Er det lurt å kjøpe bolig som mangler godkjenninger?

Av: Dato: Rådgivning

Mange boliger som ligger ute for salg mangler offentlige godkjenninger når det gjelder for eksempel bruk av rom for varig opphold eller med utleieenheter som ikke er godkjent. Er det lurt å kjøpe en slik eiendom?

Dersom rom eller tilbygg i boligen ikke er godkjent skal dette være oppgitt i salgsmaterialet.  Dessverre er ikke dette alltid så tydelig, da det noen ganger blir omformulert med at det er “bruken av rommet som danner grunnlaget for fastsettelse av P-rom (primær rom)” og andre snirklede formuleringer.  Ser du noe slikt bør det ringe en bjelle:  Fins det rom som ikke er godkjent her eller hvorfor er det ikke bare oppgitt P-rom uten noen forbehold? Dette er ofte tilfelle når det gjelder kjellerstuer og lignende.  De er ofte ikke godkjent av bygningsmyndighetene fordi vinduene er for små eller at det ikke oppfyller kravene til rømningsveier.

Ikke godkjente utleie enheter

Så har vi utleieenheter som ikke er godkjent men som leies ut allikevel.
Er det så farlig da?  Dette har jo tidligere eier gjort i årevis uten at det har medført konsekvenser. Ja – det kan være farlig selv om våre kommunale bygningsmyndigheter ikke er de ivrigste til å inspisere.  Du kan faktisk risikere bøter på opp til kr 200.000, Som kjøper overtar du all risiko rundt det som måtte være ulovlig ved boligen. Dette gjelder også endringer som ikke er byggemeldt, slik som utvidelser, ikke godkjente tilbygg og kjellerrom for utleie.

Og det spiller egentlig liten rolle om selger har informert om ulovlighetene eller ikke.  Får du bøter fra kommunen, må du ta kampen med selger og eventuelt eierforsikringsselskapet i etterkant.

Opplysninger fra megler

Dette med opplysning fra selger og megler er veldig viktig.  Det er ikke å forvente at kjøpere skal avdekke lovlighetsmangler på egen hånd.  Norges Eiendoms-megler Forbund og eierskifteforsikringsselskapene oppfordrer landets meglere til å undersøke om det finnes lovlighetsmangler i boligen før den legges ut for salg og ikke minst opplyse klart om det dersom det finnes.  Det aller beste er om selger retter opp mangelen før boligen legges ut for salg.  Men dette kan ta lang tid og koste penger og da velger man heller å legge boligen ut for salg med ulovlighetene.  I teorien burde dette i det minste påvirke prisen, men det er heller ikke alltid tilfelle.

Gjør det helst ikke men vær i alle fall svært forsiktig

Som kjøpsrådgiver vil jeg i likhet med Forbrukermyndighetene advare mot å kjøpe en bolig med ikke godkjente forhold.  I så fall bør du ha oversikt over hva dette er, hva det vil koste å utbedre og søke om godkjenning og om slik godkjenning i det hele tatt ville kunne oppnås.  Og ikke minst: Sørg for at dette ekstraarbeidet og kostnadene avspeiler seg i prisen du betaler for boligen.

Det jeg har spurt meg selv, og andre som opererer i boligmarkedet er:

Hvorfor i all verden er det lov å selge boliger med ikke godkjente rom og tilbygg? Kunne man ikke bare innføre en regel om at alle boliger som selges skal være 100% godkjent, punktum?  Jeg har ikke mottatt noe entydig og fornuftig svar.

Hva mener dere?

Les også:
Har du lyst til å få avdekket ulovligheter og andre risikomomenter ved en bolig du vil kjøpe?
IKKE KJØP KATTA I SEKKEN

Hva slags bolig lønner seg å kjøpe for utleie?

Av: Dato: Rådgivning

Selv i disse tider er det folk som ønsker å kjøpe bolig for investering og utleie. Jeg har i det siste fått mange forespørsler om hjelp til å vurdere ulike kjøpsobjekter med tanke på investering.  Kanskje det lave rentenivået gjør det fristende for mange?

