Hvorfor lønner det seg ikke med utleie av sekundærbolig i dag ?

Av: Dato: Boligmarkedet

Media og eiendomsbransjen melder om at sekundærboliger legges ut for salg fordi det ikke lønner seg å leie ut lenger.  Noen mener at det er beskatningen som gjør dette.  Er det riktig, eller er andre faktorer vel så viktige?

Det som har endret seg de siste par årene er verdsettelsen av sekundærboligen i forhold til formueskatt.  Man må nå oppgi 100% av verdien som formue.  Ved hjelp av formueskatt kalkulator har jeg regnet ut hva formueskatten blir hvis du kjøper en sekundærbolig til kr 4.000.000

Den blir:

 

 

 

PR ÅR

 

Skatt på utleien med 22% kommer i tillegg.  Dette er ikke noe nytt, satsen og måten den beregnes på er som tidligere.

Dersom boligen leies ut i Oslo kan vi se for oss følgende utleieregnestykke :

Hvorvidt det ville lønne seg å ha pengene i fond eller lignende(alternativ avkastning etc) har jeg ikke tatt hensyn til.

Regnestykket viser at det er mulig å ha en netto inntektsstrøm på utleien, dersom du ikke har lånekostnader til kjøpet.   Selv med formueskatt på 100% av verdien.  Formueskatten utgjør 12% av inntekten.

Hva hvis du låner til kjøp av sekundærbolig ?

Da blir regnestykket ganske annerledes.

 

Med full lånefinansiering vil du ha en negativ netto inntektsstrøm pr måned på ca NOK 5.000 og det vil være store beløp som må betales i renter og avdrag hver måned.

Økningen i boligprisene har bidratt til økt investeringslyst

I lang tid har de som låner til sekundærboliger, ikke sett særlig høy månedlig profitt fra selve utleien. Likevel har de investert fordi boligprisene har steget så mye at de har tjent på investeringen på bare noen få år.

Nå, med et boligmarked og prisutvikling som er mer usikkert, for eksempel med flat utvikling det siste året (i realiteten nedgang i reelle priser), minsker appetitten fra småinvestorer for å kjøpe sekundærboliger. Dyrtiden kan også ha ført til at de har andre betydelige utgifter å dekke og som  bidrar til at at de velger å selge unna.

Det  finnes ikke spesifikke data om hvor mange investorer for sekundærboliger som har lån på eiendommen, men det er sannsynlig at mange av de mindre private investorene har lånefinansiert.

Vanskelig å finne den perfekte balansen

Økningen i grunnlaget for formuesbeskatning er fordelingsmessige årsaker. I tillegg er det ønskelig å forhindre at alle de mindre boligene i større byer kjøpes opp av investorer. Det er fortsatt et mål i Norge at så mange som mulig skal eie sin egen bolig.

Samtidig er det nødvendig å ha et visst antall boliger for utleie. Færre utleieboliger kan øke presset på leieprisene, noe som er negativt.

På dette området, som ellers i boligmarkedet, er det vanskelig å finne den perfekte balansen.

Uansett må konklusjonen etter min mening, være at rentenivået og dårligere utsikter for større gevinster ved salg fremover,  har størst innvirkning på lysten til å investere i eller beholde sekundærboligen, heller enn skattereglene isolert sett.

 

Kommentarer (0)

Oppdatering for 2024 fra Boligdama

Av: Dato: Boligmarkedet

Når vi snart tar farvel med 2023, kan vi reflektere over et år med usikkerhet i boligmarkedet i Norge og en global situasjon som har holdt verden på tåspissen. Men, som alltid, livet går videre, og for noen vil det si planlegging av boligkjøp. 

For de av dere som har vurdert boligkjøp, men lagt det på is en stund, kan muligens 2024 være året hvor drømmen blir virkelighet. Det avhenger hvor stabilt og forutsigbar situasjonen vil føles for deg som er på boligjakt.

2023 har vært preget av utsettelser og færre boligkjøp, primært på grunn av økende renter og usikkerhet rundt boligsalg. Bankenes strammere lånepolitikk og økte bokostnader har også gjort det til en utfordrende tid for mange.

Selv om det har vært et kjøpers marked med lavere priser en stund, har vi opplevd færre kjøpere på banen. Høsten har vært mer stille enn vanlig, det har jeg også merket som boligkjøpsrådgiver, med noen færre henvendelser.

Når prisene stiger, og budrundene blir intense, øker interessen for å sikre seg drømmeboligen. Da våkner interessen til boligkjøperne. Det er forståelig, men også et lite paradoks, når vi vet hvilke muligheter som kan ligge der når prisene faller.N

For deg som har stram økonomi, er rådet fra meg enkelt: “Hold ut” og unngå ytterligere økonomisk eksponering.

