Rømmer folk fra Oslo?

Av: Dato: Boligmarkedet

Det meldes om netto flyttetap i Oslo på 1808 personer i andre kvartal 2021.  Med det menes at det var 1808 flere som flyttet ut av Oslo enn inn i Oslo i denne perioden. 

Det spekuleres om årsakene i media.  Og ikke minst i kommentarfeltene!

Tallene er jo slettes ikke dramatiske.  I og med at det er nesten 700.000 innbyggere i Oslo.
Men media liker å sette ting på spissen, det gir jo flere klikk og temperatur i kommentarfeltene.

Og der er det mye artig å lese:

På førsteplass troner kommentarer om de forferdelige restriksjonene for privatbiler som er innført i Oslo

På andre plass har vi betraktninger om at det er mye bedre på landet eller i mindre byer et stykke unna Oslo.  Kom til oss, her er det nok av plass, og vi er best!

Som nummer tre omtales Oslo som Norges styggeste by og at det er godt at det endelig ikke bare er interesse for eliten i Oslo

På fjerde plass eller der omkring  nevnes forklaringer rundt  høye boligpriser og boligmarkedet

Jeg skal medgi at min rangering ovenfor ikke er empirisk basert.  Men jeg synes bemerkelsesverdig få  nevner boligprisene og det felles boligmarkedet som eksisterer mellom Oslo og omegnskommunene som en naturlig forklaring.

Tror nok jeg har forskere og økonomer med meg når jeg påstår at boligpriser bør stå på førsteplass når vi skal forklare fenomenet utflytting fra Oslo.  Ispedd litt korona psykologi.

Det er ikke noe nytt at folk som ønsker seg større bolig, eller en bolig i det hele tatt,  flytter til kommuner utenfor Oslo.  Slik har det vært lenge.  Og skal de flytte dit, er det et stort ønske om å bo nærme trafikk knutepunkter, helst toglinje.  Og jo nærmere togstasjonen boligen ligger i disse kommunene, jo dyrere blir boligene. Er du villig til å ta en buss og deretter toget blir det straks rimeligere.

Hva kommer dette av mon tro?

Jo, arbeidsplassene ligger i Oslo.  Det er dit de må reise for å jobbe (i normale tider).
Og folk vil bruke minst mulig tid på pendling.  Forståelig nok, det skal jo henge i hop med familieliv og fritid.  Du vil ha tid til å nyte boligen og bli en del av lokalmiljøet der du bor.

Les også:  Gøy på landet uten bil?

Mange vil bo i Oslo, derfor stiger prisene.

Mange vil bo i Oslo og veldig mange vil bo sentralt.  Derfor er prisene høyest i de sentrale bydeler.
Det bygges for få boliger i forhold til etterspørselen i Oslo, derfor øker prisene.

Men mange barnefamilier klarer allikevel å etablere seg i relativt sentrale strøk og trives med det.  Gledelig nok har det vært stor utbygging i områder som passer for barnefamilier de siste årene.  Og som ligger forholdsvis sentralt i byen. For eksempel på Løren, Ensjø, Hasle og Økern.  Det bygges tett, litt for tett synes mange.  Men det er også lagt til rette for store parkdrag og uteområder hvor barn og familier kan trives.  Enkel tilgang til barnehage, skoler og offentlig kommunikasjon og flotte sykkelveier gjør dette til bra bomiljø.

Alt det som følger med leiligheten av infrastruktur, grøntområder og servicefunksjoner er simpelthen supergode bokvaliteter som veldig mange er villig til å betale ganske mye for.  Kanskje fordi de er glad i byen sin og alt den har å tilby?

Ønske om gress under beina fører lett ut av Oslo

Men blir det fort veldig dyrt i Oslo, og har du har drømmer om rekkehus eller enebolig, er løsningen ofte å flytte utenfor byen.  Som boligkjøpsrådgiver opplever jeg at mange kunder som ønsker seg akkurat dette, gjerne er villig til å etablere i en pendleravstand opp til en time hver vei. De som skal kjøpe leilighet forsøker å finne seg noe innenfor bygrensa.

I vårt boligmarked som er 100% markedsstyrt, er det “penga” som rår.  Dine ønsker og behov må tilpasses budsjettet.  Derfor analyserer jeg alltid ønskene til mine nye kunder i forhold til hvor de har råd til å kjøpe.  For å få en god start og tilpasse kartet til terrenget.