Lysten til å kjøpe sekundærbolig kan være drevet av ulike behov og motiver.  Kanskje skal du kjøpe som ledd i forretningsvirksomhet eller det er en enslig investering for å sikre barna eller familiens økonomi.

Uansett er det noen momenter som er viktig å ta hensyn til ved kjøpet:

  • Kjøp i et område hvor det forventes prisvekst de kommende år, forutsatt at boligmarkedet holder seg stabilt.  Gjerne et sted som er under utvikling og hvor det vil skje positive ting de nærmeste år
  • Ha et langsiktig perspektiv – minst 5 år.  Tiden hvor man kunne tjene store penger på 2 års eietid er forbi.  Husk at kostnadene ved kjøpet som dokumentavgift også skal “tjenes” inn.  Og når du skal selge igjen skal kostnadene til salgsmegler betales.
  • Se etter boliger med lave felleskostnader og hvor det ikke forventes større økninger av disse
  • Kjøp gjerne en nyere bolig.  Inngangsbilletten vil være litt høyere men felleskostnader og kostnader til vedlikehold vil bli mindre
  • Kjøp eierseksjon – selveierbolig -og sjekk ut hvor mye du kan få i månedlig leie på boligen
  • Er du veldig handy eller har tilgang på rimelige håndverkertjenester (ikke svart!) kan du kjøpe oppussingsobjekt.  Hvis ikke søk etter bolig med midlere eller bra standard
  • Kjøp til en pris som ligger innenfor generelt nivå for markedspris.  Lar du deg rive meg og går for høyt, kan det ta lang tid før investeringen din vil kaste av seg.
  • Tenk over om du skal sette bort utleien etter kjøp og ta dette med i kalkulasjonen.  Det vil som regel lønne seg å bruke en profesjonell utleiemegler for å sikre leieinntektene og investeringen.
  • Følg hjertet, men bruk mest hjernen når du kjøper for investering

Det siste punktet, om å følge hjernen, viser seg å være vanskelig for noen av de som skal bruke sparepengene sine til å investere i i en sekundærbolig.  De vil så gjerne forelske seg i boligen de skal kjøpe og tenker at de må like den så godt at de kan tenke seg å bo der selv.   Dette kan være litt riktig tenkemåte, men ikke på samme måte som når du kjøper bolig til eget bruk.  Legger du for mye vekt på følelsene kan du lett komme til å kjøpe feil bolig eller risikere å ikke komme i mål.   Dette har jeg av og til opplevd som boligkjøpsrådgiver, men som regel lander vi på et minste felles multiplum hvor de bare blir litt forelsket og  fornuften seirer.

Sjekk hva som blir igjen av leieinntektene

Før du bestemmer deg for å kjøpe sekundærbolig bør du finne ut hvor mye som blir igjen når renter og avdrag på lån og felleskostnader er betalt.  Og husk skatten du får på utleievirksomheten.  Det er ikke alltid dette regnestykket går i pluss.  Allikevel kan det være grunner til å ta steget, for eksempel for å bruke det som et slags middel til “tvungen” sparing.   Mine kunder får i forkant av kjøpsrådgivningen, alltid beregninger fra meg som gir dem et anslag på mulig månedlig inntjening, slik at de har et realistisk utgangspunkt før vi setter igang.

Ønsker du å vite mer eller diskutere muligheten for kjøp av sekundærbolig, ta kontakt for en uforpliktende samtale eller send meg en mail.

Vennlig hilsen
Boligdama
Trude Larsen
T: 950 37 330
e.post: trude.larsen@boligkjopsradgiver.no

Hjelp til kjøp av bolig- produkter og priser

 

 

Boligkjøp i Koronaens tid

Av: Dato: Corona - Spørsmål og svar

Forleden sendte jeg ut et nyhetsbrev til alle som har kontaktet meg det siste året med oppdatering om hvordan det er å være boligkjøper akkurat nå.  Dette fikk jeg god respons på.  Kanskje dette også er noe som du som følger bloggen min kan være interessert i?

