Boligsalg: Hvem tar egentlig ansvaret – og hvem tjener på tvistene?

Av: Dato: Boligmarkedet

Boligkjøpere er også ofte selgere, så i dag engasjerer jeg meg i en sak som angår salg av bolig.

De fleste som selger bolig i dag, blir anbefalt å tegne boligselgerforsikring – også kalt eierskifteforsikring. Dette har blitt spesielt vanlig etter innskjerpingene i Avhendingsloven, som gjør selger ansvarlig for skjulte feil og mangler over kr 10.000, i inntil fem år etter overtakelse.

Men hva betyr egentlig denne forsikringen for deg som selger – og hvor blir det av eiendomsmeglerens ansvar i prosessen?

Boligselgerforsikring: En trygghet eller et ansvar på avveie?

En boligselgerforsikring dekker selgers erstatningsansvar hvis det oppdages feil og mangler i boligen etter salget. På papiret høres dette betryggende ut – men prisen er høy: For eneboliger betaler du gjerne rundt 4,5 promille av salgssummen, med en minimumspris på 9000 kroner. Leiligheter ligger noe lavere, men kostnaden er fortsatt betydelig.

Beløpet trekkes direkte fra oppgjøret og kan utgjøre mellom 20.000 og 70.000 kroner, avhengig av boligtype.

Men her er det verdt å stille spørsmålet: Hvem har egentlig ansvaret for salget – deg, megleren, eller forsikringsselskapet?

Meglerens undersøkelsesplikt – en viktig sikkerhet for deg som selger

Lov om eiendomsmegling gir eiendomsmegleren en klar undersøkelsesplikt:

  • 3-7: “Megleren skal så langt det synes rimelig, innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen. Har megleren ikke foretatt dette, skal kjøperen før handel sluttes, gis skriftlig orientering om grunnen.”

Dette betyr at en profesjonell megler skal hjelpe deg med å sørge for at alle vesentlige opplysninger om boligen kommer frem – og gjøre deg bedre rustet til å oppfylle din opplysningsplikt. Bryter megler dette ansvaret, kan han eller hun faktisk holdes erstatningsansvarlig.

Med andre ord: Du deler ansvaret med en profesjonell aktør.  Akkurat dette skal være en av de viktigste fordelene ved å selge gjennom megler.

Men hva skjer når en boligselgerforsikring kommer inn i bildet?

Forsikringsselskapet tar over – og megleren trekker seg tilbake

I praksis ser vi ofte at reklamasjoner etter salget blir skjøvet videre til forsikringsselskapet. Megleren, som opprinnelig hadde ansvar for å kontrollere og kvalitetssikre informasjonen, henviser klager og henvendelser til forsikringsselskapet og involverer seg i liten grad.

Som en tidligere meglervenn sa det:

“Hva skal vi egentlig med en megler, hvis ansvaret uansett skal settes bort til et forsikringsselskap?”

Det er et godt spørsmål.

Er vi i ferd med å gjøre bolighandelen dyrere og mer komplisert?

Med både boligselger- og boligkjøperforsikringer i spill, og i tillegg advokater på begge sider klare til å føre saken hvis partene ikke når fram på egen hånd, er det mange som tjene penger på konflikter og potensielle tvister.

Mange aktører har en økonomisk interesse i at det oppstår uenigheter i etterkant av salget. Forsikringsselskapene selger dyre forsikringer, advokater tar saker på vegne av misfornøyde kjøpere eller selgere. I det ligger en latent fare for at konfliktnivået øker.

Mitt råd: Selg gjennom eiendomsmegler – men vær bevisst på rollen og ansvaret

Boligsalg er komplekst, og det er fortsatt mange gode grunner til å bruke eiendomsmegler. Ikke minst fordi megleren har lovpålagt ansvar for å undersøke og opplyse om eiendommens tilstand.

Men la deg ikke automatisk blende av salgsargumenter for dyre forsikringer.
Spør deg selv: Hvem tjener på dette? Såvidt  jeg kjenner til får meglerselskapet kick back eller en godtgjørelse for hver forsikring de selger….

Og sist men ikke minst, hvem står faktisk med ansvaret den dagen noe går galt?

