Slik kan megleren bli din beste venn – når du skal kjøpe

Av: Dato: Rådgivning

Jeg har tidligere skrevet om at det ikke er salgsmegleren, men boligen du skal elske når du skal kjøpe bolig.  Du skal derfor ikke bry deg om eventuelle negative tilbakemeldinger fra den kanten, men opptre korrekt og konsentrere deg om kjøpsobjektet.

Men, det er et annet viktig aspekt ved dette temaet:

Du kan få god hjelp av den lokale megleren  for å få tak i drømmeboligen.  Derfor bør du være  flink til å svare når han eller hun henvender seg og bestrebe deg på å holde en god tone.

En tidligere kollega og erfaren megler Kristine Mevik, ringte meg og minnet om dette.

Hun opplever ofte at interessenter og potensielle budgivere ikke svarer når hun ringer etter visning.  Det kan være gode grunner til ikke å ta telefonen, men megler ønsker å gjøre en god jobb for selger å komme i kontakt med alle interessentene.  Derfor vil de, når de ikke får svar, naturlig nok prøve igjen eller sende en sms.  Du kan muligens oppfatte dette som mas og det kan kjennes ubehagelig å si nei.

Hva med for eksempel bare å sende en kort melding og si:  Denne boligen er ikke lenger interessant for oss.  Eller ta telefonen og gi samme beskjed ?

Hvorfor i all verden skal du gjøre det?   Megler skal jo bare pushe et salg.

Jo fordi det kan lønne seg for deg i den videre boligjakten.

Ved å svare og respektere meglers tid,  vil du bli oppfattet som en seriøs budgiver og få god oppfølging og service senere.  Ville ikke det være fint hvis drømmeboligen dukker opp hos den samme megleren?

Selvsagt skal megler behandle alle likt, men det er en menneskebransje, så det er aldri noe som blir helt objektivt. Din adferd vil kunne påvirke meglers oppfølging.

Det er også slik at meglerselskapene har kundesystemer og ganske god oversikt over hvilke visninger du har vært på, om du har vært i budrunder og hvordan du har respondert på henvendelser.  Har du vært flink til å respondere og følge opp meglers henvendelser, kan du være en av dem som blir kontaktet hvis naboleiligheten kommer for salg, kanskje før den blir annonsert.  Det vil jo være en stor fordel.  Kanskje du til og med får kjøpt boligen “off market”.  Noen ønsker nemlig å selge uten alt styret som annonsering og fellesvisninger fører med seg.

Privatvisninger
Det hender også at folk melder seg på privatvisninger og ikke dukker opp, og ikke gir beskjed.  Hva tror du megler vil tenke om deg da?  Får de lyst til å serve deg senere?

Nei, tror ikke det.

Husk derfor:

  • Det er ikke pinlig å si nei til en bolig
  • Det kan være lurt å fortelle megler hvorfor den aktuelle boligen ikke passet deg.  Megler kan da tipse deg om boliger som matcher dine ønsker bedre
  • Det er høflig og fordelaktig for deg selv å svare når du får henvendelse etter visning
  • Det lønner seg å ha et godt forhold til salgsmeglere i området du søker bolig i.
  • Det er høflig og lurt å gi beskjed hvis du ikke kan møte på privatvisning eller annen avtale med megler
  • Ha respekt for meglers tid.  Da får du respekt og god oppfølging tilbake

Selv er jeg i kontakt med salgsmeglere hver dag på vegne av mine kunder.

Jeg passer alltid på å holde en god tone og opptre korrekt.  Samtidig som jeg er sterk og klar på vegne av mine kunders interesser.

Jeg vet aldri når jeg skal snakke med eller forhandle med den samme megleren igjen.

Kommentarer (0)

Trenger jeg egentlig boligkjøperforsikring nå?

Av: Dato: Rådgivning

Nye regler for salg av kjøp av boliger gir selger større ansvar for å gi opplysninger om eiendommen.  Er det da noe vits i å tegne boligkjøperforsikring?’

Det er riktig at de nye reglene gir selger et større ansvar og du vil få en bedre beskrivelse av tilstanden på boligen.  Men det blir mye å sette seg inn i og mye som skal forstås og tolkes.  Og selger kan fremdeles gi feil eller mangelfulle opplysninger.

Les:  Dette må du vite om de nye reglene

Det er fordeler og ulemper ved boligkjøperforsikringen. 

Les hva de sier om dette på nettsiden Forbrukertorget

Argumentene for og mot å tegne forsikringen,  gjelder selv om vi får nye regler.  Selv om det skal være  litt mindre sjanse for at noe blir skjult eller uteglemt i informasjonen fra selger i fremtiden.  Det er jo vitsen med de nye reglene, at det skal bli mindre konflikter.

