Endrede budregler gjør at hemmelige bud er blitt forbudt.

Av: Dato: Boligmarkedet

Fra 1. juli 2025 har Eiendomsmeglerloven har fått en aldri så liten oppdatering – ikke en revolusjon, men et par nye regler som nok vil merkes i enkelte situasjoner. Og én endring i særdeleshet får eiendomsmeglerne til å bli ekstra glade:

Hemmelige eller lukkede bud er nå offisielt forbudt.

 Hemmelig bud: En saga blott

La oss starte med det som har vakt mest jubel i meglerkretser. Tidligere kunne en kjøper gi et bud direkte til selger gjennom megler – med forbehold om at ingen andre fikk vite om det. Det ga en unik forhandlingsposisjon og kunne i enkelte tilfeller være et strategisk smart trekk for kjøper. Jeg har selv, med hell, hjulpet en håndfull kunder med dette.

Men meglerne har ikke vært spesielt begeistret. De vil ikke “lyve”, har de uttalt – jeg vil heller si “holde tilbake informasjon”. Uansett, det har føltes ubehagelig for mange meglere, og nå slipper de hele problemstillingen. Fra 1. juli 2025 er det altså bare åpne budrunder som gjelder, noe som definitivt styrker konkurransen – og i forlengelsen: salgsprisen.

Forbudet vil neppe endre boligmarkedet drastisk. De aller fleste budrunder har vært åpne uansett. Men det fjerner et av de få verktøyene kjøperne har hatt i bakhånd for å forhandle med selger og megler i ro og mak.

Kupping – fortsatt lov, men nå med en liten fotnote

Kupping – altså når en kjøper prøver å sikre seg boligen før visning ved å gi et direkte bud til selger – er fortsatt lovlig.

Men!  Den nye loven sier nå klart at megler skal:

Oppfordre selger til å ikke inngå avtale direkte, men heller henvise budgiveren til megler.
Oppfordre selger til å konferere med megler før de eventuelt tar en avgjørelse.

Det høres kanskje ut som en dramatisk endring, men i praksis har dette vært normalen i lang tid. En selger som får en SMS med et bud over prisantydning, ringer uansett megleren og spør om hans mening. Så hvor mye denne lovparagrafen egentlig vil endre, er usikkert.

Det interessante blir heller: Hva sier megleren når det direkte budet faktisk er veldig bra? Er det prinsipielle hensyn som vinner frem – eller er det kontantene på bordet som teller?

Jeg heller mot det siste. “Money talks”

Et lite nikk til avtalefriheten – og et lite farvel

Til syvende og sist er konklusjonen denne: Kjøperne har mistet en (om enn sjelden brukt) mulighet til å lande boligen gjennom en diskret manøver. Og avtalefriheten – som vi setter så høyt i norsk rett – har fått seg et lite skudd for baugen.

Men ellers? Det meste fortsetter som tidligere. Visningene vil fortsatt være fulle av småprat, budrundene hektiske, og boligmarkedet like uforutsigbart som alltid.

Men én ting er sikkert: Nå skal det meste skje i full åpenhet. I alle fall på papiret.

Kommentarer (0)

Boligsalg: Hvem tar egentlig ansvaret – og hvem tjener på tvistene?

Av: Dato: Boligmarkedet

Boligkjøpere er også ofte selgere, så i dag engasjerer jeg meg i en sak som angår salg av bolig.

De fleste som selger bolig i dag, blir anbefalt å tegne boligselgerforsikring – også kalt eierskifteforsikring. Dette har blitt spesielt vanlig etter innskjerpingene i Avhendingsloven, som gjør selger ansvarlig for skjulte feil og mangler over kr 10.000, i inntil fem år etter overtakelse.

Men hva betyr egentlig denne forsikringen for deg som selger – og hvor blir det av eiendomsmeglerens ansvar i prosessen?

Boligselgerforsikring: En trygghet eller et ansvar på avveie?

