Derfor skal megler aldri få vite hvor mye penger du har

Av: Dato: Rådgivning

Du har sikkert lest rådet om ikke å vise megler finansieringsbeviset ditt når du skal kjøpe en bolig.  Det er et klokt råd, og det er gode grunner til at det er slik.

Til og med meglerne selv og deres organisasjoner sier det samme.    Årsaken er selvsagt at når du skal forhandle viser du ikke frem kortene på forhånd.   Det vil svekke din forhandlingsposisjon vesentlig og kan brukes av megler til å presse prisen høyere opp.

Når du har gitt bud på en bolig, er det meglers plikt å sjekke finansieringen.   Det er det innarbeidede rutiner for i markedet:

Megler får oppgitt en kontakt i banken din når du gir bud.  Han eller hun ringer vedkommende, oppgir hvilket beløp du har gitt budet på og spør om du er i stand til å betale dette.  Bankfunksjonæren svarer ja eller nei på dette.  Da er finansieringen bekreftet.

Noe mer enn dette bør absolutt ikke skje i denne kommunikasjonen.  Det skal ikke røpes hvor din finansielle grense er eller hvor mye du er i stand til å betale for en bolig.  Dette vil jeg gå ut i fra at de fleste som jobber med boliglån i bankene er klar over.

Allikevel vil jeg råde deg til å snakke med din bank kontakt om dette og forsikre deg om at det aldri vil bli oppgitt hvor langt du kan strekke deg i en budrunde.

For, det hender nemlig  at megler blir fristet til å spørre om litt mer enn bare en bekreftelse på budet.

Hør bare hva jeg opplevde her om dagen:

Vi var i en budforhandling hvor min kunde  var eneste budgiver.  Det skilte ikke så veldig mye og megler strevde med å få selgerne sine til å gå med på et kompromiss.  Dermed falt hun for fristelsen til å spørre banken om hvor høyt lånetilsagn mine kunder hadde.  Hun nøyde seg med andre ord ikke  med det som er korrekt, å få bekreftet beløpet i budet.
Dette er fullstendig ugreit.
Da mine kunder hørte om dette, mistet de fullstendig troen på salgsmegleren og hele prosessen, og forhandlingene stoppet opp.

Slik oppførsel svekker tilliten til hele boligkjøpsprosessen og ikke minst eiendomsmegler standen.  Det er etter min mening i strid med det vi kaller god meglerskikk.

Jeg har lett etter hva Eiendomsmeglerforbundet råder til i disse sakene.

Jeg fant dette under Boligbud 5 (fra 2016):

Tips: 

Jeg ville ikke latt megleren se finansieringsbeviset så lenge budrunden pågår. Hvor mye du kan finansiere, trenger ikke være kjent for megleren før etter at du får aksept, eller etter at andre konkurrenter har gitt seg.

Dette er for puslete.  “Trenger ikke å være kjent”?  Nei det SKAL IKKE være kjent i det hele tatt.

Her bør det lages klare regler.  Som fastslår at det ikke er lov og i strid med god meglerskikk å fiske etter slike opplysninger.

Jeg tar forbehold om at det er kommet noe mer klargjørende etter 2016.  I så fall blir jeg happy.

Selv om det ikke finnes klare lovregler, er det klart kritikkverdig å bruke sin makt som megler til å svekke din forhandlingsposisjon.  Opplever du noe slikt vil jeg råde deg til å sende en klage til faglig ansvarlig eller daglig leder på meglerkontoret.  Det endrer kanskje ikke din sak, men du kan hindre at andre blir utsatt for slik uverdig oppførsel.

Kort oppsummert:

  • Vis aldri finansieringsbeviset ditt til en salgsmegler
  • Snakk med bank kontakten din og forsikre deg om at det aldri skal oppgis til megler hvor mye du kan finansiere.
  • Opplever du at det er blitt spurt om hvor høy finansieringen din er, send en klage til meglerkontoret .