Rentetoppen er nådd, men usikkerheten og prisfall vil trolig fortsette inn i 2024. Lageret av usolgte boliger synker, og færre legger ut boliger for salg. Fortsetter denne trenden kan boligmarkedet raskt snu igjen, med mer konkurranse om boligene.

For deg som har handlingsrom, vil første halvdel av 2024 kunne være en tid for gode boligkjøp. Kjøpers marked vil fortsatt gi mulighet for gode priser og et god utvalg av boliger til salgs.

Noen eksperter spår at boligprisene kan begynne å stige, særlig i de større byene, allerede tidlig i 2024.  Det er jeg ikke så sikker på vil skje, men vi må følge med og se hva so skjer.  Det som er sikkert er at boligmarkedet ofte skifter raskt, så hvis det først løsner kan det bli høyere etterspørsel og økte priser igjen.

Jeg har verktøyene og kunnskapen som skal til for å hjelpe deg med å spare flere hundretusen i budforhandlingene, dersom du våger å kaste deg utpå!

Helt treffsikre generelle råd er vanskelige å gi i disse tider. Men hvis du lurer på hva som er lurt for deg, er jeg tilgjengelig for uforpliktende digitale møter.

Da ønsker jeg deg en fortsatt fin romjul og GODT NYTTÅR !

 

Kommentarer (0)

Vil bankene svikte boligkjøperne fremover ?

Av: Dato: Boligmarkedet

Nå er det mange boliger til salgs og kjøpers marked.  Isolert sett et gunstig utgangspunkt for deg som er boligkjøper.  Roligere budrunder og noe lavere priser. Men hva hjelper det hvis du ikke får finansiering ?

Jeg opplever å få henvendelser fra folk som har fått avslag på lån selv om forutsetningene i boliglånsforskriftene skal være oppfylt.  Nå kjenner ikke jeg til alle beregningsmodellene bruker og privatøkonomien til de som spør fullt ut, men det virker som om det er skjedd en kraftig innstramming i viljen til å gi lån.

En bankfunksjonær fortalte meg at det er blitt langt vanskeligere å få lån pga økningen i kostnader generelt (mat, strøm, mm) og økt rente.  Videre fikk jeg vite at 5 ganger inntekt bestemmelsen fra Boliglånsforskriften, er et sjeldent tema nå om dagen, nå stopper det ofte på likviditet. Det er ikke en absolutt minstegrense på hvor mye inntekt man må ha for å få lån, det kommer an på familiesammensetning, samt om man har bil.

I Dagens Næringsliv i dag har Endre Jo Reite fra BN bank et veldig fornuftig innlegg hvor han peker på viktigheten av at bankene klarer å tilby mellomfinansiering og vise fleksibilitet også i et urolig marked.

Blir bankene alt for nervøse og følger etter hverandre i sin forsiktighet, vil de bidra til at boligmarkedet stopper opp. Det er ingen tjent med.

Finansiering og mulighet for boliglån er selve kjernen i et boligkjøp. Det er tilgangen på kredit som i stor grad styrer boligprisutviklingen.   Når rentene er lave og prisene stiger er bankene ivrige på å konkurrere om lånekundene og strekker seg så langt de kan for å tilby høyest mulig finansiering.

La oss også håpe at de klarer å vise fleksibilitet og vilje til å være på banen for sine kunder også i nedgangstider.

Jeg har mine tvil………

 

Kommentarer (0)

Er det nødvendigvis negativt at boligprisene går nedover ?

Av: Dato: Boligmarkedet

Nå ser det ut til at renteøkningene endelig biter på boligprisene.  Det  ble en betydelig nedgang i august sammenlignet med utviklingen i samme måned i tidligere år.  Og –  det forventes fortsatt fall i prisene utover høsten.  Er dette noe vi bør bekymre oss over ?

Står den norske boligmodellen for fall og er vi på vei inn i en boligkrise?
Eller er det noen som roper  “ulv – ulv”  ?

Hvorfor stiller jeg dette spørsmålet?

