Har vi egentlig fått dårligere råd? Eller føles det bare sånn?

Av: Dato: Boligmarkedet

Da Statistisk sentralbyrå (SSB) nylig la frem rapporten Økonomisk utsyn i dag, kom de med en konklusjon mange vil reagere på.  Nordmenn har ikke fått dårligere råd de siste årene – tvert imot.

For deg med boliglån føles det ekstra tungt når renten ikke går ned eller til og med kanskje går opp igjen. Her er det en liten trøst i at verdien på lånet ditt minker i kjøpekraft, se mer om det nedenfor.

På tross av positiv statistikk opplever mange det motsatte. Hvordan kan begge deler være sant samtidig?

Les artikkel i Aftenposten om rapporten.

Følelse og fakta

En viktig forklaring ligger i hvordan vi oppfatter økonomi i hverdagen.

SSB-forsker Audun Langørgen peker på noe veldig gjenkjennelig:
Vi legger mest merke til prisene på det vi kjøper ofte – mat, strøm og drivstoff. Når disse øker, føles det som om alt blir dyrere.

Men økonomien vår er større enn handlekurven.

Er du boligeier kan inflasjon faktisk jobbe for deg

Her er det mange snubler litt – fordi det føles bakvendt.

Når prisene stiger (inflasjon), skjer to ting samtidig:

  • Lønnene øker (for de fleste over tid)
  • Verdien av gjelden din synker i kjøpekraft

La oss gjøre det konkret:

Hvis du har 1 million i lån og prisene stiger med 3,5 %, så er ikke millionen like “tung” lenger.

I realverdi tilsvarer den nå omtrent 966 000 kroner.

Du skylder fortsatt samme beløp i kroner – men på litt sikt “koster” det deg mindre å bære det.

Det er dette Langørgen sikter til når han sier at mange boligeiere undervurderer inflasjonsgevinsten på lånet sitt.

Men hvorfor kan det føles det verre for boligeiere?

Fordi det er en annen kraft som virker samtidig: renteøkninger.

Når Norges Bank setter opp renten:

  • Månedlige utgifter øker umiddelbart
  • Belastningen på økonomien merkes med én gang

Inflasjonsgevinsten derimot?

  • Den er usynlig
  • Den skjer gradvis over tid

Resultatet er at mange boligeiere føler at de har fått dårligere råd – selv om den langsiktige økonomiske effekten ikke nødvendigvis er negativ.

Kort og lang sikt

Dette er egentlig kjernen i hele diskusjonen:

Kort sikt:

  • Høyere renter
  • Dyrere hverdagsutgifter
  • Strammere økonomi

Lang sikt:

  • Lønnsvekst
  • Lavere realverdi på gjeld
  • Økt formue for boligeiere

Begge deler er sanne samtidig – men vi kjenner mest på det som skjer nå.

Vi som har opplevd å ha gjeld over mange år har kjent på at verdien av denne har minket over tid, og ikke bare på grunn av avdragsbetaling. Lønnsøkninger og inflasjon har hjulpet til.

Hva betyr dette for deg som vurderer boligkjøp?

Det betyr ikke at “det alltid lønner seg” å ta opp lån. Det er en forenkling som kan bli farlig.

Men det betyr:

  • Inflasjon er ikke bare en fiende – den kan også redusere gjeldsbyrden din
  • Renteøkninger gjør vondt her og nå, men er ikke hele bildet
  • Økonomien må vurderes over tid, ikke bare fra måned til måned

Det viktigste er fortsatt det samme:

– Du må ha økonomi til å tåle renteøkninger

– Du må ha en buffer

–  Du må forstå din egen økonomiske situasjon

Her spiller både boliglånsforskriften og bankenes vurderinger en viktig rolle som hjelper deg med å ikke ta opp for mye i lån.

Hvorfor helhetsbildet er så viktig

SSB sin analyse er nettopp det: et helhetsbilde.

Men din økonomi er ikke nødvendigvis et gjennomsnitt.

