Hvordan kjøpe bolig i krisetider

Av: Dato: Corona - Spørsmål og svar, Rådgivning

Nå er det krisetider, både helsemessig og økonomisk.  Det er det ingen tvil om.  Betyr det at det er uforsvarlig å kjøpe bolig og hva er det lurt å gjøre?

Det foregår mye boligsalg om dagen.  Meldinger tyder på at volumet den siste uken er 35% lavere enn samme tid i fjor. Mange boliger lå allerede for salg da krisen inntraff, og de som er avhengig av å selge ganske raskt har lagt ut sine boliger den siste uken.  Det er betydelig brems på inngåtte oppdrag hos eiendomsmeglerne, nivået er på 40% av vanlig nivå på denne tiden. Det indikerer at mange som kan utsette boligsalget velger å se ting an før de gjør noe aktivt.  Ganske naturlig og sikkert klokt.  Allikevel vil det være et godt tilbud fremover og vi kan se for oss at det vil være et kjøpers marked frem til krisen avtar og selgerne som sitter på gjerdet bestemmer seg for å legge ut boligen sin.

Hva bør du som vil kjøpe bolig nå tenke på?

Oppsøk noen få trygge visninger !

Prioritet nr 1 må være smittevern.  Det er ikke tiden for å gå på mange visninger selv om det ikke er snakk om fellesvisninger.  Meglerbransjen inviterer til private visninger som er avtalt på forhånd hvor hygienhensyn og smittevern i selve boligen og i møtet mellom megler og kunde er ivaretatt. Så dette er tatt godt hånd om.  Du skal selvsagt ikke gå på visning hvis du er i karantene eller isolasjon. Da må du eventuelt alliere deg med andre som kan representere deg eller se om det er mulighet for digital visning.

Veldig mange legger opp boligkjøpet på den måten at de går på veldig mange visninger. Jeg har tidligere, under helt normale forhold, oppmuntret boligkjøpere til å unngå unødvendige visninger og bli mer treffsikker i forhold til å oppsøke riktig kjøpsobjekt.  I disse koronatider er dette mer viktig enn noensinne å følge dette.

Les:    Slik unngår du unødvendige visninger

Ha dialog med banken om finansiering og lånebetingelser !

For å få godkjent et bud må finansieringen være i orden og kunne bekreftes til salgsmegler.  Sørg for å ha god dialog med banken din slik at du er sikker på at de står ved løftet om finansiering.  Dersom du skulle kunne trenge det, kan du også undersøke om det er mulig å få avdragsfrihet frem til korona krisen er over  Det er gitt lettelser i Boliglånsforskriften under krisen, slik at banker kan gjøre unntak i bestemmelsene om belåningsgrad, betjeningsgrad og avdragsbetaling i inntil  i 20% av utlånsvolumet i hele landet.  Unntaksgrensen er normalt 8% i Oslo og 10% for resten av landet.  Det er altså mer rom for fleksibilitet enn tidligere og det kan komme deg til nytte.

Forvent ikke å gjøre et kupp men vurder kjøpsprisen nøye!

De som har boligen ute for salg nå ønsker utvilsomt å få til en handel innen kort tid, men vi skal ikke gå ut i fra at de er desperate. Så langt i år har boligprisene økt.  Det er ikke å forvente at prisene vil fortsette å øke i den situasjonen vi befinner oss i, og det er altfor tidlig å si hvordan prisene vil bli påvirket.  Samtidig vil nok kjøpere forvente noe prisavslag fordi også deres fremtid er noe usikker. Vi vil nok også se at markedet blir selektivt og at visse boliger opprettholder et godt prisnivå eller blir gjenstand for en aktiv budrunde.  Mens andre tar lenger tid å få solgt og blir solgt under prisantydning.   Dette er tendenser vi alltid ser når det er kjøpers marked og som nok vil forsterke seg mens vi står i denne krisen.

Kort oppsummert:

Hva bør du gjøre hvis du skal kjøpe nå?

