Trenger jeg egentlig boligkjøperforsikring nå?

Av: Dato: Rådgivning

Nye regler for salg av kjøp av boliger gir selger større ansvar for å gi opplysninger om eiendommen.  Er det da noe vits i å tegne boligkjøperforsikring?’

Det er riktig at de nye reglene gir selger et større ansvar og du vil få en bedre beskrivelse av tilstanden på boligen.  Men det blir mye å sette seg inn i og mye som skal forstås og tolkes.  Og selger kan fremdeles gi feil eller mangelfulle opplysninger.

Les:  Dette må du vite om de nye reglene

Det er fordeler og ulemper ved boligkjøperforsikringen. 

Les hva de sier om dette på nettsiden Forbrukertorget

Argumentene for og mot å tegne forsikringen,  gjelder selv om vi får nye regler.  Selv om det skal være  litt mindre sjanse for at noe blir skjult eller uteglemt i informasjonen fra selger i fremtiden.  Det er jo vitsen med de nye reglene, at det skal bli mindre konflikter.

Men skulle det bli konflikter. er forsikringen god å ha.  Da slipper du som privatperson å forhandle med advokater i selgers forsikringsselskap.  Vi må regne med at enda flere seglere vil velge å ta boligselgerforsikring fremover.  Fordi de risikerer mer i og med den utvidede informasjonsplikten og bortfall av forbeholdet om “selges som den er”.  Da vil du stå i fare for å stå alene mot en profesjonell part.

Blir sannsynligvis ikke dyrere

Derfor anbefaler jeg mine kunder og deg som er kjøper,  å inngå avtale om boligkjøperforsikring også fra neste år.  Kostnaden er ikke alt for høy og den innbetales i det store sluket ved innbetaling av kjøpesummen for boligen.  “Ei pølse i slaktetida” som vi sa i gamle dager.

Og du har kanskje ikke lyst til å bruke tid på å skrive brev til forsikringsselskap eller selger etter innflytting?  Hvis noe skulle oppstå.  Du vil vel heller konsentrere deg om å nyte tilværelsen i ny bolig?

Det gledelige er at forsikringsselskaper har meldt at boligkjøpersforsikring ikke vil øke i pris som følge av regelendringene. Det vil nok etter all sannsynlighet skje med forsikringene for selger.

 

 

Nye regler om boligkjøp. Du får IKKE dekket alle reparasjoner over kr 10.000

Av: Dato: Rådgivning

Det nærmer seg tiden for nye regler om boligkjøp som følge av endringer i Avhendingsloven.  En viktig nyvinning i de nye reglene er at kjøpere kan få erstatning for feil og mangler ned til kr 10.000.  Tidligere måtte mangelen være vesentlig (ca 5% av boligens verdi) for å få erstatning.

Hva betyr dette egentlig?

De som ikke er bevandret i jussens språk og irrganger kan lett komme til å misforstå dette.

For eksempel kan det være lett å tro

at det hvis jeg som kjøper finner noe som ikke stemmer med mitt inntrykk av boligen før jeg ga bud, eller det er ting som må repareres og som koster mer enn kr 10.000, så har jeg rett på erstatning eller prisavslag.

Det betyr det nok ikke….

Erstatning eller prisavslag, alternativt heving av kjøpet, er kun aktuelt hvis du kan påvise en skjult feil eller såkalt mangel.  Det vil si de tilfeller hvor det er gitt feil eller mangelfulle opplysninger om eiendommen og det dukker opp forhold som du ikke kunne ha sett selv om du oppfylte din såkalte undersøkelsesplikt.

Les også:    Hva er kjøpers undersøkelsesplikt

For å få erstatning må det foreligge en såkalt mangel i lovens bokstav.

Avhendingslovens § 3-1 til 3-8 beskriver hva som regnes som en mangel.  Det er litt komplisert å tolke direkte.

Men kort fortalt er det en mangel hvis det er gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger om boligen eller hvis arealet er feil.  Det kan også være skjulte feil og mangler som kjøper burde ha fått, eller må har regnet med å få  kunnskap om fra selger.