En boligselgerforsikring dekker selgers erstatningsansvar hvis det oppdages feil og mangler i boligen etter salget. På papiret høres dette betryggende ut – men prisen er høy: For eneboliger betaler du gjerne rundt 4,5 promille av salgssummen, med en minimumspris på 9000 kroner. Leiligheter ligger noe lavere, men kostnaden er fortsatt betydelig.

Beløpet trekkes direkte fra oppgjøret og kan utgjøre mellom 20.000 og 70.000 kroner, avhengig av boligtype.

Men her er det verdt å stille spørsmålet: Hvem har egentlig ansvaret for salget – deg, megleren, eller forsikringsselskapet?

Meglerens undersøkelsesplikt – en viktig sikkerhet for deg som selger

Lov om eiendomsmegling gir eiendomsmegleren en klar undersøkelsesplikt:

  • 3-7: “Megleren skal så langt det synes rimelig, innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen. Har megleren ikke foretatt dette, skal kjøperen før handel sluttes, gis skriftlig orientering om grunnen.”

Dette betyr at en profesjonell megler skal hjelpe deg med å sørge for at alle vesentlige opplysninger om boligen kommer frem – og gjøre deg bedre rustet til å oppfylle din opplysningsplikt. Bryter megler dette ansvaret, kan han eller hun faktisk holdes erstatningsansvarlig.

Med andre ord: Du deler ansvaret med en profesjonell aktør.  Akkurat dette skal være en av de viktigste fordelene ved å selge gjennom megler.

Men hva skjer når en boligselgerforsikring kommer inn i bildet?

Forsikringsselskapet tar over – og megleren trekker seg tilbake

I praksis ser vi ofte at reklamasjoner etter salget blir skjøvet videre til forsikringsselskapet. Megleren, som opprinnelig hadde ansvar for å kontrollere og kvalitetssikre informasjonen, henviser klager og henvendelser til forsikringsselskapet og involverer seg i liten grad.

Som en tidligere meglervenn sa det:

“Hva skal vi egentlig med en megler, hvis ansvaret uansett skal settes bort til et forsikringsselskap?”

Det er et godt spørsmål.

Er vi i ferd med å gjøre bolighandelen dyrere og mer komplisert?

Med både boligselger- og boligkjøperforsikringer i spill, og i tillegg advokater på begge sider klare til å føre saken hvis partene ikke når fram på egen hånd, er det mange som tjene penger på konflikter og potensielle tvister.

Mange aktører har en økonomisk interesse i at det oppstår uenigheter i etterkant av salget. Forsikringsselskapene selger dyre forsikringer, advokater tar saker på vegne av misfornøyde kjøpere eller selgere. I det ligger en latent fare for at konfliktnivået øker.

Mitt råd: Selg gjennom eiendomsmegler – men vær bevisst på rollen og ansvaret

Boligsalg er komplekst, og det er fortsatt mange gode grunner til å bruke eiendomsmegler. Ikke minst fordi megleren har lovpålagt ansvar for å undersøke og opplyse om eiendommens tilstand.

Men la deg ikke automatisk blende av salgsargumenter for dyre forsikringer.
Spør deg selv: Hvem tjener på dette? Såvidt  jeg kjenner til får meglerselskapet kick back eller en godtgjørelse for hver forsikring de selger….

Og sist men ikke minst, hvem står faktisk med ansvaret den dagen noe går galt?

Kanskje kan du velge en megler som tar sitt ansvar på alvor – og ikke en som automatisk skyver det over på et forsikringsselskap.

Som nevnt er det mange profesjonelle aktører som vil tjene på mulige eller konkrete tvistesaker. Resultatet?

Bolighandelen blir ikke nødvendigvis tryggere – men definitivt dyrere.

 

Kommentarer (0)

Borettslagsmodellen ble ikke skapt for at spekulanter skulle spare skatt

Av: Dato: Boligmarkedet

Den norske borettslagsmodellen ble i utgangspunktet opprettet som en trygg og kollektiv boligform, hvor andelseiere har kontroll over sin egen bolig og fellesarealer. Med lovendringen i 2003 ble det tillatt å kontorstifte borettslag, slik at de kunne stiftes av én juridisk person, som en utbygger, uten at et tilstrekkelig antall andelseiere var på plass.  Dette ble gjort for å forenkle etableringen og gi mer fleksibilitet til utbyggere.