Gjør som mine kunder og jeg gjør i disse dager:

  • Undersøk om det er lagt ut noen boliger som kan passe for deg.Følg også  med på de nye som kommer selv om det ganske sikkert blir færre.
  • Gå på minst mulig antall visninger.  Det betyr: vær selektiv, undersøk boligen nøye på forhånd og følg smittevernreglene.
  • Søk trygghet rundt din økonomiske situasjon. Tenk igjen din jobbsituasjon etter krisen og evnen til å betale bokostnader. Ha dialog med banken i forhold til finansiering og tiltak som kan lose deg gjennom selve krisen.  Rentenedsettelse hjelper noe men også avdragsfrihet kan være et alternativ.
  • Ikke forvent at du får boliger på billigsalg, men tenk nøye over eller søk profesjonell hjelp for å vurdere riktig kjøpspris.  Dette med tanke på usikkerhet rundt boligprisutviklingen videre.

Slik kan du få hjelp til å vurdere riktig kjøpspris

Lykke til og ta gjerne kontakt hvis du er i tvil om hva du bør gjøre. Det koster ingenting, særlig i disse tider!

Vennlig hilsen
Boligdama – Trude Larsen T. 950 37 330 e.post:trude.larsen@boligkjopsradgiver.no

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Boligmarkedet. Hva gjør jeg nå?

Av: Dato: Rådgivning

En stor del av jobben for oss som jobber med kjøp og salg av boliger er å gi generelle råd omkring boligmarkedet, timing for kjøp og salg, gode investeringsobjekt og utviklingen i boligprisene.  Under normale forhold kan det være vanskelig nok å si noe klokt og ganske sikkert om disse tingene.

Hva skal vi da si om situasjonen som har oppstått på grunn av Corona krisen?

Jeg tror det er riktig å si at det er umulig å gi generelle råd akkurat nå.  Hele situasjonen er alt for uoversiktlig og hva som er lurt å gjøre vil være veldig ulikt fra person til person.

Det første spørsmålet du bør stille deg er hvor du står i din boligsituasjon akkurat nå.  De som ikke har noe press på seg og bor godt der de bor, vil naturlig nok ikke tenke på å hoppe inn i boligmarkedet akkurat nå.  Antagelig en klok beslutning.

Men kanskje er du en av dem som står midt oppe i en kjøp eller salgsprosess som hverken du eller dine profesjonelle medhjelpere har fått tid til å forberede dere på:

  • Du har kanskje nettopp solgt og må overlevere din bolig til kjøper om kort tid?
  • Du har kjøpt noe nytt men ennå ikke solgt din egen bolig og er engstelig for å sitte lenge med to boliger?
  • Du har endelig fått lån til din første bolig og er redd for at finansieringsbeviset vil bortfalle fordi din personlige økonomi står i fare for å forverre seg

Det har foregått boligsalg forrige uke og i dag mandag, og det er masse boligannonser der ute. Boligmarkedet vil ikke stå helt stille i tiden fremover.  Men vi må regne med at det blir tøft for de som står midt oppe i det.

Få individuelle råd

Du som har et salg på gang har forhåpentligvis en megler du kan få gode råd fra. Bruk den muligheten!

I tillegg står undertegnede disposisjon, helt gratis og uten forpliktelser, for alle dere som vil snakke om situasjonen dere står oppe i og hva som kan være lurt å gjøre for å komme ned på beina.  Kanskje finner vi frem til gode tips og muligheter som kan hjelpe andre?

Beste hilsener fra

BOLIGDAMA

Trude Larsen:

Telefon: 950 37 330 – epost: trude.larsen@boligkjopsradgiver.no

FB:  https://www.facebook.com/boligdama/

 

 

Kommentarer (0)

Hva gjør du hvis du mangler viktige opplysninger om boligen?

Av: Dato: Rådgivning

Du har kanskje opplevd at du mangler  gode svar på spørsmål som er viktige for deg når du skal kjøpe bolig?  Hva er det lurt å gjøre så du ikke får problemer i ettertid?