Men skulle det bli konflikter. er forsikringen god å ha.  Da slipper du som privatperson å forhandle med advokater i selgers forsikringsselskap.  Vi må regne med at enda flere seglere vil velge å ta boligselgerforsikring fremover.  Fordi de risikerer mer i og med den utvidede informasjonsplikten og bortfall av forbeholdet om “selges som den er”.  Da vil du stå i fare for å stå alene mot en profesjonell part.

Blir sannsynligvis ikke dyrere

Derfor anbefaler jeg mine kunder og deg som er kjøper,  å inngå avtale om boligkjøperforsikring også fra neste år.  Kostnaden er ikke alt for høy og den innbetales i det store sluket ved innbetaling av kjøpesummen for boligen.  “Ei pølse i slaktetida” som vi sa i gamle dager.

Og du har kanskje ikke lyst til å bruke tid på å skrive brev til forsikringsselskap eller selger etter innflytting?  Hvis noe skulle oppstå.  Du vil vel heller konsentrere deg om å nyte tilværelsen i ny bolig?

Det gledelige er at forsikringsselskaper har meldt at boligkjøpersforsikring ikke vil øke i pris som følge av regelendringene. Det vil nok etter all sannsynlighet skje med forsikringene for selger.

 

 

Kommentarer (0)

Nye regler om boligkjøp. Du får IKKE dekket alle reparasjoner over kr 10.000

Av: Dato: Rådgivning

Det nærmer seg tiden for nye regler om boligkjøp som følge av endringer i Avhendingsloven.  En viktig nyvinning i de nye reglene er at kjøpere kan få erstatning for feil og mangler ned til kr 10.000.  Tidligere måtte mangelen være vesentlig (ca 5% av boligens verdi) for å få erstatning.

Hva betyr dette egentlig?

De som ikke er bevandret i jussens språk og irrganger kan lett komme til å misforstå dette.

For eksempel kan det være lett å tro

at det hvis jeg som kjøper finner noe som ikke stemmer med mitt inntrykk av boligen før jeg ga bud, eller det er ting som må repareres og som koster mer enn kr 10.000, så har jeg rett på erstatning eller prisavslag.

Det betyr det nok ikke….

Erstatning eller prisavslag, alternativt heving av kjøpet, er kun aktuelt hvis du kan påvise en skjult feil eller såkalt mangel.  Det vil si de tilfeller hvor det er gitt feil eller mangelfulle opplysninger om eiendommen og det dukker opp forhold som du ikke kunne ha sett selv om du oppfylte din såkalte undersøkelsesplikt.

Les også:    Hva er kjøpers undersøkelsesplikt

For å få erstatning må det foreligge en såkalt mangel i lovens bokstav.

Avhendingslovens § 3-1 til 3-8 beskriver hva som regnes som en mangel.  Det er litt komplisert å tolke direkte.

Men kort fortalt er det en mangel hvis det er gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger om boligen eller hvis arealet er feil.  Det kan også være skjulte feil og mangler som kjøper burde ha fått, eller må har regnet med å få  kunnskap om fra selger.

Vilkårene for å få erstatning er ikke nye selv om Avhendingsloven er endret.  Det som er endret, og som er til fordel for deg som er kjøper er at grensen for erstatning NÅR DET FORELIGGER EN MANGEL, er lavere. 

Og – skulle du bli tilkjent erstatning vil du bli trukket for en egeandel på kr 10.000.  Dette for å unngå konflikter om “småsaker”.

OPPSUMMERT

  • Selger har en opplysningsplikt på den ene siden. Som er blitt skjerpet i ny Avhendingslov og forskrift om tilstandsrapporter
  • Kjøper har en undersøkelsesplikt på den andre siden. Nå stadfestet i selve Avhendingsloven
  • Tilstandsrapport ved takstmann og megler hjelper selger med å oppfylle sin opplysningsplikt.
  • Du må sjekke  ALT – ALLTID for å vite tilstanden på boligen og få riktig kunnskap om hva du faktisk kjøper.

I utgangspunktet står du som kjøper alene med å undersøke alt før budgivning.

Hvis du ikke gjør som snart 400 andre :

får hjelp av meg til å avdekke all risiko og avklart alle ubesvarte spørsmål.

Uansett hva du velger.

Vær nøye med undersøkelsesplikten og IKKE regn med at det er enkelt å få erstatning i ettertid hvis du har slurvet med egne undersøkelser.

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Nå nærmer de seg nye regler for boligkjøp. Dette må du vite !

Av: Dato: Rådgivning

Fra 1.1.22 blir trer endringene i Avhendingsloven, som regulerer kjøp og salg av bruktbolig, i kraft.  Da blir det tryggere å være boligkjøper.  Men det fordrer at du er årvåken og sette deg inn i all informasjon som gis om boligens tilstand og alle andre forhold.