 

 

Derfor selges det en mengde boliger med ulovligheter

Av: Dato: Rådgivning

Jeg lurer på hvor mange ikke godkjente kjellerstuer og såkalte hybler det finnes i dette landet? Det kan ikke være få.  I flertallet av boligene jeg ser på som har slike rom, har ikke selgerne sørget for for å søke bygningsmyndighetene om bruksendring og fått dem godkjent for varig opphold.

Med de nye tilstandsrapportene og skjerpede krav til selgers opplysningsplikt er det i større grad opplyst direkte om dette, enten i salgsoppgaven eller tilstandsrapporten.  Eller begge steder.  Riktignok ofte noe snirklete formulert, men nok til at et våkent øye bør forstå at det ugler i mosen.  Det kan være lett å overse opplysningene om ulovligheter i salgsmaterialet når det samtidig står i annonsen  at hybel er utleid i dag, eller fremheves at det er egen inngang til kjelleretasjen og lignende.

Les også:  Derfor må du unngå snirklete formuleringer ved boligkjøp

Skal du bruke de ikke godkjente rommene selv er det litt mindre utfordrende å ta risikoen ved ikke godkjente rom.   Men du kan risikere tilsyn fra kommunen med krav om tilbakeføring eller bøter.  Jeg har nylig hørt om enkelte kommuner som sitter og leser salgsoppgaver på boliger som er lagt ut for salg for å finne ulovligheter og opprette tilsynssak.

Det å ta i bruk rom som ikke er godkjent hvis du skal leie ut, anbefales absolutt ikke.  Du kan komme i ansvar hvis det skulle skje en brann for eksempel.  Ved utleie er det større sjanser for at ulovligheter blir varslet til bygningsmyndighetene, for eksempel fra en leietaker som har flyttet ut.

SÅ STYR UNNA hvis du er avhengig av å leie ut rommene!

Men jeg kan jo søke om bruksendring og få rommene godkjent for varig opphold ?

Ja absolutt, og kanskje er det ikke så mye som skal til.  Større vinduer og tiltak for å  lage rømningsvei fra rommene for eksempel.  Men det må være mulighet for dette, og spørsmålet er om forholdene ligger  til rette rent teknisk for å gjennomføre de endringer som kreves. Er høyden under taket tilstrekkelig?  Det bør være minst 2,20 cm(2 m i boliger fra før 2011) . Dette er noe som vanskelig lar seg endre uten inngripende tiltak i bygget.

En årsak til at det ikke er søkt om bruksendring er nok at det koster litt penger å få det gjennomført.

Og hvorfor skal selgere gjøre dette når alt har godt bra så langt, og ingen har brydd seg.  I tillegg får de antageligvis solgt boligen til en en like høy pris som om rommene hadde vært godkjent.

Verden vil bedras 🙂

Dette er det alt for lite oppmerksomhet rundt!

Hva vil det koste å gjøre ulovlighetene lovlig?

Her har du et sjablonmessig overslag:
Du må ha arkitekt til som vil koste ca kr 50.000 for å tegne løsning og søke planmyndighetene samt betale et gebyr på ca kr 25.000 til kommunen.  Så kommer kostnadene til bygningsmessige endringer i  tillegg, men det behøver ikke være så veldig kostnadskrevende.  La oss si kr 50.000 – 100.000 som et slags anslag    Du bør derfor beregne i alle fall kr 200.000 inn i budsjettet dersom du ønsker å få en kjellerstue eller en stue og kjøkken (hybel) godkjent for varig opphold.

Den økonomiske risikoen er ikke det som er vanskeligst å ta stilling til på forhånd.  Den kan du regne inn i kjøpsbudsjettet ditt.

Det som er komplisert, er å få avklart om forholdene ligger til rette for å få rommene godkjent, før du gir bud.

Et viktig tips:

Du skal aldri ta for gitt at en søknad om bruksendring vil gå igjennom hos kommunen.  Hver sak behandles individuelt.  Og, saksbehandlingstiden kan være lang.  Derfor skal du tenke deg godt om før du kjøper bolig med ikke godkjente rom.  Spesielt hvis du er avhengig av leieinntekter fra dag 1.