Kanskje kan du velge en megler som tar sitt ansvar på alvor – og ikke en som automatisk skyver det over på et forsikringsselskap.

Som nevnt er det mange profesjonelle aktører som vil tjene på mulige eller konkrete tvistesaker. Resultatet?

Bolighandelen blir ikke nødvendigvis tryggere – men definitivt dyrere.

 

Kommentarer (0)

Borettslagsmodellen ble ikke skapt for at spekulanter skulle spare skatt

Av: Dato: Boligmarkedet

Den norske borettslagsmodellen ble i utgangspunktet opprettet som en trygg og kollektiv boligform, hvor andelseiere har kontroll over sin egen bolig og fellesarealer. Med lovendringen i 2003 ble det tillatt å kontorstifte borettslag, slik at de kunne stiftes av én juridisk person, som en utbygger, uten at et tilstrekkelig antall andelseiere var på plass.  Dette ble gjort for å forenkle etableringen og gi mer fleksibilitet til utbyggere.

Til tross for de praktiske fordelene dette brakte, har det også åpnet for at enkelte spekulative eiendomsaktører utnytter systemet for å spare skatt. Et aktuelt eksempel er Heimstaden, en stor boligutleier som har valgt denne modellen, for å unngå skatt. Heimstaden skal selge unna veldig mange utleieleiligheter i tiden som kommer.

Det er uhyre viktig at du er klar over premissene hvis du tenker på å kjøpe en slik bolig.

Les denne artikkelen fra NRK:

Kjøpte av boliggiganten – ikke gjør den samme tabben som meg

Organiseringen det er lagt opp til her skaper en ubalanse der de som reelle boligeiere har begrenset innflytelse, siden utleieren eier majoriteten av andelene og dermed kontrollerer beslutningene.

Den opprinnelige intensjonen med borettslagsformen var aldri å redusere skatter for eiendomsaktører, men heller å sikre beboernes felles kontroll og trygghet. Utnyttelsen av kontorstifting for å oppnå skattereduksjon underminerer dette trygghetsaspektet og kan føre til økte kostnader for de faktiske beboerne når for eksempel kostnader til vedlikehold, brannsikring, og pålegg fra bygningsmyndighetene skyves over på dem.

Erfaringer fra tidligere prosjekter viser at det ikke bare er de skattemessige tilpasninger som er problematiske, men det faktum at useriøse utbyggere frister med pent oppussede leiligheter, men gir dårlig informasjon til kjøperne om den felles bygningsmassen og pålegg fra bygningsetaten. Det ender ofte med store økonomiske forpliktelser og problemer for de fremtidige andelseierne.

Les min erfaring fra et slikt prosjekt:

Kjøperne betaler for useriøse byggherrer

 

Det er viktig at du som boligkjøper er grundig i dine vurderinger av leiligheter i borettslag  som er etablert av slike aktører.  Får du ikke fullstendig klarhet eller det er for mange usikkerhetsmomenter, vil jeg nok råde deg til å holde deg unna.

Eiendomsmeglere som selger disse boligene har et ekstra ansvar.  De bør gi utfyllende informasjon om alle fremtidige kostnader og avtaler som er inngått, samt en realistisk framstilling av når beboerstyrt flertall kan oppnås.  Å dra omsorg for begge parters interesser (inklusive kjøper), og meglers undersøkelsesplikt, bør stå i forgrunnen, ikke forholdet til utbygger.

For å sikre at borettslagsmodellen ikke misbrukes, bør skattehullet som slike aktører drar nytte av lukkes.

Dette er det ikke bare meg som mener.

Les dette innlegget i DN fra to skatteforskere.

Er borettslaget det nye Sveits?

Borettslagsformen er en fin modell for utbyggere å bruke ved etablering og organisering nye boligprosjekter.  Men den må ikke misbrukes som et ledd i skatteplanlegging.

Vi må sørge for at borettslagsloven fortsatt sørger for å beskytte beboernes rettigheter  slik at de har en reell stemme i forvaltningen av sitt eget hjem.

 

Kommentarer (0)

Hvorfor er selgers og kjøpers posisjon i bolighandelen helt ulik ?

