Boligkjøpernes muligheter til å påvirke budrunden bør ikke innskrenkes

Av: Dato: Boligmarkedet

Nedenstående artikkel, forfattet av Boligdama, ble publisert i Dagens Næringsliv den 06.05.22  Jeg er stolt og glad over å komme til orde i pressen på grunnlag av erfaringer jeg har høstet fra dere som er boligkjøpere.

Innlegg fra «Boligdama»: Bør ikke innskrenke boligkjøpernes muligheter til å påvirke budrunden

Boligkjøpere står alene mot en profesjonell motpart og opplever ofte budrunden som et mareritt. «Kupping» og hemmelige bud bidrar til å bedre maktbalansen og bør ikke forbys.

Forslaget til ny Lov om Eiendomsmegling bærer preg av stor
innflytelse fra Eiendomsmeglerbransjen og hensynet til selgers
interesser. Kjøpernes behov er i mindre grad er blitt undersøkt og
ivaretatt.

Alle som kjøper bolig må gjennom en budrunde eller budforhandling.
Vi praktiserer det som kalles for auksjonsprinsippet, med en åpen
budrunde, der høyeste bud får tilslaget. Eiendomsmegler fungerer i
de aller fleste tilfeller som mellommann og administrator av
budrunden. Hvordan budrunden skal foregå er regulert gjennom Lov
om Eiendomsmegling.

Selgers og kjøpers interesser er åpenbart motstridende i en
budrunde. Selger vil ha best mulig pris, og støttes av
eiendomsmegler for å oppnå dette. Kjøper vil ha lavest mulig pris, og
står normalt sett alene for å ivareta sine interesser i
budforhandlingene.

Denne ubalansen, der kjøper står alene mot en profesjonell part, gjør
budrunden til et mareritt for mange kjøpere. Det er ofte betydelig
kamp om kjøpsobjektene. Dermed blir eneste mulighet å melde seg
som budgiver via eiendomsmegler, være med på karusellen og
fortløpende by høyere enn siste budgiver. Man risikerer å betale for
mye i forhold til gjeldende markedsnivå, eller å tape budrunden. Ikke
alltid fordi ikke pengene strekker til, men fordi angsten for å tape
penger blir for stor. En redsel som kan være en sunn refleks, særlig
hvis to budgivere byr over hverandre med flere hundre tusen.

Bud direkte til selger og hemmelige bud

Det finnes imidlertid metoder som kjøper kan bruke for å unngå den
tradisjonelle budrunden, nemlig lukkede/hemmelige bud eller bud
direkte til selger. Dette er i dag helt lovlige metoder. I forslag til endringer av Lov om
Eiendomsmegling er reglene for dette blitt drøftet. Det er foreslått å
forby lukkede eller hemmelige bud. Flertallet i Lovutvalget innstiller derimot på at
bud direkte til selger fremdeles skal være lovlig. Norges Eiendomsmeglerforbund har
ønsket å kvitte seg med denne muligheten, men har ikke fått flertall.
Kjøper trenger alternative verktøy i verktøykassa

Som boligkjøpsrådgiver har jeg vært tilbakeholden med å anbefale
boligkjøpskunder å gi bud direkte til selger eller praktisere
hemmelige bud. Det har fungert ganske greit å bruke
normalmetoden med vanlige budrunder.
I de siste månedene har det imidlertid vært et tøft boligmarked for
kjøpere. Med lite boliger til salgs, høy etterspørsel og påfølgende
vanvittige budrunder særlig for attraktive boliger. Da har det vist seg
og vært fint å ha alternative verktøy i kassa, som bud direkte til selger
og hemmelige bud.

Tenk deg at du har tapt fire budrunder og plutselig ser at
drømmehuset er for salg. Du orker ikke tanken på å gå igjennom nok
en budrunde, men vil ha en rask og smertefri forhandlingsprosess
hvor du forhåpentligvis sikrer deg boligen. Du har ganske god
oversikt eller får hjelp til å vurdere markedsprisen for boligen. Ville
det ikke da være fristende å gå direkte til selger med et bud innenfor
akseptabelt markedsnivå?
En slik fremgangsmåte, som ofte blir kalt «kupping», er åpenbart ikke
så festlig for de andre interessentene som venter på visning og som
får beskjed om at den er avlyst. Men, alle kjøpere har muligheten til
å gi selger et direkte bud. Dessuten er metoden hjemlet i prinsippet
om fri forhandlingsrett, som er viktig i landet vårt.
Noen, deriblant representanter fra Eiendomsmeglerstanden, vil
hevde at å gå direkte til selger er å «snike i køen». Men det er nok
ikke slik at en budrunde er en ordinær billettkø der du får kjøpt
billett, bare du er snill jente eller gutt og står lenge nok og venter.

