Tillit til eiendomsmegleren. Hvordan unngå useriøse aktører

Av: Dato: Rådgivning

Å kunne stole på eiendomsmegleren er avgjørende for både selger og kjøper. Tillit er en subjektiv følelse, men objektivt sett bør vi som et minstekrav kunne forlange at meglere opererer innenfor lovens rammer.

Nylige hendelser hos eiendomsmeglerfirmaet Schala&Partners, som er omtalt i pressen, har avdekket grov uetisk praksis. En megler i firmaet lovet selgere en urealistisk høy pris og tok et uforholdsmessig høyt honorar før han solgte boligen til en venn uten å informere om vennskapet. Slike handlinger er i strid med det som kalles “god meglerskikk” og Eiendomsmeglerloven. I tillegg ble selgerne, etter at de fikk ettergitt store deler av det urettmessige honoraret, bedt om å signere en taushetserklæring som nektet dem å ytre seg negativt om meglerfirmaet.

Det viser seg at denne megleren mistet sin godkjenning av Finanstilsynet for 14 år siden på grunn av grove brudd på Eiendomsmeglerloven. Han har forsøkt å få tilbake godkjenningen, men dette er blitt avslått.  Men selv om han ikke kan kalle seg eiendomsmegler eller være ansvarlig megler, kan han fortsatt jobbe som eiendomsmeglerfullmektig, under veiledning av en godkjent eller ansvarlig megler. Han har fortsatt med å operere på kanten av loven i denne rollen.

Er det riktig at de som er blitt fratatt meglerbrevet eller retten til å kalle seg eiendomsmegler skal kunne fortsette å jobbe med eiendomsmegling?

Norges Eiendomsmeglerforbund har etterlyst lovendringer for å hindre slike situasjoner. Styreleder Carl O. Gjeving poengterer at kjøp og salg av bolig er en av livets viktigste avtaler, og at forbrukerne må kunne stole på meglere.

Han uttaler følgende i en pressemelding: 
Kjøp og salg av bolig er livets viktigste handel for de aller fleste nordmenn, og at forbrukerne derfor må kunne stole på eiendomsmeglerens kompetanse og egnethet, sier han.
I dag stilles det krav om tre års bachelorutdanning, to år i opplæringsstilling som fullmektig og god vandel for å kunne få tillatelse til å drive med eiendomsmegling.
– Da er det et stort paradoks at loven åpner for å fortsette og i realiteten gjøre samme jobben som før, selv om man har gjort seg skyldig i så alvorlige lovbrudd at myndighetene har mistet tilliten til vedkommende. Hvordan skal forbrukere da kunne ha tillit til at vedkommende gjør en god jobb og ikke begår nye lovbrudd? spør Geving retorisk.

Siden 2011 er det 18 tillatelser som er blitt trukket tilbake av Finanstilsynet, og det skal mye til før det skjer. Forutsett at lovendring er mulig å gjennomføre, noen hevder at det i praksis vil bety yrkesforbud, vil jeg si meg enig i kravet til NEF.  Dette er et godt innspill som på sikt vil bidra til å øke eiendomsmeglerbransjens omdømme.

Hvordan unngå å gi oppdrag til useriøse meglere?

  • Søk på nettet: Google megleren for å finne eventuelle negative presseomtaler.
  • Se etter anbefalinger: Bruk nettportaler med eiendomsmegleranmeldelser.
  • Still spørsmål: Hvis en eiendomsmeglerfullmektig kontakter deg, spør hvorfor de ikke er autorisert eiendomsmegler, hvor langt de er kommet i  prosessen mot godkjenning og hvordan samarbeidet med ansvarlig megler fungerer.
  • Vær skeptisk til for høy prisantydning fra meglere, se opp for typen «kjekk og grei” som gir urealistiske prisforventninger for å hanke inn oppdraget. Og se opp for veldig høye honorarer!
  • Be om referanser: Spør om andre boliger han eller hun har solgt i området og be om også kontaktinformasjon for referanser.

Hva med deg som er kjøper?

