I det siste har jeg vært på jakt etter en enebolig i relativ  høy prisklasse for en kunde. Jeg er overrasket over den slappe holdningen mange ser ut til å ha i forhold til fagmessig utført arbeid og offentlige godkjenninger, selv når prislappen er over 10 millioner.

Folk vil sjelden selge bruktbilen sin med riper i lakken, men for hus ser det ut til at det ikke er så nøye.

Folk kjøper allikevel.

Liten skrift kan bli til store kostnader

Dersom en ombygging eller for eksempel et gjerde ikke er godkjent, blir forholdet som oftest nevnt i salgsoppgaven.  Selger og megler vil ha ryggen fri, men vær klar over at omfanget av saken ofte blir nedtonet.

Når du kjøper en bolig  hvor det er utført arbeider som ikke er offentlig godkjent, overtar du en betydelig risiko.  Ofte er slike saker hvilende i den forstand at kommunen lar den ligge, men du kan aldri vite når fokus blir satt på saken, og du får et ubehagelig brev i posten.

Leser du om noe slikt i salgsoppgaven, bør du gå inn på saksinnsyn på kommunens nettsider eller ringe dem for å få opplyst omfanget.

Jeg opplevde nettopp å få nye utfyllende opplysninger midt i en budrunde som gjorde at en sak om manglende godkjenning av et gjerde,  ble enda mer alvorlig.  Det gjorde at lysten til å bli med videre sluknet.  Saken burde absolutt vært mye bedre opplyst i salgsmaterialet fra begynnelsen.

– Ordne opp tidlig!

Det kan se ut som om mange boligeiere er komfortable med å leve med ufullstendige byggesaker over mange år.  Når det nærmer seg salg blir det ofte gjort strakstiltak for å prøve å få rettet opp saken eller forsøk på å fremstille den så bagatellmessig som mulig.

Hadde jeg vært boligeier og selger in spe, ville jeg ha ordnet opp dette mye tidligere.

Du vet aldri når du må eller får lyst til å selge.

Boligkjøpernes aller største hodepine er å få et korrekt bilde av boligens tekniske standard. Feilvurderinger kan bli dyrt og medføre ubehagelige konflikter i ettertid.

Absurd nok er det på dette området  kjøperne, frem til nå, fått forelagt den tynneste dokumentasjonen og de mest mangelfulle opplysningene, i alle fall i Oslo området.

Tilstandsrapporter har latt vente på seg

Det har tatt veldig lang tid å få innført tilstands- eller boligsalgsrapporter i Oslomarkedet.  Men nå etter sommerferien ser jeg til min glede at de begynner å komme på de nye boligene som legges ut for salg.

Hurra, nå kommer det endelig tilstandsrapporter i Oslo markedet også!  FOTO: Pixabay

Dersom det ikke foreligger tilstandsrapporter har vi kun meglers selgende budskap i prospektet, samt de sparsomme opplysningene i taksten å hvile oss på.

Og sist men ikke minst; det vi ser med egne øyne på visning.   Eller skal vi si overser, siden de færreste av oss er ingeniører eller teknisk kyndige.

Det oppfordres ofte til å ta med seg en bygningskyndig på visning.  I praksis vet vi at dette skjer svært sjeldent.

Bruk øyne, ører og nese

Ved siden av det du kan lese deg til gjennom selgers egenerklæring, og takstmannens sparsomme beskrivelser i salgsmaterialet, vil jeg oppfordre deg til å bruke dine sanser når du er på visning.

Foreligger det tilstandsrapport råder jeg deg til å lese denne nøye og spesielt merke deg det som er merket med TG 2 og TG 3.   Med dette menes tilstandsgrad, og er det merket med 3, er det ting som bør gjøres noe med umiddelbart. Nummer 2 betyr at ting må holdes under oppsyn.

De fleste av oss vil, hvis vi titter nøyere etter, være i stand til å se om en gjennomført oppussing, for eksempel at malte flater er gjort for å dekke over dårlig grunnarbeid, eller om det er en gjennomført god standard.

