Hvem skal få tilgang til indrefileten i nye boligprosjekter?

Av: Dato: Rådgivning

I en tid hvor boligbyggingen ser ut til å ta seg litt opp igjen, lanseres nye prosjekter som kanskje gir flere en sjanse til å kjøpe drømmeboligen. Men hva skjer når de beste leilighetene allerede er solgt før prosjektet en gang treffer markedet?
‌
Jeg kom over et prosjekt hvor det ble opplyst at enkelte leiligheter allerede er solgt til prosjektets eiere og utbygger. Det påstås at dette sikrer fremdriften, men er det også et grep for å maksimere investorenes gevinst ved videresalg senere?
‌
Det jeg lurer på er:

Hvordan påvirker dette interessen for prosjektet? Vil kjøpere føle at de får en reell sjanse til å velge når “indrefileten” er borte før salgsstart?
‌
For over 10 år siden, da jeg var markedssjef for et større boligprosjekt i Oslo, av valgte vi en demokratisk salgsmetode der alle leiligheter var tilgjengelige fra start – ingen ble reservert til eiere eller utbygger. Salget gikk strålende, og prosjektet fikk et rykte for å være rettferdig og transparent.
‌

Hva tenker du ?
Er det greit at de beste boligene plukkes ut før salgsstart, eller foretrekker dere prosjekter hvor alle har like vilkår fra dag én?
‌

Er det smart å investere i nye boligprosjekter nå?

Det er et spennende tider i boligmarkedet, og etter en tids stillstand er det nå en del prosjekter som legges ut.

Men er det en god idé å kjøpe bolig i noen av disse prosjektene?

Markedssituasjonen

Det er vanskelig å gi et generelt svar før vi har fått et bedre innblikk i prisene på de nye prosjektene. For å få solgt, må prisene være på et nivå folk er villige til å betale. De høye prisene har vært en av hovedgrunnene til at nybyggingen har stagnert, i tillegg til økte byggekostnader og høyere renter.

Investorer er på banen

Signaler tyder på at mange investorer nå kjøper seg inn i de nye prosjektene. Disse investorene spekulerer i en prisoppgang før overlevering av boligen, kjent som kontraktssalg. Generelt har de en god nese for hva som representerer en lønnsom investering, og hvordan prisene kan utvikle seg.

Er det riktig for deg?

Dersom du vurderer å kjøpe en ny bolig og har mulighet til å finansiere det, kan det være fornuftig å følge med på de nye prosjektene. Skulle omstendighetene endre seg og du ikke kan flytte inn, har også du mulighet til å selge kontraktsposisjonen din.

Det er imidlertid viktig å ha i bakhodet at du bør kjøpe med den intensjon å bo der selv. Vær kritisk til hvilken type bolig du velger.

Les også:   Her har du huskelisten ved kjøp av prosjektert bolig

Vær også oppmerksom på at noen utbyggere, som OBOS, krever at hele kjøpesummen skal betales før boligen overtas og kan selges videre. Det betyr at kontraktssalg ikke er mulig.  Fra et samfunnsmessig perspektiv er dette etter min mening en bra regel.  Det bidrar til å sikre at medlemmene og andre interessenter får muligheten til å kjøpe nye boliger uten dyre mellomledd.

Konklusjon

Markedet er dynamisk og spekulasjoner er en naturlig del av det. Og det behøver ikke være noe galt i å kjøpe en kontraktsposisjon heller.  Jeg har hjulpet en del kjøpere med å sikre seg gode boliger, gjennom kjøp av kontraktsposisjoner.

Hvis du lurer på hva som kan være fornuftig for deg og om det er tid for deg å investere i en nybolig, ikke nøl med å kontakte meg for rådgivning!

Trude Larsen, Boligdama
Boligkjøpsrådgiver
trude@boligdama.no
T: 95037330

Kommentarer (0)

Nye endringer i Eiendomsmeglerloven: Hva betyr det for boligkjøpere?

Av: Dato: Rådgivning

Hei alle sammen!

I dag tar vi et dypdykk i de nylige forslagene til endringer i Eiendomsmeglerloven, som nå er sendt ut til høring som Prop. 41 L (2024–2025). Noen hadde kanskje forventet en revolusjon i boligmarkedet med en såpass omtalt lov. Men ser vi på det endelige resultatet, er det kanskje mer snakk om “business as usual” når disse endringene trer i kraft senere i år.

