Be aware of new regulations for home buying in Norway from 1.1.2022

Av: Dato: English

From 1.1.22 a new regulation is being introduced in Norway.  The seller, and the realtor, will be obliged to give more detailed information about the technical standard of the home in the sales material.

The seller may be responsible for incorrect and missing information to the buyers.  He or she has this responsibility also today, but so far court decisions have only made the seller liable for damages if the damage or misinformation amounted to at least 5 percent of the value of the home.  This is a lot of money, and therefore the seller has been imposed to give compensation to the buyer only in a few cases.

In the new law the limit for compensation is decreased down to NOK 10.000.

For this reason, the seller must be much more careful to give ALL the information about the property. He must , through the realtor, order a condition report from a technical expert or surveyor.  The government has made a regulation of how this inspection must be implemented and the contents of the condition report.

The purpose is better protection of the buyer.  This is a good thing in my opinion.

Be aware of the new rule about buyers’ duty to inspect !

As a home buyer  you must be aware that the new law has a rule on the buyers’ duty to inspect before giving a bid.  If you miss some information in the sales material or the technical report, or miss other information given on the viewing,  you cannot complain after the bid has been accepted by the seller.

So, the duties goes both ways in the new law!

My concern as a home buying concultant is to protect the buyer.  I am therefore prepared to help my customers to examine the new technical reports carefully and warn them about risk elements.

If you do not master Norwegian, I will warn you to buy a property without help to translate and interpret all the written material.  This is and will still be,very complicated, even for Norwegians.

Because as I have told you before the bid is binding in Norway.

Successful purchase after corona break

Av: Dato: English

Erik from The Netherlands contacted me already in December 2020. He is half Norwegian, and he and his family wanted a connection to Norway by purchasing a holiday home.  After mapping their preferences, we found out that Sjusjøen area was the best location for them to enjoy Norwegian nature all year round.

So far, so good, we were ready to cooperate and start the search.  But it turned out to be quite difficult for two reasons:

  • Corona restrictions, they were not allowed to travel to Norway to look at the properties
  • The market for cottages turned crazy. Everyone wanted to buy cottages in the pandemic, and the bidding rounds were extremely “hot”.

Therefore, we decided to take it slowly and wait for better times.

After the summer break, in late august, some cottages were put on the market.  Mainly simple
cabins that were accessible by car only in the summer, but also a few solid all year cabins. The Dutch family had been made aware of the website where all Norwegian properties are advertised finn.no (link to finn.no eiendommer til salgs) and send a link to Boligdama.Where a modern cabin of 96 square meters was announced. I had a nice location and plot in the end of a cabin field.

The buying process went fast 

Due to our experience from last year, we presumed that the cottage easily could be sold after the first viewing a short week later, so we knew that we had to act quickly.Boligdama checked all the sales material and formalities about the property and if the asking price was realistic.  The family got a digital viewing and Erik decided to travel to Norway and look at it the same weekend.  Luckily it was OK to travel with the vaccine certificate. At the viewing he got a very good impression of both the cottage and the Sjusjøen.

The bidding strategy 

When arriving at home we had a digital meeting and discussed the bidding strategy.It turned out that our family were the only bidders even if some other people had viewed the property.   It seems that Norway maybe is back to normal, that means that sale of cottages is a bit slower that ordinary house sales.

The negotiations with the realtor ended below asking price, which by the way was quite in line with current market prices.

Happy ending, happy people:

Congratulation with a successful purchase

What does the family think about the buying process

 

We are grateful that we found Boligdama to help us with our purchase. She helped us nail down the ideal area that fits our needs, but more importantly she walked us through the entire process and gave us the confidence to act quickly when we finally found our dream cabin.

The process in Norway is quite different from what we are used to, so having local help with tons of experience was a must for us.

We can’t wait to get the keys and enjoy the cabin with our friends and family!

Thank you Boligdama for your help!

 

 

Her har du huskeliste ved kjøp av prosjektert bolig

Av: Dato: Rådgivning

Har du planer om å kjøpe en prosjektert bolig?  Med det menes en bolig som er lagt ut for salg men ikke bygget enda.

Her har du en huskeliste om hva som er viktig å sjekke før du gir kjøpetilbud

  • Salgsprospekt – beskrivelse av selve boligen herunder
    • Plantegning
    • Leveransebeskrivelse – standard
    • Uteområde tilhørende boligen
    • Muligheter for tilvalg og endringer
    • Solforhold – soldiagram
  • Organisering av boligprosjektet herunder
    • Selskapstype – brl eller sameie – er det ryddige rammer med vedtekter/forretningsfører etc.
    • Utbygger – seriøs – ingen skandaler tidligere?
  • Oppfyllelse av forbrukervern i henhold til Bustadoppføringslova
    • Ferdigstillelse – dato, varsler og dagmulkt
    • Garanti fra utbygger
  • Eventuelle forbehold og tinglyste heftelser
  • Prisnivå sammenlignet med lignende prosjekter i området

Du bør ta deg en tur på tomten eller visningssenteret hvis de har noe slikt for å se på modeller, solforhold, eksempler på standard og tilvalg.  Deretter må du studere salgsmaterialet ovenfor og spørre prosjektselgerne om ALT du ikke er 100% sikker på.

