Tør vi håpe på at utbyggerne setter ned prisene på ferdigstilte nyboliger ?

Av: Dato: Boligmarkedet

NRK skrev nylig om at OBOS “dumper prisene på nye boliger“.   Dette viser seg å være en sannhet med modifikasjoner da det kun gjelder noen få boliger i enkelte prosjekter.  Med rabatt på noen få hundre tusen kroner. 

Det er grunn til å tro at verken OBOS eller andre utbyggere har til hensikt å dumpe prisene.

Skal du se etter en bolig som det eventuelt gis avslag på, må du se etter prosjekter hvor det gjenstår noen få ledige boliger.  Da kan det være noen som rett og slett er feilpriset fra begynnelsen av og som utbygger nå velger å sette ned prisen på for å få sluttsolgt prosjektet.  De vil gjerne være i det dyrere sjiktet fra 7 til 10 mill.

Erling Røed Larsens Spådom. Myte eller Realitet?

I artikkelen til NRK sier boligforsker og sjefsøkonom Erling Røed Larsen at han har ventet på dette lenge og han tror at flere boligbyggere vil følge etter.  Han begrunner det med at rentebelastningen med å sitte med boligene blir for stor og at for mye egenkapital bindes opp.

Jeg tenker at denne spådommen er litt som å tro på julenissen.  For en tid tilbake stilte jeg spørsmålet til en boligutviklinger om hvorfor de ikke satte ned prisene på de nye boligene litt og tilpasset seg markedet, slik som bruktboligselgere må gjøre når markedet skifter.  Vedkommende holdt på å falle av stolen bare ved at spørsmålet ble stilt.  Dette var uaktuelt og noe som byggelånsbanken aldri ville gå med på.

Så dette tror jeg sitter veldig langt inne hos de fleste boligutbyggere.

Men hvem vet, kanskje dukker julenissen opp i løpet av året……

Utbyggernes Dilemma. Prisnedgang eller Flopp?

Det som er spennende er å se prisene på helt nye prosjekter når de omsider kommer ut.  Her må jo prisnivået ned hvis de ikke skal floppe.  Hovedproblemet her er at utbyggerne strever med å skaffe seg lave nok entrepriser. Vil de senke prisene og godta lavere marginer, tap, eller holde fast ved dagens prisnivå og risikere et salgsflopp? Prisnivået påvirkes av en rekke faktorer, inkludert entreprenørkostnader og rentenivå, som alle spiller inn i den kompliserte balansen mellom tilbud og etterspørsel.

Jeg har ikke fasiten, men jeg følger godt med i markedet og lover å gi beskjed hvis det skjer noe kjøpervennlig på nyboligmarkedet !

Kommentarer (0)

Er du positiv til stylede boliger når du skal kjøpe?

Av: Dato: Rådgivning

Selv om jeg fokuserer på rådgivning til kjøpere, får jeg stadig spørsmål om hva som lønner seg å gjøre før et salg. Mange ønsker en annen vurdering enn det deres salgsmegler gir dem, så jeg deler gjerne mine erfaringer. Selv om mine råd ikke er forskningsbaserte, er de basert på tilbakemeldinger fra mine kjøpskunder.

Akkurat nå hjelper jeg en slektning med å selge en bolig, ikke som salgsmegler, men som fullmektig for salget. Dermed må jeg ta stilling til hva som bør gjøres med boligen for å gjøre den mest mulig attraktiv for potensielle kjøpere.

Uansett om du velger å gjøre klargjøringen på egen hånd, er det viktig å vurdere hva du bør beholde av egne møbler i boligen og hva du bør rydde bort. Noen hjem trenger bare en enkel opprydding og ommøblering for å gi et godt inntrykk av boligens størrelse og potensiale, mens andre trenger en fullstendig forandring.