Forbud mot hemmelige bud

En av de mest omtalte endringene er forbud mot hemmelige eller lukkede bud. Tidligere kunne kjøpere legge inn et forbehold om budet som kun skulle vises til selger, men nå blir dette altså forbudt. Det var opp til selger om han eller hun ville godta dette forbeholdet eller holde seg til vanlig åpen budrunde. Forbudet mot dette har til hensikt å gjøre budgivningen mer transparent og rettferdig. For de som venter tålmodig på å legge inn bud til budrunden starter, er nok dette tilfellet, men samtidig mister kjøpere et virkemiddel som i noen tilfeller kunne være nyttig for å sikre seg drømmeleiligheten. Som boligkjøpsrådgiver har jeg hjulpet noen få boligkjøpere med å legge inn lukket bud, spesielt i tilfeller hvor en bolig har ligget lenge ute og det er formålstjenlig for kjøper å kunne forhandle med selger (via megler) uten at andre interessenter blander seg inn. Jeg har tenkt på dette som en del av avtalefriheten mellom selger og kjøper og stått opp for at det burde være lov.

For de aller fleste boligkjøpere vil ikke dette forbudet ikke endre spillet, da lukkede bud ikke har vært veldig vanlig. Det finnes ikke statistikk på dette, men det kan vel allikevel fastslås at det er sjelden vi ser denne typen budgivning i det virkelige livet. I alle fall ikke i Norge. I andre land, for eksempel Danmark, er det et prinsipp at budgivningen skal være lukket og i tillegg ikke bygge på noe slags auksjonsprinsipp.

Kupping – den nye virkeligheten ved  starten av 2025?

Det som sannsynligvis vil bli mer vanlig, er såkalt kupping, hvor kjøper legger inn bud direkte til selger, uten megler som mellommann. Det blir ikke foreslått å forby dette, da det går på den generelle avtalefriheten som ikke kun reguleres gjennom Eiendomsmeglerloven. Selgere som får et slikt bud, vil naturlig nok kontakte sine meglere og spørre om hva de tenker om å akseptere et slikt bud og om størrelsen. Deretter vil de ta et standpunkt på om de vil godta budet eller gå videre til vanlig budrunde.

Det vil nå bli satt inn i loven at meglere har plikt til å fraråde selger å godta et slikt bud, men det vil fortsatt være lov for selger å akseptere. Og er det høyt nok, vil det helt sikkert fortsatt skje. Selger får en rask avgjørelse, en god pris og slipper å forholde seg til en nervepirrende budrunde, så hvorfor ikke?

Kupping er mest vanlig i stigende markeder. En avis meldte at 8% av boligene i Oslo annonsert på finn nå i januar 2025, ble kuppet. Dette er et veldig høyt nivå, langt over det som er vanlig.
Som rådgiver for kjøper ser jeg at mange selgere allerede diskuterer direkte bud med meglerne sine, og det er allerede vært hjemlet i Eiendomsmeglerforskriften.   Men en frarådingsplikt i lov nok være mer forpliktende. Det betyr at du som selger kan du være litt mer trygg på at megler kanskje stopper deg hvis du er i ferd med å godta et dårlig bud. Eiendomsmegler er som kjent til stede i bolighandelen for å gi råd om hva som er selgerens beste interesse og bidra til høyest mulig pris.

Strengere krav til meglere

Mange vil sikkert også være glade for det at det innføres en del strengere krav til eiendomsmeglerne. Krav om politiattest og forbud mot meglerne som har mistet tillatelsen til å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig, er absolutt tiltak som vil kunne bidra til å heve kvaliteten i yrket.
Det blir anledning for Finanstilsynet til å gi overtredelsesgebyr, noe som gir dem bedre verktøy for å overvåke bransjen.

Konklusjon: Hva betyr alt dette for deg som skal kjøpe bolig?

Vel, vi kan si at det ikke er snakk om store endringer i systemet og reglene for boligomsetning. De færreste praktiserer lukket eller hemmelige bud og dynamikken at selger spør megler om det er lurt å godta et direkte bud eksisterer allerede.

Det vil alltid være en fordel å få luket ut meglere som bryter reglene og mer transparente budrunder vil av mange oppleves som noe bra. På den annen side mister boligkjøpere en mulighet til å benytte en utradisjonell metode for å sikre seg drømmeboligen.

Jeg regner med at de foreslåtte endringer «sklir igjennom» i Stortinget ut på våren.

Til deg som skal kjøpe vil jeg si:

Din posisjon som kjøper blir ikke nevneverdig styrket eller endret ved disse lovendringene.  Derfor må du som tidligere passe på å ivareta dine interesser i bolighandelen.

Tenk på at det meste er som før

OG :

1. Sjekk salgsmaterialet og informasjon fra selger og megler – ALT – ALLTID

2. Følg med på markedet og forbered deg til tøffe budrunder fremover, i alle fall hvis du skal kjøpe i en av de store byene. Det blir tøffe tider fremover!

