Derfor bruker jeg Verji til å kommunisere med mine kunder

Av: Dato: Rådgivning

Her er en reklameartikkel for kommunikasjonssystemet jeg bruker for å chatte med de som henvender seg  samtende lenker, kommentarer, svar, spørsmål, kontrakter, ja alt jeg trenger å si til mine kunder.  Jeg hadde lengtet lenge etter et slikt effektivt, trygt og sikkert verktøy og var kjempeglad da jeg fant Verji.  Så mine uttalelser kommer fra hjertet.

Å sende mail frem og tilbake til kunder er ut.  Direkte kryptert kommunikasjon mellom rådgiver og kunde er in;)

Dersom du er rådgiver, eiendomsmegler eller på annen måte jobber en til en med kunder burde du prøve dette.  Prisen er moderat og du vil få en mye enklere hverdag.

Over til  reklamen (NB ikke betalt)

Trude Larsen startet firmaet Boligdama etter flere år med ulike roller i eiendomsbransjen. Med sin brede kunnskap så hun behovet for at noen kunne være på «kjøpers side» i boligkjøpsprosesser. Og med iver forteller hun hvordan Verji bidrar til å effektivisere kommunikasjonen med kundene.

Verji har gjort at jeg kommuniserer effektivt og sikkert med mine kunder. Rask og sikker kommunikasjon er et must når du driver med boligrådgivning.

Før vi hører mer om dette, la oss høre mer om Trudes bakgrunn og virksomhet. Hun forteller at hun har drevet med bolig hele sitt liv.

– Jeg startet med boligforvaltning, var forvaltningssjef i OBOS i mange år, begynte deretter i ledelsen i Krogsveen Eiendomsmegling hvor jeg også tok eiendomsmeglerutdanning. Etter det jobba jeg med utvikling og salg av nye boliger.

Hun forteller videre at hun ønsket å starte noe selv, å gjøre noe nytt på slutten av sin arbeidskarriere, og bestemte seg for å bruke sin brede kompetanse til å hjelpe boligkjøpere.

– Jeg hadde gjort karriere med mange lederjobber og kjente at nå ville jeg gjøre noe nytt.

Brenner for å hjelpe boligkjøpere til å få en mer balansert kjøpsprosess

– Selv om eiendomsmeglerloven er slik at meglere skal ivareta både selger og kjøpers interesser, så er de jo betalt av selger.  Det gir megler en mellommannsrolle, som ikke er så lett å fylle. Det blir rett og slett en ubalanse i bolighandelen. Derfor tenkte jeg at det sikkert er mange kjøpere som trenger hjelp av en partsrådgiver. I mange land er det vanlig at det er en megler på hver side, sier hun.

I 2015 startet Trude bloggen Boligdama.no, og begynte som boligkjøpsrådgiver. I bloggen sprer hun kunnskap om boligkjøp og utvikler også gratis tipshefter som kan lastes ned.

– Den mest etterspurte tjenesten for de som vil ha hjelp fra meg er en såkalt personlig rådgivningspakke hvor de får hjelp med alt fra A til Å – fra behovsanalyse, søk på boliger, bistand på visning, gjennomgå salgsmateriale, bistand til budrunde og til kjøp. Jeg pleier å si at de får en hånd å holde i. Andre velger bare å kjøpe en begrenset rådgivning, for eksempel om de har funnet en bolig og de trenger hjelp til å vurdere salgsmateriell, hjelp til å finne riktig kjøpspris og råd og oppfølging i en budrunde.

– Det er viktig for meg at kundene opplever at de kjøper en bolig det ikke blir problemer med etterpå og at de betaler riktig pris.

Verji gjør at jeg kan ha en effektiv kommunikasjon med kundene mine

Trude har mange førstegangskjøpere, og de er unge og dermed vant til en digital hverdag.

Da er jo Verji et veldig godt hjelpemiddel, fordi det er enkelt for dem å stille meg spørsmål og få raskt svar, spesielt siden jeg og kunden også har Verji-appen på mobilen. Det gjør det også enkelt for meg å lenke til blogger hvor jeg har skrevet om alt det de spør om.

