Etter nye regler kan jeg få erstatning for alle reparasjoner over 10.000 kroner

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

15. desember
Det kan være lett å tolke Avhendingslovens bestemmelser om erstatning og prisavslag feil.  For eksempel at du har krav erstatning hvis det oppdages noe i ettertid som koster mer enn kr 10.000 å reparere.  Så enkelt er det ikke.

De nye reglene for boligkjøp i Avhendingsloven har nå snart virket i ett år.   Det ser ut til at nye Tilstandsrapporter styrt etter Forskrift og skjerping av selgers opplysningsplikt har virket.  Opptelling etter 1. halvår viste at det ikke har blitt vesentlig flere klager.

Dette på tross av at det kan være lett å misforstå lovens bestemmelse om at du kan få erstatning for feil og mangler helt ned til kr 10.000.  Tidligere måtte dette utgjøre minst 5% av boligens verdi.

Før innføring av reglene var man engstelig for at kjøpere ville tro at hvis de fant noe som ikke stemte med deres inntrykk av boligen før de ga bud, eller det ble oppdaget ting som må repareres og som kostet mer enn kr 10.000, så hadde de rett på erstatning eller prisavslag.

Det ser ikke ut til at veldig mange har misforstått dette.  De har fått med seg at erstatning eller prisavslag, alternativt heving av kjøpet, kun er aktuelt hvis du kan påvise en skjult feil eller såkalt mangel.  Det vil si de tilfeller hvor det er gitt feil eller mangelfulle opplysninger om eiendommen og det dukker opp forhold som du ikke kunne ha sett selv om du oppfylte din såkalte undersøkelsesplikt.

Nedjustering av terskel for erstatning ved feil har først og fremst ført til skjerping av selgers opplysningsplikt, mye av dette er løst gjennom nye tilstandsrapporter.

Det ser også ut til at kjøpere tar sin undersøkelsesplikt mer alvorlig i og med at den nå er nedtegnet i Avhendingsloven.

Dette er bra, da har lovendringene oppnådd mye av sin hensikt.  Det blir spennende å se opptellingen av klagesakene når året er omme.

Uansett husk dette:

Vær nøye med undersøkelsesplikten og IKKE regn med at det er enkelt å få erstatning i ettertid hvis du har slurvet med egne undersøkelser.

Det kan være mye som er vanskelig å tolke og som er litt snirklete formulert.  Ikke by på en bolig før du har forstått alt og avklart alle viktige punkter.  Og søk hjelp hvis du trenger det.  Jeg har hjulpet hundrevis av kunder med dette.  Noen ganger fører det til at boligen forkastes, men i de fleste tilfeller går de videre med boligen, men da med en trygg følelse av at de vet hva de kjøper og en trygg forvissning  om at de ikke vil få problemer i ettertid.

Lønner det seg å investere i hytte ?

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

14. desember

Omsetning og prisene for hytter var rekordhøye i 2020 og frem til annet halvår 2022. Vil dette fortsette og kan du regne med stor fortjeneste hvis du kjøper en hytte ?

Svaret på dette tror jeg ganske sikkert må bli NEI.

Korona årene ga et ekstra puff til et allerede aktiv hyttemarked.  Folk måtte og ville, feriere i Norge og det var god tilgang på rimelig kapital.  Det førte til spinnville tilstander.

Slik er det ikke lenger.  Renta har gått kraftig opp og prisøkninger, spesielt på strøm påvirker folks vilje og evne til å investere i fritidseiendom.

Før 2012 og frem til i dag, har det vært en grei prisutvikling på hytter her i landet.  Medregnet 2020 og 2021 har prisøkningen faktisk vært høyere enn for boliger i samme tidsrom.  Men, vi må nok trekke litt fra og anse årene 2021 og 2022 som unntaksår.

Fra høsten 2022 er prisene på vei nedover igjen, men vi vet ikke hvor mye.  Det første som skjedde utover i 2022, var at volumet gikk kraftig ned, uten at prisene fulgte etter.  Men opptellingen på slutten av året vil nok vise en prisnedgang.  De fleste eksperter spår også nedgang i 2023. Om nedgangen vil spise opp hele oppgangen i 2020 og 2021 gjenstår å se.  Sannsynligvis ikke.