Mange kjøpere forteller meg at de ikke har fått svar på spørsmål de har stilt til megler på visning.  Eller svaret er så uklart at det skaper enda mer usikkerhet.  Som boligkjøpsrådgiver opplever jeg ofte det samme.  Det kan være spørsmål til megler, styreleder i boligselskapet eller forretningsfører. Det blir enten ikke gitt noe svar, eller de henviser hverandre i en endeløs ring.  Etter mitt syn bør en god megler strekke seg veldig langt for å undersøke forhold som en kjøper spør om, uansett om det betyr merarbeid for han eller henne.  Dessverre skjer ikke dette alltid. Kanskje tenker de at boligen blir solgt uansett og at kjøpere bør kunne leve med litt usikkerhet?  Helt feil strategi – jo tryggere kjøperne føler seg jo lettere vil de ta en kjøpsbeslutning.

Ikke gi deg før du har fått svarene du trenger

Kjøpere vil alltid føle en viss usikkerhet før et boligkjøp.  Uansett hvor godt opplyst en bolig er i eller hvor mange undersøkelser som er gjort, vil en kjøper aldri kunne vite alt om en bolig før de kjøper.  Men det er viktig at de viktige risikomomentene er ryddet av veien før du gir bud. Risiko oppleves forskjellig, derfor kan det være individuelle forskjeller i forhold til hva en kjøper trenger å få svar på.  Dette bør de som selger boliger ta hensyn til. Derfor bør de strekke seg så langt de kan for å gi utfyllende informasjon.

Er det noe du synes er viktig i forhold til boligen du vil kjøpe og du ikke har fått tilstrekkelig svar eller forstått det som er omtalt i salgsmaterialet,er mitt råd at du ikke skal gi deg før du har fått svar.  Bruk sms, telefon, mail og selve visningen til å få ryddet alle uklarheter av veien.  Får du muntlige svar, følg gjerne opp med en mail hvor du referer svaret du har fått og be om en bekreftelse.  Gjelder det tilstanden på boligen kan det være en idè å ringe takstmannen for å avklare punkter han har omtalt og som du er usikker på.  Her har jeg mange gode erfaringer.  Takstmennene svarer alltid på telefon og gir ærlige og faglig godt funderte tilbakemeldinger.

Les også:   Slik fikk han avklart alle uklarheter ved boligkjøpet

Det er også lurt å skrive en mail til megler i forkant av visningen med spørsmål du lurer på.  Da er det større sjanse for at du får svar.  Det fordrer selvsagt at  du har lest salgsmaterialet på forhånd selvsagt.  Når jeg undersøker en bolig for kunder, formulerer jeg spørsmål omkring uklare ting i salgsmaterialet som de kan ta med seg til visningen eller sende megler på forhånd.  Det synes de er en god hjelp.

 

 

Ikke la uklarheter henge i luften

Det er svært viktig å ikke ha uklarheter hengende i luften ved et boligkjøp.  Det er ofte i situasjoner hvor man tar “sjansen på at alt sikkert er greit” at det kan bli negative overraskelser i ettertid. Så ikke la deg berolige av tomt prat eller at ting “ikke er noe problem”.

Samtidig er det mange forhold som vi ikke kan få helt klare svar på.  Å kjøpe bolig er risikosport.  Kunsten er å minimere risikoen til noe du føler du kan leve med.

Les hvordan du kan få hjelp til å få ryddet unna alle uklarheter

Kommentarer (0)

Derfor kan boligkjøpere også stille krav i budforhandlinger

Av: Dato: Rådgivning

Boligselgere kan ofte stille betingelser i forbindelse med salg av boligen som kan synes ufravikelige.  Kanskje tenker du da, dette må jeg bare godta for å få tak i boligen.

Må du det?  Nei –  ikke nødvendigvis

Både krav om at kjøper skal ta ansvar for visse risikoforhold, eller en beskjed om at ingen bud under prisantydning vil bli godtatt, kan fravikes. Og som boligkjøper kan du ha like gode kort på hånden som selger.

I utgangspunkt skal selger og kjøper stå likt i kjøpsforhandlingene.  Men som kjøper føler du deg kanskje underlegen når du står alene mot megleren, som er en profesjonell part.  Han formidler selgers klare ønsker og krav.  Og selger sitter attpå til med nøkkelen til drømmeboligen din!