Andre kundegrupper kan være enslige som ved siden av faglig hjelp, vil ha noen å kaste ball med, barnefamilier, engelskspråklige som trenger hjelp på grunn av språket og eldre som vil kjøpe en mer egnet bolig de siste tiårene av livet. Trude er opptatt av at folk skal skifte bolig før det er for seint, for å få en bedre alderdom. Bevegelseshemmede er også en gruppe som hun hjelper med å finne rett bolig.

Uansett kundegruppe opplever jeg at det er enkelt å få dem til å bruke Verji. Det er bare noen svært få av kundene mine som ikke bruker Verji, og det er fordi de har ikke internett.

–  Jeg er så glad for at jeg slipper å lete etter e-poster lenger. Tidligere skulle det jo ikke mange kunder til, før jeg mistet tråden i kundekommunikasjonen. Med Verji har jeg fått full oversikt, og det til en pris som er overkommelig for meg. Og ikke minst kan jeg svare folk raskt, også når jeg er på farten. Det er et must når du driver med boligrådgivning.

Verji for kryptert kommunikasjon på desktop og mobil

Er du nysgjerrig på Verji?

Verji passer for alle bedrifter som ønsker å kommunisere sikkert, enkelt og effektivt!

En effektiv og sikker kommunikasjonshverdag

Vi er nysgjerrige på om det er andre ting ved Verji enn effektivitet hun var opptatt av da hun valgte å bruke det, og hun svarer:

–  Sikkerhet selvfølgelig. Det hender jo at jeg må sende sensitiv informasjon, som personopplysninger og kontrakter. Jeg må innrømme at før jeg fikk Verji, så hendte det nok at jeg sendte ting på e-post jeg ikke burde ha sendt. Nå vet jeg at uansett hva jeg sender, så opererer jeg innenfor lovverket og slipper å tenke på det. Flere og flere kunder er opptatt av personvern og sikkerhet.  Da er det flott å kunne tilby et sikkert system.

Verji gjør at jeg jobber mer effektivt både fordi kommunikasjonen blir enkel, eksempelvis kan jeg sende Verji-melding i stedet for å ringe om vi er i en budrunde, og fordi alt er kryptert så krever det ikke noen ekstra prosesser.

Vi avslutter med å spørre henne om hvordan hun opplever oppfølgingen fra Verji kundesupport.

–  Den er veldig bra! Det er jo ikke mange steder du kan ringe og få hjelp med en gang. Og dere tar jo til og med kontakt uten at jeg har spurt om det, for å sjekke om det går greit.


Vil du vite mer om Verji? Sjekk ut denne siden. 

Derfor blir forkjøpsrett ikke nevnt ved markedsføring av bolig

Av: Dato: Boligmarkedet

Forkjøpsrett i boligbyggelag, først og fremst OBOS er stadig gjenstand for debatt.  Det er ikke rart, da det kan være både frustrerende og vanskelig å forstå hvordan dette fungerer.

For noen dager siden hadde Aftenposten et oppslag om en ung dame som mistet anledningen til å bruke sin forkjøpsrett .  Fordi, da hun så boligen på finn.no, var forkjøpsretten allerede avklart og meldefristen hos OBOS var gått ut.

Dette er blitt møtt med ganske mange reaksjoner i sosiale media, de fleste rettet mot OBOS sin praksis og kommentarer om at de ikke tar vare på medlemmene sine.

Så enkel er ikke saken.   Det er nemlig juridisk rom for en salgsmegler å be om avklaring av forkjøpsretten før den legges ut på finn.no.  Selger må betale et høyere gebyr for denne avklaringen enn en vanlig avklaring etter budrunden.  Bortsett fra det er det fritt frem. Og en del meglere og selgere ser det som en fordel å få avklart dette på forhånd slik at de kan skrive “forkjøpsrett avklart” i annonsen.  Og muligens motta flere bud.

Som kommunikasjonsjefen i OBOS selv sier i artikkelen, så er ikke dette med forhåndsavklaring, noe OBOS ønsker skal praktiseres i stort monn, men det er lovlig.

Dette betyr at er du OBOS medlem, må du følge med på utlysningen i OBOS og ikke bare finn.no.  Da fanger du også opp de boligene som blir forhåndsavklart. Det er mulig å sette opp søk slik at du blir varslet når det kommer en bolig som passer dine kriterier og sette deg opp som interessert i å benytte forkjøpsretten. Det er ikke bindende, men du må ha finansieringsbeviset klart.  Når boligen er solgt og høyeste bud akseptert, får du tilbud om å tre inn i budet.  Og du får selvsagt også anledning til å se boligen først.