Norge er full av lokalpatrioter

Min erfaring er at folk trives på stedet der de bor, enten det er en bydel i Oslo eller et sted utenfor Oslo.  Du blir en del av bomiljøet ditt og blir ganske patriotisk uansett hvor du bor. Og kulturen kan kan være like ulik innen Oslo som mellom Oslo og utenfor.  Selv om boligmassen er forskjellig.

Så la oss ikke skape unødvendige motsetninger og kappes om hvor det er best å bo.

La oss heller være glad for at det finnes et felles arbeids- og boligmarked i Oslo og Østlandsregionen, slik at folk selv kan prioritere hva de setter høyest.

Hilsen Boligdama

som er like lykkelig hver gang hun kan hjelpe folk med å kjøpe drømmeboligen, enten det er i eller utenfor Oslo

 

Kommentarer (0)

Går vi mot et kjøpers marked?

Av: Dato: Boligmarkedet

Det forventes bedre tilbud av boliger på markedet og prisnedgang eller utflating av prisene utover høsten sies det.   Vi får vente på tallene for august før vi kan si noe endelig om forventet utvikling.

Uavhengig av statistikken meldes det om bedre tilbud av boliger på markedet og roligere budrunder.  Kanskje til og med bare en budgiver pr bolig.

En av mine kunder ringte og lurte på om de våget å by på en bolig hvor de var eneste budgiver.

Det er en normal reaksjon etter en periode med lavt tilbud og hete budrunder.

Svaret mitt er:
Nei, det behøver ikke å være noe galt med boligen selv om bare du er interessert.

Her er en blogg om temaet jeg skrev i 2017 da det var en periode med kjøpers marked:

Hvorfor byr ingen på denne boligen?

Jeg undersøkte boligen som kunden var i tvil om å by på.  Ingenting galt med den og den var også riktig priset av megler.

Meldes om “riktige” prisantydninger fra meglerne

Et annet tegn på at det er roligere budrunder er at meglerne har begynt å sette riktige prisantydninger.

De våger ikke å sette for lave prisantydninger akkurat nå.  Det er jo gledelig for deg som er kjøper, men det er meg en gåte hvorfor de ikke kan bestrebe seg på dette uansett marked?

Her er “skryteartikkelen” i E24:

Boligprisavvikene krymper – ingen er tjent med at vi bommer.

Jeg referer fra mitt facebook innlegg denne uka:

Skal vi rope hurra for at meglerne endelig klarer å prise riktig? Ja, kanskje. Men vi må innse at alt dette er et kynisk spill som neppe vil bedre seg med dagens struktur og mangel på sanksjonsmuligheter for kjøperne. Lokkepriser vil dukke opp igjen når det tjener meglernes interesser.

Nå er markedet roligere og muligens på vei nedover. Da er det å prise for lavt være risikofylt dersom en budgiver byr prisantydning og budrunden uteblir. Og lokkeprisen blir avslørt…

Gledelig at det blir mer samsvar mellom prisantydning og salgspris, men det er nok dessverre en følge av markedsutviklingen, ikke at meglerne er blitt «flinkere».

Jeg møter daglig kjøpere som er sterkt i tvil om de kan stole på prisantydningen. Jeg kan ikke svare annet enn at den ofte inneholder elementer av taktikk og dermed ikke i tråd med prisnivået i markedet.

OG HUSK:

Selv om vi ser en tendens til at prisantydningen blir mer riktige,  vår så snill, ikke stol blindt på dem.

Forsøk å få et selvstendig bilde av prisnivået eller be meg om hjelp.

Lykke til med høstens boligjakt:)

 

 

Hjelp til selvhjelp:

Last ned mitt gratis tipshefte om priser og budgivning !

 

Kommentarer (0)

Derfor blir det tryggere å være boligkjøper fra 1.1.2022.

Av: Dato: Boligmarkedet

I 2019 ble det vedtatt en del endringer i Avhendingsloven som skal gjøre bolighandelen tryggere.   I påvente av forskrift  for tilstandsrapporter, som ble først ble ferdig nå i juni,  har det tatt sin tid å gjøre loven ferdig.  Men fra 1.1.2022 skjer det. Endringene i loven og forskriften trer i kraft!