Ved å ha rene linjer i boligen, uten for mye personlig preg, og med møbler som viser rommenes potensiale, vil boligen fremstå mer attraktiv for potensielle kjøpere. De kan lettere forestille seg hvordan boligen vil kunne passe deres personlige stil og innredning, samt hvordan rommene kan brukes.

Hvis boligen er tom, bør du absolutt vurdere boligstyling. En tom bolig kan virke trist, og små feil og ujevnheter i overflatene blir mer synlige.

Alt i alt vil jeg anbefale boligstyling i mange tilfeller. Selv om det koster penger, kan det bidra til å øke verdien på boligen og gjøre den mer attraktiv for potensielle kjøpere.

I samråd med min slektning bestemte vi oss for boligstyling i salget jeg er fullmektig for. Boligen var helt tom, så vi valgte å gjennomføre en malingsjobb i fargen som interiørstylisten foreslo, samt styling i håp om å oppnå et godt salg.

Konklusjonen er at styling må vurderes individuelt i hvert tilfelle, men generelt sett stiller jeg meg positiv til å benytte boligstyling ved salg. Det vil først og fremst hjelpe selgeren, men det er også sannsynlig at potensielle kjøpere setter pris på å besøke boliger som fremstår ryddige og innbydende.

Hva tenker du?

Og husk, jeg gir deg også gjerne en uforpliktende second opinion om hva du bør gjøre når du skal selge!

Kommentarer (0)

Hvorfor har ikke de som mottar Startlån samme valgfrihet som øvrige boligkjøpere?

Av: Dato: Boligmarkedet

Denne artikkelen fikk jeg publisert i Avisa Oslo like før påske.  En interessant problemstilling som jeg kommer til å følge opp for å få svar fra Oslo Kommune.

Artikkelfoto:   NTB og privat

Dersom du ikke får lån i vanlig bank og oppfyller visse krav når det gjelder inntekt, for eksempel er såkalt vanskeligstilt, kan du få såkalt Startlån fra Husbanken.  Dette er en bra ordning, og selv om nåløyet er trangt, har den hjulpet mange med å komme inn på boligmarkedet.

Det er kommunene som administrerer ordningen og tildeler lånene.  Husbanken bestemmer hovedretningslinjene, men i forskrift for startlån er det slått fast at «Kommunene kan fastsette eget regelverk i samsvar med forskriften»

Da nærmer vi oss kjernen i dette innlegget.

Må kjøpe bolig i kommunen

Oslo Kommune har i lånetilsagnene til sine Startlånskunder lagt inn et krav om at de «må kjøpe bolig i kommunen»

Som boligkjøpsrådgiver har jeg hjulpet en del boligkjøpere med Startlån med boligkjøpet.  Lånerammen er som oftest veldig stram, og det er svært få boliger tilgjengelig i Oslo til deres budsjett

Det samme kan være tilfelle for boligkjøpere med privat finansiering.  Når jeg har bistått disse og vi ikke har lykkes med å finne ønsket bolig innen Oslo, har vi ofte søkt etter objekter i kommunene utenfor Oslo hvor prisene er lavere.

Dette er ikke mulig for folk med Startlån. De har altså mindre valgfrihet enn øvrige boligkjøpere.   Er dette rettferdig eller fornuftig?

Jeg mener nei.  Det viktigste må vel være at formålet om å hjelpe folk inn på boligmarkedet oppfylles.

Valgfrihet bør gjelde for alle

Jeg har undersøkt saken og også forsøkt å få et svar fra Oslo Kommune om hvorfor de krever at boligen som Startlåns kundene kjøper må være i Oslo, men foreløpig ikke fått noe fornuftig svar.

Etter en del søk omkring utbredelsen av de kravet om at Startlånet må benyttes til kjøp av bolig i kommunen hvor lånet gis, fant følgende informasjon.

