Er dagens budregler til ulempe for boligkjøper?

Av: Dato: Rådgivning

I henhold til Eiendomsmeglerforskriften er det laget budregler som alle eiendomsmeglere skal følge i budprosessen. Disse reglene er ment å skape en rettferdig og åpen prosess, men det er klare svakheter som kan være til ugunst for kjøperne i budforhandlingene.

Nylig var jeg involvert i budgivningen på en enebolig som hadde vært på markedet i flere uker. Etter å at min kunde hadde gitt et bud fikk han bekreftet at budet var mottatt, men det var lavere enn et bud som var gitt inn tidligere. Dermed ble ikke budet sendt ut via SMS varsel til interessentene.  Da jeg fikk vite dette ble jeg litt i stuss og ringte megler.  Deretter undersøkte jeg budreglene og fant at hun faktisk hadde handlet i tråd med reglene.

      Hennes argument for ikke å sende ut budet til interessentene var følgende:

Vi må sørge for at budgivningen går vår vei (les selgers) og vil nå forsøke å bearbeide han som ga det høyere budet.  Sender vi ut et lavere bud kan vi oppmuntre interessenter til å gi lavere bud.

Du kan lese budreglene her.

Denne bloggen handler om punkt 1 og 6.

1.
På forespørsel vil megler opplyse om aktuelle bud på eiendommen, herunder om relevante forbehold.

6.
Megleren skal så langt det er nødvendig og mulig holde budgiverne skriftlig orientert om nye og høyere bud og eventuelle forbehold. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt.

Behov for endring

Det burde være en plikt for meglere å informere om tidligere budene uten at kjøpere må spørre. Å vite hva tidligere interessenter har vurdert eiendommens verdi, spesielt på boliger som har vært på markedet en stund, er essensielt for kjøpere.
Denne informasjonen kan dessuten hjelpe kjøper til å vurdere om han ønsker å gi et bud som allerede er avslått, selv om det kan være en mulighet å prøve ut hvis boligen har vært i markedet en lang stund.

Det er også på høy tid at formuleringene «så langt det er mulig og nødvendig» blir fjernet fra regelverket. Dette gir for stort spillerom til å sjonglere med informasjonen til selgers fordel.  Og i dagens digitale tidsalder bør det ikke være praktiske hindringer for å informere om alle budene som er mottatt.

En rettferdig budprosess for alle

Eiendomsmeglerloven krever at meglere drar omsorg for begge parters interesser – både selger og kjøper. Da må budreglene endres for å sikre at partene står mer likt i budforhandlingene. Dette vil ikke bare bidra til en mer rettferdig prosess, men også øke tilliten mellom alle involverte parter.

Oppfordring til kjøpere

Når du skal gi bud på en bolig, husk å spørre megleren om tidligere bud – hva summene var, og om de ble avslått. Hvis det har vært tidligere visninger, og et lavere bud ble lagt inn, vil det kanskje være veldig stille fra megleren om dette. Det finnes ingen garanti for at du vil bli varslet, da beslutningen helt og holdent ligger hos megleren.

La oss jobbe mot en balansert bolighandel hvor informasjonen er åpen og rettferdig for alle parter.  Det er på høy tid at vi får en endring i budreglene – for kjøpernes skyld!

 

Foto: www.friberg.no

PS:  Min kunde har kjøpt et annet flott hus, og det han bød på er ennå ikke solgt!

Kommentarer (0)

Er du klar over at meglerens jobb er å fremstille boligen så verdifull som mulig?

Av: Dato: Rådgivning

Foto: www.friberg.no

Aftenposten publiserte nylig en artikkelserie med overskriften: «Styrtrik på eiendom». Den fokuserte på tre ulike aktører i eiendomsmarkedet: en investor som driver med utleie, en boligflipper som kjøper, pusser opp og selger boliger, og en såkalt supermegler.