Hva skjer – kort oppsummert

  • Forbehold om at boligen selges as is – som den fremstår på visning, utgår
  • Selgers plikt til å gi utfyllende og riktige opplysninger om eiendommen skjerpes
  • Du kan få erstatning for feil og mangler ned til kr 10.000, dersom det er påvist mangelfull eller feil informasjon om eiendommen.  Tidligere måtte mangelen være vesentlig(ca 5% av boligens verdi) for å få erstatning.  Dette vil føre til at selger vil bli mer opptatt av å gi riktige og utfyllende opplysninger Og sist men ikke minst  ta seg råd til å bestille en tilstandsrapport fra takstmann.
  • Det er utarbeidet en forskrift med minstekrav til hva takstmannen skal undersøke og ha med i tilstandsrapporten.  Denne pålegger mer detaljerte undersøkelser enn det som fremgår av dagens tilstandsrapporter
  • Kjøpers undersøkelsesplikt blir lovfestet

Det siste punktet gir deg som kjøper et skjerpet ansvar om å undersøke salgsmaterialet og spesielt tilstandsrapporten, samt eiendommen før du gir bud.  Egentlig er ikke dette nytt, kjøpers undersøkelsesplikt har vært der lenge.  Men en lovfesting setter et ekstra fokus på kjøpers ansvar.

Les også : Hva er kjøpers undersøkelselsplikt

Hvordan blir den nye forskriften om tilstandsrapporter ?

Les forskriften her.  

Forskriften gir en detaljert beskrivelse av hvordan viktige bygningsdeler skal undersøkes og omtales i tilstandsrapporten.  Det vil bli mer detaljerte og utfyllende rapporter av dette, som gir kjøper bedre informasjon og større trygghet.

Men, også mer som skal leses og tolkes:

Hva er viktige opplysninger, hva er ikke så viktig og hva må jeg være mest obs på.
Og hva betyr formuleringene egentlig ?

Alt dette vil fremdeles være vanskelig for folk flest.

Men, når det pålegges konkrete detaljerte undersøkelser, vil det vil ikke være så enkelt å pakke viktige risikoelementer inn i generelle formuleringer.

Og det er kjempebra:)

Blir det enklere  å være boligkjøper?

Formålet er først å fremst å gjøre bolighandelen tryggere.  Om det blir enklere gjenstår å se.

Det blir nok krevende å få med seg alt sammen.  Men klarer du å komme deg gjennom og forstå det som er skrevet, eller får hjelp til tolkningen,  vil du ha et langt bredere og bedre beslutningsgrunnlag før du gir bud.

En av mine oppgaver som boligkjøpsrådgiver er å hjelpe folk med å tolke salgsmaterialet med tilstandsrapporter og plukke ut det som medfører risiko og fremtidige kostnader på eiendommen.  Jeg regner med at dette fortsatt vil være etterspurt med de nye tilstandsrapportene …..

Vil du kunne stole på takstmannens kvalifikasjoner ?

Jeg ser at Eiendom Norge og NEF(Norsk Eiendomsmegler Forbund) mener at regjeringen ikke har gjort nok for å sikre kvalifikasjonskravene til Takseringsbransjen.

Profesjonskamp er noe som gjør meg ganske svett .  Og jeg tror at dette kanskje er litt storm i et vannglass.

Jeg tenker vel at detaljerte forskrifter om hva tilstandsrapporten skal inneholde vil sikre at det gjøres en ordentlig jobb av den bygningskyndige.

Dessuten er det salgsmegler som plukker ut takstmann til salgsoppdragene.  De vil vel, ut ifra egeninteresse og hensyn til sin oppdragsgiver, peke på sertifiserte og dyktige takstmenn som gjør en grundig og trygg jobb for selgerne deres.

Alt i alt har jeg tro på at disse lovendringene vil gjøre bolighandelen tryggere for deg som er kjøper.
Og – veldig gledelig at de endelig er satt en dato for ikrafttredelse!

 

Kommentarer (0)

Kjære eiendomsmeglere – kan dere ta dere sammen og prise riktig?!

Av: Dato: Boligmarkedet

Nå er jeg litt forbanna på kjøpernes vegne.   Vi har et sykt stigende marked i Oslo for tiden.  Og det kan være vanskelig for meglerne å gi riktig prisantydning.  Men så vanskelig kan det vel ikke være ?