  • Er du pensjonist? Da kan bildet være annerledes
  • Har du høy gjeld? Da merker du renteøkninger sterkere
  • Har du stabil inntekt? Da får du bedre effekt av lønnsvekst

Så… har vi fått bedre råd?

På papiret – ja, mange har det.

I hverdagen – ikke nødvendigvis for alle.  Og det er akkurat derfor dette temaet skaper så sterke reaksjoner.  Men forskere og også politikere (håper jeg!) må forholde seg til fakta om landets økonomi.

Alt henger sammen med alt.

Inflasjon, rente, lønn og boligmarked påvirker hverandre hele tiden.
Derfor er det viktig å løfte blikket og se litt lengre frem enn neste måned..

Det gir  deg et bedre grunnlag for gode valg.

 

Kommentarer (0)

Se opp ! KI gjør boligannonser penere enn virkeligheten

Av: Dato: Rådgivning

Kunstig intelligens er i ferd med å gjøre sitt inntog i boligannonser. Bilder kan nå forbedres, endres og til og med delvis rekonstrueres ved hjelp av KI. Hensikten er ofte å gjøre presentasjonen mer attraktiv – men utviklingen gjør at du som er boligkjøper må være mer på vakt.

Tidligere handlet boligannonser mest om styling, gode kameravinkler og riktig lys. Nå kan teknologien gå mye lenger. KI kan for eksempel gjøre gresset grønnere, himmelen blåere eller endre detaljer i omgivelsene slik at boligen fremstår mer innbydende enn den egentlig er.

Det kan virke uskyldig. Men konsekvensen er at mer ansvar i praksis flyttes over på deg som kjøper.

Når boligbildene ikke lenger viser virkeligheten

Boligannonser har alltid blitt “sminket” litt. Det er ikke nytt. Forskjellen nå er at teknologien gjør det mulig å endre mer enn bare lys og farger.

I dag kan:

  • Omgivelser forskjønnes digitalt
  • Hagen fremstå mer velstelt enn den er
  • Små mangler tones ned eller fjernes visuelt

Resultatet er at boligen kan fremstå bedre enn den faktisk er.

Det betyr at flere kan bli lokket på visning av boliger de ellers ikke ville vurdert.

Mer ansvar på kjøper

Når presentasjonen kan manipuleres mer, må du også være mer kritisk.

Du må kontrollere mer, stille flere spørsmål og ikke ta bildene i annonsen for god fisk.

Hvor går grensen?

Per i dag er grensene for bruk av KI i boligannonser uklare.

Et mulig unntak kan være tydelig merket visualisering av oppussing eller potensiale – for eksempel hvordan boligen kan se ut etter oppgradering.

Problemet oppstår når endringer ikke opplyses om.

Mitt råd

Bruk boligannonsen som en invitasjon til å undersøke – ikke som et bevis på hvordan boligen faktisk er.

Når KI gjør det lettere å pynte på virkeligheten, må du også bli mer kritisk til det du ser.

 

Kommentarer (0)

Boliger skal være til å bo i – ikke hotell

Av: Dato: Boligmarkedet

At det nå kommer tydeligere regler for korttidsutleie er et viktig og nødvendig grep for boligmarkedet.

De siste årene har vi sett en sterk økning i korttidsutleie gjennom plattformer og selskaper som er etablert nettopp for dette formålet. Når boliger brukes til kontinuerlig utleie til stadig nye gjester, påvirker det bomiljøet negativt. Hyppig gjennomtrekk gir mindre stabilitet i nabolaget, svakere naboskap og økt slitasje på fellesarealer.

I praksis kan slik virksomhet også være i strid med brukstillatelsen til boligen. Når en bolig brukes til fulltids profesjonell utleie, kan det defineres som næringsvirksomhet – ikke som vanlig boligbruk. Dette er noe kommunens bygningsmyndigheter faktisk kan gripe inn i og gi pålegg om å stoppe.

Nå er det også varslet at kommunene skal få bedre verktøy for å håndtere denne utviklingen. En registreringsordning for korttidsutleie er på trappene, og dette vil kunne gi bedre oversikt og kontroll. Samtidig vil styrene i boligselskaper få større mulighet til å følge med på omfanget av utleie i egne bygg.