Vilkårene for å få erstatning er ikke nye selv om Avhendingsloven er endret.  Det som er endret, og som er til fordel for deg som er kjøper er at grensen for erstatning NÅR DET FORELIGGER EN MANGEL, er lavere. 

Og – skulle du bli tilkjent erstatning vil du bli trukket for en egeandel på kr 10.000.  Dette for å unngå konflikter om “småsaker”.

OPPSUMMERT

  • Selger har en opplysningsplikt på den ene siden. Som er blitt skjerpet i ny Avhendingslov og forskrift om tilstandsrapporter
  • Kjøper har en undersøkelsesplikt på den andre siden. Nå stadfestet i selve Avhendingsloven
  • Tilstandsrapport ved takstmann og megler hjelper selger med å oppfylle sin opplysningsplikt.
  • Du må sjekke  ALT – ALLTID for å vite tilstanden på boligen og få riktig kunnskap om hva du faktisk kjøper.

I utgangspunktet står du som kjøper alene med å undersøke alt før budgivning.

Hvis du ikke gjør som snart 400 andre :

får hjelp av meg til å avdekke all risiko og avklart alle ubesvarte spørsmål.

Uansett hva du velger.

Vær nøye med undersøkelsesplikten og IKKE regn med at det er enkelt å få erstatning i ettertid hvis du har slurvet med egne undersøkelser.

 

 

 

 

Gjesteblogg. Det forvirrende meglerspråket.

Av: Dato: Boligmarkedet

Din Meglertekst spesialiserer seg på å hjelpe eiendomsmeglere med tekst. De har bitt seg merke i språket som eiendomsmeglerne bruker. Hva er det egentlig de prøver å si i annonser og salgsmateriale?  Det skriver de om i dette blogginnlegget.

Som kjøper er det lurt å kjenne litt til dette.

Les bloggen og bli klok!

 

Det forvirrende meglerspråket

Dersom du noen gang har sett gjennom boligannonser på Finn.no eller i andre kanaler – noe du helt sikkert har gjort – har du kanskje lagt merke til det berømte meglerspråket?

Eiendomsmeglere har ofte en helt egen evne til å bruke store ord om ting som strengt tatt er helt hverdagslig. Et eksempel er «unik beliggenhet» når boligen har en ganske ordinær beliggenhet (og er ikke strengt tatt alle beliggenheter unike?).

Det er heller ikke uvanlig at eiendomsmeglere bruker uttrykket «et steinkast unna» når det i realiteten er snakk om flere kilometer.

Vel, nå skal vi ikke ta alle eiendomsmeglere over én kam, men i veldig mange tilfeller får en inntrykk av at megleren pynter litt på formuleringene. Vi skal her forsøke å dekode det forvirrende meglerspråket en gang for alle!

Hva er det egentlig eiendomsmegleren forsøker å si?

Vi har lagt merke til at nesten alle boligannonser inneholder mange av de samme uttrykkene. Boligene er både «unike», «solrike», «sjarmerende» og «barnevennlige», uten at det nødvendigvis utdypes hva megleren egentlig mener med dette.

Det er også veldig ofte at boliger ligger «strategisk til», noe som gir et bredt rom for tolkning.

Eiendomsmeglere har ett overordnet motiv – nemlig å selge boligen for en høyest mulig pris. Da er det kanskje ikke så rart at de positive superlativene flommer over.