Av: Dato: Rådgivning

Å kjøpe eller selge bolig er en av de største økonomiske beslutningene mange av oss gjør i løpet av livet. Det som ofte overses, er at rollen som kjøper og selger bringer med seg helt forskjellige perspektiver, behov og bekymringer. Dette er helt naturlig fordi interessene og posisjonene er ulike, og de lovbestemte rammevilkårene reflekterer dette.

Ulike perspektiver fra selger og kjøper

Når du som selger skal legge ut boligen, er dine prioriteringer å få best mulig pris og en rask salgsprosess. Her kan bekymringen være alt fra at boligen ikke selger i det hele tatt, til at du ikke oppnår den prisen du hadde håpet på. Du skal også sørge for å gi riktige opplysninger om boligens tilstand og andre forhold, men samtidig ønsker du å unngå å fremheve negative aspekter. Eiendomsmeglerens rolle her er å hjelpe deg å få mest mulig verdi ut av salget. Megleren er betalt av selgeren for å oppnå høyest mulig pris og måles på hvor høye priser de oppnår.

På den annen side, som kjøper er bekymringene ofte knyttet til å finne den rette boligen til riktig pris, og at man ikke overser viktige detaljer under visning eller i salgsmaterialet. Mange frykter også å mislykkes i budrunden, enten fordi de er redd for å bli presset til å by mer enn de hadde sett for seg, eller fordi de ønsker å vinne konkurrenter uten å betale over evne. Her er det verdt å vite at kjøper ofte står alene i beslutningsprosessen, og at det å ha en god dialog med megleren kan gi verdifulle innblikk. Men husk det er ikke meglerens oppgave å hjelpe deg å sikre en lavere kjøpspris.

Ulik rolle, ulike prioriteringer

En viktig forskjell er at mens selger er i en salgsposisjon hvor målet er å oppnå høyest mulig pris, er kjøperen ofte mer bekymret for å unngå å betale for mye og vil gjøre en god investering.
Bransjen hevder gjerne at meglere er objektive mellommenn, noe som kan synes vanskelig å forstå all den tid de er betalt av den ene parten.
Det er viktig å hvordan de jobber:
Megleren må levere et gode salgsresultater. Det betyr ikke at de ikke kan være både profesjonelle og sympatiske, men at deres lønnsmodell og oppdrag i utgangspunktet er knyttet til å oppnå den høyest mulige prisen for selger og selge flest mulig boliger.

Som kjøper står man ofte alene i kampen om en ettertraktet bolig. Man må forholde seg til informasjonen som gis, og ofte har man begrensede muligheter til å påvirke prosessen. Derfor er det viktig å skape en god relasjon til salgsmegleren, lytte nøye og innhente all nødvendig informasjon om eiendommen og deretter gjøre dine egne vurderinger.

Hovedpoenget er å bli bevisst forskjellene

Å forstå og akseptere at selger og kjøper har ulike mål, kan bidra til å navigere bolighandelen smartere. Når du selger boligen din, vil en dyktig megler hjelpe deg å oppfylle opplysningsplikten og sikre en best mulig pris. Når du skal kjøpe bolig, må du bør prioritere å skaffe deg god informasjon, danne deg en egen oppfatning av boligens tilstand og en forståelse av markedet.  Men ikke forvente samme grad av hjelp fra megler, spesielt i budrunden.

Et godt råd til både selger og kjøper

Selgere: Engasjer en kompetent eiendomsmegler som kan hjelpe deg å gjøre en trygg og riktig salgsprosess — og sørge for at både opplysningsplikten og salgsverdien ivaretas.

Kjøpere: Bygg en god relasjon til megleren, vær konstruktiv i kommunikasjonen, og bruk tiden til å gjøre grundige undersøkelser. Husk at det er du som tar avgjørelsen, og at det er viktig å stole på egne vurderinger og grenser.

Om å se prosessen fra kjøpers perspektiv

Jeg har valgt å jobbe som partsrådgiver for deg som er kjøper. Det betyr at jeg står på din side i bolighandelen, og gir deg råd og veiledning dersom du ønsker å få hjelp til boligkjøpet.

