Byr prisantydning men får allikevel ikke tilslaget – hvorfor?!

Av: Dato: Rådgivning

Den siste måneden har jeg fått to skriftlige henvendelser fra budgivere som ikke har fått tilslaget selv om de har gitt bud på prisantydning.  Er dette tilfeldig eller noe som skjer ofte?

Som skrevet om tidligere er boligmarkedet tilbake til normale tilstander og nesten mer aktivt enn noen gang.  Boliger selges i raskt tempo, men med et godt utvalg vil det alltid være et selektivt marked og noen boliger som det tar lengre tid å selge.  I tillegg kommer lokale variasjoner i forhold til salgstid.

Lokkepris blir synlig når det kun er en budgiver

Såkalte lokkepriser kommer best til syne i de tilfeller hvor boligen ikke er så lett å selge, og hvor kommer kun en budgiver på banen.  Er det satt en lav prisantydning og budene strømmer på, vil ikke megler og selger komme opp i det dilemmaet det kan være å selge boligen til en pris som selger egentlig ikke er komfortabel med.  Det kan synes litt merkelig at salgsprisen er flere hundre tusen eller en million kroner over prisantydning, men dette forklares som regel i ettertid med at boligen var spesielt attraktiv eller vanskelig å prise.  Når megler har priset for lavt informerer jeg mine kunder på forhånd slik at de er klar over at den egentlige markedsverdien er mye høyere.  Samtidig som jeg undrer meg over hvorfor en lokalkjent megler ikke har truffet bedre med prisantydningen.  Vi bruker jo de samme verktøyene og analysene.

Reglene rundt prising og markedsføring av boliger er fastsatt i “Forskrifter for markedsføring av boliger”.  Her slås det fast at megler skal foreta en objektiv og selvstendig vurdering av markedsprisen og avtale med selger på forhånd at han er villig til å selge til denne prisen.  Reaksjonen hvis reglene ikke følges er at Forbrukertilsynet kan ta opp saken og i verste fall ilegge bøter.

Les hva Forbrukertilsynet gjør i forhold til lokkepriser i denne artikkelen

Skal Forbrukertilsynet reagere må forbrukeren eller den forsmådde kjøper klage.
Det er ikke så lett å bevise at lokkepris er brukt da selger har rett til å trekke tilbake salget fra markedet og la være å selge hvis ønskelig pris ikke oppnås.

Kjøpere spør meg ofte hva de skal gjøre i slike tilfeller.  

De kan selvsagt klage, men det er ikke sikkert at det er beste metode for å kjøpt boligen.  Er det drømmeboligen som er for salg, kan det kanskje være lurt å prøve å forhandle seg frem til en pris som ikke ligger så veldig langt over prisantydningen.  Det vil si bite i det sure eplet og godta å betale ekstra for å få tilslaget på leiligheten.  Kjipt ?  Ja – absolutt men når sanksjonsmulighetene er såpass begrenset og all bevisførsel ligger på kjøper, kan det være eneste farbare vei.

Nå skal det sies at de fleste meglere ikke ønsker å ha riper i lakken hva gjelder lokkepris De vil derfor prøve å overbevise selger om å selge til prisantydningen.  Så; det å gjøre megler oppmerksom på at det forventes at selger aksepterer budet på prisantydning er selvsagt det første du må gjøre.  Men megler klarer ikke alltid å overbevise selger.  Og dessverre kan vi se eksempler på at megler forteller kjøper at selger ønsker en høyere pris enn prisantydningen.

Les også:  Hvorfor går noen boliger langt over prisantydning

 

Kommentarer (0)

Boligsommeren 2020 nesten slutt – hva kan vi forvente oss til høsten?

Av: Dato: Rådgivning

Da har vi rundet august og sommeren er snart slutt.  Håper du har hatt en fin sommer tross uvanlige tilstander og en del dårlig vær.  Kanskje har du i likhet med 6.821 andre brukt sommeren til å kjøpe bolig?  Det er nemlig solgt 45% flere boliger enn normalt denne sommeren.

Den høye aktiviteten er sannsynligvis en Korona effekt fordi så mange flere har vært hjemme i Norge i ferien, og fordi tilbudet har vært bra.  Både av boliger som ble lagt ut før sommerferien og boliger lagt ut i løpet av juli.   Dermed har det vært et godt og balansert marked både for kjøpere og selgere gjennom hele sommeren.

Mange kjøpere ønsker bistand med boligkjøpet

Som boligkjøpsrådgiver har jeg også merket dette i form av økte henvendelser fra folk som enten har stått midt oppe i et kjøp eller som ønsker hjelp til hele boligkjøpsprosessen fremover.  Da er det bare å stå på og hjelpe folk med det de trenger enten jeg har vært på egen hytte eller på besøk hos andre.  Ingen sak det i vår digitale tidsalder.  Med korona krisen er vi blitt enda flinkere til å kommunisere på ulike plattformer, og det har kommet godt med.