Man omtaler gjerne meglerspråk som «floskler», siden ordene som brukes er så overdrevne at de taper betydning. Her er noen uttrykk som flittig tas i bruk i boligannonser (og en uformell forklaring av hva megleren egentlig prøver å si):

  • «Koselig»: Boligen er av eldre årgang
  • «Sjarmerende»: Boligen trenger sårt oppussing
  • «Et steinkast unna»: En kort biltur unna
  • «Herskapelig»: Gammelt
  • «Stille og tilbaketrukket nabolag»: Boligen ligger ikke ved siden av en motorvei
  • «Sjøutsikt»: Du kan se et glimt av sjø om du legger godviljen til (og klatrer opp på taket)
  • «Kort vei til offentlig transport»: Boligen ligger i et gatekryss
  • «Moderne»: Boligen har blitt pusset opp etter 2005
  • «Enebolig i rekke»: Rekkehus
  • «Oppussingsobjekt»: Boligen er falleferdig
  • «Bolig med potensiale»: Boligen har linoleumsgulv fra 1972

Kjære eiendomsmeglere – kan dere ikke bare si det som det er?

Mange av oss trekker nok litt på smilebåndet når vi leser annonser med klassisk meglerspråk. For det er en viss humor i det, det må kunne sies. Men meglerspråk kan også by på irritasjon.

Dersom du er på jakt etter bolig, er det kanskje litt forvirrende med alle megleruttrykkene. For hadde det ikke vært mye enklere dersom megleren kunne kalle en spade for en spade?

Mange boligkjøpere hadde nok satt pris på mer presise og betydningsfulle beskrivelser, slik at de ikke blir negativt overrasket når de ser boligen på visning.

Hvis du hadde vært eiendomsmegler og ville nå ut til boligkjøperne, hadde det lønt seg å jobbe med språket. Det er faktisk også mange av dem som velger å få skrivehjelp til boligannonsene. Som eiendomsmegler har man gjerne mye kunnskap om jus og lignende, men det å skrive gode annonsetekster blir ikke prioritert.

Les gjennom salgsoppgaven

Som boligkjøper kan det nok være irriterende å sitte med følelsen av at alle boligannonser gir et rosemalt bilde av sannheten.

Som kjøper bør du vite nøyaktig hva du investerer pengene dine i. For et boligkjøp er tross alt en av de største og viktigste investeringene du gjør i løpet av livet.

Derfor anbefaler vi deg å følge Boligdama sine råd og se nøye gjennom salgsoppgaven, og særlig tilstandsrapporten (som vanligvis er et vedlegg i salgsoppgaven). Her vil du kunne se hvordan det egentlig står til med boligen, takket være takstmannens upartiske vurdering av boligens tilstand.

Som kjøper har du undersøkelsesplikt

Det er for øvrig lurt å gå nøye gjennom boligen mens du er på visning. Vurder hvorvidt du selv opplever boligen som «idyllisk», «rålekker», «tilbaketrukken» eller «barnevennlig». Det er tross alt din mening som betyr noe, siden du kanskje skal bo der.

Som førstegangskjøper kan det være lett å la seg begeistre av forlokkende meglerspråk. Husk likevel på at det til syvende og siste er du som har ansvar for å undersøke boligen før du eventuelt kjøper den.

Les Boligdamas forklaring:  Hva er kjøpers undersøkelsesplikt?

Nå nærmer de seg nye regler for boligkjøp. Dette må du vite !

Av: Dato: Rådgivning

Fra 1.1.22 blir trer endringene i Avhendingsloven, som regulerer kjøp og salg av bruktbolig, i kraft.  Da blir det tryggere å være boligkjøper.  Men det fordrer at du er årvåken og sette deg inn i all informasjon som gis om boligens tilstand og alle andre forhold.

Merk deg kjøpers undersøkelsesplikt – § 3-10 i Avhendingsloven:

Kjøparen kan ikkje gjere gjeldande som ein mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått.

Kjøparen skal reknast for å kjenne til omstende som går tydeleg fram av ein tilstandsrapport eller andre salsdokument som kjøparen er gitt høve til å setje seg inn i.

Selgers plikter

Selger har fått forsterket plikt til å gi utfyllende og riktig opplysninger om boligen.  For å klare å oppfylle kravene i loven er han nødt til å bestille en såkalt tilstandsrapport fra taktstmann.  Det er utarbeidet en forskrift som nøye beskriver hva som skal undersøkes, hvordan det skal undersøkes og hvordan opplysningene skal gis.