Jo, fordi det fra Eiendom Norge, som er bransjeorganisasjonen til alle eiendomsmeglerforetakene, uttrykker ganske stor bekymring.  De krever blant annet:

  • Opphevelse av boliglånsforskriften
  • At renten holdes i ro
  • At politikerne sørger for å regulere flere boliger for å få fart på boligbyggingen

For å ta det siste først.
Stor nedgang i salg av nye boliger og det faktum at det ikke legges nye prosjekter ut på markedet kan bli et problem som senere vil gi økt press på bruktboligprisene.   Men, det er flere faktorer enn regulering av tomter som spiller inn på dette, det sier utbyggerne selv.   Blant annet at de nye boligene er blitt for dyre og kostnadene ved å bygge er blitt for høye.  Det siste er forhåpentligvis i ferd med å bedre seg.  Dessuten finnes det regulerte tomter i de større byene, men utbyggere har valgt å ikke benytte seg av disse.  Så dette er sammensatt bilde, og ikke alle er enig i at å regulere mer løser alle problemer.

Når det gjelder stopp i renteøkningene , så er dette spørsmål som inngår i et større bilde og som angår landets økonomi.  Hensikten er å få bukt med inflasjonen i samfunnet, herunder dempe boligprisveksten.  Ifølge SSB er det mulig at renteøkningen som kommer i september vil være den siste.  Renta vil da ligge på et høyt men stabilt nivå et stykke fremover i tid.

Boliglånsforskriften er også innført av hensyn til en del forhold innen samfunnsøkonomien. Man ønsker å begrense kredittilgangen for ikke å stimulere til uheldig vekst i boligprisene og at folk låner over evne.  Det er veldig kjipt for de som ikke får lån, men de fleste økonomer mener at det dette nødvendig i et helhetsbilde.  Selv små lettelser i boliglånsforskriften, som tilpasningen av stresstesten på renter vi fikk i vår,  har vist seg å ha prisdrivende effekt på boligprisene.  Høyere priser er ikke noe myndighetene ønsker seg akkurat nå.  Derfor vil boliglånsforskriften nok bestå inntil videre.

Når renteøkningene og boliglånsforskriften bidrar til å korrigere boligprisene nedover, er hensikten med tiltakene langt på vei oppnådd.   Det er hardt for oss boligeiere å betale mye mer på boliglånet, men hvis dette er nødvendig for å få et balansert boligmarked, tror jeg mange vil forstå at det er nødvendig å fremdeles holde litt igjen.

Eiendom Norge melder at det ble omsatt 2,5% færre boliger i august i år enn samme måned i fjor.
Og lagt ut 5,4% flere boliger enn samme periode i fjor.

En nedgang i omsetningen kan være alvorlig, spesielt for eiendomsmeglerbransjen som har det best når prisene går oppover, volumet av omsetninger stiger og etterspørselen blant kjøperne er stor. Det er i dette lyset vi må se budskapet til Eiendom Norge.  De er naturlig nok opptatt av inntjeningen i sin bransje.

Trenden med et høyere tilbud av boliger til salgs og noe tregere omsetning kaller vi
kjøpers marked.

Er det egentlig så galt ?

For deg som skal selge en bolig og plutselig oppdager at det er vanskeligere er dette kanskje ikke en ønskesituasjon. I alle fall er det en ganske uvanlig situasjon. Men, vi har hatt perioder med kjøpers marked tidligere også, blant annet i fjor høst.  Før prisene gikk oppover igjen fra begynnelsen av 2023.  Nå regner vi med at korrigering av prisene nedover vil vare en stund lenger.

Nå er det Eiendomsmeglernes tur til å streve for føden, bruke litt lengre tid og mer innsats for å få solgt boligene. Det går ikke nødvendigvis på samlebånd akkurat nå.

Ingenting vokser inn i himmelen.  Bare tenk på hvordan prisene på både boliger og ikke minst hytter vokste under pandemien.  Hadde dette fortsatt ville det vært enda vanskeligere for folk å kjøpe en bolig i en større by eller en hytte på fjellet. Årsaken var at det kostet ingenting å låne penger.

Mine boligkunder er så langt happy over det som skjer.  Det er kjøpers marked, prisene går nedover og det er rolige budrunder. Og ikke minst flere boliger ute for salg.

Hele 5 av mine kunder er i mål med boligkjøpet sitt siden vi startet opp etter ferien i midten av august.

Og vet du hva, mine kunder liker den situasjonen.

Selv de av dem som har hatt noe å selge og som må streve litt med det samtidig!
De følger tommelfinger regelen om å selge og kjøpe i samme marked og med litt hjelp fra meg får de kjøpt ny bolig til akseptable priser, selv i et usikkert marked.

Jeg tror ærlig talt det kommer til å gå helt fint fremover. Vi trenger priskorreksjoner og kjøpers marked innimellom.  Det er viktig at du, og alle andre boligkjøpere, ikke blir redd for å skifte eller kjøpe ny bolig, slik at alt stopper opp.  Men heller benytter markedet som er nå til å få til et gunstig kjøp.

Kommentarer (0)