Remember that the bid is binding when you buy a home in Norway

Av: Dato: Rådgivning

In my work as a home buying consultant I have experienced that people with foreign background often are unaware of the fact that the bid is binding when buying a property in Norway.  They ask me to check the purchase contract after already giving a bid on the property.  

That is actually too late in relation to the system for buying and selling homes in Norway:

Your bid is binding once the seller has accepted it.  That means that you have to check both the sales material and the property before you give a bid.  You have no regrets unless the seller have given you very wrong and defective information about the property.  This is seldom the case because the real estate agent are helping the seller to give the correct information in the sales material. The purchase contract is merely an affirmation of what has been agreed through the bidding process.

I am not very surprised that people from other countries misunderstand this, because most other countries have some sort of right of withdrawal or system for checking the property after the bid has been accepted.

The Norwegian system gives the buyer a big responsibility, and you have to work very hard in advance of the bidding round to check the sales material and the property.

Read more about the home buying process in Norway here.

If you need help in connection with buying av property in Norway please contact me on e.mail:
trude.larsen@boligkjopsradgiver.no

Read    To buy a house in Norway from abroad.

 

Du har krav på opplysninger når du kjøper bolig!

Av: Dato: Rådgivning

I det siste har jeg blitt bedt om å bistå folk som vil kjøpe bolig privat, det vil si salg som foretas uten megler.  Det har gitt mange aha opplevelser.  Dessverre på den negative siden.

Jeg snakker nå om boliger som selges helt privat, uten hjelp fra “selge selv” nettløsninger av noe slag.   I denne kategorien finner jeg grove eksempler på mangelfulle opplysninger om eiendommen. Og annonser på finn.no som lover langt mer enn den holder når det kommer til hvilken informasjon som er tilgjengelig for kjøper.

La meg illustrere ved et nylig tilfelle:

  • Annonsen var en “klipp og lim” utgave fra en annonse på tilsvarende bolig lagt ut av en eiendomsmegler.
  • I annonsen var det stadige henvendelser til informasjon som forelå hos meglerforetaket.  Til tross for at intet meglerforetak var engasjert til å ta seg av salget.
  • Det ble i annonsen henvist til informasjon som var veldig viktig å lese, for eksempel opplysninger om borettslaget og egenerklæring fra selger.  Helt flott det, men da vi ba selger om å få disse papirene hadde hun dem ikke tilgjengelig.  Hun forstod heller ikke at dette skulle være noe å mase om, da hun i sin tid hadde kjøpt leiligheten etter en rask titt og ved kontraktskriving på kjøkkenbenken.

I anstendighetens navn skal opplyses at selger hadde spandert en tilstandsrapport fra takstmann i anledning salget.  I tillegg var det en del viktig og riktig informasjon  i annonsen,  så vår kjøper var ikke helt blank.  Men alt i alt var informasjonen særs mangelfull i forhold til kravene til selgers opplysningsplikt.

Vi hjalp vår kjøper til å samle sammen så mye vital informasjon som mulig og foretok en vurdering av dette.  Hun ble oppmuntret til å fortelle selger at siden hun det var første gang hun kjøpte leilighet var hun opptatt å vite mest mulig om kjøpsobjektet.  Selvsagt –  det skulle bare mangle!

Etter en del strev var vi enige med kunden om at vi hadde fått tak i og vurdert såpass mye informasjon at hun kunne føle seg trygg på hva hun kjøpte.  Det ville hun absolutt ikke vært hvis selgers opprinnelige informasjon hadde blitt lagt til grunn.  Hun valgte allikevel ikke å by på boligen.  Rett og slett med bakgrunn i selgers holdning til hennes behov for informasjon.  Det kunne lett blitt for strevsomt dersom det oppstod flere spørsmål eller en reklamasjon. En fornuftig avgjørelse, tillit og et godt forhandlingsklima er viktig.

Glem boligen eller få profesjonell hjelp.