Illustrasjon viser gjennomsnittlig prisutvikling i et samlet hyttemarked.  Kilde :  Eiendom Norge

Hyttehold blir dyrere
Det er ikke bare selve prisen på hytta som avgjør om folk vil kjøpe hytte.  I den senere tid er det blitt  mer fokus på hva det koster å holde en hytte.  Ikke minst med tanke på de høye strømutgiftene.  Dette, sammen med eiendomsskatt og kommunale avgifter gjør at det kan koste en del tusen kroner hver måned å holde hytta, selv når den ikke brukes.  Brukes hytta lite, kan døgnprisen bli svært høy.

Dette vil nok spille en stadig større rolle når folk skal beslutte om de vil kjøpe hytte eller ei, hva slags hytte de vil kjøpe og hvilken pris de vil betale.  Ved siden av rentenivå og tilgang på kapital selvfølgelig.

Som for boligmarkedet spiller tilbud og etterspørsel inn på prisen.  Vil mange som har kjøpt hytte de senere år, selge igjen fordi det blir for dyrt å holde den eller fordi det viser seg at de bruker den svært sjelden?

Som for boligmarkedet vil et stort tilbud kombinert med lavere etterspørsel garantert gi lavere salgspriser.

Hvis du tenker på å kjøpe hytte vil jeg råde deg til å følge med på prisene et stykke ut i 2023.  Da vil vi nok se at den reduserte etterspørselen gir seg utslag i fallende priser.  En utvikling som det er mulighet for at vil holde seg noen år.  I det minste vil vi nok se en utflating eller beskjedne prisøkninger i årene fremover.

Mitt råd er derfor, tenk deg godt om og ikke se på hytte som en investering, men som en kilde til økt livskvalitet for deg og familien.

 

Det er lurt å selge før du kjøper

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

13. desember

Mange mener at det er lurt å selge boligen du eier før du kjøper en ny.   Da vet du hva du har å rutte med og du slipper den økonomiske risikoen ved å sitte med to boliger.

Mitt svar på dette er både JA og NEI

Dette med risiko for å sitte med to boliger er særlig aktuelt når markedet er litt tregt, slik som nå om dagen.  Og det kan jo hende at du vil få en større sum å kjøpe for dersom boligen er solgt før du kjøper.  Da vet banken nøyaktig hvilken egenkapital du har og de vil kanskje gi deg en høyere finansiering enn hvis den skulle være basert på en verdivurdering fra megler og mellomfinansieringslån.

De fleste jeg hjelper med boligkjøp velger å kjøpe først.   Hovedårsaken er at de ønsker å kunne bruke den tiden de trenger for å finne sin nye bolig.   Hvis du allerede har solgt med en overtakelsesdato på noen få måneder, vil du kunne ende opp med et hastverkskjøp.  Eller du får ikke får kjøpt noe i tide slik at du må ordne seg med leie av midlertidig bolig og lagerleie.

Å kjøpe først har også sine økonomiske sider.  Ofte må du ha en mellomfinansering i banken.  Det betyr at banken tar pant i boligen du eier og forskutterer kjøpesummen på den nye boligen inntil du har solgt og fått oppgjøret for boligen din.  Renten på mellomfinansiering er høyere enn vanlige lånerenter, kanskje opp til 2% høyere enn boliglånsrenten.  Som regel betales rentene på lånet samlet når det innfris, det vil si etter at du har fått oppgjøret for boligen du har solgt.  En mellomfinansering på 5 mill koste for eksempel kunne koste deg kr 20.000(5% rente) eller 15.600(netto) for en måned.

Dersom du forbereder salget ditt godt ved å inngå oppdrag med megler, rydde og klargjøre, gjerne ta foto og be megler forberede salgsoppgave behøver ikke behovet for mellomfinansiering bli så stort. Eller du får kanskje ikke behov for å bruke den i det hele tatt. Planlegger du godt, kan megler sette igang salget med en gang du har kjøpt.  Forhåpentligvis har du også sørget for så lang overtakelsestid som mulig på boligen du har kjøpt.

Men hva hvis salget går tregt på grunn av markedet og jeg blir sittende med to boliger over lengre tid?