Det er en beinhard konkurranse hvor selger, har en mellommann til å
hjelpe seg med å dra prisen opp lengst mulig.
Derfor er fornuftig at det ikke er foreslått å forby bud direkte til
selger.

Hemmelige bud kan også være et godt verktøy. Det betyr at du gir et
bud, via megler, hvor du tar forbehold om at andre interessenter ikke
skal få vite om budet. Det er opp til selger å godta forbeholdet om
hemmelighold, samt ta stilling til budet. Dukker et slikt bud opp midt
i en budrunde, vil forbeholdet om hemmelighold trolig ikke bli
godtatt og budet avvist. Med mindre det er skyhøyt, og selger føler
seg fristet til å godta det.  Men la oss si at boligen har vært ute for salg en stund.
Det er interessenter på lista hos eiendomsmegler fra tidligere visninger,
men ny budgiver ønsker å forhandle i fred med selger uten at
slumrende tidligere interessenter våkner til live. Da kan et forbehold
om hemmelig bud være både hensiktsmessig og betimelig og et viktig
bidrag til at handelen i det hele tatt kommer i stand. Noe jeg selv var
med på å bidra til for en liten tid tilbake. Til glede for både kjøper og
selger. Derfor er det lite klokt å forby dette. Metoden vil i liten grad
bli brukt i løpende budrunder, men kan være et viktig bidrag i
enkeltstående budforhandlinger.

Transparente prosesser er en fin ting, men hensynet til åpenhet må ikke
overskygge mulighetene for å få til en god handel.

Kjøper har krav på å få vite om alle bud
Eiendomsmeglerloven er pliktig til å gi instruks om informasjon om
mottatte bud til interessenter og budgivere.
Dette er ikke foreslått endret. Lovteksten gir eiendomsmegler i
oppgave å orientere interessenter om mottatte bud, så «langt det er
nødvendig og mulig».
Denne bestemmelsen er ganske vag og gir Eiendomsmegler ansvaret
for å vurdere hva som er nødvendig og mulig. Jeg har erfart at det,
av taktiske grunner ikke blir informert om tidligere inngitte bud,
særlig hvis de har vært lave, til nye mulige budgivere. Dette fremstår
som dårlig meglerskikk, da vissheten om at andre interessenter har
gitt lave bud på boligen forteller noe om hvilken verdi boligen anses å
ha i markedet.

På denne bakgrunn bør det innføres en plikt for
megler til å orientere om alle bud som er innkommet i løpet av
salgsprosessen

Disse meglertriksene bør du vite om når du skal kjøpe bolig ?

Av: Dato: Rådgivning

Ordet meglertriks høres litt snuskete ut, og  tankene dine går kanskje i retning juks og fanteri.  Det er det heldigvis ikke så mye av lenger i vårt gjennomregulerte boligmarked.  Men at megleren bruker en del taktiske metoder for å få deg interessert i boligen og betale høyest mulig pris, er det liten tvil om.

Megler er engasjert av selger for å oppnå best mulig pris. Han eller hun jobber som regel på provisjon av antall salg og oppnådd salgspris, og konkurransen om salgsoppdragene er stor.

Ved boligsalget skal megler fremheve det positive ved boligen og tone ned det negative. 

Det er det første du skal være obs på når du ser på en bolig. Husk at det negative eller risikofylte for kjøper aldri blir fremhevet. Det har jeg selv lært på interne kurs i megleforetak jeg har vært ansatt i.  Eller sågar lært bort til mine medarbeidere når jeg har vært leder i samme bransje.  Sorry 🙂

Ny avhendingslov med økt ansvar for selger, og megler, for å gi riktige og utfyllende informasjon om boligen, samt nye tilstandsrapporter gjør det stadig vanskeligere å underslå forhold rundt boligens tilstand som er viktig for deg som kjøper.  Men salgsoppgaven gir anledning til å fremheve positive faktorer veldig sterkt.  Dermed kan du komme i fare for å ikke legge så mye vekt på, eller oppdage, de negative faktorene.

Mitt råd er entydig: Hopp over reklamen og beskrivelsene i salgsoppgaven og konsentrer deg om det som er viktig i salgsmaterialet:
Tilstandsrapport, selgers egenerklæring samt faste opplysninger om økonomi, boligselskapet og reguleringsplaner.

