Dersom du er medlem i et boligbyggelag,  OBOS,  Usbl eller ABBL for eksempel, kan du ha en stor fordel når du skal kjøpe bolig.

Da har du nemlig forkjøpsrett på boliger i borettslag som er tilknyttet boligbyggelaget.

Lengden på medlemsskapet, eller den såkalte ansienniteten, bestemmer hvilken plass du har i køen dersom flere medlemmer melder seg interessert.

Når du benytter deg av forkjøpsretten, må du tre inn i budet og betingelsene som er fastsatt gjennom et åpent salg av boligen i markedet.

Det vil si at forkjøpsretten først kan endelig benyttes når pris og overtakelsesdato er endelig bestemt mellom selger og kjøper.

Grunnen til at jeg startet denne bloggen er at jeg brenner for å øke kjøpers stilling på boligmarkedet.  Motivet bak å starte selskapet Boligkjøpsmegling har vært å  tilby boligkjøpere en profesjonell hånd og holde i gjennom hele boligkjøpsprosessen.
Nå går det mot at sentrale aktører i meglerbransjen tenker det samme og enda flere kjøpere kan tilbys bistand.

Hvorfor er boligkjøpsrådgivning en viktig tjeneste?

Eiendomsmegler skal i henhold til loven “dra omsorg for begge parters interesser”, det vil si både selger og kjøper.  Allikevel viser undersøkelser at mange oppfatter eiendomsmegler først og fremst som selgers representant.

Dette har nok sammenheng med at provisjonen betales av selger, at kjøper ofte får kort tid til å bestemme seg og at fokuset rundt eiendomshandelen i stor grad er  å oppnå best mulig pris for selger.

Svaret er riktig rolleforståelse

Du som har vært boligkjøper og -selger en eller flere ganger har sikkert oppdaget at ditt fokus har vært noe forskjellig avhengig av hvilken posisjon du har vært i. Som selger er du opptatt av å oppnå en best mulig pris for boligen og at salget skal gå så smertefritt som mulig.  Som kjøper er du interessert i å finne din drømmebolig, og gjøre et godt kjøp både økonomisk og materielt.

Begrunnelsen for at du som kjøper vil ha nytte av en egen rådgiver ligger rett og slett i å erkjenne hva som er best for deg alt etter hvilken posisjon du befinner deg i på boligmarkedet.  Har du en egen kjøpsrådgiver er du 100% sikker på at dine interesser blir ivaretatt i handelen.  Og som bonus får du profesjonell hjelp til gjennomføring av kjøpet og ta de riktige beslutningene.

Større balanse mellom kjøper og selger

Dersom du som kjøper har din egen rådgiver vil forholdet mellom selger/megler og deg som kjøper bli mer balansert.  Du vil føle at dine behov og interesser står i fokus og du har en profesjonell person å sparre med gjennom hele prosessen.

Med tanke på den store investeringen du gjør når du kjøper bolig er det ikke en dårlig ide å bruke noen kroner på profesjonell hjelp.  Slik boligmarkedet nå, i alle fall i det store byene,  er det mye vanskeligere å få kjøpt en bolig til riktig pris enn å få solgt en bolig.

Nå har erkjennelsen av at kjøper kan dra nytte av sin egen kjøpsrådgiver nådd sentrale aktører i eiendomsmeglerbransjen.

Dette har resultert i at mitt selskap er blitt kjøpt opp av eiendomsmeglerkjeden Krogsveen, og jeg vil fortsette virksomheten sammen med dem.  Tjenestene vil bli tilbudt gjennom eget selskap adskilt fra den ordinære meglervirksomheten og med utgangspunkt i kjøpers behov. Overtakelsen betyr økte ressurser og økt markedskraft til å nå ut til enda flere boligkjøpere.

Flere kunder betyr flere erfaringer og saker som kan deles på bloggen.

Jeg gleder meg til fortsettelsen.

Les også:  Krogsveen starter med kjøpsrådgivning

Nå har førstegangskjøperen som jeg jobber med for tiden, Vivienne, gennomført  to visningshelger.  Budsjettet hennes viser seg å være akkurat for lavt til å nå opp i budrundene.  Hva gjør vi nå?

Tatt igjen på målstreken 

Som jeg har beskrevet i tidligere blogginnlegg utstyrer jeg mine kunder med solid funderte markedsvurderinger før de blir sendt ut på visning, eller vi går på visning sammen.  Allikevel hender det at jeg bommer, særlig når budsjettet er trangt og marginene er små.  Da ender vi med å bli tatt igjen på  målstreken fordi budsjettet er litt for lavt.

