Se opp ! KI gjør boligannonser penere enn virkeligheten

Av: Dato: Rådgivning

Kunstig intelligens er i ferd med å gjøre sitt inntog i boligannonser. Bilder kan nå forbedres, endres og til og med delvis rekonstrueres ved hjelp av KI. Hensikten er ofte å gjøre presentasjonen mer attraktiv – men utviklingen gjør at du som er boligkjøper må være mer på vakt.

Tidligere handlet boligannonser mest om styling, gode kameravinkler og riktig lys. Nå kan teknologien gå mye lenger. KI kan for eksempel gjøre gresset grønnere, himmelen blåere eller endre detaljer i omgivelsene slik at boligen fremstår mer innbydende enn den egentlig er.

Det kan virke uskyldig. Men konsekvensen er at mer ansvar i praksis flyttes over på deg som kjøper.

Når boligbildene ikke lenger viser virkeligheten

Boligannonser har alltid blitt “sminket” litt. Det er ikke nytt. Forskjellen nå er at teknologien gjør det mulig å endre mer enn bare lys og farger.

I dag kan:

  • Omgivelser forskjønnes digitalt
  • Hagen fremstå mer velstelt enn den er
  • Små mangler tones ned eller fjernes visuelt

Resultatet er at boligen kan fremstå bedre enn den faktisk er.

Det betyr at flere kan bli lokket på visning av boliger de ellers ikke ville vurdert.

Mer ansvar på kjøper

Når presentasjonen kan manipuleres mer, må du også være mer kritisk.

Du må kontrollere mer, stille flere spørsmål og ikke ta bildene i annonsen for god fisk.

Hvor går grensen?

Per i dag er grensene for bruk av KI i boligannonser uklare.

Et mulig unntak kan være tydelig merket visualisering av oppussing eller potensiale – for eksempel hvordan boligen kan se ut etter oppgradering.

Problemet oppstår når endringer ikke opplyses om.

Mitt råd

Bruk boligannonsen som en invitasjon til å undersøke – ikke som et bevis på hvordan boligen faktisk er.

Når KI gjør det lettere å pynte på virkeligheten, må du også bli mer kritisk til det du ser.

 

Kommentarer (0)

Boliger skal være til å bo i – ikke hotell

Av: Dato: Boligmarkedet

At det nå kommer tydeligere regler for korttidsutleie er et viktig og nødvendig grep for boligmarkedet.

De siste årene har vi sett en sterk økning i korttidsutleie gjennom plattformer og selskaper som er etablert nettopp for dette formålet. Når boliger brukes til kontinuerlig utleie til stadig nye gjester, påvirker det bomiljøet negativt. Hyppig gjennomtrekk gir mindre stabilitet i nabolaget, svakere naboskap og økt slitasje på fellesarealer.

I praksis kan slik virksomhet også være i strid med brukstillatelsen til boligen. Når en bolig brukes til fulltids profesjonell utleie, kan det defineres som næringsvirksomhet – ikke som vanlig boligbruk. Dette er noe kommunens bygningsmyndigheter faktisk kan gripe inn i og gi pålegg om å stoppe.

Nå er det også varslet at kommunene skal få bedre verktøy for å håndtere denne utviklingen. En registreringsordning for korttidsutleie er på trappene, og dette vil kunne gi bedre oversikt og kontroll. Samtidig vil styrene i boligselskaper få større mulighet til å følge med på omfanget av utleie i egne bygg.

Det er viktig å ikke blande dette sammen med vanlig utleievirksomhet, det vil si at boliger leies ut til fast utleie med vanlige leiekontrakter over flere år eller en lengre tidsperiode.  Vi trenger leieboliger for de som ikke kan eller ønsker å kjøpe egen bolig.

Mulighet for kortidsutleie vil garantert bli innskrenket i tiden fremover

Derfor vil jeg råde deg som vurderer å investere i bolig kun med tanke på korttidsutleie, å tenke deg om en ekstra gang. Det er svært sannsynlig at det kommer ytterligere innstramminger fremover, og at utleie i praksis må begrenses til de 90 dagene lovverket allerede åpner for.

Dette er etter min mening en god begynnelse. Målet må være å dempe utviklingen der boliger kjøpes opp for å brukes til helårs «hotelldrift».