Eiendomsmegleren ble spurt om hva han gjør for å øke verdien på boligene han selger. Ikke bare har han mange salg, men han oppnår også svært gode priser for sine selgere. Hans svar gir oss et innblikk i hvordan en dyktig megler arbeider for å maksimere boligens potensial:

«Har en bolig svakheter, gjelder det å finne gode løsninger som ikke er helt oppspinn. Jeg bruker de beste stylistene og lager de beste annonsene for å vekke mest mulig følelser hos kjøperne. Det handler om å dytte nåla så høyt den går.»
“Supermegler til Aftenposten”

Dette er kanskje ikke en sjokkerende uttalelse for de som kjenner bransjen. En god megler blir belønnet for nettopp dette – å presentere boligen på en måte som fremhever dens beste sider og appellerer til potensielle kjøpere. Det handler om å skape en emosjonell tilknytning, slik at kjøperne ser for seg et liv i nettopp denne boligen.

Hva betyr dette for deg som kjøper?

Som kjøper er det viktig å forstå at megleren er betalt av selger for å oppnå best mulig pris. Det er et salg som foregår og det innebærer at boligen vil bli presentert fra sin aller beste side. Profesjonelle stylister blir ofte hyret inn for å dekorere rommene, og fotografene sørger for at bildene i annonsene er mest mulig innbydende.  All viktig informasjon blir gitt, men det negative blir ofte nedtonet og det positive fremhevet.

Fokus ligger på boligens positive sider. Derfor er det viktig at du som kjøper gjør din egen vurdering:

  • Les tilstandsrapporten nøye: Her finner du objektiv informasjon om boligens tekniske tilstand. Dette dokumentet er ditt viktigste verktøy for å avdekke eventuelle mangler eller behov for oppgraderinger.  Ta gjerne en titt før visning og sammenlign med bildene i annonsen.  Er det noe som skurrer ?
  • Vær kritisk på visning: Se forbi stylingen og forestill deg hvordan boligen vil fungere for deg i hverdagen. Mål opp rommene hvis du er usikker på størrelsen, og vurder planløsningen i forhold til dine behov.
  • Still spørsmål: Ikke nøl med å spørre megleren om det er noe du lurer på. Får du ikke svar, følg gjerne opp med en mail i etterkant.

Forstå eiendomsmeglerens rolle

Det er viktig å huske at megleren er en profesjonell som har som oppgave å selge boligen til høyest mulig pris og derfor gjøre boligen så attraktiv som mulig. Dette er til fordel for selgeren.

Det kan også være en fordel for deg som kjøpere som får se boligens fulle potensial. En godt presentert bolig kan gi deg ideer og inspirasjon til hvordan du selv kan innrede og utnytte plassen.  Bare vær litt kritisk til foreslåtte løsninger, at de ikke er på kanten til å være “ikke helt oppspinn” som supermegleren uttrykte!

Du blir ikke trill rundt av en fin presentasjon og stylede boliger, men vær obs på følgende:

Å kjøpe bolig er en stor beslutning, og det er naturlig å bli påvirket av følelser. Ved å være bevisst på meglerens rolle og gjøre grundige undersøkelser, kan du ta et informert valg som du vil være fornøyd med i lang tid fremover.

Trenger du hjelp til undersøkelsen fra en som står på din side, spør meg gjerne om hjelp til gjennomgang av salgsmaterialet og vurdering av en bolig du har lyst til å kjøpe.  Jeg avdekker risikoelementene og hjelper deg med å stille de riktige spørsmålene, så du vet hva du egentlig kjøper!

Kommentarer (0)

Hva du bør se etter i eneboliger? Fra renoveringsobjekter til velholdte hjem

Av: Dato: Rådgivning

Akkurat nå jobber jeg med flere kunder som skal kjøpe enebolig.  Det har satt meg på tanken om å dele noen inntrykk fra eneboligmarkedet og gi deg som ønsker deg en enebolig noen tips.

Når du vurderer å kjøpe en enebolig, er tilstandsrapportene helt avgjørende for å forstå hva du faktisk kjøper. Uten disse rapportene ville mange boliger sannsynligvis blitt solgt til høyere priser enn de faktisk er verdt, noe som kunne gitt kjøpere ubehagelige overraskelser etter overtakelse. Takket være den nye Avhendingsloven og mer grundige tilstandsrapporter, blir det nå langt vanskeligere for selgere å skjule alvorlige feil og mangler. Selv om det dessverre viser seg at like mange klager på boligkjøpet nå som tidligere.