Men husk at som kjøper har du har også makt.  Ingen boliger blir solgt uten en budgiver.  Du bestemmer selv om du vil by og hva du vil by, hvilke krav du vil godta og hvilke forbehold du vil ta.

Normalt sett vil ikke generelle forbehold bli godkjent av selger, for eksempel forbehold om finansiering eller tilfredsstillende salg av egen bolig.  Et slikt bud medfører for stor usikkerhet for selger.   Han vil da normalt velge en budgiver som har finansieringen klar.  Derfor advares kjøpere ofte mot å gi forbehold i bud.

Forbehold om risiko og stadfestelse av muntlig informasjon

Du kan imidlertid gjerne bruke forbehold til å få frem forpliktende svar fra selger.  Det kan være stadfestelse av muntlige opplysninger om tekniske forhold, for eksempel en opplysning om at det elektriske anlegget er kontrollert året før, faktisk er gjort.  Også muntlige lovnader om at offentlige pålegg skal fikses før overtakelse bør det også tas forbehold om i budet.  Ta forbehold og sørg for at risikoen for utbedring og godkjenning blir lagt på selger!

Desto flere budgivere desto større mulighet har selger til å dytte risiko over på kjøper og oppnå en høy pris.  Men er du eneste budgiver står du som kjøper sterkt i å knytte betingelser til kjøpet.  Dette bør du benytte deg av på en balansert måte.

Å stille forbehold kan redusere din risiko betydelig.

Jeg hadde nylig en sak for en kjøper.  Et gårdsbruk med konsesjonsplikt var til salgs.  Selger og megler stilte krav om at kjøper skulle ta ansvar for at konsesjon ble godkjent, hvilket er ganske vanlig.  Men de stilte også krav om at kjøper tok ansvar for den endelige prisen selv om kommunens landbrukstakst skulle bli et lavere beløp.  Noe som ville være svært sannsynlig. “Det vil ikke bli godtatt forbehold som fravek fra dette” stod det i salgsoppgaven.  Særlig dette med priskontrollen(landbrukstaksten) ville kunne medføre stor risiko for min kunde. De kunne risikere å betale for høy pris for eiendommen for idet kommunen har gjennomført sin priskontroll kunne eiendommen straks fått en langt lavere markedsverdi.  På grunnlag av dette valgte kjøperne å følge vårt råd om å ta forbehold om at selger tok ansvar for prisen.  Dette forbeholdet stod de fast på gjennom hele forhandlingen.  Til slutt godtok selger dette, da “våre” kjøpere var eneste budgivere og selger var interessert i å bli ferdig med salget.  Kjøperne stod på sitt på tross av at de var svært “keene” på eiendommen.  Nå venter de på taksten fra kommunen.  Det ville overraske meg stort om ikke denne blir en del lavere enn den avtalte prisen.  Blir den høyere vil allikevel ikke selger få høyere pris enn det som er avtalt.

Dette er et tilfelle som gjelder en spesiell type eiendom.  Men allikevel en påminnelse om at hvis du ser noe i salgsoppgaven omtalt som “det vil ikke bli godtatt forbehold om osv”, vær obs og tenk etter om du allikevel vil kunne stille krav på egne vegne.  Kanskje har selger ikke noe annet valg enn å godta forbeholdet selv om han eller hun var “høy og mørk” i utgangspunktet.

“Vi godtar ikke bud under prisantydning”

På samme måte gjelder det vanlige signalet om at vi “godtar ikke noe bud under prisantydning”.  Som eneste budgiver har du full mulighet til å gi inn et lavere bud.  Denne frasen er en svært vanlig argumentasjon overfor kjøpere som har signalisert at de har lyst på boligen.  Men har du is i magen vil selger, etter som tiden går, kanskje “mørne” og fravike dette kravet.

På den annen side kan det noen ganger være greit, hvis prisantydningen er riktig å godta dette for å komme i mål med kjøpet.

Les også:   Slik treffer du på riktig pris når du kjøper bolig

 

 

Kommentarer (0)