Konsekvensene for boligmarkedet er nemlig betydelige. Når boliger tas ut av det ordinære leiemarkedet for å brukes til korttidsutleie, blir det færre hjem tilgjengelig for mennesker som faktisk skal bo der.

Vi trenger et boligmarked som først og fremst fungerer for beboere – ikke for kortsiktig maksimering av leieinntekter.

Boliger skal være til å bo i. Ikke hotell.

Kommentarer (0)

Startlån – men bare hvis du kjøper i Oslo

Av: Dato: Rådgivning

Jeg har hjulpet mange boligkjøpere med startlån fra Oslo kommune inn i boligmarkedet. Det er ofte krevende – ikke fordi de mangler vilje, men fordi rammene er så trange.  Lånerammen er begrenset, og i Oslo betyr det ofte at boligene som er aktuelle har lav standard: TG3 på bygningsdeler, bad med renoveringsbehov og generelt stort oppussingsbehov. Samtidig ønsker kommunen helst at boligene ikke skal ha for store oppgraderingskostnader – fordi det kan bli dyrt for kjøper.Da blir utvalget enda mindre.

Samtidig gjelder en regel:
Har du startlån fra Oslo kommune, må du kjøpe bolig i Oslo.

Pengene kommer fra staten gjennom Husbanken, men forvaltes av kommunen. Det betyr at du ikke kan bruke lånet til å kjøpe i en nabokommune – selv om boligene der ofte er billigere og mer egnet.

Resultatet?
Boligkjøpere med startlån har mindre valgfrihet enn andre førstegangskjøpere, som ofte løser situasjonen nettopp ved å kjøpe litt utenfor byen.

Jeg tok dette opp i en kronikk i Avisa Oslo og spurte byrådet om reglene burde endres. Svaret var at de skulle se på det. Så langt har ingenting skjedd.

Nylig opplevde jeg noe for første gang:
En kunde valgte å gi fra seg startlånet. Hun vil heller spare noen år til og kjøpe på egen hånd senere. Kanskje ikke økonomisk optimalt – startlån er jo et gunstig lån – men fullt forståelig når vi ikke finner en bolig hun faktisk ønsker å bo i.

I andre saker har det gått i boks, men da etter mye arbeid og stor kompromissvilje fra kjøper.

Det får meg til å lure:
Hvis målet er å få flest mulig inn i egen bolig – hvorfor låse ordningen til kommunegrensen?
Boligmarkedet stopper ikke ved byskiltet.

Noen ganger føles det som helheten taper for kommunal regelstyring.

Jeg la ut min oppfatning av dette på instagram.  Noen boligkjøpere var enig, kommunale byråkrater mente at det måtte være slik fordi kommunen innvilget søkte staten om pengene og innvilget lånesøknaden.
Hva tenker du – burde startlån kunne brukes i nabokommuner?

Les mitt innlegg i Avisa Oslo fra tidligere om samme tema:

Hvorfor har ikke de som mottar Startlån samme valgfrihet som øvrige boligkjøpere?

Kommentarer (0)

Housing prices so far in 2026. Buyer’s market many places.

Av: Dato: English

We are now entering the first month of spring, and we are starting to see the early outlines of the Norwegian housing market in 2026. Some of my clients have already successfully purchased homes in Norway this year – congratulations to them! With more homes now coming onto the market, conditions are also looking promising for buyers throughout the spring.

Housing prices in Norway increased by 0.5% in February 2026, but when adjusted for seasonal variations, prices actually fell slightly by 0.3%. So far this year, housing prices have increased by 4.1%.

Price developments vary between cities. Bergen experienced strong price growth in February, while Oslo saw weaker development with a price decline of 0.4%. Trondheim also recorded a noticeable increase in housing prices. Price growth in Tromsø continues, although at a slower pace than last year.

Activity in the resale housing market remains solid. In February, 7,862 homes were sold in Norway, slightly fewer than in the same month last year. At the same time, the number of homes being listed for sale is increasing.

For those considering buying a home in Norway, this means the market remains active, although with clear regional differences.  And buyer’s market in Oslo region.

Looking ahead, it will be interesting to see whether global uncertainty will have any impact on the Norwegian economy and housing market – and, of course, what happens with interest rates.

I’m happy to help you assess the right purchase price and opportunities in today’s market!

 

Kommentarer (0)