Se opp for sprekker i vegger, utette vinduer og halvferdige løsninger.  Det er fullt lovlig å titte inn i skap, bak dører og møbler.

En ting som er viktig, og som mange ofte glemmer, er å åpne sikringsskapet og se om det er et nyere anlegg med automatsikringer.

Fukt og råteproblemer – vår største skrekk

Den største – og mest kostbare feilen som kan gjøres, er å overse fukt og råteproblemer i våtrom eller kjeller.

Her kommer nesen inn som et viktig verktøy. Kjenner du den minste mugglukt, undersøk nærmere og spør og grav og se etter hva som eventuelt står om dette i takst og/eller tilstandsrapport.

Megler, selger eller takstmann må kunne gi en tilfredsstillende beskrivelse av problemet.

Får du ikke tilstrekkelig svar – la være å kjøpe boligen.

Utbedring blir garantert dyrt og umulig å beregne når du ikke har nok opplysninger eller dokumentasjon

Vil du sjekke om badet har membran kan du åpne opp risten på sluket og se etter et farget gummilag eller en slags vinylduk ytters i kanten av sluket.

Membranen i seg selv er ikke nok, den må også være tett, og der kommer indikasjoner på fukt inn i bildet.

Du før også se etter sprekker i fliser, spesielt i dusjområdet.

Boder og lagringsplass

I salgsoppgaven skal tilgjengelig bodareal være angitt.

Nøy deg ikke med det, be om å få se de nevnte boder.  Utrolig nok opplever vi at meglere ikke “har tid” til å vise frem boden eller at de ikke har med seg nøkkel. Det må du ikke godta.

For det første er det viktig å få et bilde av at størrelsen som er oppgitt stemmer, for det andre må du forsikre deg om at boden befinner seg på et tørt og trygt sted i bygget. Og at den er lett tilgjengelig.

Det kan synes ubetydelig å sjekke boden, men mulighet for god og forsvarlig lagring kan være viktig for bokvaliteten din, og salgsverdien senere.

Lytt og lær

Det er lurt å følge med på hva megler eller selger sier på visning, både til deg og eventuelle andre visningsdeltakere.

I tillegg kommer en dimensjon som svært få tenker over, nemlig om det er lytt i boligen. Jo eldre leilighet, jo større er sjansen for at du får delta i naboens samtaler eller dele hennes musikksmak.

Jeg vet at noen allierer seg med naboen og ber dem om ikke å gå over gulvet så lenge visningen pågår. Du bør allikevel prøve å høre etter om det er lyd fra naboene og selvsagt også eventuell støy utenfra.

Det er også lurt å stille noen ekstra spørsmål om dette.  Spør også gjerne om hvem naboene er, om det er fastboende eller utleiebolig.

Ta tak i ubehagelighetene

Som mye annet i livet, dreier boligkjøp seg om å ta tak i det ubehagelige for å få klarhet og kunne løse problemet.

Så dersom du før visningen tenker over hva som kan være galt med en bolig, og deretter prøver å få oversikt over dette,  vil du være et stykke på vei.

Noen viktige elementer som du kan tenke over er nevnt i dette blogginnlegget.

Tilstandsrapporter er et godt hjelpemiddel

I det siste har jeg på vegne av kunder søkt etter bolig utenbys hvor det foreligger teknisk tilstandsrapport eller boligsalgsrapport ved salget.

For en forskjell!

Selv om rapportene er relativt enkle og generelle i vurderingen av tilstanden på de enkelte delene av boligen sitter både jeg og kunden min igjen med en mye bedre oversikt og beslutningsgrunnlag.

Det er en glede å registrere at de er med på de nyeste boligene som er lagt ut her i Oslo.

Da gjelder det bare å følge med på at det blir gjennomført over hele linja, hos alle meglerne og de som velger å selge privat.