Tar megler hensyn til deg som er kjøper i budrunden ?

Av: Dato: Rådgivning

Når du som kjøper er i en budrunde i jakten på din drømmebolig,
er det viktig å huske på en ting:

Megleren er betalt av selgeren for å oppnå høyeste mulig salgspris, ikke for å ivareta kjøpers interesser om et best mulig kjøp. Det finnes riktignok regler og forskrifter som meglerne må følge for å sikre en rettferdig budprosess, men er det viktig å forstå at deres lojalitet ligger hos selgeren.

Det kan være fristende å tro at megleren vil gå langt for å hjelpe deg som kjøper å sikre deg boligen, spesielt hvis du har utviklet en god relasjon med vedkommende.  Kanskje har du delt detaljer om din families behov og drømmer, og fått forsikringer om at de vil hjelpe deg å få boligen. Men det er viktig å være bevisst på at megleren innenfor lovens rammer, først og fremst vil handle for å ivareta selgers ønske om en best mulig pris.

Det kan være frustrerende når du opplever at du blir brukt som et middel for å øke antall budgivere, eller når det siste budet du ble forespeilet ville avgjøre handelen, ikke gjør det likevel. Da er det viktig å ikke ta dette personlig. Megleren gjør bare det som salgsoppdraget krever og som han eller hun er opplært til.

Her er noen råd for hvordan du kan navigere gjennom budrunden uten å bli frustrert:

  1. Ikke forvent at megleren først og fremst har dine interesser i tankene. Husk at de er engasjert av selgeren og at deres hovedmål er å oppnå høyest mulig pris.
  2. Forstå at megleren ikke kan forutsi andre budgiveres handlinger. Det hele er et spill og de fleste budgivere holder kortene tett til brystet. Så ikke forvent at megleren kan gi deg detaljert informasjon om øvrige budgiveres strategier.
  3. Bruk megleren til å få relevant informasjon. Du har rett til å få opplysninger om antall interessenter og budgivere underveis i  prosessen. Ikke vær redd for å spørre megleren om informasjonen du trenger for å ta informerte beslutninger.
  4. Hold kortene tett til brystet og ikke bli personlig. Megleren er en profesjonell mellommann, ikke din personlige hjelper. Hold et profesjonell tone, stol på deg selv eller få hjelp fra en som står på din side.

Budrunden kan være en utfordrende prosess, men ved å følge disse rådene og forstå meglers rolle, kan du navigere gjennom den med mer realistiske forventninger og et bedre beslutningsgrunnlag.

Trenger du hjelp med å finne riktig markedspris eller strategi i en budrunde, hjelper jeg deg gjerne.  Jeg har kompetansen og verktøyenes som trengs.

Og jeg garanterer at lojaliteten min vil ligge 100 % hos deg !

 

 

 

Kommentarer (0)

Derfor skal du ha fokus egne behov når du bestemmer timing for boligkjøpet?

Av: Dato: Rådgivning

Tenker du at riktig timing er det viktigste når når det gjelder boligkjøp?
‌Spesielt med tanke på både inngangsbilletten og forventning om fremtidig boligmarked?
‌
De siste måneder har det vært gunstige forhold for førstegangskjøpere og de som ønsker å oppgradere til en større bolig. Men det er i ferd med å endre seg, spesielt for mindre boliger som er på vei inn i et selgers marked, med økte priser og aktive budrunder.
‌
Det er fristende å vente på et ideelt marked for boligkjøp, men dette vil være risikabelt da det ofte korrelerer med negative faktorer som renteøkninger og økonomisk usikkerhet. Vi har sett tydelige eksempler på dette fra i høst og frem til nå, der mange ikke har kunnet benytte seg av lavere boligpriser og mindre konkurranse. På grunn av høy rente og utilstrekkelig finansiering fra banken.
‌
Det er svært vanskelig, å forutsi markedsendringer, selv for eksperter som ofte bommer i sine prognoser. Derfor bør timingen av boligkjøp i hovedsak styres av dine individuelle behov og ønsker.
‌
Mitt klare råd er å fokusere på ens egne behov og ønsker når du skal bestemme deg for tidspunkt for ditt boligkjøp. Fremfor spekulasjoner om fremtidig boligmarked. Og heller kartlegge og tilpasse dine muligheter i det markedet som er der.
‌
MEN:
Hvordan vi AGERER i selve boligkjøpet er veldig forskjellig og avhenger av hva slags marked vi er inne i

Jeg har hjulpet kunder med budrunder og boligkjøp i alle slags markedssituasjoner gjennom mange år som boligkjøpsrådgiver. 

Derfor vet jeg hva som må til for akkurat ditt boligkjøp, uansett når du velger å gjennomføre det❤️
‌

Kommentarer (0)

Hvorfor lønner det seg ikke med utleie av sekundærbolig i dag ?

Av: Dato: Boligmarkedet

Media og eiendomsbransjen melder om at sekundærboliger legges ut for salg fordi det ikke lønner seg å leie ut lenger.  Noen mener at det er beskatningen som gjør dette.  Er det riktig, eller er andre faktorer vel så viktige?