Når Koronakrisen inntrådte i midten av mars la myndighetene til rette for at boligmarkedet ikke skulle stoppe opp.  Blant annet ved å gi bankene større fleksibilitet slik at de kunne gi flere unntak fra Boliglånsforskriften når det gjelder egenkapital, avdragsfrihet og betjeningsevne.  De kan nå gjøre unntak i 20% av tilfellene, mot 10% tidligere(kun 8% i Oslo).  Så kanskje du skal prøve å ta kontakt med din bank igjen dersom finansiering er blitt avslått tidligere og du har vært på “grensen” til å oppnå nødvendig finansiering.

Forutsetningen for å gå inn på boligmarkedet akkurat nå er at du føler deg trygg på fremtidig inntekt.  Er det permittering på gang eller du er usikker på om du har noen jobb etter krisen er det selvsagt lurt å tenke seg om.  Det samme gjelder hvis du er avhengig av en veldig god pris på din nåværede bolig for å kjøpe en ny.  Det kan hende at salgsprisen blir lavere enn før krisen.  Samtidig vil boligen du skal kjøpe også ha tilsvarende lavere pris og det har vist seg at de dyrere boligen synker mer i pris enn de mindre og rimelige.  Derfor kan det være gunstig å gå fra mindre til større bolig akkurat nå.  Men husk regelen:”Kjøp og selg i samme marked”.

Boliglånsrentene er rekordlave. og de fleste venter nå på beskjed om ytterligere nedsettelse av renten på sitt boliglån.  Det er spådd at rentene vil holde seg svært lave i lang tid.  Dette gjør at det er mer lønnsomt enn på lenge og eie fremfor å leie bolig.

Kjøpers marked
Den lave renten skulle tilsi en voldsom vekst i boligsalget.  Men som en motvekt har vi usikkerhet for inntekt og utviklingen i boligprisene.  Derfor er salgsvolumet noe lavere enn normalt på denne tiden (10-15%) og det er færre som legger ut boligen til salgs (ca 25% nedgang).  Men fordi kjøperne er mer selektive og bruker lang tid er det mange boliger til salgs og såkalt kjøpers marked.  Hvor lenge det vil vare vet vi ikke, men dersom varebeholdningen selges ut, forholdene lettes enda mer og det blir færre boliger på markedet kan prisene stige igjen.  Det er derfor grunn til å tro at det er et vindu for å gjøre et godt boligkjøp de nærmeste måneder.  Så kan du kanskje frykte at prisene vil synke ytterligere.  Det kan godt skje, vi vet aldri når bunnen er nådd.  Men prisstatistikken for april viste en svak nedgang, noe som tyder på at boligmarkedet ikke vil oppleve et kraftig fall som følge av Koronakrisen.  Dersom du har et langsiktig perspektiv på boligkjøpet, for eksempel 5 år, er det grunn til å tro at boligkjøpet vil gi deg en tilfredsstillende gevinst.

Hold deg orientert om markedet
Dette er ikke en oppfordring til “Løp og kjøp”.  Det er alltid noen fallgruber man skal være på vakt over for.  Blant annet er mange tilbakeholdne med å kjøpe prosjekterte boliger nå fordi det er vanskelig å vite hvilken pris som oppnås på nåværende bolig et par år frem i tid.   Da krisen startet oppfordret jeg folk til å stille spørsmål om boligkjøp, og noen av svarene er publisert på bloggen min Boligdama under en egen fane.  Ta gjerne en titt der.

Helse først
Helse kommer først.  Det har vi bevist i dette landet både gjennom kollektiv innsats og tiltak fra myndighetene.  Også eiendomsmeglerbransjen har tilpasset seg den nye virkeligheten slik at visninger gjennomføres på en trygg måte gjennom private visninger med smitteverntiltak.  I tillegg til skjerming fra smitte får du ekstra service og oppmerksomhet fra megler når du er på visning.  Selv om visningene er trygge vil jeg oppfordre deg til å være selektiv i forhold til hvilke og hvor mange visninger du går på.

Les mer om dette her:   Private visninger er fremtidens løsning 

Jeg har har opplevd økende etterspørsel etter kjøpshjelp i denne tiden.  Sikkert fordi flere føler seg usikre, men også fordi mange ser gode muligheter i kjøpermarkedet, til tross for krisen.  Er det noe du lurer på, ta kontakt.  Det koster ikke noe å spørre.

Ta vare på dere selv!