Noen kjøp har det også blitt i løpet av juli.  For eksempel har far kjøpt bolig til studentsønn i Tr.heim, en god kunde med startlån fra Husbanken kom endelig havn med leilighet og et entusiastisk ungt par fikk kjøpt sin første leilighet i Oslo.  Det har vært fart i markedet og budrunde på de fleste av boligene.  Markedet har vært både aktivt og selektivt.  Statistikken forteller om noe lenger omsetningshastighet enn i fjor.  Trolig fordi det er blitt solgt noen “hengere” som har ligget ute en stund og påvirket statistikken.  Det er blitt lagt ut langt flere boliger i juli i år enn tidligere i år, og mange av disse er blitt solgt innen kort tid.

Mindre tilbud er et faresignal

Fremdeles er markedet relativt balansert hva gjelder forholdet mellom tilbud og etterspørsel.  Men det er et lite faresignal at tilbudet av boliger som er til salgs ligger noe under gjennomsnittet for de siste 3 årene.  Mindre tilbud fører nesten alltid til økte priser og et press i markedet, noe som ikke kommer kjøperne til gode.

La oss håpe at den gode trenden fra juli, ved at selgerne legger ut mange boliger for salg fortsetter slik at vi slipper et tilbudsunderskudd.  Eiendom Norge som er ansvarlig for den største boligprisstatistikken i Norge, spår en moderat prisutvikling for resten av året.  Det håper jeg slår til, da prisveksten de siste 12 måneder har vært på hele 5% på landsbasis og 5,6% i Oslo.

Skal du kjøpe – følg prisutviklingen tett !

Har du planer om å kjøpe råder jeg deg til å følge utviklingen tett der du har lyst til å kjøpe.  Ikke vent for lenge med å sette igang prosessen i tilfelle tilbudet skulle bli dårligere og prisene øker enda mer.

Ta gjerne kontakt hvis du har spørsmål om boligkjøp og boligpriser eller trenger hjelp til boligkjøpet.

Nyt de siste sommer dagene – det kommer sikkert noen flere 🙂

Vennlig hilsen
Boligdama
Trude Larsen
T: 950 37 330 – e.post:  trude.larsen@boligkjopsradgiver.no

 

 

Kommentarer (0)

Derfor skal ikke kjøpere la seg skremme av boligprisutviklingen

Av: Dato: Rådgivning

Eiendom Norge, som organiserer norske eiendomsmeglerforetak, har nettopp kommet med boligpristallene for juni.  De er ansvarlig for den toneangivende boligprisstatistikken i Norge som publiseres hver måned.  Hva forteller statistikken for juni og hvordan påvirker utviklingen deg som skal kjøpe?

Prisene steg med 0,8% i juni, “en av de sterkeste oppgangen i boligprisstatistikkens historie” blir det meldt i overskriftene.  Og samtlige presseaktører følger opp med samme budskap.

Men hva er den egentlige historien bak tallene?

Jo, at prisene er tilbake der de var før koronakrisen:

Prisene falt 1,4% i mars, 0,5% i april og økte deretter 0,8% i juni. Det går vel omtrent i null etter min ringe hoderegning.

“Omsetningfallet som følge av koronakrisen er så godt som hentet inn igjen” står det lenger ned i pressemeldingen fra Eiendom Norge. Og på tross av rekordøkning i juni spås det, som følge av svak økonomisk utvikling i Norge og internasjonalt, en moderat prisutvikling fremover.

Disse nyansene er viktig å få med seg, ikke bare overskriftene.

Status boligprisvekst siste år

Prisene på landsbasis er 3,5% høyere enn for ett år siden.  Så har vi lokale variasjoner hvor Oslo har en sterkere vekst.  Her er boligprisene 5,4% høyere enn for ett år siden. Når rentene er så lave som nå kan det være grunn til å frykte en uforholdsmessig stor økning i boligprisene fremover.  På den annen side er de økonomiske utsiktene ikke så gode, og de fleste eksperter tror at dette vil holde utviklingen i sjakk.  Eventuelt vil myndighetene reagere med renteøkning eller tilstramming i boliglånsforskriften.

Så til deg som skal kjøpe: 

Pust med magen og ikke frykt en voldsom økning i prisene fremover.  Forhold deg til et normalt og selektiv boligmarked hvor det er kamp om de mest attraktive boligene, mens andre rusler avgårde med en eller to budgivere på banen.

Med utspillet om tidenes økning i juni vil Eiendom Norge antagelig påvirke mange selgere til å legge ut boligene sine allerede i sommer.  De ønsker seg et aktivt boligmarked og flere salgsoppdrag til meglerne i sine medlemsbedrifter.