Skal du kjøpe en bolig, har du krav på å få all den informasjon du ønsker deg. Uansett om selger er profesjonell eller ikke.  Lykkes ikke dette kan du gjøre to ting:  Glemme hele boligen eller få profesjonell hjelp til å fremskaffe informasjonen du trenger for å kunne ta et fornuftig og bevisst valg.

Og til selgere som ikke anstrenger seg for å fremskaffe viktige og riktige opplysninger vil jeg si:

Ta dere sammen og sørg for å oppfylle opplysningsplikten.  Og ikke minst ha forståelse for at riktig og fyldig informasjon om boligen er selve grunnlaget for kjøpsavtalen og svært viktig for kjøper.

Les også:          Tar du sjansen på å kjøpe bolig uten megler

Hvordan kan du redusere risiko ved boligkjøp?

Av: Dato: Rådgivning

Boligkjøpere i Norge har ingen angrefrist.  Med en gang selger har akseptert ditt bud er det inngått en bindende avtale.  Avtalen bygger på de opplysninger som selger har gitt i salgsmaterialet og de undersøkelser du har foretatt på visning. Ganske skummelt og svært krevende ikke sant?

Ja, det å vurdere boligens tilstand med styrker og svakheter er noe av det mest krevende boligkjøpere opplever ved siden av prisvurderinger og budgivning.  Holder boligen det den, lover eller er sannheten forsøkt sminket over ved hjelp av flotte bilder og god markedsføring?

Og klarer jeg å vurdere boligen objektivt hvis jeg har forelsket meg i både boligen og beliggenheten?

Svaret er ikke hverken ja eller nei på dette.  Men det faktum at mange boligkjøp ender med reklamasjoner og konflikt og av og til direkte anger, taler for at ting burde vært undersøkt og overveid nærmere før kjøpet.

Nettet flommer av gode tips om hva du bør sjekke før du kjøper, men det viser seg at denne informasjonsflommen ikke hjelper så mye når du står midt oppe i et boligkjøp og trenger svar på de små men viktige spørsmålene knyttet til en konkret bolig.  Eller du trenger veiledning på hva du egentlig burde ha spurt om.

Kjøper er ansvarlig for å sjekke opplysninger

Det viktigste rådet boligkjøpere får, er å lese gjennom prospekt, tilstandsrapport og øvrig informasjon om boligen.  Helst før de går på visning.  Noen få er flinke og gjør dette. Men selv for de flinkeste kan det være ting som er vanskelig å forstå og informasjonsmengden gjør det vrient å skjelne mellom viktige og mindre viktige opplysninger.

Lovverket for salg og kjøp av bolig er regulert slik at hvis et forhold er nevnt i salgsmaterialet, og du som kjøper ikke oppdager det eller undersøker videre, blir du juridisk ansvarlig for dette senere. Dette er utledet av det som i loven kalles kjøpers undersøkelsesplikt.

Vil gjøre det enklere for folk som skal kjøpe bolig

Alt pratet om risiko og farligheter gjør at boligkjøp ofte forbindes med frykt og usikkerhet. Det dreier seg om å ikke gå i fella eller å kjøpe katta i sekken.  Som boligkjøpsrådgivere er vi opptatt av å dempe denne frykten ved å hjelpe folk med å oppdage det med liten skrift og gi konkret veiledning om hva de bør titte etter på visning.

Så er det også viktig for oss å bruke vår erfaring for å vise potensialet i en bolig.  Det som regel ikke bare sorgen å melde, positive forhold må også påpekes!

Da får kundene et totalbilde av boligen som gjør kjøpsbeslutningen lettere.  Erfaring viser at denne hjelpen gjør boligkjøpet mye enklere for dem. Særlig når tilbakemeldingene gis i en kortfattet form og et forståelig språk.

Les om hvordan du kan få hjelp til å finne ut om boligen holder det den lover.

 

 

 

 

 

Eneste budgiver. Hvordan lande på riktig pris?

