill.  En ivrig budgiver har gitt bud på prisantydning.  Uten at det er innkommet konkurrerende bud øker samme budgiver budet til 5,5 mill. Dette fordi megler har sagt at det er det beløpet “selger vil ha”.
• En eldre kjøper har tapt en budrunde. Megler vet hvor mye vedkommende kan finansiere. Vedkomende blir invitert på privatvisning utenom tur og tilbudt en langt dårligere leilighet til høyere pris enn den som  gikk tapt to dager før.
• Megler har mistanke om at en OBOS leilighet vil bli forsøkt tatt på forkjøpsrett.  Presser budgiver til å by langt over gjeldende markedspris for å sikre seg leiligheten foran den forkjøpsberettigede.

Les også: Boligmanis 10 tips til budrunden

Kjøper står alene

Det er ikke plass til å drøfte om meglers handlinger i ovennevnte situasjoner er etisk forsvarlig eller ei. Det er heller ikke poenget, selv om det kan se ut som om at det meste er lov så lenge det settes nye prisrekorder. Det som er viktig å vite er at du som kjøper har svært liten beskyttelse dersom man skulle bli utsatt for utilbørlig press eller føle at informasjon om kjøpsevne og annen personlig informasjon blir brukt til ugunst for deg.

Eiendomsmegler representerer selger

Det beste du kan gjøre er derfor selv å opptre med så høy bevissthet som mulig om meglers rolle. I henhold til Lov om Eiendomsmegling skal megler i sin virksomhetsutøvelse dra omsorg for begge parters interesse (les: selger OG kjøper).  Det er åpenbart at dette ikke er tilfelle når det gjelder handlinger som innvirker på å oppnå høyest mulig pris. Da er megler helt og holdent selgers mann eller kvinne.

For ikke å bli lurt ut på glattisen må du:

• ikke glemme hvem som betaler provisjonen til eiendomsmegleren og hva som er hans ultimate mål
• Ikke vise din begeistring for boligen
• Ikke gi finansielle opplysninger

Ikke vær naiv

Kort og godt – ikke vær naiv.
Og husk at selv om tilbudet er litt lavt for tiden kommer det flere muligheter.

Lettere sagt enn gjort kanskje, hvis du er alene og ønsker deg en bolig. Søk derfor gjerne bistand hos noen du stoler på eller hos Boligkjøpsmegling som har deg som kjøper og dine økonomiske interesser i fokus.

Mange kunder som skal kjøpe bolig er samtidig i salgsmodus.  Da er det naturlig å spørre oss i Boligkjøpsmegling om å vurdere pristilbud de har fått fra eiendomsmeglere.  Vi hjelper dem gjerne med å spare noen tusen.   Her er noen tips til deg også.

• De ulike meglerfirmaene setter opp tilbudene forskjellig og har ulik pris på markedspakkene sine.  Det er derfor ikke alltid så lett å sammenligne.  Prøv derfor å få et inntrykk av :
• Hva koster den foreslåtte markedsføringen totalt og hvilken prosentsats har de satt på provisjon av salget.   Provisjonssatsen er som regel mellom 1,5 og 2,5% .  Slår du sammen dette får du totalprisen.  Husk også å få med den såkalte tilretteleggingen.
• Husk at provisjonen øker dersom salgsprisen øker.  Det er kanskje bare rett og rimelig at megler skal få sin del av økt salgspris, men hvis utgangsprisen er vesentlig lavere enn det du antar du vil få for boligen ville jeg ha prutet på prosenten
• Vurder om de foreslåtte markedsføringstiltak er verdt pengene.  Mange hevder at avisannonser er mer egnet til å markedsføre meglerfirmaet enn selve boligen.  Dette fordi de fleste søker etter bolig digitalt.  Spør heller etter markedsføring på facebook eller andre sosiale medier
• Det er enklest å prute på selve meglerhonoraret da de fleste meglerne er ansatt i store kjeder hvor de ikke får lov til å gi bort så mye av elementene med faste priser, for eksempel markedsføringselementer
• Utlegg kan du ikke gjøre noe med så ikke bruk tid på å diskutere disse

Det viktigste er å få en totalkostnad på meglertjenestene som du er komfortabel med forutsatt en gitt pris for boligen.  Men velg ikke megler bare etter prisen, bruk magefølelsen i forhold til hvem du har mest tillit til.

Lykke til, ta gjerne kontakt hvis du lurer på noe mer rundt dette.

Med dagens boligpriser kan det være en dyd av nødvendighet å gjøre fysiske endringer i leiligheten man kjøper.  For eksempel å få lagt inn et soverom for utleie.  Kreativitet lønner seg både i forhold til bokvalitet og senere videresalg.  Her er noen praktiske eksempler.  

Fra 2 roms til 3 roms – flytte kjøkken

Leilighet på Sagene – kjøpt som 2 roms med “to” sammenhengende stuer og separat kjøkken

Kan lett bygges om til denne planløsningen:

Da får man kjøkkenet i tilknytning til stua og to gode soverom.  Man kunne også valgt å åpne helt opp mot den nye stua for å få enda mer kjøkken/stue løsning.  Soverommet nærmest entreen kan nå bli leid ut, den ligger nå litt i utkanten av leiligheten med lett tilgang til bad og kjøkken.  Ved siden av en mer funksjonell leilighet med utleiemulighet vil denne endringen gi merinntekt ved videresalg.   Folk som etterspør denne type leilighet sentralt i Oslo er mer opptatt av effektiv utnyttelse av plassen enn å ha to stuer.

Fra 1 roms til 2 roms

Her er det laget et lite kjøkken i den ene delen av stuen og fått et eget soverom i ett roms leiligheten.   Eget soverom blir som regel foretrukket fremfor et større kjøkken i en liten leilighet.  Og man kan lage mye god mat på et lite kjøkken også.

Kostnader

Kostnader til disse endringene vil variere i forhold til hva slags kjøkken man velger, flytte det gamle eller kjøpe nytt og prisen på dette.  Ikke vær redd for å gå på et slikt prosjekt selv om du ikke er handy selv, det behøver ikke bli så dyrt å bruke håndverker.  Tilkobling til vann er også en sak som spiller inn. Det enkleste er å legge kjøkkenet vegg i vegg med bad.  I disse eksemplene blir det litt avstand fra bad til kjøkken.   Vannrør må dermed legges i tak eller gulv – det rimeligste er tak.  Og det må etableres pumpe i tilknytning til utslagsvask i kjøkken.

Vi i Boligkjøpsmegling innhenter kostnadsoverslag på endringene før budrunden slik at vi er sikre på at kunden har nok penger til å få gjennomført de planlagte endringene.