Det er skummelt.  Her finnes det forsikringer som ikke koster alt for mye hvor du langt på vei kan sikre deg mot disse kostnadene.  De enkelte meglerforetak og forsikringsselskap har tilbud på dette.

Noen ganger vil banken kreve at du selger først fordi du har ganske stramme rammer, knyttet til egenkapital og/eller inntekt.  Eller at banken mener det er knyttet stor usikkerhet til hvor mye din nåværende bolig kan bli solgt for.  Da har du ikke annet valg enn å selge først.

En herværende meglersjef er ute i Aftenposten i dag og fraråder folk å selge først.  Nettopp på grunn av faren for “hastekjøp” og ekstra kostnader til leie av midlertidig bolig.  Man kan hevde at hun ber for sin “syke mor” fordi meglerne lever av kjappe salg og salgsvolum. Uansett har hun noen poeng.  Men som beskrevet ovenfor, er det også ting som taler for å selge først.

Hva du velger, avhenger blant annet av følgende:

  • Hva slags bolig du vil kjøpe – er det en bolig som sjelden er til salgs – kjøp først
  • Hva din personlige økonomi vil tåle
  • Hva du rent psykologisk tåler av risiko.
    Liten risikovilje – selg først eller tegn forsikring mot doble kostnader
  • Hva banken gir tillatelse til.  Den siste tiden har vi sett en tendens til at bankene gir færre mellomfinansieringslån og krever at folk selger først.

 

 

 

 

Det er umulig å få kjøpt en bolig i Oslo med Startlån fra Husbanken

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

Boligprisene i Oslo er høye.  Derfor er det så å si umulig å få kjøpt en bolig i Oslo med Startlån fra Husbanken.

Svaret på dette er NEI,  men det er en vanskelig oppgave.

Startlån fra Husbanken er et lån som tilbys visse grupper som har vansker med å oppnå privat finansiering til kjøp av bolig. Lånene administreres av hver enkelt kommune.  Du må ikke ha for høy inntekt og dokumentere at du faller inn under ordningen for et slikt lån.  Fordelen er at du ikke trenger egenkapital.  Ulempen er at lånebeløpet, som i noen tilfeller kan være kombinert med noe kontant støtte, er ganske lavt og i underkant av det som er nødvendig for å få kjøpt en bolig i hovedstaden.

Men det er ikke umulig.
Jeg har selv vært så heldig å kunne hjelpe en del folk med Startlån med boligkjøp det siste året.  Vi må alltid sette næring etter tæring og lete i de bydelene som har lavest boligpriser.  I Oslo er det store variasjoner når det gjelder boligpriser.  De ytre bydeler har langt lavere priser enn de mer sentrale.  I tillegg til skillet mellom øst og vest i byen, har dette å gjøre med avstand til sentrum og befolkningssammensetning.

Mange lever i den villfarelsen at lavere boligpriser automatisk betyr dårlig oppvekstmiljø og sosiale problemer.   Dette er stereotype oppfatninger som ikke nødvendigvis stemmer med virkeligheten.  Befolkningsundersøkelser fra for eksempel Groruddalen og Holmlia viser at 8 av 10 beboere trives der de bor.

Egentlig bør vi være glad for at noen områder er rimeligere enn andre, slik at flest mulig kan få mulighet til å eie sin egen bolig innenfor Oslos grenser.  Det jeg opplever når jeg hjelper folk med Startlån, er først og fremst en stor takknemlighet for at de endelig får mulighet til å eie sin egen bolig. Det å få et fast holdepunkt i livet og slippe å flytte fra den ene leieboligen til den andre i et tøft leiemarked, er gull verdt.  Derfor er de åpne for å kjøpe i de områdene hvor boligprisene tilsier at det er mulig.

En liten ting til slutt, som jeg synes er en raritet:

Ordningen finansieres av Staten via Husbanken, men det er ikke mulig å kjøpe bolig utenfor den kommunen som tildeler lånet.  Hvorfor det er slik, har jeg ikke fått noe fornuftig svar på.  For mange som bor i Oslo hadde det vært en fordel å kunne kjøpe noe i nabokommunene til Oslo hvor prisene er lavere.  Men det er altså ikke mulig med dagens Startlån ordning.