Slik fikk han avdekket risikoen ved boligkjøpet

Av: Dato: Rådgivning

Å kjøpe bolig kan være risikosport.  Det dreier seg om veldig mye penger og du kan stå i fare for å overse viktig informasjon og ende opp med problemer du ikke hadde forutsett.  Eller rett og slett kjøpe feil bolig.

Dette var utgangspunktet til Brede (37) som kontaktet oss for boligrådgivning i forbindelse med kjøp av sin første bolig.

Jeg var usikker på om jeg ville få med meg alt som var viktig i salgsmaterialet, forteller han.  Og ønsket slett ikke å risikere å kjøpe “katta i sekken” og komme skjevt ut fra hoppet ved starten av min boligkarriere. Det er mye som skal gås igjennom og tolkes, og det hviler mye ansvar på kjøpers skuldre.  Derfor søkte jeg profesjonell hjelp for å  få kvalitetssikret boligen tilstand og informasjonen i salgsmaterialet på to boliger jeg hadde funnet på finn.no.

De to boligene jeg så på var veldig ulike.  Da hjalp det å få hjelp av en erfaren kjøpsrådgiver som hadde bred erfaring med vurdering av ulike typer boliger og hvilke forhold som kan påvirker risiko, fortsetter Brede.  Særlig fordi det ikke forelå tilstandsrapport fra takstmann, kun en takst som egentlig ikke forteller noen ting.

Les også: Hvordan kan du redusere risiko ved boligkjøpet

Brede har rett.  Ingen boliger er like.  Derfor er det ikke noe fasitsvar på hva som bør undersøkes og som gjelder for alle typer boliger.  Og de fleste har noen unike elementer som er lurt å titte nærmere på.

Når det gjelder boligen som Brede kjøpte så vi  på følgende unike forhold:

  • Bygningsmessig standard, siden huset var fra 1920 og totalrenovert i 2018.
    Det var ikke mye å bygge på i salgsoppgaven og taksten.  Derfor undersøkte vi tegningene fra byggesaken og hvem som hadde stått for rehabiliteringen i sin tid.  Dette så ut til å være et solid firma som fremdeles holdt på, noe som indikerte at det var gjort ordentlig arbeid.
  • Fordeling av kostnader og vedtekter for sameiet.  Boligen lå i en tomannsbolig organisert som et eierseksjonssameie.  I forbindelse med salget var det laget vedtekter.  Kostnadsfordelingen var litt i disfavør av boligen som var til salgs.  Brede ble rådet til å ta forbehold i budet om endring av vedtektene slik at de fulgte sameiebrøken.  Dette ble tatt til følge, noe som vil kunne ha ganske stor betydning i fremtiden når det blir behov for større vedlikeholdsarbeider på huset.

I begynnelsen var jeg litt skeptisk til boligen siden huset var gammelt, forteller Brede.  Men etter å fått den vurdert av Trude og fikk svaret på de supplerende undersøkelsene, følte jeg meg tryggere og ble veldig positiv til boligen.  Etter en positiv opplevelse på visning fikk jeg hjelp til budrunden.  Kjøpsprisen var, noe under prisantydning.  Det var også veldig bra, men for meg var å få sjekket tilstanden og de juridiske rammene rundt boligen det viktigste”.

Les om hvordan du kan få hjelp til å finne ut om boligen holder det den lover.

 

Kommentarer (0)

Slik treffer du riktig på pris når du kjøper bolig

Av: Dato: Rådgivning

Når du er selger av en bolig vil du ha høyest mulig pris. Er du kjøper ønsker du et gunstig kjøp og er redd for å betale for mye.  Slik er dynamikken i boligmarkedet.

Det gjør at du fra en dag til en annen kan ha en helt motsatt tilnærming til prisingen i boligmarkedet.  Du kjenner din egen bolig godt og synes som regel den er veldig mye verdt.  Boligen du vil kjøpe er du ikke blitt kjent med enda og du vet ikke egentlig hva du bør betale for den.

Hva en bolig som er til salgs er verdt finnes det dessverre ikke noe fasitsvar på.  Det er markedet som bestemmer.

Med markedet menes enkelt forklart; 
antall interessenter som vil by på den aktuelle boligen og hvor høyt disse er villig til å strekke seg.  Men disse interessentene lever ikke et vakuum.  De handler i tråd med det de mener er gjeldende nivå for boligpriser og hva de har råd til å betale.