I artikkelen sier hun som gikk glipp av boliger på forkjøpsrett, at OBOS medlemmer neppe vet om dette “smutthullet” som de kaller det.   Det kan hende, det kan aldri bli nok informasjon.

Men på OBOS sine nettsider under fanen “Slik fungerer forkjøpsretten ligger en film som omhandler hele prosessen og alle måter forkjøpsrett avklares på, inkludert forhåndsavklaring.
Så, det må vel sies å ha blitt gjort en innsats fra OBOS på å informere medlemmene sine.

Dette med forkjøpsrett blir nødvendigvis komplisert.  Det er en en medlemsrettighet som skal praktiseres i et fritt boligmarked.  I tidligere tider tildelte OBOS boliger etter ansiennitet.  Etter at prisreguleringen ble opphevet for flere tiår siden, ble det utarbeidet juridiske rammer og metoder for å praktisere dette hvor hensynet til både selgere, kjøpere og OBOS medlemmer skulle ivaretas.  Og kanskje hadde også meglerbransjen et ord med i laget, hvem vet?

Forkjøpsretten blir underkommunisert

Et like stort problem som at OBOS medlemmer ikke vet om forhåndsavklaring, og at de må ha øynene rettet mot  to steder for å utnytte medlemsfordelene sine fullt ut, er den generelle underkommuniseringen av forkjøpsrett når boliger selges.

Det blir aldri nevnt i annonsen at boligen har forkjøpsrett.  Stort sett står det en setning om det i prospektet, men ikke alltid.  Det snakkes veldig ofte minst mulig om det på visning, med mindre megler vet at noen med god ansiennitet har meldt seg.  Da oppfordres det til å by høyt for å vinne over forkjøpsretten.

Forkjøpsretten føles nok som et forstyrrende element for salget for mange salgsmeglere.  Man kan mene hva man vil om forkjøpsretten.  Men den er der og kjøperne har krav på å få denne viktige opplysningen på et så tidlig tidspunkt som mulig.

Ikke for eksempel oppleve at de oppdager forkjøpsretten først når de får et brev dagen etter at de har vunnet budrunden:

“Gratulerer med kjøp av bolig.  Den er din men, vi skal bare avklare forkjøpsretten først”. 

Det er skikkelig nedtur.   Men hadde risikoen for å miste boligen vært varslet på forhånd, på en enkel og klar måte, hadde skuffelsen vært langt enklere å bære.

Forkjøpsrett er en viktig faktor som påvirker salget.  Både pris og interesse for boligen og om kjøperne ønsker å oppsøke visningen.  Derfor bør det innføres klarere retningslinjer for kommunikasjon og behandling av denne.

Jeg har i dag sendt en henvendelse til Forbrukertilsynet og spurt om det er mulig å få inn et eksplisitt krav om å opplyse forkjøpsrett i Veilederen for markedsføring av bolig.

Og bedt om svar på hva vi kan gjøre hvis vi ser at informasjon om forkjøpsrett er utelatt eller svakt kommunisert i en bolig som er for salg.

Om jeg får noe svar, vites ikke.  Men uten å prøve får vi aldri noen forbedringer.

Les også:  Hvor lenge må jeg vente på forkjøpsretten

 

 

 

 

 

Derfor må jeg snakke enda mer om meglers prisantydning

Av: Dato: Rådgivning

Jeg har skrevet og sagt mye om prisantydninger de siste årene.  Både om hvordan de fastsettes og hvilken målsetting som kan ligge bak når boliger legges ut i markedet.

Jeg opplever svært ofte at boligkjøpere måler prisen de har oppnådd mot prisantydningen.

For eksempel om de har fått kjøpt til prisantydning, under prisantydning eller litt over prisantydning.  Og i et stigende marked er de fleste veldig fornøyd når de får kjøpt en bolig litt mindre over prisantydning enn den forrige de bød på, som ble solgt mye mer over prisantydning.

Nå kan det kanskje høres ut som om jeg henger ut boligkjøperne eller betviler deres kunnskaper.