Nedslitte boliger som er utgått på dato

Enkelte eneboliger fremstår som tydelige oppussingsobjekter. Det er ofte snakk om hjem som ikke har blitt oppgradert på 15-20 år, kanskje fordi eierne har blitt eldre og ikke hatt muligheten til å holde dem ved like. Disse boligene kan være et kupp for unge kjøpere med pågangsmot og drømmen om å skape sitt eget hjem. Men husk, det krever både kapital og praktiske ferdigheter å gjennomføre en totalrenovering.

Selv om slike renoveringsobjekter kan bli flotte hjem for nye generasjoner, er det også et tankekors at noen kanskje har bodd i disse husene i mange år uten muligheten til å oppgradere. Kanskje hadde det vært bedre å selge boligen tidligere og flytte til noe mer håndterbart? Å bo i et hjem som stadig forfaller kan tenkes å være både fysisk og mentalt krevende, selv om det i bunnen sikkert ligger mye mye kjærlighet til huset.

Boliger som er pyntet på, men hvor grunnleggende bygningsdeler er glemt

Andre boliger kan se pene og velholdte ut ved første øyekast, men tilstandsrapportene avslører ofte at viktige bygningsdeler som drenering, tak, vinduer eller bad er i dårlig stand. Selv om det er forståelig at man ønsker å modernisere innvendig, er det essensielt å prioritere de grunnleggende strukturelle elementene først. Når disse er i god stand, kan kjøperne føle seg trygge på at de ikke må bruke store summer på basale reparasjoner før de kan begynne å innrede og gjøre boligen til sin eget.

Velholdte eneboliger

Å vedlikeholde en enebolig krever både tid og penger. Det anslås at årlige vedlikeholdsutgifter for en vanlig enebolig ligger på mellom 40.000 og 50.000 kroner. Selv om vedlikeholdet ofte gjøres i bolker, blir boligeiere rådet til å sette av et beløp hvert år. De fleste av oss gjør nok ikke dette, men det er lurt å ha tilgang på ekstra lånekapital for å sikre at huset jevnlig holdes i god stand.

De fleste eldre boliger som selges vil ha noen merknader i tilstandsrapporten, men det er stor forskjell på om taket er tett, kjelleren er tørr, og badet kan brukes i mange år uten å måtte renoveres. Slike boliger er eksempler på godt vedlikeholdte hjem hvor du kan fokusere på oppussing og estetiske endringer uten å bekymre deg for store uforutsette utgifter.

Hva du bør tenke på før kjøp av en enebolig

Når du vurderer å kjøpe en enebolig er dette med standard og vedlikeholdsbehov noe av det viktigste du må tenke på og undersøke.  Er det en bolig med stort renoverings- eller vedlikeholdsbehov, er det essensielt at du har en klar forståelse av hva du begir deg ut på. Tilstandsrapporten og annen tilgjengelig informasjon bør granskes nøye, slik at du vet hva du kjøper før du gir bud.

Jeg hjelper deg gjerne med denne prosessen. Med min erfaring og kunnskap kan jeg bistå deg med å kvalitetssikre eneboligen du ønsker å kjøpe. Så langt jeg kjenner til har ingen av mine nesten 1.000 boligkjøpskunder hatt grunn til å klage på boligen etter kjøpet.

Det er fordi vi sjekker ALT – ALLTID og ikke gir oss før vi har fått tilfredsstillende svar på uklare forhold.

Håper tipsene mine var nyttige.

Trenger du bistand og vil sikre deg et trygt kjøp er jeg her for deg!

Foto:  www.friberg.no
Kommentarer (0)

Er det lurt å kjøpe en bitteliten leilighet til over 200.000 pr m2 ?

Av: Dato: Rådgivning

Foto: www.friberg.no

En overveldende erfaring i budrunden

I dag deltok jeg for første gang i en budrunde for en bolig under 20 m². Tidligere har jeg jobbet med litt større boliger, men jeg har selvfølgelig hørt om de vanvittige kvadratmeterprisene på disse små enhetene. Nå fikk jeg virkelig erfare det. Etter at min kunde måtte trekke seg, satt jeg igjen med en dårlig følelse.