Salg av prosjektbolig reguleres av Bustadoppføringsloven

Den finner du her

Jeg hjelper deg gjerne med vurdering av prosjektet og boligen du har sett deg ut.  Enten du er usikker på prosjektet eller vil ha bekreftet om det inntrykket du selv har fått.

Jeg sjekket nettopp en bolig i et prosjekt i Vestfold.  Det førte til kjøp og følgende tilbakemelding:

Rapporten din bekreftet det inntrykket jeg hadde om at dette var ett trygt og fornuftig prosjekt å gå inn i.  Tusen takk!

Kanskje ikke så dumt å få en profesjonell og uavhengig vurdering når du skal investere flere millioner kroner?  Mange utbyggere er blitt veldig flinke til å gi kjøpere god og viktig informasjon.  Men det kan variere sterkt og kommer du ut for utbyggere som ikke er så seriøse som de burde være, kan det koste deg dyrt.

En vurdering av en prosjektert bolig tar meg et par timer med en timepris på kr 1.100 inklusiv mva.

 

Derfor skal du ikke bry deg om meglers holdninger når du gir bud !

Av: Dato: Rådgivning

Jeg opplever av og til at mine kunder får negative tilbakemeldinger fra meglere når de gir bud.  Da mener jeg ikke avslag på budet fordi det er for lavt.  Det er fair enough. 

Men moralsk indignasjon som kommentarer om skambud og lignende skal ikke forekomme hos en profesjonell eiendomsmegler.

Å åpne budforhandlingene med et relativt lavt bud kan ha flere årsaker:

  • Du mener at boligen ikke er verdt prisantydningen eller du har et begrenset budsjett
  • Megler sier at det er mange som kanskje vil komme med bud.  Et lavt bud kan være en måte å få dem ned fra det berømmelige gjerdet.  Hopper ingen andre ned, noe som ofte skjer, har vi et godt utgangspunkt for videre forhandlinger.
  • Du har en forventning om at selger er villig til å forhandle pris, særlig hvis du er eneste budgiver.

At megler sier fra at partene nok står langt fra hverandre eller at selger forventer langt høyere pris, er helt fair og en klar og god beskjed å få.

Men at kjøper er frekk som kommer med et så lavt bud eller at budet ikke blir tatt på alvor er meget uprofesjonelt.  Dessverre forekommer dette.  Gjerne etterfulgt av neglisjering av akkurat den budgiveren. Sent eller manglende svar på henvendelser og manglende tilgjengelighet for eksempel.

Redd for å komme på kant med megler

Kjøpere flest legger stor vekt på meglers tilbakemeldinger og holdning overfor dem.  Mange er rett og slett redd for å komme på kant med megleren.

Kanskje jeg ikke får kjøpt boligen fordi megler er negativ til meg?

Dette er helt galt og viser hvordan en forbruker lett kommer i en dårlig posisjon når hen står alene mot en profesjonell part.

Av og til tenker jeg:

Mon tro om meglers oppdragsgiver – selgeren – vet hva som foregår?  Det å være uhøflig mot potensielle kjøpere eller neglisjere interessenter går jo til syvende og sist utover salget…..

Eiendomsmeglere er mennesker og jobber ofte under et stort press.  Enten det gjelder mange oppdrag å håndtere, stor konkurranse eller få oppdrag og lite provisjon.  Men det skal ikke gå utover det profesjonelle håndverket og plikten til å “dra omsorg for begge parters interesser” både selger og kjøper.

Les også:    Hvem skal du lytte til i budrunden

Hvordan skal du som budgiver og potensiell kjøper forholde deg til selgers megler?

Det aller viktigste er at du opptrer korrekt og med hevet hode, uansett hvilken størrelse det er på budet du gir eller hvilke tilbakemeldinger du får fra megler.  Se bort i fra usaklige kommentarer og glem tanker om det du gjorde var riktig eller feil.  Forhold deg kun til det formelle i budprosessen.  Og husk at megler har plikt til å rettlede deg i forhold til hvordan du skal gi bud og hvilke frister som gjelder.

Hva megler måtte tenke om deg har null relevans. Du er en potensiell kjøper og den viktigste brikken for å få i stand en handel.

Og til sist,  du behøver ikke å like eiendomsmegleren.

Det er boligen du skal like, aller helst elske.