Det er viktig å ikke blande dette sammen med vanlig utleievirksomhet, det vil si at boliger leies ut til fast utleie med vanlige leiekontrakter over flere år eller en lengre tidsperiode.  Vi trenger leieboliger for de som ikke kan eller ønsker å kjøpe egen bolig.

Mulighet for kortidsutleie vil garantert bli innskrenket i tiden fremover

Derfor vil jeg råde deg som vurderer å investere i bolig kun med tanke på korttidsutleie, å tenke deg om en ekstra gang. Det er svært sannsynlig at det kommer ytterligere innstramminger fremover, og at utleie i praksis må begrenses til de 90 dagene lovverket allerede åpner for.

Dette er etter min mening en god begynnelse. Målet må være å dempe utviklingen der boliger kjøpes opp for å brukes til helårs «hotelldrift».

Konsekvensene for boligmarkedet er nemlig betydelige. Når boliger tas ut av det ordinære leiemarkedet for å brukes til korttidsutleie, blir det færre hjem tilgjengelig for mennesker som faktisk skal bo der.

Vi trenger et boligmarked som først og fremst fungerer for beboere – ikke for kortsiktig maksimering av leieinntekter.

Boliger skal være til å bo i. Ikke hotell.

Kommentarer (0)

Startlån – men bare hvis du kjøper i Oslo

Av: Dato: Rådgivning

Jeg har hjulpet mange boligkjøpere med startlån fra Oslo kommune inn i boligmarkedet. Det er ofte krevende – ikke fordi de mangler vilje, men fordi rammene er så trange.  Lånerammen er begrenset, og i Oslo betyr det ofte at boligene som er aktuelle har lav standard: TG3 på bygningsdeler, bad med renoveringsbehov og generelt stort oppussingsbehov. Samtidig ønsker kommunen helst at boligene ikke skal ha for store oppgraderingskostnader – fordi det kan bli dyrt for kjøper.Da blir utvalget enda mindre.

Samtidig gjelder en regel:
Har du startlån fra Oslo kommune, må du kjøpe bolig i Oslo.

Pengene kommer fra staten gjennom Husbanken, men forvaltes av kommunen. Det betyr at du ikke kan bruke lånet til å kjøpe i en nabokommune – selv om boligene der ofte er billigere og mer egnet.

Resultatet?
Boligkjøpere med startlån har mindre valgfrihet enn andre førstegangskjøpere, som ofte løser situasjonen nettopp ved å kjøpe litt utenfor byen.

Jeg tok dette opp i en kronikk i Avisa Oslo og spurte byrådet om reglene burde endres. Svaret var at de skulle se på det. Så langt har ingenting skjedd.

Nylig opplevde jeg noe for første gang:
En kunde valgte å gi fra seg startlånet. Hun vil heller spare noen år til og kjøpe på egen hånd senere. Kanskje ikke økonomisk optimalt – startlån er jo et gunstig lån – men fullt forståelig når vi ikke finner en bolig hun faktisk ønsker å bo i.

I andre saker har det gått i boks, men da etter mye arbeid og stor kompromissvilje fra kjøper.

Det får meg til å lure:
Hvis målet er å få flest mulig inn i egen bolig – hvorfor låse ordningen til kommunegrensen?
Boligmarkedet stopper ikke ved byskiltet.

Noen ganger føles det som helheten taper for kommunal regelstyring.

Jeg la ut min oppfatning av dette på instagram.  Noen boligkjøpere var enig, kommunale byråkrater mente at det måtte være slik fordi kommunen innvilget søkte staten om pengene og innvilget lånesøknaden.
Hva tenker du – burde startlån kunne brukes i nabokommuner?

Les mitt innlegg i Avisa Oslo fra tidligere om samme tema:

Hvorfor har ikke de som mottar Startlån samme valgfrihet som øvrige boligkjøpere?

Kommentarer (0)