Bolighandel er forbundet med risiko, både for selger og kjøper.  Særlig hvis det blir reklamasjoner i ettertid.  Selger kan risikere å få økonomiske krav mot seg og kjøper risikerer å sitte igjen med store kostnader til utbedring.  

Men hvem bærer den største risikoen?

I en nylig utgitt rapport på hele 395 sider har Forbrukerrådet satt søkelyset på dette.  Jeg innrømmer å ikke å ha lest hele men nøyer meg med sammendraget og presseomtalen som i seg selv byr på mange interessante problemstillinger.

Selger risikerer svært lite

Forbrukerrådet konkluderer med at selger risikerer svært lite dersom han eller hun tegner en eierskifteforsikring.  Dette på tross av at eierskifteforsikringsselskapet har rett til å gå på selger dersom det er gitt feilaktige eller manglende opplysninger.  Men dette gjøres svært sjelden.  Kravet blir enten dekket av eller avvist av forsikringsselskapet.  Det siste er selskapene svært dyktige til ifølge Forbrukerrådet.

Kjøper har en betydelig risiko

Videre mener de at boligkjøperen har en betydelig risiko i bolighandelen.   Terskelen for å nå fram med sitt reklamasjonskrav er hevet (vesentlighetskrav på 5-6% av kjøpesum) og mange krav blir derfor avvist.   De får heller ikke alltid hjelpen de trenger gjennom sin boligjøpersforsikring.

Forbrukerrådet foreslår å bytte ut dagens ordning der det ofte brukes to forsikringer, med én felles forsikring, som trygger begge forbrukerne i handelen, og der vilkårene er regulert av myndighetene.

Uenighet om konfliktnivå og risiko

Aktørene i boligbransjen vil være uenig om hvor stort konfliktnivået er i forbindelse med boligomsetning og hva som er løsningene på problemene.  Det er også betydelige økonomiske interesser forbundet med de forsikringsproduktene som er laget for å beskytte forbrukerne, noe som sikkert også farger hva slags syn man har på dette.

Men de fleste av oss har vært borte i eller hørt om noen som har hatt problemer med boligkjøp i ettertid og som ikke har nådd frem med klagesaken, med eller uten kjøperforsikring.  I ettertid hadde de nok ønsket at de hadde hatt et bedre forbrukervern eller vært mer nøye med å undersøke forholdene før de kjøpte.  Jeg tror det finnes mange gode argumenter for å hevde at kjøperne bærer den største risikoen i bolighandelen slik systemet er i dag.

Vi råder våre kunder til å tegne kjøperforsikring.  Ikke fordi den beskytter dem mot feil og mangler eller fritar dem fra egen undersøkelsesplikt.  Men har de denne vil de i alle fall bli representert av en advokat dersom det skulle oppstå problemer i ettertid.

Så får fremtiden vise om det dukker opp produkter som kan beskytte kjøper på en bedre måte.

Bedre føre var enn etter snar

Det viktigste rådet vi gir våre kunder er å være føre var, nemlig  å ta undersøkelsesplikten alvorlig.

Bruker du en boligkjøpsrådgiver vil du få betydelig hjelp til å ivareta undersøkelsesplikten.  Vi bruker vår erfaring og trenede øyne for å avsløre det som eventuelt overselges eller underkommuniseres. Vi sjekker alltid salgsmaterialet og teknisk tilstandsrapport nøye og spør gjerne takstmannen eller annen bygningskyndig dersom vi er i tvil.

Med andre ord jobber vi etter prinsippet “bedre føre var en etter snar”..

Bank i bordet :
Så langt har vi lykkes i den forstand at ingen av våre kunder har havnet i reklamasjonskøen.

Les også:            Derfor bør du sjekke opplysninger

It’s complicated sies det ofte i amerikanske filmer når kjærlighetsforholdet ikke vil fungere.  Det samme kan sies om boligmarkedet i Oslo området nå for tiden.  Hva må en stakkar gjøre for å få kjøpt seg en bolig?

Jeg har ikke fasiten.  Men som boligkjøpsrådgivere som sitter midt oppe i dette kokende markedet hver dag, gjør vi oss noen erfaringer  som kan være nyttige å dele for at du skal nå frem til målet .

Disse erfaringene prøver vi å formidle til til våre kunder slik at de kan reorientere seg og tenke litt utenforfor boksen.  De økende prisene gjør at mange ikke kan kjøpe seg det som umiddelbart fremstår som drømmeboligen.

Hva er det lurt å gjøre?

• Utforsk nye områder, søk hjelp hvis du ikke er kjent i byen
• Ikke gå på visninger kun på grunnlag av prisantydninger, men få hjelp til å finne ut den reelle markedsprisen slik at du går på de riktige visningene
• Husk at selv med utgangspunkt i estimert markedspris må du ha en del å gå på i budrunden
• Få hjelp til å se potensialet i boligen, du kan ikke regne med at den har akkurat den planløsningen, stilen og standarden du ønsker
• Vær innstilt på å kjøpe færre m2 og heller installere smarte løsninger
• Vær villig til å strekke deg litt ekstra for den riktige boligen dersom du har mulighet.  Forutsatt at du har et visst tidsperspektiv vil du sannsynligvis ikke tape på dette.
• Vær fokusert, ikke gi opp selv om du taper en budrunde eller to.  La heller erfaringen hjelpe deg til å gå videre

Viktig med hjelp til å se helheten

Selv som profesjonelle er det utfordrende å komme i mål for våre kunder.  Vi er derfor opptatt av å se helheten og sørger for å ha fagfolk tilgjengelig til å hjelpe oss med dette.   Det kan være håndverker som gir anslag på en oppussingsjobb før budrunde, interiørarkitekt som kan fortelle oss at det går an å endre en planløsning eller spesialister på compact living som foreslår smarte løsninger for å utnytte plassen.