Det som har endret seg de siste par årene er verdsettelsen av sekundærboligen i forhold til formueskatt.  Man må nå oppgi 100% av verdien som formue.  Ved hjelp av formueskatt kalkulator har jeg regnet ut hva formueskatten blir hvis du kjøper en sekundærbolig til kr 4.000.000

Den blir:

 

 

 

PR ÅR

 

Skatt på utleien med 22% kommer i tillegg.  Dette er ikke noe nytt, satsen og måten den beregnes på er som tidligere.

Dersom boligen leies ut i Oslo kan vi se for oss følgende utleieregnestykke :

Hvorvidt det ville lønne seg å ha pengene i fond eller lignende(alternativ avkastning etc) har jeg ikke tatt hensyn til.

Regnestykket viser at det er mulig å ha en netto inntektsstrøm på utleien, dersom du ikke har lånekostnader til kjøpet.   Selv med formueskatt på 100% av verdien.  Formueskatten utgjør 12% av inntekten.

Hva hvis du låner til kjøp av sekundærbolig ?

Da blir regnestykket ganske annerledes.

 

Med full lånefinansiering vil du ha en negativ netto inntektsstrøm pr måned på ca NOK 5.000 og det vil være store beløp som må betales i renter og avdrag hver måned.

Økningen i boligprisene har bidratt til økt investeringslyst

I lang tid har de som låner til sekundærboliger, ikke sett særlig høy månedlig profitt fra selve utleien. Likevel har de investert fordi boligprisene har steget så mye at de har tjent på investeringen på bare noen få år.

Nå, med et boligmarked og prisutvikling som er mer usikkert, for eksempel med flat utvikling det siste året (i realiteten nedgang i reelle priser), minsker appetitten fra småinvestorer for å kjøpe sekundærboliger. Dyrtiden kan også ha ført til at de har andre betydelige utgifter å dekke og som  bidrar til at at de velger å selge unna.

Det  finnes ikke spesifikke data om hvor mange investorer for sekundærboliger som har lån på eiendommen, men det er sannsynlig at mange av de mindre private investorene har lånefinansiert.

Vanskelig å finne den perfekte balansen

Økningen i grunnlaget for formuesbeskatning er fordelingsmessige årsaker. I tillegg er det ønskelig å forhindre at alle de mindre boligene i større byer kjøpes opp av investorer. Det er fortsatt et mål i Norge at så mange som mulig skal eie sin egen bolig.

Samtidig er det nødvendig å ha et visst antall boliger for utleie. Færre utleieboliger kan øke presset på leieprisene, noe som er negativt.

På dette området, som ellers i boligmarkedet, er det vanskelig å finne den perfekte balansen.

Uansett må konklusjonen etter min mening, være at rentenivået og dårligere utsikter for større gevinster ved salg fremover,  har størst innvirkning på lysten til å investere i eller beholde sekundærboligen, heller enn skattereglene isolert sett.

 

Kommentarer (0)

Boligmarkedet kan snu når som helst

Av: Dato: Rådgivning

Vi befinner oss allerede midtveis i januar, landet er dekket av snø  og vi opplever skikkelige vintertemperaturer. Boligsalgene er i full sving, og jeg ønsker å dele noen innsikter jeg har samlet så langt.

Det ser ut til at boligmarkedet har fått ny giv sammenlignet med høsten. Kjøpere viser større interesse, og jeg har til og med opplevd budrunder på flere av boligene mine kunder er interessert i. Eiendomsmeglerne rapporterer også om en økende aktivitet, og selv om de noen ganger har en tendens til å være vel optimistiske, virker det som det er en god porsjon sannhet i deres observasjoner.

Januar er tradisjonelt en måned med god fart i boligmarkedet. I tillegg har vi nådd toppen av rentebanen, og det forventes en nedgang i renten ved neste endring fra Norges Bank. Når i 2024 dette vil skje er fortsatt uklart, men det gir i det minste deg som potensiell boligkjøper en forutsigbarhet når du skal planlegge boligkjøpet.

I hele forrige høst snakket jeg om vi befant oss i et kjøpers marked. Det var et godt utvalg av boliger, lav etterspørsel, kjøpere var tilbakeholdne, og prisene sank. Til tross for dette falt salgsvolumet på grunn av den økonomiske usikkerheten. Jeg er veldig usikker på om dette sterke kjøpers markedet vil vedvare, men samtidig har noen av usikkerhetsfaktorene blitt ryddet av veien.

Mitt råd er uansett å ikke vente for lenge med  boligkjøpet.  Vi forventer at markedet vil snu i løpet av 2024, men tidspunktet er usikkert. Erfaring viser at endringer skjer raskt når de først inntreffer, så det kan være klokt å starte boligjakten tidlig på året.

Vi må vente på tallene for januar for å få en klarere forståelse av hvilken retning markedet tar, men dette er mine beste vurderinger så langt.

Jeg ønsker deg fortsatt en strålende start på året.

Ta gjerne kontakt for et uforpliktende digitalt møte angående boligkjøpet ditt. Sammen kan vi planlegge en strategi for å utnytte markedet på best mulig måte.

Kommentarer (0)