Egentlig er mye av det som står i salgsoppgaven fullstendig overflødig.  Det er tullete at megler bruker tid på å beskrive rommene og standard og legge inn masse bilder.  Bildene finner du jo i annonsen og resten ser du i tilstandsrapporten og på visning. “Smør på flesk” kalte vi slikt i gamle dager.

Ikke slå deg til ro med svevende svar fra megler på forhold som er viktig for deg

En ting er det skriftlige materialet.  Du har sikkert en del spørsmål når du ser på en bolig.  Ikke nøl med å teppebombe megler med spørsmål slik at det ikke er noe uavklart når du gir bud.  Og ikke slå deg til ro med svevende svar.  Siste eksemplet jeg har, er en kunde som spurte om det ikke var mye støy fra T-banen på en bestemt bolig.  Meglers svar var:    “Det har sikkert utbygger tenkt på”.
Hva tenker du, skal vi le eller gråte ?

Megler er aldri kjøpers representant i budrunden

Megler er selvsagt interessert i deg. Uten en kjøper blir det ikke noe salg.  Men han representerer deg ikke.  Jobb nummer en for megler,  er å oppnå høyest mulig pris for selger, så det å hjelpe deg til å få tilslaget til en god pris er ikke på agendaen.  Han eller hun skal opptre korrekt og gi riktige opplysninger om antall budgivere, budprosessen og selgers reaksjon på bud.  Men gir megler tilsynelatende velmenende råd til deg under budrunden, bør du være på vakt.  For eksempel råd om hvor mye mer du trenger å by for å vinne, av typ ” bare noen tusen til, så er du der”. Dette er ikke et objektivt råd, og du kan regne med at megler sier det samme til den andre budgiveren.  Når du  oppfatter et slikt signal som en hjelp til deg, høyner budet, og den andre budgiveren bare fortsetter, føler du deg garantert snytt og veldig skuffet etterpå.

Derfor husk:

Gode råd fra megler om å heve budet litt til på slutten av budrunden, blir ikke gitt for å hjelpe deg, men for å oppnå en høyest mulig pris.

Jeg sier ikke at du ikke skal by høyere hvis du ønsker det, og det er forsvarlig.  Bare ikke tolk tipset om  som en hjelp til deg.

Kort oppsummert:

Er du klar over hvilke interesser megler tjener i dagens system for bolighandel og ikke er naiv i forhold til dette, blir du bedre i stand til å ivareta dine egne interesser som kjøper.

 

Selv om du er klar over at megler tjener selgers interesser i de fleste sammenhenger, har du alt å tjene på å ha et godt og objektiv forhold til meglerstanden når du er på boligjakt.

Her finner du noen tips rundt hvordan det kan løses:

Les også:   Slik kan megleren bli din beste venn, når du skal kjøpe

Les også:   Derfor skal du ikke bry deg om meglers holdninger når du skal gi bud

Er du flink nok til å se alternative muligheter når du skal kjøpe bolig?

Av: Dato: Kundehistorier

Boligkjøp er aldri rett frem.  Og mange strever skikkelig.  Eller holder på veldig lenge.  Jeg prøver alltid, sammen med mine kunder, å finne alternative muligheter for å nå frem til målet.  Og noen ganger ser de mulighetene selv.  Ingenting er bedre enn det.  Kanskje kan du lære noe av disse små fortellingene fra nylige gjennomførte boligkjøp.

Endte i et helt annet geografisk område.

Mine kunder, et par med ett barn, og et nytt på vei, tok kontakt en liten stund før påske.
De hadde lett en stund uten å lykkes og fant ut at de trengte hjelp for å komme i mål før sommeren.
De hadde søkt litt bredt, ja muligens for bredt, på alle typer boliger og i flere områder.
Ønsket beliggenhet var maks 30 min kollektiv reise til Skøyen.
Jeg tolket dem raskt slik at de EGENTLIG ønsket seg rekkehus eller tomannsbolig og ikke leilighet. Og at det var der vi skulle sette inn støtet i første omgang.  Og siden nærhet til Skøyen var viktig så vi først på boliger vest for Oslo.
⠀⠀
Men, plutselig, etter anbefaling fra kjente, fant de en nybygd tomannsbolig i Ski som de falt for.
Men det er jo langt fra Sandvika?

Nei egentlig ikke👍
Når den nye Follobanen kommet vil det ta 11 min inn til Oslo S.

Da vi innså dette, jobbet vi sammen for å få tak i boligen. Jeg sjekket salgsoppgave, fikk svar på alle uklarheter fra megler og sjekket prisnivå.