Høres veldig innviklet  ut?  Nei ikke nødvendigvis og kanskje helt nødvendig i et marked hvor det er langt mer vanskelig å få kjøpt seg en bolig enn å selge en.

Helt ny bolighverdag

Jeg tror at fremtidens boligmarked vil kreve mer av kjøperne, med eller uten profesjonell hjelp og uansett marked.  Det dreier seg om store investeringer og mange vil dessverre ha problemer med å få budsjettet til å strekke til.

Vi går mot en helt ny bolighverdag med andre og flere utfordringer enn tidligere.

Er du også megler, har du tenkt å prøve å kuppe ?   Det er vi ikke interessert i.  Disse ordene falt fra en eiendomsmegler da jeg presenterte meg som boligkjøpsrådgiver  og ringte for å  undersøke noen forhold rundt en bolig til salgs.

Det fikk meg til å undre:

Er det noen som leier inn rådgivere for å prøve å kuppe budrunder i det hete markedet vi opplever om dagen?  Kanskje trodde hun bare at vi visste om denne muligheten og ville prøve oss å på vegne av våre kunder.  I disse tider skal jeg ikke bidra til å spre “fake news” eller spekulasjoner, men prøve å holde meg til fakta.

Kupping av budrunder forekommer

Når det er kamp om boligene er det ikke til å unngå at såkalt kupping av budrunder foregår.

Med det menes at boligen blir solgt før visning fordi en kjøper gir et bud som for selger føles så bra at han vil sikre seg salgsprisen med en gang.  Dette er fullt ut lovlig da det er avtalefrihet som gjelder.

Men regler om budgivning og prinsippet om utøvelse av god meglerskikk tilsier at megler ikke skal bidra til dette.  Derfor må bud som skal aksepteres før kl 12 etter siste visning alltid gå direkte fra kjøper til selger og ikke via megler.

Blir hauset opp av media

Av oppslag i media kan man lett få inntrykk av at veldig mange boliger blir kuppet før visning.  Det er ikke tilfelle.  Forbrukerombudet hadde en undersøkelse for en tid tilbake hvor de kom frem til at ca 5% av boligene ble omsatt uten at de annonserte visningene ble gjennomført.

Vi i Boligkjøpsrådgiver Krogsveen som jobber med å finne boliger for kunder hver dag kan understøtte dette tallet.  Kupping foregår men er snarere unntaket enn regelen

Anbefales ikke

En del av våre kunder ønsker at vi skal vurdere kupping dersom de har forelsket seg i en bolig.  De har gjerne inntrykk av at dette er veien å gå for å få tak i boligen.  Vi kan ikke nekte dem dette.

Og strengt tatt er det ikke ulovlig for oss å gi dem råd i forbindelse med et kuppforsøk, da vi i forhold til loven er partsrådgivere og ikke meglere.  Tross dette ser vi det ikke hensiktsmessig å bidra til dette.

I tilfeller hvor kunden tar opp spørsmålet spør vi gjerne megler om hva han eller hun og selger mener rundt dette og om de har diskutert problemstillingen.  Stort sett sier megler, heldigvis, at de har bestemt seg for å gjennomføre visninger og budrunder.

Da ser ikke vår kunde noen grunn til å gå videre med kuppemetoden.

Så dersom du er usikker på om dette vil skje, spør megler direkte om dette har vært diskutert med selger

Hvorfor er det ikke så lurt å kuppe?

Hvis du skal kuppe budrunden nytter det ikke, i et stigende marked, å legge seg på prisantydning. Du må derfor legge inn et bud et stykke over denne og kan derfor fort ende opp med å betale mer enn gjeldende markedsverdi.

Gleden over å ha fått tak i boligen kan da raskt blekne dersom du har kjøpt for dyrt.  Kupping må foregå raskt og før visningene.  Kan hende går du glipp av tilleggsinformasjon av boligen som megler enten sender ut eller gir på visning.

For å vite at du betaler riktig pris og unngår “katta i sekken” er det lurt å ha fått all tilgjengelig informasjon.  “Fort og gæli” er ikke alltid det beste, selv om vi alle kan ha flaks av og til.

Det er lov å håpe

Ingen kjøpere er glad i denne muligheten for kupping av budrunder.  Kanskje hadde det vært redelig at det var regler som sa at hadde du først annonsert boligen for salg måtte prosessen fullføres?

Antagelig har dette for mange juridiske implikasjoner til å kunne bli gjennomført.  Et roligere boligmarked med større tilbud og mindre prisvekst vil naturlig nok minske lysten til å kuppe.

Det er det i alle fall lov til å håpe på….