Vennlig hilsen
Boligdama
Boligkjøpsrådgiver

trude@boligdama.no
950 37 330

 

Kommentarer (0)

In Norway, there is no cooling-off period for property purchases

Av: Dato: English

Understanding the real estate market in Norway can be challenging, especially for those unfamiliar with the legal framework. One crucial aspect that is often underestimated is this: once you have submitted a bid, there is no cooling-off period. This can lead to significant consequences for buyers, especially if they haven’t familiarized themselves with the terms beforehand.

Buyer’s Due Diligence

When you submit a bid, you commit to a binding agreement. The bid must include the price, the transfer date, and any conditions. It is essential that you have conducted your due diligence: reading the sales material, inspecting the property, and asking questions to the broker. The buyer’s due diligence implies that you are expected to have understood everything presented to you before placing your bid. Simultaneously, the seller has an obligation to disclose all known information about the property. Keep in mind that the agreement you enter into with the seller is based on this information. Therefore, it is crucial to ensure that all details are clear before you submit your bid. Unfortunately, many, particularly people from abroad, enter real estate transactions unaware that they are effectively binding themselves to terms that cannot be changed later. In many other countries, there is some sort of cooling period after the bidding.

Read:  Remember that the bid is binding when you buy a home in Norway

A Cautionary Tale About Being “Flexible”

Recently, I was contacted by a homebuyer who had indicated that he was “flexible” regarding the transfer date in the bidding form. In reality, he was far from flexible, as he was expecting a child and wanted to avoid moving during the delivery. He thought this could be discussed further. However, because he wrote “flexible” in the bid, the developer stood firm on their decision regarding the transfer date, creating a difficult situation for this buyer. To avoid legal action and compensation, he had to accept the earlier transfer date. Unfortunately, I could only appeal to the developer to negotiate. If he had come to me before submitting the bid, I would have advised against stating “flexible” in the transfer section of the bid if he was, in fact, not flexible.

It often happens that buyers send me purchase contracts asking for help in reviewing the property they have bought. Many mistakenly believe that there are still opportunities for negotiation after they have submitted a binding bid that has been accepted. Unfortunately, that is not possible, and if the property is in order without them having checked and understood the sales material, it’s simply luck.

Read:  What is the penalty for a walk away buyer

A Call to Homebuyers

Dear homebuyer, come to me in time. Before you place a bid on a property.

It is essential to seek advice to ensure that you are making a safe transaction and a good investment. Remember, there is no cooling-off period after your bid has been accepted!

Boligdama – Trude Larsen
trude@boligdama.no – +47 950 37 330

Foto:  www.friberg.no

Kommentarer (0)

Fornuft eller følelser, hvordan navigere i et stigende boligmarked?

Av: Dato: Rådgivning

Vi er allerede inne i 2025, og boligmarkedet er i ferd med å fyre opp motorene! Mange av dere planlegger å kjøpe snart, og jeg kan allerede kjenne iveren hos boligkjøperne – det er lett å bli revet med av hypen. Det snakkes om kraftige prisstigninger, og med meldinger om mulige rentenedsettelser og bedre muligheter for lån, er det mange som kaster seg inn i boligjakten.

Som din personlige rådgiver er mitt mål å hjelpe deg med å vinne budrunden, men jeg vil gjøre det på den smarte måten og ikke bare for å sikre deg en hvilken som helst bolig. Det er så lett å bli påvirket av hva andre gjør, spesielt når vi ser at det kuppes og gis direkte bud som går 12-15 % over en allerede høyt priset bolig.

Det er snakk om at boligprisene kan stige med 10 % i år – og ja, det KAN godt skje. Men husk, det finnes ingen garantier. Og de 10 prosentene tas neppe ut på den første måneden i året.

Derfor – pust med magen og tenk over dine prioriteringer! Det kan være fristende å legge inn et høyt bud direkte til selger eller «gønne» på å sikre det en spesiell bolig. Det kan være både smart og nødvendig, men det må gjøres med omtanke!

Bruk hodet litt, ikke bare hjertet – selv om jeg vet at det er lett å bli overveldet når man “forelsker” seg i en bolig. Tro meg, jeg forstår det! Og bistår gjerne med det når jeg ser at det er dette du vil.

Men er du i tvil må du ikke strekke deg ødig høyt bare for å få kjøpt deg noe. Det vil komme nye boliger på markedet som kanskje du har lyst til å kjempe for.

Når det er sagt er det kanskje ikke lønnsomt for deg å utsette boligkjøpet for lenge. Prisveksten vil nok komme, så en systematisk boligjakt denne våren vil komme deg til gode.

Så, hva sier du?
La oss snakke om hvordan vi kan navigere gjennom budrunden sammen.

Du fortjener å vinne, jeg hjelper deg med å sortere både priser og følelser.
Og ikke minst, jeg heier på deg!

 

Kommentarer (0)