Boligkjøpsrådgiver Krogsveen har gjennom innsikt fra sine kunder og folk som er på boligjakt funnet ut at kjøpere flest er opptatt av å ikke betale for mye når de skal kjøpe bolig.  Begrepet “for mye” kan være svært subjektivt.  I vår verden, som profesjonelle rådgivere som står på kjøpers side, har vi valgt å holde oss til objektive kriterier knyttet til salgsstatistikk og markedskunnskap når vi hjelper våre kunder med vurdering av kjøpspriser.  Våre analyser viser seg å holde mål i de aller fleste tilfeller.  Kun unntaksvis, hvis kjøpsobjektet er veldig spesielt eller folk har gått av hengslene i budrunden, bommer vi på nivået for sluttprisen.

Hva gjør vi for å finne riktig pris for kjøper?

  • Vi bruker Norges største boligdatabase – Eiendomsverdi – for å estimere et sannsynlig intervall for salgsprisen, basert på sammenlignbare salg i området
  • Vi ser på bilder og standarden på de nylige salgene og sammenligner med den som er til salgs
  • På grunnlag av dette og generell markedskunnskap setter vi opp en budtabell med oversikt over sannsynlige bud.  Her merker vi av hvilket intervall som ligger innenfor det eksisterende markedsnivået.

Tilbakemeldinger fra våre kunder tyder på at budtabellen er et viktig støtteverktøy i budprosessen. Både for å sette en fornuftig grense og for å følge med underveis i budrunden. Eller bruke som et grunnlag for forhandlinger dersom man er eneste budgiver. Det handler om å få hjelp til å sette fornuftige grenser eller samle mot til å heve seg tilstrekkelig for å få tilslaget på boligen.  Kort og godt frikoble seg mest mulig fra følelser og antagelser.

Les også:   Slik kan du få hjelp til å finne riktig kjøpspris

Men heller ikke gode analyser gir fasitsvar.
Derfor må hver enkelt kjøper vurdere hvor langt de er villig til å gå utenfor det komfortable feltet “gjeldende markedsnivå”.  Blir sluttprisen lavere blir du som kjøper selvsagt happy.  Å gå over krever mer mot og risikoen for å betale overpris øker. Men, har du virkelig lyst på boligen og det er mange budgivere på banen, behøver det ikke å være feil å heve seg over hva lignende boliger tidligere har blitt solgt for. Noen må sette prisrekord og planlegger du å bo i boligen et stykke tid vil den høye prisen som regel bli spist opp av prisutviklingen.

Hva kan du gjøre selv?

Det viktigste du kan gjøre selv er å ha et våkent øye på utviklingen i boligmarkedet og følge med på prisutviklingen i området du ønsker å kjøpe i.  Uten et profesjonelt verktøy får du ikke med deg alle detaljene, prisene kan svinge svært mye innenfor et område.  Men du får en basiskunnskap å forholde deg til. Og det objektive grunnlaget du trenger for å forholde deg rasjonelt til prisene i boligmarkedet.

Her kan du følge med på prisutviklingen i ditt drømmeområde

 

Kommentarer (0)

Slik var det å kjøpe bolig privat

Av: Dato: Rådgivning

Maren har nettopp kjøpt en rekkehusleilighet privat. Selger hadde benyttet seg av tjenesten Propr og stod for salget av boligen selv.  Maren har kjøpt og solgt boliger tidligere, da ved hjelp av eiendomsmegler.  Er det egentlig noen stor forskjell sett fra kjøpers ståsted?

Maren innleder sin fortelling med å si at hun i utgangspunktet var skeptisk til å gå videre med boligen da hun så annonsen, fordi selger skulle selge selv.  Men siden den lå i hennes drømmeområde og oppfylte mange av hennes kriterier bestemte hun seg for å gå videre med kjøpet. Jeg ble også beroliget at det lå ved en teknisk tilstandsrapport i salgsmaterialet forteller hun.  I tillegg søkte jeg hjelp fra boligkjøpsrådgiver som stod på min side gjennom hele prosessen.

Visning

Visningen med selger gikk veldig bra, forteller Maren.  Med selger til stede var det lett å få svar på uformelle og praktiske spørsmål om området og boligen.  Hvordan er naboskapet, hvordan fungerer tekniske innretninger og hva som er blitt gjort av oppussing for eksempel.  Ulempen når det selges uten megler, er at det ikke er mulig å kryssjekke opplysningene og dra nytte av meglers lokalkunnskap  og annen objektiv informasjon rundt selve salget.    Dette savnet jeg både på selve visningen og etter, sier Maren videre.  Jeg pleier ofte å ringe megler etter visning og spørre noen kontrollspørsmål.  Dette var ikke mulig i dette tilfellet.

