Hva betyr en nylig Høyesterettsdom for deg som boligkjøper?

Av: Dato: Rådgivning

Høyesterett har i en nylig avsagt dom slått fast at selger og megler må være mer konkrete når de peker på risiko. Generelle advarsler holder ikke. 

Hva saken gjaldt

I tilstandsrapporten var det opplyst at eiendommen tidligere hadde hatt problemer med mus. Selger mente derfor at kjøper hadde plikt til å undersøke hvordan tilstanden var på kjøpstidspunktet.

Høyesteretts konklusjon

  • Generelle risikoopplysninger er ikke nok. Kjøper kan ikke nektes å gjøre mangelskrav gjeldende bare fordi selger har gitt vage advarsler.

  • Oppfordringer til undersøkelser må være konkrete og presise. Det må klart fremgå hva kjøper skal undersøke, og hvorfor.

  • Selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt. Det er selger som har ansvaret for å legge alle vesentlige forhold på bordet.

Betydningen av endringene i Avhendingsloven fra 2022.

Høyesterett understreket at lovendringene i 2022 har styrket kjøperens stilling:

  • Risikoen for skjulte mangler ligger nå i større grad hos selger.

  • Dette innebærer at generelle forbehold og standardformuleringer i rapporter eller kontrakter ikke uten videre kan skyve risikoen over på kjøper.

Kort oppsummert:

  • Selger må gi tydelige og konkrete opplysninger.

  • Generelle advarsler holder ikke.

  • Kjøpers stilling er styrket etter 2022 – risikoen for skjulte mangler ligger hos selger.

Dette betyr likevel ikke at det er enkelt å konkludere i alle saker. Ingen boliger – eller konflikter – er helt like. Dommen er en viktig rettesnor, men ikke en fasit.

For deg som kjøper gir dette en styrket stilling. Selger og megler må være tydeligere, og de kan ikke «fraskrive seg ansvar» gjennom vage formuleringer.

Samtidig er det lurt å være våken:

  • Får du en pekepinn på noe som kan være en risiko?
  • Står det i rapporten at «dette bør undersøkes» uten mer forklaring?

Da bør du alltid stille spørsmål. Be gjerne megleren være mer konkret om hva som faktisk menes.

Som ordtaket sier: Bedre føre var enn etter snar!

 

Kommentarer (0)

Når banken prøver å selge deg forsikring sammen med boliglånet.

Av: Dato: Rådgivning

Det er ikke lov for en bank å stille som vilkår at du må kjøpe bestemte forsikringer for å få boliglån.
Dette følger tydelig av forsikringsavtaleloven § 1b-4.

Det eneste banken kan kreve er at boligen du kjøper er forsikret – fordi den er sikkerheten for lånet.
Men *hvilket* forsikringsselskap du velger, er alltid opp til deg.

En tvilsom praksis

Likevel opplever mange boligkjøpere at de nærmest blir presset til å si ja til en uføreforsikring i det samme øyeblikket som lånesøknaden behandles.
Dette gjelder særlig førstegangskjøpere og innvandrere som ikke er godt kjent med regelverket.

Bildet er ofte det samme:

* Lånekonsulenten presenterer på et tidlig tidspunkt forsikringen som en “naturlig del” av søknaden.
* Kunden får inntrykk av at denne må godkjennes for at lånet skal innvilges.
* Plutselig dukker det opp en melding: «Takk for at du kjøpte forsikringen»*
– og en ny utgiftspost på 3–4.000 kroner i måneden.

Dette grenser til ulovlig koblingssalg.

Hva sier tilsynsmyndighetene?

Finanstilsynet kjenner til at bankene driver med dette, men påpeker at praksisen skjer i grenseland som er vanskelig å slå ned på. De oppfordrer likevel alle som opplever utilbørlig press på dette  å om  sende inn en melding.

Du finner varslingsportalen her:

Varsling til Finanstilsynet

Viktig å vite

* Uføreforsikring og andre tilleggsforsikringer er alltid valgfrie.
* Du kan si dem opp når som helst.
* Om en bank faktisk avslår lån fordi du sier nei til en slik forsikring, er det et grovt lovbrudd.
* Frarådingsplikten ble opphevet i 2023 – bankene kan altså ikke bruke den som argument for å selge
deg ekstra forsikringer.

Min oppfordring til bankene

Uføreforsikringer kan være nyttige for mange – men de bør aldri pakkes inn som en skjult betingelse for boliglån.  Vil dere selge slike produkter, så gjør det på en ryddig måte etter at lånet er i boks!

 

Kommentarer (0)

Derfor holder det at du følger med på FINN hvis du er boligkjøper – enn så lenge!