Vennlig hilsen
Boligdama
Trude Larsen
T: 950 37 330

e.post: trude.larsen@boligkjopsradgiver.no
 

 

 

 

 

 

 

Da tenkte jeg kanskje at du er interessert i en oppdatering om hvordan det er å være boligkjøper akkurat nå.

Når Koronakrisen inntrådte i midten av mars la myndighetene til rette for at boligmarkedet ikke skulle stoppe opp.  Blant annet ved å gi bankene større fleksibilitet slik at de kunne gi flere unntak fra Boliglånsforskriften når det gjelder egenkapital, avdragsfrihet og betjeningsevne.  De kan nå gjøre unntak i 20% av tilfellene, mot 10% tidligere(kun 8% i Oslo).  Så kanskje du skal prøve å ta kontakt med din bank igjen dersom finansiering er blitt avslått tidligere og du har vært på “grensen” til å oppnå nødvendig finansiering.

Forutsetningen for å gå inn på boligmarkedet akkurat nå er at du føler deg trygg på fremtidig inntekt.  Er det permittering på gang eller du er usikker på om du har noen jobb etter krisen er det selvsagt lurt å tenke seg om.  Det samme gjelder hvis du er avhengig av en veldig god pris på din nåværede bolig for å kjøpe en ny.  Det kan hende at salgsprisen blir lavere enn før krisen.  Samtidig vil boligen du skal kjøpe også ha tilsvarende lavere pris og det har vist seg at de dyrere boligen synker mer i pris enn de mindre og rimelige.  Derfor kan det være gunstig å gå fra mindre til større bolig akkurat nå.  Men husk regelen:”Kjøp og selg i samme marked”.

Boliglånsrentene er rekordlave. og de fleste venter nå på beskjed om ytterligere nedsettelse av renten på sitt boliglån.  Det er spådd at rentene vil holde seg svært lave i lang tid.  Dette gjør at det er mer lønnsomt enn på lenge og eie fremfor å leie bolig.

Kjøpers marked
Den lave renten skulle tilsi en voldsom vekst i boligsalget.  Men som en motvekt har vi usikkerhet for inntekt og utviklingen i boligprisene.  Derfor er salgsvolumet noe lavere enn normalt på denne tiden (10-15%) og det er færre som legger ut boligen til salgs (ca 25% nedgang).  Men fordi kjøperne er mer selektive og bruker lang tid er det mange boliger til salgs og såkalt kjøpers marked.  Hvor lenge det vil vare vet vi ikke, men dersom varebeholdningen selges ut, forholdene lettes enda mer og det blir færre boliger på markedet kan prisene stige igjen.  Det er derfor grunn til å tro at det er et vindu for å gjøre et godt boligkjøp de nærmeste måneder.  Så kan du kanskje frykte at prisene vil synke ytterligere.  Det kan godt skje, vi vet aldri når bunnen er nådd.  Men prisstatistikken for april viste en svak nedgang, noe som tyder på at boligmarkedet ikke vil oppleve et kraftig fall som følge av Koronakrisen.  Dersom du har et langsiktig perspektiv på boligkjøpet, for eksempel 5 år, er det grunn til å tro at boligkjøpet vil gi deg en tilfredsstillende gevinst.

Hold deg orientert om markedet
Dette er ikke en oppfordring til “Løp og kjøp”.  Det er alltid noen fallgruber man skal være på vakt over for.  Blant annet er mange tilbakeholdne med å kjøpe prosjekterte boliger nå fordi det er vanskelig å vite hvilken pris som oppnås på nåværende bolig et par år frem i tid.   Da krisen startet oppfordret jeg folk til å stille spørsmål om boligkjøp, og noen av svarene er publisert på bloggen min Boligdama under en egen fane.  Ta gjerne en titt der.

Helse først
Helse kommer først.  Det har vi bevist i dette landet både gjennom kollektiv innsats og tiltak fra myndighetene.  Også eiendomsmeglerbransjen har tilpasset seg den nye virkeligheten slik at visninger gjennomføres på en trygg måte gjennom private visninger med smitteverntiltak.  I tillegg til skjerming fra smitte får du ekstra service og oppmerksomhet fra megler når du er på visning.  Selv om visningene er trygge vil jeg oppfordre deg til å være selektiv i forhold til hvilke og hvor mange visninger du går på.