Til tross for de praktiske fordelene dette brakte, har det også åpnet for at enkelte spekulative eiendomsaktører utnytter systemet for å spare skatt. Et aktuelt eksempel er Heimstaden, en stor boligutleier som har valgt denne modellen, for å unngå skatt. Heimstaden skal selge unna veldig mange utleieleiligheter i tiden som kommer.

Det er uhyre viktig at du er klar over premissene hvis du tenker på å kjøpe en slik bolig.

Les denne artikkelen fra NRK:

Kjøpte av boliggiganten – ikke gjør den samme tabben som meg

Organiseringen det er lagt opp til her skaper en ubalanse der de som reelle boligeiere har begrenset innflytelse, siden utleieren eier majoriteten av andelene og dermed kontrollerer beslutningene.

Den opprinnelige intensjonen med borettslagsformen var aldri å redusere skatter for eiendomsaktører, men heller å sikre beboernes felles kontroll og trygghet. Utnyttelsen av kontorstifting for å oppnå skattereduksjon underminerer dette trygghetsaspektet og kan føre til økte kostnader for de faktiske beboerne når for eksempel kostnader til vedlikehold, brannsikring, og pålegg fra bygningsmyndighetene skyves over på dem.

Erfaringer fra tidligere prosjekter viser at det ikke bare er de skattemessige tilpasninger som er problematiske, men det faktum at useriøse utbyggere frister med pent oppussede leiligheter, men gir dårlig informasjon til kjøperne om den felles bygningsmassen og pålegg fra bygningsetaten. Det ender ofte med store økonomiske forpliktelser og problemer for de fremtidige andelseierne.

Les min erfaring fra et slikt prosjekt:

Kjøperne betaler for useriøse byggherrer

 

Det er viktig at du som boligkjøper er grundig i dine vurderinger av leiligheter i borettslag  som er etablert av slike aktører.  Får du ikke fullstendig klarhet eller det er for mange usikkerhetsmomenter, vil jeg nok råde deg til å holde deg unna.

Eiendomsmeglere som selger disse boligene har et ekstra ansvar.  De bør gi utfyllende informasjon om alle fremtidige kostnader og avtaler som er inngått, samt en realistisk framstilling av når beboerstyrt flertall kan oppnås.  Å dra omsorg for begge parters interesser (inklusive kjøper), og meglers undersøkelsesplikt, bør stå i forgrunnen, ikke forholdet til utbygger.

For å sikre at borettslagsmodellen ikke misbrukes, bør skattehullet som slike aktører drar nytte av lukkes.

Dette er det ikke bare meg som mener.

Les dette innlegget i DN fra to skatteforskere.

Er borettslaget det nye Sveits?

Borettslagsformen er en fin modell for utbyggere å bruke ved etablering og organisering nye boligprosjekter.  Men den må ikke misbrukes som et ledd i skatteplanlegging.

Vi må sørge for at borettslagsloven fortsatt sørger for å beskytte beboernes rettigheter  slik at de har en reell stemme i forvaltningen av sitt eget hjem.

 

Kommentarer (0)

Hvorfor er selgers og kjøpers posisjon i bolighandelen helt ulik ?

Av: Dato: Rådgivning

Å kjøpe eller selge bolig er en av de største økonomiske beslutningene mange av oss gjør i løpet av livet. Det som ofte overses, er at rollen som kjøper og selger bringer med seg helt forskjellige perspektiver, behov og bekymringer. Dette er helt naturlig fordi interessene og posisjonene er ulike, og de lovbestemte rammevilkårene reflekterer dette.

Ulike perspektiver fra selger og kjøper

Når du som selger skal legge ut boligen, er dine prioriteringer å få best mulig pris og en rask salgsprosess. Her kan bekymringen være alt fra at boligen ikke selger i det hele tatt, til at du ikke oppnår den prisen du hadde håpet på. Du skal også sørge for å gi riktige opplysninger om boligens tilstand og andre forhold, men samtidig ønsker du å unngå å fremheve negative aspekter. Eiendomsmeglerens rolle her er å hjelpe deg å få mest mulig verdi ut av salget. Megleren er betalt av selgeren for å oppnå høyest mulig pris og måles på hvor høye priser de oppnår.