Det finnes hundrevis av bortforklaringer fra meglerne når en liten bolig går flere hundre tusen over prisantydning

  • Det er så stor etterspørsel at kjøperne går bonanza i budrunden
  • Det er ikke så lett å vite hva som blir den endelige salgsprisen
  • Dette var et spesielt objekt som var vanskelig å prise
  • Det kommer ingen på visning hvis vi priser til reell markedsverdi

Den reelle årsaken er nok det siste punktet.  Meglerne har gjort kjøperne vant med at spesielt de mindre boligene blir solgt et godt stykke over prisantydning.  Dermed legger kjøperne på noen hundre tusen på prisantydningen i hodet sitt når de ser annonsen.  Hvis megler da har priset riktig i forhold til markedet, går de ikke på visningen.  Dette stemmer nok, mange er blitt vant til å tenke slik.

Men hvem er det som har gjort dem vant til denne tankegangen:

Jo meglerne selv, ved å begynne med praksisen å prise for lavt. De vet at de ikke vil bli tatt for lokkepris all den tid salgsprisen garantert vil bli langt over prisantydning.  Og da er det bare å kjøre på.

Men dette er ikke greit.

Når vi får en het  budrunde  på toppen av feilprising, blir små boliger ofte solgt opp til en halv million høyere enn prisantydning.

Og  – det er mange kjøpere som håper og tror på at prisantydningen tross alt er ganske riktig.  De tenker at boligen kanskje vil gå noe over prisantydning, men at det blir så mye kan de ikke forestille seg.

Resultat :
  frustrasjon, skuffelse og bortkastet tid på visninger.

Du lurer kanskje på om jeg kan stå inne for det jeg sier?

Da svarer jeg.  Absolutt – jeg har bevis.   La meg forklare.

Meglerne bruker et verktøy som heter Eiendomsverdi til å estimere forventet salgspris.  Dette er en boligdatabase som kun profesjonelle har tilgang til.  Her estimeres boligverdi og mulig salgspris  på grunnlag av sammenlignbare boliger i nærområdet.   Jo mer omsetning og flere sammenlignbare boliger, desto sikrere blir estimatet.  Dette er tilfelle for de aller fleste leiligheter i Oslo.

Jeg har også abonnement på dette systemet og bruker det meget aktivt som boligkjøpsrådgiver.
Med å taste inn adressen får jeg et automatisk estimat for sannsynlig markedsverdi for boligen.
Og – nesten konstant, får jeg en verdi som ligger ca 300.000 over det som er meglers prisantydning.  Særlig på mindre boliger.  I ettertid, ved salget, viser det seg at mitt estimat stemmer veldig bra.

Jeg har masse masse eksempler å vise til, men jeg vil ikke henge ut noen spesielle meglere, da dette er et gjennomgående fenomen.

Det er nesten så jeg lurer på:

Har ikke meglerne tilgang til Eiendomsverdi?  Jo selvfølgelig….

Heldigvis kan jeg fortelle mine kunder hvor realitetene ligger på de boligene de ser på.

Men hva med alle de andre som ikke bruker en kjøpsrådgiver ?  Skal de fremdeles bli lurt av for lave priser i annonsene?

Det er på tide å tenke nytt.

For eksempel at meglerbransjen bestemmer seg for å ta seg sammen og begynne å prise riktig.

Deretter går ut til publikum og sier:

Nå er det slutt på for lave prisantydninger.  Fra nå av er det kun budrunden som vil gjøre at boligen blir solgt over prisantydning.

eller

At prisingen til meglerne gjøres mer transparent på en eller annen måte.

For eksempel – Gjør det obligatorisk å legge enkle estimater på prisingen i salgsoppgaven.

Da mener jeg ikke manipulerte estimat hvor kun utvalgte boliger som passer meglers prising er tatt men, men det som systemet viser.

eller

Gjør boligprisdatabaser tilgjengelig for alle, ikke bare de profesjonelle.

Hva tenker du ? Bør vi finne oss i at denne utviklingen fortsetter?

Vil du lære mer om boligpriser og budgivning. Last ned mitt gratis tipshefte

Et eksempel fra rapporten enkelt estimat ser du nedenfor.

Dersom budsjettet ditt er 4 mill er det ikke noe vits i å bruke tid på denne boligen.  I et stigende marked som vi har nå, vil denne garantert bli solgt over 4,35 mill.  Ja kanskje nærmere  4,85 mill.  Jeg skal ikke røpe hva denne er blitt lagt ut for.  Poenget er å illustrere at slik informasjon er nyttig for en kjøper.  Og  at  prisantydningen til megler ikke burde ligge under den laveste verdien.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)