Budrunde

Jeg hadde fått hjelp av boligkjøpsrådgiver til å vurdere markedsverdien av boligen og var godt forberedt til budrunden, forteller Maren.  Det automatiske budsystemet som selger benyttet fungerte bra og var veldig transparent og raskt. Alt gikk automatisk og plutselig fikk jeg elektronisk beskjed om at boligen var min.  Da ble jeg selvfølgelig veldig glad.

Kontrakt og overtakelse

Kjøpekontrakten var en standard kontrakt.  Det tok litt tid før denne ble sendt meg og i mellomtiden fikk jeg ingen informasjon om videre prosess opplyser Maren.  Det savnet jeg litt da man som regel er litt gira etter et boligkjøp og ønsker mest mulig informasjon.

Da vi kom til overtakelsen støtte vi dessverre på problemer tilføyer Maren.  Jeg var misfornøyd med rengjøringen.  Dette ble bemerket i overtakelsesprotokollen men ble allikevel ikke ordnet tilfredsstillende etter min oppfatning.  Fordi jeg ikke hadde formulert tilbakehold av penger 100% formelt korrekt, ville ikke oppgjørsmegler hos Propr ta hensyn til min situasjon.  Selger hadde da alle kort på hånden .  Da savnet jeg virkelig en megler til å hjelpe oss med å løse opp i floken.

Krever mer kunnskap å kjøpe privat

Maren sammenfatter prosessen hun har vært igjennom slik:

Alt i alt kom jeg greit gjennom kjøpet.  Det var betryggende å ha med seg boligkjøpsrådgiver for sikre at jeg fikk alle opplysninger jeg har krav på og tolke disse.  Samt gi meg råd underveis i prosessen.  Å kjøpe privat krever etter min erfaring større kunnskaper og årvåkenhet enn når du kjøper en bolig gjennom megler, avslutter hun.

Les også:   Tar du sjansen på å kjøpe bolig uten megler?

Kommentarer (0)

Derfor er det gunstig å kjøpe bolig fremover

Av: Dato: Rådgivning

Sommerferien står for døren.  Tid for en oppsummering av våren og noen refleksjoner rundt hva som skjer på boligmarkedet fremover.

Omsetningsvolum og boligpriser
Hovedbildet er at det har vært rekordomsetning av boliger i vår.  Med mange boliger til salgs, men også mange kjøpere på banen.  Et marked i balanse, men med en viss tendens til  kjøpers marked.  Det betyr kjøperne ta seg litt bedre tid og har flere boliger å velge mellom.  Det er gunstig for de som skal kjøpe og det vil etter all sannsynlighet påvirke prisene.  Prisene har steget med 2,6% de siste 12 måneder på landsbasis.  Det forventes en noe fallende kurve utover høsten grunnet stort utvalg av boliger til salgs og noe økning i lånerentene.  Hvis du vil følge med på prisutviklingen der du bor eller der du ønsker å flytte anbefaler vi å følge med  Krogsveen sin prisstatistikk.

Opplysningsplikten er vedtatt skjerpet.
Politikerne har i vår vedtatt endringer i Avhendingsloven som regulerer salg og kjøp av fast eiendom.  Disse går i korthet ut på at selger pålegges et større informasjonsansvar ved salget ved at forbeholdet “solgt som den er” eller “as is” bortfaller.  Samtidig lovfestes kjøpers undersøkelsesplikt.  Målet er å fremtvinge at selger bestiller teknisk tilstandsrapport og at kjøper blir mer bevisst på å sjekke tilstandsrapport og øvrig salgsmateriale.  Dette trer ikke i kraft før neste sommer, men meglerbransjen har allerede begynt å tilpasse seg dette.  Vi har lansert vårt produkt “Sjekk boligens tilstand” og mange kjøpere har benyttet seg av dette i løpet av våren. Her får du en profesjonell gjennomgang av alt salgsmaterialet og tilhørende informasjon, slik at du ikke kjøper “katta i sekken”.

Økt interesse for uavhengig kjøpshjelp
Vi opplever økt interesse rundt kjøpshjelp tjenestene våre, både komplett kjøphjelp, vurdering av pris og tilstand og hjelp til budrunden.   I første halvår i år har vi hatt like mange henvendelser som i hele 2018. Folk setter tydeligvis pris på å ha en partsrådgiver ved sin side.

Du er velkommen til å ta kontakt med oss når som helst.  Et spørsmål på mail, telefon eller chat er helt uforpliktende og gratis.

Sommeren kan også være en fin tid å kjøpe bolig!

GOD BOLIGSOMMER!

Vennlig hilsen
Trude Larsen
“Boligdama”

og
Kjøpsrådgiver Boligkjøpsrådgiver Krogsveen

 

 

Kommentarer (0)