På den annen side, som kjøper er bekymringene ofte knyttet til å finne den rette boligen til riktig pris, og at man ikke overser viktige detaljer under visning eller i salgsmaterialet. Mange frykter også å mislykkes i budrunden, enten fordi de er redd for å bli presset til å by mer enn de hadde sett for seg, eller fordi de ønsker å vinne konkurrenter uten å betale over evne. Her er det verdt å vite at kjøper ofte står alene i beslutningsprosessen, og at det å ha en god dialog med megleren kan gi verdifulle innblikk. Men husk det er ikke meglerens oppgave å hjelpe deg å sikre en lavere kjøpspris.

Ulik rolle, ulike prioriteringer

En viktig forskjell er at mens selger er i en salgsposisjon hvor målet er å oppnå høyest mulig pris, er kjøperen ofte mer bekymret for å unngå å betale for mye og vil gjøre en god investering.
Bransjen hevder gjerne at meglere er objektive mellommenn, noe som kan synes vanskelig å forstå all den tid de er betalt av den ene parten.
Det er viktig å hvordan de jobber:
Megleren må levere et gode salgsresultater. Det betyr ikke at de ikke kan være både profesjonelle og sympatiske, men at deres lønnsmodell og oppdrag i utgangspunktet er knyttet til å oppnå den høyest mulige prisen for selger og selge flest mulig boliger.

Som kjøper står man ofte alene i kampen om en ettertraktet bolig. Man må forholde seg til informasjonen som gis, og ofte har man begrensede muligheter til å påvirke prosessen. Derfor er det viktig å skape en god relasjon til salgsmegleren, lytte nøye og innhente all nødvendig informasjon om eiendommen og deretter gjøre dine egne vurderinger.

Hovedpoenget er å bli bevisst forskjellene

Å forstå og akseptere at selger og kjøper har ulike mål, kan bidra til å navigere bolighandelen smartere. Når du selger boligen din, vil en dyktig megler hjelpe deg å oppfylle opplysningsplikten og sikre en best mulig pris. Når du skal kjøpe bolig, må du bør prioritere å skaffe deg god informasjon, danne deg en egen oppfatning av boligens tilstand og en forståelse av markedet.  Men ikke forvente samme grad av hjelp fra megler, spesielt i budrunden.

Et godt råd til både selger og kjøper

Selgere: Engasjer en kompetent eiendomsmegler som kan hjelpe deg å gjøre en trygg og riktig salgsprosess — og sørge for at både opplysningsplikten og salgsverdien ivaretas.

Kjøpere: Bygg en god relasjon til megleren, vær konstruktiv i kommunikasjonen, og bruk tiden til å gjøre grundige undersøkelser. Husk at det er du som tar avgjørelsen, og at det er viktig å stole på egne vurderinger og grenser.

Om å se prosessen fra kjøpers perspektiv

Jeg har valgt å jobbe som partsrådgiver for deg som er kjøper. Det betyr at jeg står på din side i bolighandelen, og gir deg råd og veiledning dersom du ønsker å få hjelp til boligkjøpet.

I mine blogger og på sosiale medier ser jeg bolighandelen fra kjøpers perspektiv, og deler nyttige tips og innsikten som jeg har samlet gjennom 10 års arbeid med boligkjøpere. Denne tilnærmingen kan av og til kollidere med hvordan eiendomsmeglerne og spesielt bransjeorganisasjonene ser seg selv — nemlig som objektive mellommenn.

Det får stå sin prøve. Jeg står støtt i mitt oppdrag om å være en stemme for boligkjøperne, og ønsker å bidra til økt bevissthet rundt kjøpers posisjon i markedet.

Takk for at du følger meg!

 


https://www.instagram.com/boligdama/?hl=en

 

https://www.facebook.com/boligdama

 

 

Kommentarer (0)