Og i løpet av en dag var boligen deres, til litt under prisantydning.
Det var ikke et røverkjøp, men meget god standard ,størrelse og bra håndverksmessig utførelse. Og når nye togspor kommer i løpet av dette året, vil boliger i dette området stige i verdi.
Vinn, vinn der altså.  De fant boligen de ville ha, i et område som på ganske kort sikt vil ha en gunstig prisutvikling.  Enkel og rask pendler tilgang til Oslo er nemlig noe av det som drar prisene aller mest opp.

Gratulerer til mine kjære kunder som evnet å se nye muligheter. 

Ga bud før visning for å sikre seg boligen de ville ha

Mine fantastiske kunder fra Sverige ville kjøpe bolig i Norge for å være nær barn og barnebarn.

Når man kjøper sin «siste» bolig er universell tilgjengelighet med heis samt garasje og romslig balkong midt i blinken. Og er den den attpåtil plassert sentralt ved Akerselva  med både servicefunksjoner og turområder utenfor stuedøra, kan det ikke bli bedre.  Denne boligen ville de ha.

De hadde noen dager tidligere, tapt en budrunde på en lignende bolig i det samme Sameiet.

Det skulle ikke gjenta seg.  Nå ville de sikre seg boligen. Og prøve muligheten med et bud direkte til selger.

Jeg hjalp dem med prisvurderingen og info om hvordan de skulle gå frem overfor selger. Som Boligkjøpsrådgiver går jeg ikke inn i forhandlinger med begge parter i en bolighandel, jeg må holde meg til å meg til å være kjøpers rådgiver. Men disse budforhandlingene gjennomførte de med stil.  Budet ble innlevert og etter kort diskusjon fikk ja fra selger.  Til en grei pris som lå innenfor det som lignende boliger er blitt solgt for i området.

Gratulerer til mine kunder både med boligen og vel gjennomført litt utradisjonell budforhandling.

De benyttet seg av forkjøpsretten i OBOS

En flott nyoppusset  3-roms på Oppsal hadde fanget deres interesse.  De hadde en middels lang ansiennitet i OBOS og lurte veldig på om det var lurt å være med på å by i budrunden, eller satse på forkjøpsretten.  Vi ble enige om at det var lurt å sitte stille i båten og satse på at medlemsskapet i OBOS hadde lang nok ansiennitet. Det viste seg å være lurt.  Vi sparret mye underveis, spesielt om pris og strategi rundt forkjøpsretten.
Da budrunden var over og solgt til kr 50.000 over prisantydning meldte de seg på som forkjøpsberettigede i OBOS.

Jeg ble glad når jeg fikk denne tilbakemeldingen:

Vi fikk leiligheten på forkjøpsrett! Tusen takk for hjelpa, det var gull verdt! Det gjorde at vi følte oss mye tryggere på at vi gjorde et trygt kjøp til en riktig pris, og det var også en veldig trygghet i hele prosessen! Og en ekstra takk for hjelp i innspurten, også over telefon, det satte vi veldig stor pris på!

Les også:    Slik kan du bruke forkjøpsretten riktig

Jeg er så takknemlig for å kunne være med på å se muligheter sammen med mine flotte boligkjøperkunder.  Og jo flere erfaringer jeg samler, jo bedre hjelp kan jeg gi.

Har du noen erfaringer som kan hjelpe andre boligkjøpere ?

Bring it on!

Market update on the housing market in Norway Q1-2022

Av: Dato: English

The housing prices have been rising every month in 2022.  At the end of the quarter the prices are 7,2% higher than the beginning of the year.  In Oslo the increase is a little bit lower with 6,9% increase in the same period.

There have been far too few houses on the market compared with the number of potential buyers.

The realtors are now telling that they have received many sales assignments lately and it is expected that there will be more homes for sale after the Easter holiday.  That is good news for the buyers.

The big increase in already high house prices is not healthy in the long run.
Also, other prices are increasing in Norway and the inflation is increasing.  Therefore the Central Bank of Norway has notified that the mortgage interest will increase 7 – seven times before the end of 2023.   A rice of 0,25% has already been completed in March this year.

The interest rate is the most important factor when it comes to housing prices.  It is therefore expected that the housing prices will flatten out throughout the spring.

There have been very low interest rates in Norway for many, many years.   Many home buyers have not experienced increases in interest rates.  Although the banks have been obliged to stress test their mortgage customers’ ability to manage an increase in the interest with 5%, it can be a challenge for some people to manage their housing costs.   But experts believe that most people will manage this, they just have to reprioritize. Anyhow, a more moderate price development in housing prices will be a good thing.