Av: Dato: Rådgivning

Du har gitt bud på en bolig, enten som eneste budgiver, eller som ledd i en budrunde.  Siste bud er avslått av selger .  Du er fremdeles interessert i boligen, men du har ikke lyst eller mot til å by over deg selv.  Hva gjør du?

Slik er situasjonen for mange boligkjøpere nå om dagen.  Det er et godt tilbud av boliger til salgs og lite prispress i markedet, det vil si at markedet egentlig er litt på kjøpers side.  Det betyr ikke at selgerne ikke  har forventninger om å få en viss pris for boligen.  Selgers forventninger er som oftest knyttet til å oppnå minst prisantydning.

Dersom du har gitt et bud, dette er avslått og du har ytterlige finansiering å gå på, står du overfor en vanskelig beslutning.  Skal jeg våge å gå høyere med risiko for å lure meg selv og betale for mye?  Eller skal jeg kaste kortene og prøve lykken andre steder?

Hva er boligens egentlige verdi?

For å kunne ta en fornuftig beslutning om riktig kjøpspris, oppi alle følelsene, er du avhengig av å ha en oversikt over salgsprisene på lignende boliger i det lokale markedet.  Det har du kanskje hvis du bor i nabolaget og har fulgt godt med.  Kommer du utenfra er det litt verre, da har du kanskje oversikt over gjennomsnittlige m2 priser i området.  Det hjelper deg litt på vei, men prisene kan variere veldig mye innenfor et lite geografisk område.  Derfor kan gjennomsnittspriser være lite pålitelige.

For å hjelpe mine kunder i en krevende budforhandling setter jeg opp en enkel oversikt til dem basert på statistikk fra den profesjonelle databasen i “Eiendomsverdi”.  Her får vi opp boliger av samme type i samme område og hva de er omsatt for.  Vi kan også gå inn på bilder og annonse og sammenligne standarden. Salgspris er som kjent en sum av beliggenhet og standard/tilstand.

Les også:  Usikker på boligens egentlige verdi

Hvordan ta riktig kjøpsbeslutning?

La oss anta at du har kunnskapen om boligens verdi i forhold til markedet.  Hvordan skal du forholde deg i forhold til å strekke deg lenger i budgivningen.  Uten å føle at du har betaler for mye?

Dette finnes det ikke noe fasitsvar på, men kanskje et eksempel fra virkeligheten kan hjelpe deg litt på vei:

En familie har veldig lyst til å kjøpe et rekkehus på Rykkin i Bærum.  De har gitt et bud på kr 5.950.000 som er avslått av selger.  De spør om råd og har fått følgende analyse og oppsett fra oss:

Etter vår vurdering er prisantydningen noe høy i sammenlignet med markedet og de sist solgte boliger av samme type i området.  Selger står steilt på sitt, han vil ha prisantydning sier megler til det unge paret.

Hva bør de gjøre?

Her er svaret hverken matematikk eller rett frem.  Det kan være en viss risiko forbundet med å strekke seg over på det røde feltet i tabellen, og jo høyere opp, desto større fare for potensielt tap senere.  Samtidig har familien veldig lyst på boligen, de har planlagt å bo der lenge og den innvendige standarden er høy.

Mitt råd er derfor å bite i det sure eplet og bevege se oppover mot prisantydning.  Jeg foreslår at de gir et nytt bud 6,1 mill som jo også er innenfor anbefalt prisnivå.  Da får de kanskje et motbud og kan møtes på halvveien med 6,15 mill.  Må de gå opp til prisantydning er heller ikke dette uansvarlig.  De sikrer seg boligen og slipper risiko med at nye budgivere melder seg på ved nye visninger.  Jeg pleier å si at det å betale kr 100.000 til 200.000 over gjeldende markedsnivå som regel vil jevne seg ut over en viss botid.

Er det slik at kjøper ikke er heltent på boligen, har et kortere tidsperspektiv  eller det er sannsynlig at det vil dukke opp noe lignende for salg ganske snart, råder jeg dem til å holde seg innenfor “grønn sone” eller på nivå med gjeldende markedsverdi.