Les informasjon fra Direktoratet for Byggkvalitet om  Bruksendring i eldre boliger 

Som sagt kan det være en kurant sak å få godkjenning, det er bare at eier ikke har brydd seg med å søke.  Men, det er en risiko som vil hvile på deg som kjøper og ingen andre, så lenge det er har vært opplyst om før kjøpet.  Denne risikoen må du vurdere om du vil ta, målt opp mot hvor avhengig du er av å få en godkjenning eller ikke.

En del av mine kunder er ukomfortable med å bo i hus som har ulovligheter og unngår dette helt, uansett om de skal leie ut rommene eller ikke.  Det synes jeg er en sunn innstilling.

Etter at ulovligheter er blitt mer tydeliggjort i salgsmaterialet, synes jeg å se en større skepsis til fenomenet.  Og dermed en litt mindre vilje til å betale “full” markedspris for disse objektene.

Det er også veldig bra!

Og som jeg har gjentatt til det kjedsommelige.

Hvorfor i all verden har vi et boligmarked hvor det er helt greit å selge, ja til og med reklamere for ikke godkjente bygningsdeler ?

 

 

 

 

 

The home buying market in Norway right now

Av: Dato: English

The economy in Norway, as in a lot of other countries, are in a strange situation right now. We experience all time soaring prices in food and energy prices. At the same time, we must cool down the economy by raising the mortgage interests. So far this has not affected the prices of homes very much. August had rising prices in most part of the countries, in average they increased with 1,9%. The number of homes for sale the market has increased in august and will continue to increase. This is good news for the buyers, because lack of homes for sale usually means that the bids increase to very high levels. As you probably know we are practising open bidding rounds according to the auction principle in Norway.

It is expected that the home prices will decrease this fall when people feel the effect of interest rate effects. And the banks’ lending policy will change according to higher interest rates. They are obliged to stress test that the customer can manage a 5% increase of interest. That means that people will get less money for their home buying and the bidding rounds will become much cooler.

Norwegian Home buyers are financing their home buying in all essentials by bank mortgages. Read more about home buying financing in Norway here.

Big drop in the sale of cottages.

Norwegian people are crazy about cottages or “hytta” as we called it. Many people even have two cottages, me included. If you do not own one yourself, you may have access to one through your family. During the pandemic, the cottage sales were extremely high, both in volume and price. Now the sale has dropped by 45% – in volume. But not yet in price. But at some point, close to now, I think we will see a drop in prices too. So, if you are planning to buy a cottage in Norway this fall will be a good opportunity. And please ask me for help. The buying process is the same as for homes and there I am an expert. And as a cottage lover and user I have a good pulse on the holiday home market.

Sorry about all the economic talk in this blog. But in Norway the housing market is so depended on the economy in general. It will serve you well to follow to keep yourself updated on the market.

If you download my booklet about home buying in Norway you will get my tips about home buying and market updates direct in your inbox.

And I will do what I can do keep you in the loop here on the blog!

Best wishes

 

 

Er det lurt å makse boligkjøpsbudsjettet nå?

Av: Dato: Rådgivning

Ofte må jeg be mine boligkjøpskunder om å strekke seg så langt de kan for at de skal bli i stand til å kjøpe den boligen de ønsker seg.  Det ender veldig ofte med at de bruker alt innenfor finansieringsrammen, eller makser budsjettet som vi kaller det.

Er dette lurt å gjøre nå om dagen.  Når både rentene og andre kostnader stiger kraftig?

Jeg ønsker ikke å være en rådgiver som opererer som en slags velmenende “bestemor” for de som ber om min hjelp til boligkjøpet.  Når først finansieringsbeviset er i boks, er det deres sak å vurdere om de klarer de løpende utgiftene i årene fremover.  Men vi kommer ofte inn på den personlige økonomien, den er jo nært knyttet til boligkjøp og levekostnader.  Da gir jeg mine forsiktige og objektive råd i form av å klargjøre kostnader knyttet til boligkjøpet og hva det vil koste å drifte og vedlikeholde  boligen videre.

Til tross for at jeg ikke ønsker å blande meg for mye kan kan jeg ikke la være å gjøre meg noen refleksjoner i dagens situasjon.

