Du har kjøpt drømmeleiligheten.  Tror du, helt til du oppdager at boligselskapet er dårlig drevet eller har regler du ikke kan leve med.

Kjøp med bismak
Har du først kjøpt må du antageligvis leve med de forholdene du oppdager i ettertid, men det vil utvilsomt gi boligkjøpet en viss bismak.  De aller viktigste tingene, som forestående større vedlikehold og varslede økning i felleskostnader, er megler til pliktig å oppgi i salgsoppgaven, så dette har du antagelig fått med deg.  Men du har ingen garanti for at alle forhold som er viktig for deg er referert i salgsoppgaven.  Og husk at meglers oppgave er å oppnå høyest mulig pris.  Da vil positive ting ofte bli fremhevet og negative ting tonet ned.

Innhent dokumenter
Det viktigste du bør gjøre, og som vi gjør for alle våre kunder, er å ta utfordringen som står i salgosppgaven: “Dokumenter for boligselskapet kan fås ved henvendelse til megler“.  Send en mail til megler og be om å få tilsendt dette. Da slipper du å være avhengig av annenhåndsinformasjon fra megler.  Og en annen ting; når du underskriver kontrakten etter kjøpet skriver du faktisk under på at du har sett disse dokumentene.

Hva bør du se etter i informasjonen om boligselskapet som du får fra megler?

• Årsberetningen, spesielt punktet om styrets arbeid.  Her kan du få vite litt om styrets planer, om det er mange klagesaker, om de er i rettslige tvister og  du får et inntrykk av styrets kompetanse og hvordan de jobber.
• Årsregnskap og budsjett.  Drives boligselskapet med overskudd og har de disponible midler?
• Vedtekter og husordensregler.  Dette kan være traurige saker å lese igjennom,  men se raskt over for å se om det er spesielle forhold som du er opptatt av.
• Finner du noe i materialet du er usikker på, spør megler før budgivningen.  Han/hun er pliktig til å finne ut dette for deg og ansvarlig for svarene som gis. Alternativt kan du snakke med forretningsfører eller be om telefonnummer til styreleder og spørre der.

En annen viktig ting til slutt, når du er på visning:
Se deg godt omkring i oppganger og fellesområder, og be om å få se kjelleren og boden til leiligheten.

Overskriften på dagens blogg er ironisk ment for å illustrere hvordan boligkjøp ofte blir fremstilt i media. Bare du kan de rette triksene skaffer du deg drømmeboligen.  Men er det egentlig slik?

Min erfaring er at det ikke er slik.  Det finnes egentlig ingen snarveier ved boligkjøp.
I et presset boligmarked hadde det vært veldig deilig hvis noen enkle triks kunne ordnet det hele. Men dessverre, som kjøpere er vi prisgitt det systemet som gjelder for omsetning av boliger her til lands.  De aller fleste boligene blir solgt på lik måte gjennom finn.no og med felles visninger og påfølgende budrunde.  Og med eiendomsmegler, som får sin provisjon fra selger som mellommann.

Kun et fåtall, kanskje opp til 5% :

• blir kuppet før visning
• vunnet gjennom å bruke lure triks i budrunden
• oppnådd fordi man skremmer bort andre interessenter ved for eksempel å snakke nedsettende om boligen på visning.

Å kjøpe bolig er ikke et spill men en stor investering som krever gode forbedelser,  kompetanse og iherdig innsats.Enkle tips og triks er ikke uten verdi og kan være verdt å ta med seg men poenget er at de som regel ikke er avgjørende for bolighandelen.

Til deg som tenker på eller er i gang med å kjøpe bolig.
Her er isteden for enkle triks,
5 gode råd som muligens kan gi deg mental styrke i forhold til kjøpsprosessen:

• Ikke vær helt alene, du trenger noen å snakke med underveis. Søk hjelp hos venner og familie eller en profesjonell rådgiver
• Sett av tid og ha fokus.  Vår erfaring er at det er bedre å kjøre på når du først har bestemt deg for å kjøpe.  En halvhjertet visning nå og da fører ikke til noe resultat.
• Vær realistisk i forhold til budsjett og ønsker for boligen.  Sil ut “MÅ” ha og “KJEKT Å HA” elementene så tidlig som mulig
• Ikke slit deg ut på unødvendige visninger;
  for eksempel for dyre eller boliger du egentlig ikke vil ha men synes du må se på.
• Stol på magefølelsen.  Magefølelsen endrer seg som oftest i takt med din egen bevisstgjøring i prosessen.  Dersom du til slutt føler at “denne boligen er riktig for meg innenfor mine rammer” vil du kunne stole på at det er et riktig kjøp..

Boligkjøp handler om mye penger og det å skape seg et nytt hjem. Da sier det seg selv at det psykologiske aspektet er viktig.  I vår rådgivning til boligkjøpere må vi jobbe med å få kundene inn på det riktige mentale sporet.  Dette kombinert med vår fagkunnskap har gjort at vi har klart å komme i land med boligkjøp i løpet av 2-6 uker.  Det hender også at noen kommer frem til at de ikke er modne for å kjøpe akkurat nå.  Da råder vi dem til å vente til lysten kommer tilbake.