«Undersøkelser viser at det i 70 prosent av retningslinjene (de kommunale) er et ufravikelig krav at låntaker skal kjøpe bolig i kommunen hvor bruker har søkt om startlån»

Kilde:
Proba Samfunnsanalyse: Kommunenes retningslinjer og praksis for startlån (2012)

Oslo tilhører disse 70 prosentene.  Det virker ulogisk og nærmest i strid med formålet om å hjelpe flest mulig inn på boligmarkedet, at det i landets største pressområde med de aller høyeste boligprisene, skal være et krav om de med den laveste finansieringen blir tvunget til å kjøpe bolig innen kommunen.

Valgfrihet er en grunnleggende rettighet, og den bør gjelde for alle – uavhengig av om man er finansiert av det offentlige eller det private.

Oslo Kommune bør revurdere sitt krav om at startlåns mottakere må kjøpe bolig i kommunen. De står helt fritt til å fjerne denne bestemmelsen.

Det er på tide å sette menneskene først, å åpne dører i stedet for å stenge dem.

La oss gjøre Startlånet til det det var ment å være – en mulighet for flere til å eie sin egen bolig.

Kommentarer (0)

Er det et problem for eiendomsmeglere å telle antall soverom?

Av: Dato: Rådgivning, Uncategorized

Hvorfor stiller jeg spørsmålet?
Fordi Forbrukertilsynet har gjort et tilfeldig tilsyn av markedsføringen av antall soverom i boligannonser.  De fant feil i 25 av 300 annonser og hele 9 eiendomsmeglerfirmaer har fått brev med smekk på fingeren.

Du kan lese Forbrukertilsynets oppsummering av Tilsynet her:
Oppgir flere soverom enn de har lov til 

Kort fortalt er feilen som oftest gjøres følgende:

Hvordan soverom skal markedsføres

Når antall soverom skal angis i markedsføringen, skal kun rom som er godkjent til bruk som soverom inkluderes, hvis ikke kan dette være i strid med markedsføringsloven.

Det vi ser mange gjør, er at de oppgir antall soverom basert på dagens bruk. Det er ikke tilstrekkelig. For å finne ut hvilke rom som er godkjent som soverom, plikter eiendomsmegler å innhente plantegninger fra kommunen.

Dersom rommet ikke er godkjent som soverom, kan det altså heller ikke inngå i oppsummeringen av antall soverom i annonsen, som man blant annet kan sortere søk etter på Finn.no.

Man kan imidlertid ellers i annonsen og salgsoppgaven forklare at rommet brukes som soverom i dag, men at det mangler godkjenning fra kommunen.

Kilde:  Forbrukertilsynet

Det er altså ikke tellingen som går galt, men tøyingen av regler som foregår.  Det kan være fristende å ta med alle rom som blir brukt som soverom i annonse.  Boligen vil fremstå mer forlokkende rent generelt og annonsen vil kunne oppnå å fange kjøpere som søker flest mulig soverom.

De 9 foretakene som har fått brev med veiledning om riktig markedsføring vil få mulighet til å rette opp sin praksis og har lovet bot og bedring.

Dette er et tema som har vært fremme veldig lenge og som de fleste Eiendomsmeglere er klar over.  Ting pleier å bedre seg etter slike “aksjoner”, men om det blir rettet opp overalt “over natta” er usikkert.

Vi får si takk og lov for at vi har myndigheter som Forbrukertilsynet som holder bransjen i ørene !  Eiendomsmeglerforetakene klarer tydeligvis ikke å disiplinere sine meglere på egen hånd.

Jeg råder deg til deg til å være obs på både ikke godkjente soverom og rom generelt.  Sørg for å forsikre deg om deg om at soverommene som oppgis i annonse og salgsoppgave er godkjent.

Så kan du jo gjerne velge å kjøpe en bolig hvor enkelte soverom ikke er godkjent, dersom du finner å kunne utnytte dem rent praksis.  Men du skal bli informert om dette på riktig måte slik at du vet hva du gjør og hvilket ansvar du tar over ved kjøpet.

Les også:   Er det lurt å kjøpe bolig som mangler godkjenninger

 

Kommentarer (0)