Av: Dato: Rådgivning

Etter å ha fulgt utviklingen mellom FINN og Hjem.no er mitt råd til boligkjøpere enkelt: Hold deg til FINN – det er der du finner hele markedet. Hjem.no er fortsatt for lite utbredt og fragmentert, og risikoen hvis du bare følger med på hjem.no er at du kan gå glipp av boliger.

Bakgrunn

Hjem.no ble startet av flere store meglerkjeder for å utfordre FINNs monopol og senke annonsekostnader. Så langt har effekten blitt motsatt: pakker selges på begge portaler, ofte med en liten annonse på FINN og en stor på Hjem. Dette gir økte kostnader for selgere – rundt 4 000 kroner mer enn tidligere.

  • Ikke alle kjeder er med i Hjem-satsingen. Søker du kun på Hjem.no, kan du gå glipp av boliger.
  • Trafikken på FINN er fortsatt overlegent høyest, og det er der kjøperne er.

Kritikk fra jurister og myndigheter

Pressen har skrevet om at opprettelsen av Hjem.no har reist alvorlige spørsmål omkring uavhengighet og konkurranse:

  • Flere meglertopper har fått kjøpe aksjer i Hjem.no.
  • Jurister peker på at avtaler mellom kjedene om annonsevolum kan stride mot både Eiendomsmeglerloven og Konkurranseloven.
  • Konstruk­sjonen kan være på kanten av loven og svekke inntrykket av meglernes uavhengighet.
  • Det er varslet at både Finanstilsynet og Konkurransetilsynet kan komme til å se nærmere på saken.

Dette er ikke bare en formalitet – det går rett til kjernen av tillit og etikk i eiendomsmegling. Når bransjen selv eier en annonsekanal de også selger inn til kundene, kan det oppfattes som dobbeltroller og egeninteresse fremfor å ha omsorg for kundens beste.

Hva betyr dette for deg som kjøper?

Som kjøper er jobben din å fange opp alle boliger på markedet. Det gjør du best ved å følge FINN. Der finner du det brede utvalget, og det er fortsatt den plattformen folk flest bruker.

Hjem.no kan være et supplement, men er ikke nødvendig i daglig oppfølging.

Oppsummert

Kjøper: Følg med på FINN. Du risikerer ellers å overse boliger.

Selger: Vær bevisst på kostnader og spør megler hva du faktisk får igjen for dobbel annonsering.

Bransjen: Bør ta uavhengighet og konkurranse på alvor – tillit bygges ikke av å sitte på begge sider av
bordet.

Kommentarer (0)

Redd for å gi bud på grunn av høye felleskostnader? Slik tenker du smart

Av: Dato: Rådgivning

Jeg sjekket nylig en leilighet for en kunde der felleskostnadene lå på ca. 121 kr/m² per måned – selv etter at vi trakk fra renter og avdrag på fellesgjelden. Det er et uvanlig høyt nivå. Verken regnskapet eller megler kunne gi en god forklaring.

I slike tilfeller bør du være både nysgjerrig og på vakt – men det betyr ikke at du skal droppe boligen umiddelbart.

Slik gjør du kloke vurderinger:

  • Sjekk hva som faktisk er inkludert. Varme, varmtvann, internett, forsikring, vaktmester – dette kan gjøre høyere kostnader mer akseptable.

  • Be om forklaring fra styret eller forretningsfører. Er nivået uvanlig, bør du få dokumentasjon før du vurderer bud.

  • Sammenlign med tilsvarende bygg i området. Gir deg en realistisk referanse.

  • Regn på din egen likviditet. Er du komfortabel med å betale dette hver måned uten at økonomien blir presset?

  • Tenk videresalg. Høye kostnader kan skremme bort enkelte kjøpere i fremtiden.

Hvorfor høye felleskostnader ikke alltid er et rødt flagg

Noen ganger skyldes høye månedlige kostnader at sameiet eller borettslaget er i forkant med vedlikehold, eller har en bevisst spareplan til fremtidige prosjekter. Dette kan faktisk være en fordel for verdien på lang sikt. Men hvis kostnadene er høye og det ikke finnes noen tydelig grunn, bør du være ekstra oppmerksom.

Ekstra tips

Sjekk vedlikeholdsplan og oppsparte midler i sameiet/borettslaget. En solid plan betyr færre ubehagelige økonomiske overraskelser senere – en svak plan kombinert med høye kostnader er et faresignal.

Sjekk også hvem som er forretningsfører og hvor mange enheter det er i sameiet eller borettslaget, få enheter betyr færre å fordele kostnadene på og i noen tilfeller dårlig styring.

Er du usikker på om felleskostnadene for en bolig du vurderer er rimelige? Send meg en DM – jeg gir deg gjerne en second opinion før du legger inn bud.

Kommentarer (0)