Det hele føles helt vilt. 3.250.000 kroner for en leilighet på 16 m² – det vil si over 203.000 kroner per kvadratmeter. Er den virkelig verdt denne prisen? Mantraet er at det kan man si den er, så lenge det er flere budgivere som er villige til å betale den.

Hvorfor er prisene på små leiligheter i Oslo så høye?

De høye prisene skyldes sannsynligvis flere faktorer, blant annet at unge kjøpere, ofte med støtte fra “foreldrebanken”, har fått rundt 3 millioner kroner i finansiering fra banken. De tenker på enhetspris – hva har jeg råd til – og ikke kvadratmeterpris og makser budet sitt etter det. De er også villige til å bo trangt så lenge boligen ligger i et område de føler er attraktivt.

Enhetsprisen for en bolig noen hakk opp i størrelse blir for høy i forhold til innvilget finansiering for veldig mange.

Gjennomsnittspriser i Oslo

En rask sjekk på Eiendomsverdi viser at gjennomsnittsprisen per kvadratmeter for boliger opptil 30 m² i hele Oslo er 145.172 kroner.

Omregnet i enhetspris er det 4,3 millioner kroner for 30 m².

For boliger fra 30 til 60 m² er gjennomsnittet per kvadratmeter 103.241 kroner.
Det vil si enhetspriser på 4,1 millioner for 40 m² og 5,2 millioner for 50 m².

Dette krever med andre ord mye høyere finansiering  å komme opp i en størrelse som gir bedre bokvalitet og som folk orker å bo i over lengre tid.

Er de små boligene verdt investeringen?

Prisene på de bittesmå boligene vil sannsynligvis holde seg stabile selv i skiftende markeder, nettopp fordi det er så få av dem, og fordi finansieringen for mange unge ikke strekker til for å kjøpe litt større enheter. På denne måten er det kanskje ikke en stor risiko å kjøpe en slik leilighet.

Allikevel er det ikke noe jeg med lett hjerte vil anbefale noen å gjøre. Det er bare for dyrt for altfor dårlig bokvalitet, uansett hva markedet sier!

Hva er alternativet?

Skal man virkelig velge mellom å betale vanvittige summer for dårlige boliger for å komme inn på boligmarkedet?

Jeg vet ikke svaret, men jeg tenker at andre løsninger kan være bedre over tid:

  • Spare mer og om mulig få enda mer hjelp fra foreldre.
  • Kjøpe ny bolig med deleie eller andre modeller som gjør at du vil kunne eie hele boligen over tid.
  • Kjøpe sammen med en venn eller la foreldrene eie halvparten av boligen inntil du har råd til å kjøpe dem ut.
  • Kjøpe i områder som har rimeligere priser, selv om det kan være vanskelig å finne en 2-roms av rimelig størrelse til 3 millioner kroner i Oslo.

Utbyggerne maser om å få bygge flere små boliger i Oslo.
Det hadde vært spennende å høre hvilket prisnivå de vil legge seg på for en 25 m² leilighet. Jeg tipper at de vil legge seg tett opp til maks finansieringsbudsjett til kjøperne, eller hva det har vært vilje til å betale for små leiligheter i markedet så langt, påplusset en nyboligpremie.  Denne prisingen vil skje uansett byggekostnader, fordi de styrer etter betalingsviljen og evnen til kjøperne i markedet. Eventuelle besparelser i forhold til lavere byggekostnader vil trolig gå i utbyggernes lommer.

Flere vil kunne få seg et eget krypinn, men til hvilken pris?

Som boligkjøpsrådgiver er jeg nødt til å tilpasse meg markedet og realitetsorientere kundene i forhold til rådende markedsbetingelser.  Det er en dyd av nødvendighet.  Men når det gjelder at unge folk betaler blodpris for bittesmå boliger i Oslo har jeg som sagt en veldig dårlig følelse.

Kommentarer (0)