Les mer om dette her:   Private visninger er fremtidens løsning 

Vi har har opplevd økende etterspørsel etter kjøpshjelp i denne tiden.  Sikkert fordi flere føler seg usikre, men også fordi mange ser gode muligheter i kjøpermarkedet, til tross for krisen.  Er det noe du lurer på, ta kontakt.  Det koster ikke noe å spørre.

Ta vare på dere selv!

Vennlig hilsen
Trude Larsen
Boligkjøpsrådgiver Krogsveen
Daglig leder/Eiendomsmegler MNEF
T: 950 37 330
https://krogsveen.no/kjope/kjopshjelp

Bloggwww.boligdama.no

e.post: trude.larsen@boligkjopsradgiver.no

Nå er det gunstig å være førstegangskjøper

Av: Dato: Corona - Spørsmål og svar

Akkurat nå har vi et kjøpers marked med et stabilt og godt utvalg av boliger til salgs. Samtidig synker prisene og bankene har lov til å være noe mer fleksible. Kanskje er det lurt for deg som er førstegangskjøper å kaste deg inn i boligmarkedet?

Jeg fikk nettopp kontakt med et ungt par som overraskende hadde fått innvilget finansieringsbevis fra banken til tross for at de ikke oppfylte kravene til egenkapital.  På den andre siden hadde de trygge jobber i offentlig sektor, noe som er en stor fordel i disse tider.  Nå er de i full gang med å kjøpe seg sin første bolig.

Markedet kan endre seg ved økt etterspørsel

Et typisk trekk ved markedet nå, er at salget går ganske bra selv om volumet er 10% lavere enn vanlig på denne tiden.  Antall boliger som legges ut er en god del (30-40%)lavere.  Det meldes om at selgerne er ganske tilbakeholdne med å sette igang boligsalg nå.  Om dette vil føre til lavere tilbud om relativt kort tid vet vi ikke, det avhenger av hvor raskt “lagerbeholdningen” går unna.  Blir det mangel på boliger til salgs og økt etterspørsel vil prisene lett kunne stige igjen.

Det er gode sjanser for at det i de nærmeste måneder vil være et “vindu” som er gunstig for deg som er førstegangskjøper:

  • Du behøver ikke bekymre deg for om du får solgt nåværende bolig dersom du kjøper
  • Prisene er lavere og du får en rimeligere inngangsbillett inn i markedet
  • Det er gode muligheter for at konkurransen fra investorer er mye mindre enn vanlig.  De investerer helst i oppadgående markeder.
  • Banken er kanskje litt mer velvillig enn de har vært tidligere hvis du mangler litt på egenkapitalen for eksempel.  Men trygghet rundt jobb og inntekt vil nok veie mer enn tidligere.
  • Rentene er lavere enn på lenge og vil holde seg nede i lang tid fremover
  • Det er litt tregere marked med privatvisninger og  mindre heftige eller ingen budrunder. Kanskje er det du som vinner du budrunden denne gangen?

Det føles kanskje tryggere å gå inn i markedet når alt er “på stell” og prisene går oppover.  Men da er også konkurransen mye skarpere.  Selv om prisene skulle gå ned noe mer etter at du har kjøpt, behøver du ikke være veldig engstelig for å tape penger. Særlig hvis du har et tidsperspektiv på 3 eller helst 5 år.  På sikt vil prisene stabilisere seg og gå oppover igjen.  Kanskje der de allerede i ferd med å stabilisere seg?  I april var nedgangen i prisene, til manges overraskelse, veldig liten.

Uansett utvikling:
Skulle du ønske etter noen, år å kjøpe en større bolig er det en regel som gjelder; kjøp og selg i det samme markedet.

Og husk at det er viktig å treffe planken på det første boligkjøpet.  Det danner grunnlaget for din videre boligkarriere.

Ønsker du å sjekke ut dine muligheter på boligmarkedet ta kontakt for en uforpliktende kartlegging og gode råd.  

Vennlig hilsen
Boligdama
T: 950 37 330 – epost: trude.larsen@boligkjopsradgiver.no