Det absolutt ikke det jeg vil.  Det at de fleste stoler på prisantydningen som en objektiv målestokk er  fullt forståelig.  Vi har jo klare regler for hvordan prisen skal settes og megler er jo eksperten, ikke sant?

Se for eksempel hva Forbrukertilsynets regler om markedsføring av boliger sier om dette.
(Med næringsdrivende menes her eiendomsmegler)

3.2.3.   Prisantydning

Det må opplyses tydelig om boligen selges etter en auksjonsmodell med prisantydning og budrunde eller med fastpris.

Dersom boligen markedsføres med prisantydning, skal denne gi uttrykk for boligens verdi ut fra blant annet boligens standard, gjeldende markedsforhold og den prisen selger er villig til å selge boligen for.[16] Markedsføringen vil være villedende hvis prisantydningen bevisst er satt lavere eller høyere enn det selger på markedsføringstidspunktet er villig til å akseptere. Dersom den næringsdrivende blir kjent med at selgerens prisforventning endrer seg underveis i markedsføringsprosessen, må markedsføringen som klar hovedregel endres i tråd med dette.

Markedsføringen vil også lett være villedende dersom prisantydning settes lavere eller høyere enn den næringsdrivendes objektive vurdering tilsier. I forbindelse med hvert salgsoppdrag bør eiendomsmeglere dokumentere at de har gjort en faglig vurdering av boligens antatte markedsverdi.[17] Etter Forbrukertilsynets vurdering gjelder dette også som hovedregel for andre næringsdrivende som markedsfører boliger.

Både gjentatte avvik og betydelige enkeltstående avvik mellom prisantydning og oppnådd pris, vil kunne indikere brudd på markedsføringsloven og eiendomsmeglingsloven.

Det vil for eksempel være villedende etter markedsføringsloven og i strid med god meglerskikk dersom den næringsdrivende bevisst markedsfører en bolig med lavere prisantydning enn hva den næringsdrivendes objektive vurdering av eiendommens markedsverdi tilsier, eller lavere enn hva selger er villig til å godta, for at flere skal komme på visning, og slik at budgivning skal komme i gang – såkalte lokkepriser.[18]

Dette er jo klart som blekk.  Her er det objektivitet og markedsforhold som gjelder.

Megler er fagpersonen som er kvalifisert og ikke minst pliktig til å sette riktig prisantydning.  Han eller hun er sjelden helt ute på viddene når det gjelder å sette riktig pris.  Kjøperne har som regel en viss formening om prisnivået og de vil raskt avsløre om en bolig er fullstendig feilpriset, den ene eller andre veien.  Men, her er det et stort slingringsmonn, ofte på flere hundre tusen eller opp mot en million  kroner.  En vanlig forbruker vil aldri har full oversikt over markedet, ei heller tilgang til gode verktøy for å sjekke ut dette.  De er nemlig forbeholdt oss profesjonelle.

Vi har vel alle opplevd lokkepriser eller for lave prisantydninger i et stigende marked.  Eller en prisantydning som er altfor høy.  Lokkepriser har til hensikt å få mange på visning, skape en hype rundt boligen og en heftig budrunde.  Og mange potensielle salgskunder til megleren i neste omgang.

For høy prisantydning kan skyldes at selgerne har presset frem en høy pris fordi naboen har oppnådd en høy salgspris.  Eller de tenker at deres bolig er spesielt fin.  Det hender også at meglere selger seg inn hos selgerne med høye prisforventninger for å få oppdraget.  Så går de ut i markedet med den høye prisen først, mørner selgerne etter hvert og setter prisen ned i neste visningsrunde.

Når jeg ser på en bolig for mine kunder sjekker jeg alltid sjekke prisantydningen først.  Ved hjelp av verktøyet Eiendomsverdi som er det samme meglerne bruker i sine markedsestimater.  Er boligen priset for lavt eller høyt i forhold til markedet? spør jeg meg selv og kunden.  Da har vi et godt utgangspunkt.   Kommer vi til budgivning gjør jeg en selvstendig vurdering av verdien på boligen som er til salgs og setter opp en budtabell som indikerer hvilket prisområde vi bør holde oss innenfor i budrunden.  For ikke å risikere å sette salgsrekord eller betale mer enn nødvendig.  Strekker vi oss langt skal det være et bevisst valg for eksempel fordi det er selve drømmeboligen som er til salgs.