Selv om vi vet at budrundene er hete for tiden, er det fristende å tenke at det “kanskje går” selv om man innerst inne vet at det den endelige salgsprisen vil gå over budsjettet. Og ender derfor med å gå på den aktuelle visningen – “just in case”.

En fot i bakken – tid for reorientering

Etter å ha opplevd dette noen få ganger, er det på tide å reorientere seg en smule og heller satse på boliger  hvor markedsvurderingen ligger et stykke nedenfor budsjettgrensen.   Dette for å ha litt å “gå på” i budrundene.

Tiden som vi har brukt på boliger hvor vi ikke nådde opp er ikke automatisk bortkastet, forutsatt at det ikke blir for mange av disse.   Denne “reisen” kan ses på som et ledd i den mentale omstillingen som trengs for å omstille seg og justere forventningene.

Det vi gjør nå for at Vivienne skal få kjøpt seg sin første bolig er:

• Flytte  ytterligere på de geografiske grensene – enda lenger fra sentrum betyr lavere priser
• Flytte kravet til antall m2 enda litt nedover og tenke smarte løsninger som skapseng og endringer i planløsning
• Utnytte OBOS medlemsskapet og mulighet for bruk av forkjøpsrett enda bedre ved å fokusere ytterligere på OBOS boliger
• Gå “all in” med tilgjengelige midler, innstille seg mentalt på å bruke absolutt hele budsjettrammen

For de fleste vil boligkjøpsprosessen være en berg og dalbane.  Det blir gjerne noen skuffelser på veien, særlig i dagens Oslo marked.  Det har du sikkert opplevd, både hvis du har vært på jakt på egenhånd eller har hatt hjelp på veien.

Ditt eget hjem

Mine kunders vei til målet er ikke problemfritt det heller.  Jeg opplever også  å ikke nå opp i budrunden eller at boligen ikke er så bra som den så ut i salgsmaterialet.  Men, jeg er kjapp til å gi våre kunder klare tilbakemeldinger slik at de kan omstille seg mentalt og praktisk –  og bruke tid på de riktige boligene.

Og selv om våre førstegangskjøpere kan ende opp med å kjøpe en bolig hvor forventningene er justert underveis, sørger jeg alltid for at de ikke kjøper “katta i sekken” innenfor de reorienterte rammene.
Målet er at de skal føle seg som vinnere til slutt.  Og at de legger et godt grunnlag for sin videre boligkarriere.

Som førstegangskjøperne selv sier etter at målet er nådd:
“Jeg er strålende fornøyd.  Det viktigste er tross alt  å få kjøpt seg sitt eget hjem”

Les også:     Boligjakt med mål og mening – om førstegangskjøperen Pål

Det blir veldig spennende å se hvordan neste visningshelg med påfølgende budrunder blir for Vivienne.  Om vår nye strategi blir en suksess.

Følg med her på bloggen så får du svaret.

Og ta gjerne kontakt hvis du er førstegangskjøper og trenger hjelp til å kartlegge dine muligheter på boligmarkedet.

Bli kjent med nye områder

Jeg råder alltid boligkjøpere med å være ærlig mot seg selv i forhold til betydningen av beliggenhet.

Kanskje sier du at beligghenhet ikke betyr så mye, men innerst inne føler du at det er uhyre viktig?
Det er ingen vits å lure seg selv med at jeg kan sikkert bo her eller der hvis du ikke virkelig mener det.

Realitetsorientering i forhold til økonomi er svært viktig.  Men for ikke å kaste bort verdifull tid på å søke i områder som til syvende og sist ikke blir aktuelle må du sørge for å opparbeide en ekte erkjennelse eller magefølelse på at “her kan jeg bo“.

Den eneste måten å gjøre det på er å sørge for å bli litt bedre kjent i byen din – utenfor ring 3.

Ut på tur aldri sur

For tiden jobber jeg med en ung dame, Vivianne, som etter en tids boligjakt på egen hånd, har innsett at boligen hun eventuelt vil få kjøpt sentralt i Oslo, vil være svært liten med dårlig standard.  Sannsynligvis vil det ikke være oppnåelig i det hele tatt.