Og vet du hva; flere boliger på markedet er også bra for deg som skal kjøpe.    Det blir mer å velge mellom og mindre prispress.

Så kanskje du skal du holde øynene åpne fremover selv om det er ferietid.  Du er vel hjemme i gamlelandet uansett, og har anledning til å følge med.

Jeg er tilgjengelig for spørsmål og hjelp til kjøp hele sommeren!

GOD SOMMER!

Vennlig hilsen
Boligdama
Trude Larsen
T: 950 37 330 e.post:  trude.larsen@boligkjopsradgiver.no

 

 

Kommentarer (0)

Hva slags bolig lønner seg å kjøpe for utleie?

Av: Dato: Rådgivning

Selv i disse tider er det folk som ønsker å kjøpe bolig for investering og utleie. Jeg har i det siste fått mange forespørsler om hjelp til å vurdere ulike kjøpsobjekter med tanke på investering.  Kanskje det lave rentenivået gjør det fristende for mange?

Lysten til å kjøpe sekundærbolig kan være drevet av ulike behov og motiver.  Kanskje skal du kjøpe som ledd i forretningsvirksomhet eller det er en enslig investering for å sikre barna eller familiens økonomi.

Uansett er det noen momenter som er viktig å ta hensyn til ved kjøpet:

  • Kjøp i et område hvor det forventes prisvekst de kommende år, forutsatt at boligmarkedet holder seg stabilt.  Gjerne et sted som er under utvikling og hvor det vil skje positive ting de nærmeste år
  • Ha et langsiktig perspektiv – minst 5 år.  Tiden hvor man kunne tjene store penger på 2 års eietid er forbi.  Husk at kostnadene ved kjøpet som dokumentavgift også skal “tjenes” inn.  Og når du skal selge igjen skal kostnadene til salgsmegler betales.
  • Se etter boliger med lave felleskostnader og hvor det ikke forventes større økninger av disse
  • Kjøp gjerne en nyere bolig.  Inngangsbilletten vil være litt høyere men felleskostnader og kostnader til vedlikehold vil bli mindre
  • Kjøp eierseksjon – selveierbolig -og sjekk ut hvor mye du kan få i månedlig leie på boligen
  • Er du veldig handy eller har tilgang på rimelige håndverkertjenester (ikke svart!) kan du kjøpe oppussingsobjekt.  Hvis ikke søk etter bolig med midlere eller bra standard
  • Kjøp til en pris som ligger innenfor generelt nivå for markedspris.  Lar du deg rive meg og går for høyt, kan det ta lang tid før investeringen din vil kaste av seg.
  • Tenk over om du skal sette bort utleien etter kjøp og ta dette med i kalkulasjonen.  Det vil som regel lønne seg å bruke en profesjonell utleiemegler for å sikre leieinntektene og investeringen.
  • Følg hjertet, men bruk mest hjernen når du kjøper for investering

Det siste punktet, om å følge hjernen, viser seg å være vanskelig for noen av de som skal bruke sparepengene sine til å investere i i en sekundærbolig.  De vil så gjerne forelske seg i boligen de skal kjøpe og tenker at de må like den så godt at de kan tenke seg å bo der selv.   Dette kan være litt riktig tenkemåte, men ikke på samme måte som når du kjøper bolig til eget bruk.  Legger du for mye vekt på følelsene kan du lett komme til å kjøpe feil bolig eller risikere å ikke komme i mål.   Dette har jeg av og til opplevd som boligkjøpsrådgiver, men som regel lander vi på et minste felles multiplum hvor de bare blir litt forelsket og  fornuften seirer.

Dersom du skulle få problemer med utleier i  eller etter kontraktsperioden, kan du få noen nyttige tips om hva som gjelder vedrørende erstatning fra leietaker her.

Sjekk hva som blir igjen av leieinntektene

Før du bestemmer deg for å kjøpe sekundærbolig bør du finne ut hvor mye som blir igjen når renter og avdrag på lån og felleskostnader er betalt.  Og husk skatten du får på utleievirksomheten.  Det er ikke alltid dette regnestykket går i pluss.  Allikevel kan det være grunner til å ta steget, for eksempel for å bruke det som et slags middel til “tvungen” sparing.   Mine kunder får i forkant av kjøpsrådgivningen, alltid beregninger fra meg som gir dem et anslag på mulig månedlig inntjening, slik at de har et realistisk utgangspunkt før vi setter igang.

Ønsker du å vite mer eller diskutere muligheten for kjøp av sekundærbolig, ta kontakt for en uforpliktende samtale eller send meg en mail.

Vennlig hilsen
Boligdama
Trude Larsen
T: 950 37 330
e.post: trude.larsen@boligkjopsradgiver.no

Hjelp til kjøp av bolig- produkter og priser

 

 

Kommentarer (0)