Merk deg kjøpers undersøkelsesplikt – § 3-10 i Avhendingsloven:

Kjøparen kan ikkje gjere gjeldande som ein mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått.

Kjøparen skal reknast for å kjenne til omstende som går tydeleg fram av ein tilstandsrapport eller andre salsdokument som kjøparen er gitt høve til å setje seg inn i.

Selgers plikter

Selger har fått forsterket plikt til å gi utfyllende og riktig opplysninger om boligen.  For å klare å oppfylle kravene i loven er han nødt til å bestille en såkalt tilstandsrapport fra taktstmann.  Det er utarbeidet en forskrift som nøye beskriver hva som skal undersøkes, hvordan det skal undersøkes og hvordan opplysningene skal gis.

Les også:      Derfor blir det tryggere å være boligkjøper i 2022

Alt ligger til rette for en tryggere bolighandel

Nå ligger alt til rette for en tryggere bolighandel.   Men det forutsetter at du tar deg tid til å lese tilstandsrapporten og salgsmaterialet og forstår rekkevidden av det som står der.

Jeg vet i likhet med mange andre at mange dessverre ikke setter seg inn i salgsmaterialet før de gir bud.  Dette er meget risikofylt og kan koste deg masse penger og store frustrasjoner i ettertid

Så derfor er det din “forbanna plikt:

Å LESE  ALT – ALLTID!

Følg med allerede nå!

Alle aktørene i boligmarkedet har begynt å forberede seg på nytt regime. Derfor kan det allerede nå komme boliger på markedet som har tilstandsrapporter og salgsoppgaver som følger de nye reglene.  For, dersom bud blir gitt etter 1.1.2022, er det de nye reglene som gjelder.

Megler får en viktig rolle med å påvirke selger til å gi absolutt alle opplysninger han kjenner til om boligen.  Uansett om de tenker at det kan gjøre det vanskelig å selge boligen eller oppnå ønsket pris. Og megler må følge opp med å klargjøre alt dette i salgsoppgaven.

Dermed kan vi håpe og tro at det blir slutt på en del “innpakninger” av risiko momenter og vage antydninger av forhold som er viktige for kjøper.  Men, det vil utvilsomt kreve en del omstilling, både i praksis og tankegang.  Fra både selgere og meglere.

Les mer om den nye avhendingsloven her

Jeg ber deg om å være ekstra årvåken fremover i forhold til om dere får klare og ærlige beskrivelser av eiendommen.  Aner dere “ugler i mosen” i forhold til om nye regler blir fulgt, ta gjerne kontakt meg. Så så kan vi finne ut av hva som er riktig.

Les også:   Gi bedre info i salgsoppgavene

Jeg har de siste årene brukt mye tid de siste årene på å sjekke salgsoppgaver og tilstandsrapporter for kjøperer.  De ønsker å få sjekket ut risikoforhold og bli bevisst på hva de kjøper.  Og hvilken pris boligens tilstand fortjener.  De kan ha dårlig tid, eller ønsker en bekreftelse fra en fagperson på om de har forstått innholdet riktig.

Jeg tenker at jeg fremdeles vil få forespørsler om dette.  For selv om informasjonen blir tydeligere, blir den også mer omfattende.  Da kan det være vanskelig å skille snørr og barter og vite hva som er viktig.  Det kan være forhold både på den positive og negative siden. Det er ikke sikkert at et forhold som er omtalt negativt behøver å være så “farlig”.  Dersom det er mulig å fikse uten for store kostnader.

Vil det bli vanskelig å selge boliger og vil prisene gå ned?

Noen har spurt meg om ikke de nye reglene og den mer omfattende beskrivelsen av boligens tilstand vil gjøre at boliger blir vanskelig å selge eller at prisene vil gå ned.  Folk kan bli skremt fra å kjøpe, eller vil satse mindre på en bolig som har mange negative bemerkninger om tilstanden.

Det er en teoretisk mulighet for at dette vil skje, men jeg tror ikke det er noe jeg ville ha gamblet på rent generelt.

Kanskje vil noen unnlater å kjøpe en bolig de kanskje ville ha kjøpt tidligere.  Fordi de informasjonen var ullen og de valgte å ta risikoen ved ikke å undersøke nærmere.

At du lar å være fordi du er usikker på risikoen må jo være en bra ting.

Målet må være at du skal vite hva du kjøper.

På godt og vondt.  Og til en pris som tar hensyn til kvaliteten på boligen.

Eller hur?:)

 

 

Boligdama ga oss god, presis informasjon og gjorde oss trygge på vårt valg. Hun sjekket at alt var i orden med boligen, at prisen var hensiktsmessig og gav tips til budrunden.

Ung familie fra Oslo

 

 

Kommentarer (0)