I mine blogger og på sosiale medier ser jeg bolighandelen fra kjøpers perspektiv, og deler nyttige tips og innsikten som jeg har samlet gjennom 10 års arbeid med boligkjøpere. Denne tilnærmingen kan av og til kollidere med hvordan eiendomsmeglerne og spesielt bransjeorganisasjonene ser seg selv — nemlig som objektive mellommenn.

Det får stå sin prøve. Jeg står støtt i mitt oppdrag om å være en stemme for boligkjøperne, og ønsker å bidra til økt bevissthet rundt kjøpers posisjon i markedet.

Takk for at du følger meg!

 


https://www.instagram.com/boligdama/?hl=en

 

https://www.facebook.com/boligdama

 

 

Kommentarer (0)

Budrunder – slik øker du sjansene dine

Av: Dato: Rådgivning

Bak fasaden av såkalte transparente budrunder, skjuler det seg et komplisert spill hvor riktig strategi kan være forskjellen på å sikre drømmeboligen eller stå igjen tomhendt. Budrunden er en konkurranse som er fylt med ukjente faktorer og ofte preget av hemmelighold og taktikk.

Hvorfor sier megler «legg inn bud tidlig»?

Mange tror at det lønner seg å være tidlig ute med å legge inn bud, men er det egentlig sant? Eller handler det mest om at megler ønsker flere bud inn for å skape aktivitet og konkurranse?
Jeg tenker det siste!

Hemmeligheten ligger i å holde kortene tett til brystet

I budrunden er informasjon et viktig våpen. Som kjøper vil du ikke vil avsløre hvor interessert du er eller hvor mye penger du er villig til å legge på bordet. Megler får sjelden ærlige svar fra budgiverne om hvor stor interessen er eller hvor høyt de er villig til å gå. Derfor kan det være vanskelig å få oversikt over mulig konkurranse når skal legge inn ditt første bud.
Men prøv allikevel.

Få oversikt over konkurrentene

Spør megler – både før og under budrunden – hvor mange som fremdeles er med. Bruk info i budapplikasjoner hvor det ofte står «budgiver 1, 2, 3», for å se hvor mange aktører du konkurrerer mot. Dette kan gi deg verdifull innsikt.

Timing er viktig – Når bør du legge inn ditt første bud?

Trenden peker mot at mange venter til etter kl. 11–12, dagen etter siste visning, med å legge inn bud. Grunnen er enkel: Du får bedre oversikt over hvor mange du konkurrerer mot, og kan justere strategien din deretter. Å vente litt kan også gjøre at du ser hvordan markedet utvikler seg i realtid.

Vurder om det er en situasjon hvor du bør være offensiv i starten

Hvis du er alene om å by, kan det være lurt å legge inn et litt spennende bud tidlig for å sette presedensen. Men hvis det er flere med innledningsvis, kan det lønne seg å holde igjen og se hvordan budrunden utvikler seg før du legger inn et høyt bud.

Ikke vær redd for å justere underveis

Budrunden er et spill hvor man må være smidig. Du kan endre din strategi basert på hvordan budrunden utvikler seg og hvor mange du konkurrerer mot.
Å være den eneste budgiveren betyr helt andre forutsetninger enn å kjempe i en aktiv budrunde med flere. Når flere er med, handler det om å finne riktig balanse mellom å være offensiv og å vite når man skal trå forsiktig.

Hva med litt hjelp for å vinne budrunden – til riktig pris?

Jeg har stått i utallige budrunder – alltid på kjøpers side. Med riktig kompetanse og strategi kan du øke sjansene for å sikre drømmeboligen til en riktig pris. Ikke nøl med å ta kontakt – sammen kan vi gjøre deg til den smarte budgiveren som vinner i dette spillet.

Og dessuten har jeg gjennom min profesjonelle boligdatabase, oversikt over hva som er riktig markedspris, tall som dine konkurrenter sannsynligvis ikke har.
Ta kontakt – jeg hjelper deg hele veien!

Vennlig hilsen
Boligdama – Trude Larsen
950 37 330
trude@boligdama.no

Kommentarer (0)