De aller fleste av oss, også mine kunder, har en forestilling om hva de bare MÅ ha når de skal kjøpe bolig.  Er det mulig å bytte ut noen MÅ ha med KJEKT å ha og dermed komme nærmere målet?

Det er ikke min oppgave å knuse folks drømmer, men å tilpasse deler av drømmen til virkeligheten kan ikke skade.  Veien blir ofte til mens man går og det endelige kjøpet avviker ofte noe fra det opprinnelige drømmescenariet.  Allikevel blir de fleste veldig fornøyd.

• MÅ ha heis – hva med å finne en bolig i høy 1.etasje eller 2. etasje?
• MÅ ha privat garasje/p-plass.  Hva med å spare penger og miljøet å bruke et bilkollektiv eller offentlig kommunikasjon?
• MÅ ha stor leilighet og gjesterom.  Hva med å bruke skapseng kombinert med kontorplass som gjesterom og heller bytte ut noen m2 med en virkelig god beliggenhet?
• MÅ ha ferdig oppusset og god standard.  Hva med å betale en lavere inngangsverdi, se potensialet for endring og pusse opp?
• MÅ ha “riktig” område og beliggenhet.  Hva med å søke råd for å finne alternative boområder?
• MÅ ha peis?  Hva med å kjøpe en biopeis eller klare deg uten?

Dine MÅ ha bestemmer hvor høyt opp i pris du må gå for å få den riktige boligen for deg.  Er det noen MÅ ha punkter du føler du  absolutt ikke kan fire på, hold fast ved disse og prøv igjen senere.
Bolig er tross alt ikke noe du kjøper bare fordi du MÅ ha det…:)

Flere nyttige tips eller hjelp til å sortere ut behov for å starte boligjakten, ta kontakt

Mange kunder er opptatt av fellesgjeld i forbindelse med boligkjøp.  Det er lurt, da dette er viktig for alle som er på boligmarkedet.

Frykt
Mange forbinder det å kjøpe en leilighet med høy fellesgjeld som litt farlig og i alle fall lite lønnsomt. Litt av frykten skyldes nok at det for noen år siden ble spekulert i å utvikle og selge borettslagsboliger med svært høy andel fellesgjeld, avdragsfrihet de første årene og skandaløst  mangelfulle opplysninger til kjøperne.  Siden den gang er det kommet regler om hvor mye fellesgjeld som kan legges på en bolig, meglers informasjonsplikt samt at det er utviklet sikringsordninger.  Resultatet er at boliger med relativt høy fellesgjeld selger bra og at prisforskjellen mellom borettslag/andelsleiligheter og selveierboliger nærmest er utvisket.

Høye felleskostnader – gå bak tallene
Ser du en boligannonse med høye felleskostnader skal du ikke nødvendigvis la deg skremme av dette. Det er nødvendig å gå bak tallene og se hva felleskostnadene består av.  Er det høye felleskostnader vil som regel mye av kostnaden være andel renter og eventuell avdrag på andel av lånet som borettslaget har tatt opp og som du slipper å ta opp lån for selv.

Jeg har sammenlignet en aktuell borettslagsbolig for salg i Nye Gamlebyen Oslo med kjøp av selveierbolig til samme pris og fått frem følgende kostnadsbilde for de månedlige kostnadene:

NB:
Eksemplet er fra 2015 og det er helt andre boligpriser i dag – mars 2017.  Men eksemplet duger som sammenligning, resultatet ville blitt det samme dog med høyere summer.

De første årene er månedlige kostnader i borettslagsboligen lavere fordi det ikke betales avdrag på felleslånet i borettslaget.   Når avdragene slår inn i 2018 blir månedlige bokostnader fremdeles noe lavere for borettslagsboligen. Dette skyldes nok at borettslag ofte får lengre avdragstid på sine lån enn det de fleste private kan oppnå.  De oppnår også ofte noe lavere renter.

Hva skal du være obs på ved høy fellesgjeld?

• Avdragsbetaling felleslånet:  Er denne påbegynt og innbakt i de opplyste felleskostnader.  Hvis ikke få oppgitt hvor mye dette blir og ta det med i regnestykket ditt.
• Hvordan er borettslaget drevet og hvem er forretningsfører.  Er det for eksempel et OBOS eller Usbl borettslag er det som regel “bankers”.
• Er borettslaget med i en sikringsordning for ubetalte felleskostnader?
• Er det IN ordning i borettslaget? IN ordning betyr mulighet til å innbetale deler eller hele fellesgjelden på leiligheten din.
• Har det vært vanskelig å omsette boliger i det aktuelle borettslaget grunnet høy fellesgjeld?  Dette kan ha betydning for din mulighet til å få solgt senere.

Gode meglere som selger denne type bolig, vil som regel gi relevante opplysninger i salgsprospektet, og de er langt på vei pliktig til å gjøre det. Hvis noe mangler bør du stille relevante spørsmål.  Alle sjekkpunktene behøver nødvendigvis ikke være oppfylt for at du skal kunne føle deg trygg,  Dette må vurderes i forhold til et totalbilde med utgangspunkt i samlet pris på boligen og din økonomiske situasjon.