Les også:      Derfor blir det tryggere å være boligkjøper i 2022

Alt ligger til rette for en tryggere bolighandel

Nå ligger alt til rette for en tryggere bolighandel.   Men det forutsetter at du tar deg tid til å lese tilstandsrapporten og salgsmaterialet og forstår rekkevidden av det som står der.

Jeg vet i likhet med mange andre at mange dessverre ikke setter seg inn i salgsmaterialet før de gir bud.  Dette er meget risikofylt og kan koste deg masse penger og store frustrasjoner i ettertid

Så derfor er det din “forbanna plikt:

Å LESE  ALT – ALLTID!

Følg med allerede nå!

Alle aktørene i boligmarkedet har begynt å forberede seg på nytt regime. Derfor kan det allerede nå komme boliger på markedet som har tilstandsrapporter og salgsoppgaver som følger de nye reglene.  For, dersom bud blir gitt etter 1.1.2022, er det de nye reglene som gjelder.

Megler får en viktig rolle med å påvirke selger til å gi absolutt alle opplysninger han kjenner til om boligen.  Uansett om de tenker at det kan gjøre det vanskelig å selge boligen eller oppnå ønsket pris. Og megler må følge opp med å klargjøre alt dette i salgsoppgaven.

Dermed kan vi håpe og tro at det blir slutt på en del “innpakninger” av risiko momenter og vage antydninger av forhold som er viktige for kjøper.  Men, det vil utvilsomt kreve en del omstilling, både i praksis og tankegang.  Fra både selgere og meglere.

Jeg ber deg om å være ekstra årvåken fremover i forhold til om dere får klare og ærlige beskrivelser av eiendommen.  Aner dere “ugler i mosen” i forhold til om nye regler blir fulgt, ta gjerne kontakt meg. Så så kan vi finne ut av hva som er riktig.

Les også:   Gi bedre info i salgsoppgavene

Jeg har de siste årene brukt mye tid de siste årene på å sjekke salgsoppgaver og tilstandsrapporter for kjøperer.  De ønsker å få sjekket ut risikoforhold og bli bevisst på hva de kjøper.  Og hvilken pris boligens tilstand fortjener.  De kan ha dårlig tid, eller ønsker en bekreftelse fra en fagperson på om de har forstått innholdet riktig.

Jeg tenker at jeg fremdeles vil få forespørsler om dette.  For selv om informasjonen blir tydeligere, blir den også mer omfattende.  Da kan det være vanskelig å skille snørr og barter og vite hva som er viktig.  Det kan være forhold både på den positive og negative siden. Det er ikke sikkert at et forhold som er omtalt negativt behøver å være så “farlig”.  Dersom det er mulig å fikse uten for store kostnader.

Vil det bli vanskelig å selge boliger og vil prisene gå ned?

Noen har spurt meg om ikke de nye reglene og den mer omfattende beskrivelsen av boligens tilstand vil gjøre at boliger blir vanskelig å selge eller at prisene vil gå ned.  Folk kan bli skremt fra å kjøpe, eller vil satse mindre på en bolig som har mange negative bemerkninger om tilstanden.

Det er en teoretisk mulighet for at dette vil skje, men jeg tror ikke det er noe jeg ville ha gamblet på rent generelt.

Kanskje vil noen unnlater å kjøpe en bolig de kanskje ville ha kjøpt tidligere.  Fordi de informasjonen var ullen og de valgte å ta risikoen ved ikke å undersøke nærmere.

At du lar å være fordi du er usikker på risikoen må jo være en bra ting.

Målet må være at du skal vite hva du kjøper.

På godt og vondt.  Og til en pris som tar hensyn til kvaliteten på boligen.

Eller hur?:)

 

 

Boligdama ga oss god, presis informasjon og gjorde oss trygge på vårt valg. Hun sjekket at alt var i orden med boligen, at prisen var hensiktsmessig og gav tips til budrunden.

Ung familie fra Oslo