Du som er kjøper må forholde deg til den megleren som selger boligen du ønsker deg, men det er allikevel viktig å være på vakt. Hvis noe virker uvanlig, eller du stusser på eiendomsmeglerfullmektigen sine svar eller opptreden, ta kontakt med den ansvarlige megleren som er oppført i annonsen.

Les også

Min blogg om hvordan du som budgiver og potensiell kjøper skal forholde deg til selgers megler.

Independent home buying advisors are very uncommon in Norway, but I am one of them

Av: Dato: English

Did you know that, as far as I know, I am the only independent home buying advisor in Norway?

Here in Norway, the real estate agent is supposed to be a mediator and assist both the seller and the buyer. According to the law, they «must show concern for the interests of both parties.»

However, since the seller pays the agent’s fee to secure the highest possible price for the seller, the agent is neither independent nor able to equally protect the buyer’s interests. This often becomes evident during the bidding process and even in the property presentation. The goal is to make the property appear as attractive as possible to get the best price. There are strict rules regarding the information that must be provided, so the buyer is not without legal protection.

Nevertheless, many buyers seek my help to ensure they purchase the right property at the right price. In recent years, my share of foreign clients has grown significantly. They want guidance from someone who is on their side and knows the market and system here in Norway.

Another important aspect about home buying in Norway is the buyer’s duty of inspection which is regulated by law. The bid is binding, and there are no regrets. Therefore, if you are unable to understand and read everything in the sales material, you may overlook important aspects of the property you want to buy and face problems afterwards.

Contact me to learn how I can help you with a successful home buying !

Hvilke konsekvenser har mangelfulle tilstandsrapporter for kjøper ?

Av: Dato: Rådgivning

Når du vurderer å kjøpe en bolig, vil du gjerne ha et klart bilde av tilstanden til eiendommen. Derfor er tilstandsrapporten, utarbeidet av en takstmann, et viktig dokument. Den gir deg informasjon om evt. mangler og forhold knyttet til boligen. Men hva skjer når tilstandsrapporten er mangelfull? Og hvordan kan dette påvirke deg som kjøper?

Forventninger til tilstandsrapporter

Kjøpere har rett til å forvente at tilstandsrapporter er både utfyllende og korrekte. Takstmenn er forpliktet til å følge forskrifter knyttet til avhendingsloven når de utarbeider slike rapporter. Hensikten med forskriften er å sikre at forbrukerne har tilgang til nøyaktig informasjon før de tar en stor beslutning som boligkjøp.

Mangelfull tilstandsrapport – får det konsekvenser?

I en nylig dom fra Borgarting lagmannsrett (LB-2023-170557) ble det avklart at selv om takstmannen hadde oversett flere forhold og rapporten ikke oppfylte alle kravene i forskriften, fikk ikke kjøperen medhold i sin klage. Dette har betydning for hvor beskyttet kjøper er mot feil i rapporten.

Det ble i forarbeidene til Avhendingsloven antydet at en tilstandsrapport bare skulle være gyldig dersom den oppfylte kravene i forskriften. I praksis betyr dette at kjøpere kan anses som “aktsomt uvitende” om forhold som er nevnt i en rapport som ikke oppfyller kravene. Denne vurderingen ble imidlertid ikke tatt i betraktning i den aktuelle dommen.

Hva betyr dette for fremtiden?

Dommen kan få konsekvenser for selger og takstmann, ettersom tilstandsrapporten fremdeles gjelder selv om den har mangler og bryter mot forskriften. Det er en bekymring for at dette kan føre til dårligere kvalitet på tilstandsrapporter og redusert informasjon fra selger, noe som i siste instans er til ugunst for kjøper.  Lovendringene som skulle sikre en tryggere bolighandel vil rett og slett miste mye av sin effekt.