Særlig hvis jeg ser at unge mennesker strekker strikken veldig langt for å få tak i drømmeboligen.  En bolig som de kanskje kan vente noen år med å kjøpe seg.  Kanskje er det lurt og heller satse på en litt mer trinnvis boligkarriere?

Samtidig har jeg erfart at det av og kan være greit å satse litt høyt, kjempe seg gjennom noen harde år, men til gjengjeld ha sikre seg en bolig for livet.

Livet er fullt av dilemmaer. Det er ikke lett å velge veien videre, selv for de som har litt å rutte med til kjøpet.

Tilgangen på store lån vil bli redusert fremover

Etter som renta øker vil muligheten til å få et høyt lån reduseres.  Banken skal jo stress teste at låntakeren klarer 5% renteøkning.  Og fra et høyere nivå i utgangspunktet, vil jo det bli vanskeligere å få et stort lån.  På den måten vil Boliglånsforskriften være med på å velge for deg om hvor høyt lån du kan tåle.  Teoretisk sett bør vi vel regne med at når folks tilgang til kapital blir mindre, vil boligprisene falle eller i alle fall flate ut.

Det er vel vitsen med renteøkningene.  Eller tar jeg feil?

Dessverre vil innstrammingene gå mest utover de som har liten låneevne og inntekt og som ennå ikke har kommet seg inn på boligmarkedet.  Muligheten for dem til i det hele tatt å få et boliglån som strekker til selv i et mindre presset marked, blir enda mindre.

Overgangsfase

Akkurat nå er vi inne i en overgangsfase.  Renta øker, men fremdeles er det relativ god tilgang på kapital hos boligkjøperne.

Du sitter kanskje selv med et finansieringsbevis som tillater deg å ha høye ambisjoner for boligkjøpet.  Det har nærmest blitt en selvfølge at du skal makse budsjettet. Det har jo så og si vært gratis å låne penger. Slik er det ikke lenger. Vi kan forvente rente opp til 4,5% mot slutten av neste år.

Mitt råd er derfor:

Tenk deg om hva det vil koste deg å bruke hele lånerammen.

Et eksempel på økte rentekostnader basert på lån på 4 mill

Vi må ikke bli handlingslammet

Samtidig som renteøkninger og økninger i levekostnader medfører at vi må vise moderasjon, må vi ikke bli handlingslammet.  De fleste som kjøper bolig, enten de er førstegangskjøpere eller tar et nytt steg i boligkarrieren, må regne med at en større del av levekostnadene går med til å betale for boligen.  De aller fleste synes det er verdt prisen. Fordi de bor trygt og har fått den bokvaliteten de ønsker seg.  Og smarte økonomer har funnet ut når inflasjonen er høyere enn renta blir lånet ditt mindre verdt.  Og det er en god nyhet.  Dersom du kommer deg over kneika vel og merke.

Som boligkjøpsrådgiver er det min jobb å hjelpe folk til å få oppfylt sine boligønsker så langt som mulig.  Til en riktig markedspris. Og som sagt. Jeg har ofte henstilt om å makse budsjettet for at vi skal komme i mål.

Les også:    Usikre tider. Hva vil skje med boligprisene fremover

Det må jeg nok fortsette med i stor grad, slik er boligmarkedet.  Men jeg regner med å måtte drøfte litt mer omkring  bokostnader med mine kunder.  Dette har allerede startet.  Forrige uke bestemte et ungt par seg som jeg samarbeider med, at de ville jekke ned sine boligønsker noen hakk.  Fordi de ikke ønsket å binde opp så mye av inntekten sin i å betale et høyt lån.

En sunn refleksjon. Og vi skal finne en god bolig sammen uansett.

Når du tar beslutningen om hvor mye av lånerammen du vil bruke til boligkjøpet (hvis du har den luksusen!), bruk både kalkulator og følelser.  En ting er hva du absolutt klarer å betjene, en annen ting er hva du føler innerst inne om hvordan du vil leve livet ditt fremover.

Jeg hjelper deg gjerne med å sortere både fakta og følelser.

Med de beste ønsker for høstens boligkjøp.
Boligdama – Trude Larsen