Etter at hun oppsøkte Boligkjøpsmegling og vi fikk kartlagt mulighetene hennes, kom vi frem til at det vil være gode muligheter innenfor hennes budsjett, til å kjøpe en 2 roms i en rekkevidde på 10 – 20 minutters reise fra sentrum.

Spørsmålet var bare, hvilke områder skal vi satse på å lete i?

Vivianne har har bodd i ulike kollektiv i sentrum siden hun flyttet til Oslo.  Så kunnskapen hennes om omkringliggende områder av byen var tilnæmet lik null. Derfor var hun veldig usikker på om om hun ville finne noe område utenfor sentrum som hun virkelig kunne tenke seg å bo i.

Vi bestemte oss derfor for å ta en felles biltur for å sjekke ut noen aktuelle områder.

Inntrykket blir relativt overfladisk på en kort ettermiddagstur, men kombinasjonen av min lokalkunnskap og noen kalde fakta gjorde at Vivianne allikevel fikk dannet seg et godt bilde av noen aktuelle områder.

Her er inntrykkene fra et par populære drabantbyområder vi så på:

Manglerud

Et stadig mer populært område med en god del mindre boliger tilpasset førstegangskjøpere.

FAKTA:

• For det meste blokkbebyggelse i 4 etg. med noen høyblokker og rekkehus samt tilliggende villaområder.  Bygd ut på 1950-60 tallet
• Gode uteområder
• Konsentrert bebyggelse men allikevel mye lys og luft.  Sjelden mer enn 5 min gange til T-banen
• Godt vedlikeholdte bygninger og uteområder
• Kort vei til Østensjøvannet og Østmarka
• Senter med mange slags butikker, kafeer og vinmonopol
• Treningssentre og svømmehall
• T-bane – 12 minutter til Oslo S.  Bane 4 og 6
• Nattbuss til kl 03.30 i helgene – 21 min reise fra Oslo S
• Stigende boligpriser

Lambertseter

Også et svært populært og etablert boligområde med mange mine kvaltiteter.

FAKTA:

Lambertseter har mange av de samme kvaliteter som Manglerud hva angår bygninger, uteområder og tilgang på mindre boliger.

I tillegg kan nevnes:

• Lambertseter senter er større enn Manglerud og inneholder også kino
• 18 minutter med T-bane til Oslo S.
• Nattbuss – samme rute som for Manglerud – reisetid 27 minutter
• Stigende boligpriser

Antenneveien 50 åra og i dag, fra boken hele folket i hus av Bjørn Bjørnsen

Forkjøpsrett

Disse områdene er “OBOS land”, derfor er det en viss mulighet for at boligene blir tatt på forkjøpsrett.  OBOS medlemsskap er en fordel, men ikke en betingelse.  Forkjøpsretten blir benyttet i 40% av salgene.  Og hvorfor ikke melde seg inn?  En kort ansiennitet kan også være nok.

Les også:    Forkjøpsretten – velsignelse eller forbannelse

Du tror det ikke før du får se det

Ovenstående opplisting ligner svært mye på det som blir skrevet i salgsoppgaven for boliger til salgs.
Så det er ikke å forvente at dette alene kan overbevise deg til å titte etter bolig utenfor sentrum.

Men ta deg tid til  en tur til aktuelle områder, gjerne med T-bane og til fots. Se deg omkring samtidig som du prøver å forestille deg hvordan kvalitetene i området kan tilpasses din livsstil, alene eller sammen med venner,.  Da vil du helt sikkert finne svaret på om du kunne tenke deg å bo der.

Og får du en god følelse som gjør at du vil søke videre i området, stol på deg selv og gi bengen i hva andre måtte mene.

Godt utgangspunkt for videre boligjakt

Vivianne synes at vår felles tur var en veldig nyttig øvelse.

Allerede denne helgen har hun vært på visninger på et par leiligheter, både for å sjekke ut standard og for å bli enda bedre kjent i området og sin egen magefølelse.

Muligens lander hun på å strekke seg opp til 20 minutters T-bane tur fra byen forutsatt at hun kan få flere m2 bolig enn hun vil få nærmere byen.

Det er slettes ikke verst for en som tidligere ikke kunne tenke seg å bo utenfor ring 3:)

Følg høstjakten vår videre her på bloggen for å se hvor boligjakten vår ender.

Og dersom du vil kartlegge dine kjøpsmuligheter i ulike områder av byen, ta kontakt for et uforpliktende møte.