Råd til deg som er kjøper

Som kjøper er det viktig å være klar over at selv en mangelfull tilstandsrapport kan være gyldig. Her er noen tips til hva du kan gjøre:

  1. Vær skeptisk: Vær oppmerksom på at rapporter kan mangle viktig informasjon. Se etter bygningsdeler som er svak omtalt eller ikke omtalt i det hele tatt.
  2. Still spørsmål: Hvis du oppdager mangler eller usikkerheter, ta kontakt med megler skriftlig for å få mer utfyllende beskrivelse eller forklaring. Dette kan hjelpe deg med å avdekke forhold som er avgjørende for pris og kjøpsbeslutning.
  3. Undersøkelse og vurdering: Husk at din undersøkelsesplikt gjelder, selv om tilstandsrapporten ikke er fullstendig. Det kan være lurt å overveie å stille spørsmål til en uavhengig bygningskyndig dersom det er tekniske spørsmål som henger i luften.

 

 

I denne bloggen har jeg brukt artikkel av Advokat Andreas Langeland i medlemsbladet til NEF som kilde i forbindelse med beskrivelse av det juridiske.

Er influensere som markedsfører boligområder en ny måte å lure forbrukerne på?

Av: Dato: Boligmarkedet

Eiendomsmeglerforbundet advarer i en artikkel på NRK Sørlandet om et nytt fenomen i boligmarkedet: influensere som samarbeider med utbyggere for å markedsføre nye boligområder og prosjekter. De uttrykker bekymring for mulig villedende markedsføring, da det finnes strenge regler for hvordan boliger skal tilbys og markedsføres.

Ifølge Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av boliger, er det avgjørende at informasjon både om positive og negative aspekter ved boligen presenteres på en balansert måte. Veiledningen er utarbeidet for alle som markedsfører boliger og fritidsboliger i en profesjonell sammenheng (heretter «næringsdrivende»).

Det betyr at det i nyboligprosjekter vil være boligutviklerne som har det endelige ansvaret for å følge opp at markedsføringsloven blir fulgt.  I tillegg har vi eiendomsmeglere som også er pliktig til å følge markedsføringsloven i sin presentasjon av boligprosjekter.  De har gjerne, som Eiendomsmeglerne sier, en dypere forståelse enn influenserne om dette regelverket.  Men de har nødvendigvis ikke større kunnskap enn profesjonelle boligutviklere.

Selv om influensere kan gjøre prosjektet mer synlig og nå ut til en bredere målgruppe, kan det reises spørsmål om hvorvidt innholdet de står for vil bli oppfattet som mindre seriøst enn det en eiendomsmegler presenterer.

Det kommer kanskje av øynene som ser? 

De fleste av oss vet nok at både eiendomsmeglere og boligutviklere, ofte godt hjulpet av markedføringsbyråer som blir hyret inn for å «selge inn» et område, i størst mulig grad trekker frem de positive kvalitetene ved prosjektet. Det gjelder å få flest mulig mennesker interessert i området og boligene for å sikre et godt salg.

Og når det kommer til boligsalg generelt, har du noen gang sett en boligannonse fra en eiendomsmegler, hvor området ikke er blitt trukket frem som ganske så fortreffelig?

Om influenseres gjør kvaliteten på informasjonen om boligprosjekter dårligere, er vanskelig å si. Men, de handler ikke i et vakuum.  De er pålagt å merke sin informasjon med reklame og er underlagt føringene til boligutvikler som er formelt ansvarlig for å følge regelverket.

I dagens samfunn ser vi at influensere blir brukt på flere områder og for å for å fremme ulike budskap.

Hvem vet, deres tilnærming kan kanskje gi markedsføring av nye boligområder et friskt perspektiv?

Å engste seg for at kjøperne vil bli mer lurt ut på glattisen av en influenser enn en eiendomsmegler som snakker varmt om et område, tror jeg er litt «storm i et vannglass».  Og en smule undervurdering av kjøperne.

Kanskje er dette rett og slett bare et tegn på at eiendomsmegleren ikke lenger alltid vil ha monopol på innsalg av boligprosjekter?

Det vil bli spennende å se hvordan dette utvikler seg fremover.

PS:

Når det gjelder selve salget, hvor kjøpere får forelagt prospekt, tegninger, materialvalg og kjøpsbetingelser vil fremdeles god kompetanse om Bustadoppføringslova og alle andre regler for boligomsetning være viktig. Her har eiendomsmegler en klar og viktig rolle som ikke uten videre kan overtas av andre.