Jeg oppdager ofte et veldig stort sprik mellom min analyse og meglers prisantydning.  Det er neppe fordi estimatet er for usikkert er boligen er så “spesiell”.  Det skyldes nok først og fremst at det ligger noen taktiske hensyn bak meglers prissetting.

På denne bakgrunn bør du ha en sunn skepsis til prisantydningen. Og aldri kjære boligkjøper, ta for gitt at prisantydning er det samme som riktig markedsverdi.

Les også:    Slik treffer du riktig på pris når du kjøper bolig

Kan du stole på megler når du gir bud?

Av: Dato: Rådgivning

Noen av mine kunder lurer på dette.  De er ikke helt sikre på om megler vil behandle dem på en korrekt måte i budforhandlingene.

Utenlandske kunder er spesielt opptatt av dette.  Noen av dem har erfaringer fra egne land hvor dette ikke alltid fungerer som det skal og hvor det kan forekomme såkalte fiktive bud.  Det går på at venner og kjente legger inn bud som ikke er tenkt gjennomført for å jekke opp budrunden.

I Norge tror jeg vi kan si med sikkerhet, at fiktive bud ikke forekommer lenger.  For det første er det risikabelt å legge inn et bud som ikke er alvorlig ment, siden budet er bindende.  For det andre er meglers plikt til å sjekke kjøpers finansiering innskjerpet, og for det tredje er det innført obligatorisk budjournal i alle salg.  Ved hjelp av budjournalen har du som kjøper eller eventuell budgiver anledning til å sjekke at budrunden har gått riktig for seg ved at alle bud og tidspunkter er notert ned og skrevet i en egen rapport.

So far so good.

Det kan imidlertid forekomme at megler ivaretar selgers interesser i så stor grad at det strider mot Eiendomsmeglerloven eller det som i § 6-3 i samme lov, er omtalt som god meglerskikk og prinsippet om at megler skal dra omsorg for begge parters interesser.

Høyesterett har nettopp avgitt en kjennelse i en sak som gjelder meglers håndtering av budrunden.

HR – 2022 – 1316 A – “Budsaken”

Saken dreide seg om at en budgiver hadde gitt et bud som ble akseptert av selger.  Men eiendomsmegler meddelte ikke denne aksepten til budgiver innen akseptfristen.  Etter fristen kom det inn et høyere bud på kr 150.000 over.  Budgiveren måtte da akseptere denne prisen for å tilslaget på boligen.  I ettertid klaget kjøper på dette.  Med bakgrunn i at eiendomsmegler, da han ikke meddelte at selger hadde akseptert det tidligere budet, ikke hadde overholdt sin omsorgsplikt for begge parter.

Dette var Høyesterett enig i.   Det var ikke riktig av megler og prioritere selgers interesser ved å fravike reglene for å få til en  høyere salgssum.  Meglers plikt er å sørge for en korrekt og ryddig avvikling av budrunden hvor begge parters interesser blir ivaretatt.  Budgiver skal kunne stole på at også hans eller hennes interesser blir ivaretatt.

Kjøperen fikk erstatning på kr 150.000 + renter kr 61.000.  Og meglerselskapet måtte betale saksomkostningene på over kr 600.000.

Det er bra at kjøpere går videre med slike prinsipielle saker som dette.  Selv om det innebærer risiko.  Hadde de tapt kunne de ha risikert å sitte igjen med null erstatning og betaling av saksomkostninger.
Så all honnør til denne kjøperen.

Avgjørelser i Høyesterett blir nemlig stadfestet som rettspraksis og en rettesnor for hvordan lignende saker vil bli vurdert senere.  Eiendomsmeglerne retter seg fornuftig nok etter avgjørelser i Høyesterett Dermed vil de sannsynligvis skjerpe inn sin praksis for fremtiden.

Å kunne stole på at megler ivaretar sin mellommanns rolle slik loven krever det er betryggende. Det er ikke dermed sagt at kjøpers interesser blir ivaretatt fullt ut i en budrunde.   Megler er engasjert og betalt av selger for å oppnå best mulig pris og vil, innenfor lovens rammer, opptre deretter.

Men det vet du nok allerede, siden du leser bloggen min.