Redd for å kjøpe katta i sekken?

Av: Dato: Rådgivning

Et noe retorisk spørsmål i overskriften kanskje, men når vi ser på dagens regler ved boligkjøp er det betimelig å minne om risikoen for store kostnader på utbedringer etter boligkjøpet.

Farlig å kjøpe bolig i Norge?

NRK publiserte nylig en artikkel om et ektepar som fikk uventede kostnader på over en million kroner til drenering etter boligkjøpet.  Dette måtte de bekoste selv fordi forholdet såvidt var omtalt i salgsprospektet Samtidig forelå det ikke såkalt boligsalgsrapport som kunne ha utdypet forholdet og satt dem som vanlige forbruker på sporet om at noe var galt.

Forbrukerrådet og leder i Eiendomsmeglerforbundet kommenterer saken og mener at dagens system er konfliktsskapende og medfører stor risiko spesielt for kjøper.  De etterlyser endringer og handlekraft fra politikerne.

I sommer behandlet Stortingets noen forslag til endringer i dagens system og lover som regulerte eiendomsomsetningen i Norge.  Disse ble sendt videre til regjeringen.  Tiden får vise hvor mye av dette som materialiserer seg i positive endringer for kjøper og selger.

Les forslagene og hvor saken står her:

Mens vi venter på politiske endringer.

Her er noen råd til deg som tenker på å kjøpe bolig:

  • Sørg for å ha god dokumentasjon på boligens tekniske standard.  Her er bolig- eller tilstandsrapport samt selgers egenerklæring stikkord.  Gammeldags takst gir deg svært lite eller ingen informasjon om tilstanden.
  • Er det mange punkter i tilstandsrapporten med såkalt tilstandsgrad 2 og 3 søk råd hos bygningskyndig som står på din side i bolighandelen. Da kan du få avdekket alvorlighetsgrad samt estimat på det som må gjøres for å få boligen i forsvarlig stand.  Kjenner du ikke noen slike ta kontakt med oss.
  • Ikke by på en bolig før du har oversikt over den faktiske tilstanden og eventuelle utbedringskostnader i ettertid.  Du har ingen angrefrist!
  • Tegn boligkjøperforsikring.  Det gir deg ikke større vern mot feil og mangler men skulle uhellet være ute og du får en sak mot selger har du hjelp av advokater for å håndtere det.

Følger du disse rådene unngår du å måtte heve boligkjøpet i etterkant.

 

Les også:             Er det lurt å ta med en bygningskyndig på visning

På grunn av at kjøper har et stort ansvar og står relativt svakt i forhold til feil og mangler er vi som boligkjøpsrådgivere veldig opptatt av å kartlegge den tekniske standarden på kjøpsobjektene til våre kunder.  Vi leser boligsalgsrapportene nøye og spør fagkyndige om det som er uklart.  Etter hvert har vi fått en nese for ting som er såvidt nevn,t men som kan være kostbart og som krever nærmere undersøkelser. Sist men ikke minst oppfordrer vi kundene våre til å engasjere en bygningskyndig der hvor forholdene krever det.

Les også:            Hvem bærer risikoen i bolighandelen?

 

Kommentarer (0)

Hvorfor kuttes ikke prisene på nye boliger?

Av: Dato: Boligmarkedet

Aftenposten melder at utbyggerne avviser priskutt på nye boliger til tross for lavere boligpriser og overskudd av nye boliger til salgs.  Hvorfor gjør de dette og er det egentlig riktig når bruktboligselgere tilpasser sine priser til markedet?

Svært god lønnsomhet

I de siste par årene har vi lest om rekordsalg av nye boliger og svært gode lønnsomhetsmarginer for utbyggerne.  Derfor har de råd til å ha is i magen og sitte på mange usolgte boliger i en lang periode.  Slik luksus kan de fleste privatpersoner som er avhengig av å selge sin brukte bolig som regel ikke unne seg. Å sitte med to boliger vil være for kostnadskrevende for de fleste.   Dessuten ser de fornuften av å tilpasse sitt prisforlangende til markedet.  De erfarer at å insistere på en ønsket pris som markedet ikke er villig til å betale ikke fører frem.

Slik mekanisme gjelder tydeligvis ikke for nyboligmarkedet.   Vi har sett det tidligere, utbyggerne tviholder på sine priser og søker andre løsninger som for eksempel å leie ut eller la boligene rett og slett stå tomme. Kan hende settes prisene ned på noen få boliger hvis det er få igjen i prosjektet eller de åpenbart er priset for høyt i utgangspunktet.  Så sier de riktignok at de vil de justere prisene på nye prosjekter som legges ut, men her varsles det om at nye prosjekter muligens vil bli utsatt til markedet tar seg  opp eller de har fått solgt unna flere av de overprisede boligene.

Ubalanse

Det er åpenbart ikke sunt for dynamikken i boligmarkedet at lageret av nye boliger hoper seg opp fordi folk ikke tar seg råd til å kjøpe dem.  I tillegg til at prisen føles eller faktisk er for høy har vi usikkerheten omkring hvordan bruktboligmarkedet vil utvikle seg fremover.  Kjøper du en ny bolig som er ferdig om to år er du som regel avhengig av en god og relativ forutsigbar pris på den boligen du flytter fra.

Vær varsom med å kjøpe nybolig nå

Tatt i betraktning av at nyboligprisene ikke ser ut til å følge med på nedgangen i bruktboligprisene, er vi som boligkjøpsrådgivere svært tilbakeholdne med å råde folk til å kjøpe en ny bolig hvor prisen ble satt mens prisene var på topp og som i tillegg har kalkulert med at bruktboligprisene skal stige de nærmeste to år.

Ser vi at nyboligprisene også justerer seg etter markedet, blir saken en annen.
Den som lever får se – det blir spennende å følge med 🙂

 

 

Kommentarer (0)

Hvilke spådommer om boligmarkedet kan du stole på?

Av: Dato: Boligmarkedet

Jeg er tilbake fra en god ferie i dag og min første tanke er å få litt oversikt over boligmarkedet fremover.   Det er veldig viktig å følge med på utviklingen for å kunne gi våre kunder de beste rådene. Men hvilke nyheter, tall og såkalte eksperter kan vi stole på?

Boligmarkedet er ikke en eksakt vitenskap

Å si noe om fremtiden når det gjelder utviklingen i boligpriser er slettes ikke en eksakt vitenskap.  Markedet styres i stor grad av psykologi og forventninger, og disse kan snu på veldig kort tid.  Dette gir igjen utslag i balansen mellom tilbud, etterspørsel og prisutvikling. I tillegg kan offentlige reguleringer og tilgang på kreditt spille en stor rolle, noe vi har sett i vår da restriksjonene omkring krav til egenkapital og belåningsgrad begynte å virke.

Alle er enig om at det er kjøpers marked i Oslo og omegn for tiden.  Noen gode råd om hvordan du som kjøper bør forholde deg i et slikt marked kan du lese om her.

Media melder om godt salg i juli hos de fleste eiendomsmeglerne. Mange småinvestorer har lagt ut utleieboligene sine for salgs for å sikre seg gevinst meldes det også fra en del .  Mange av disse boligene har blitt omsatt i juli,  så kjøpelysten har på langt nær vært fraværende.

Det litt sprikende tilbakemeldinger på hvor mange selgere som har utsatt salget sitt til august. Med fare for påfølgende tilbudsoverskudd og ytterligere fall i prisene.  Noen mener at nettopp dette vil skje, andre mener at det vil skje en utflating og normalisering ganske raskt.

En ekspert er ikke en objektiv størrelse

Det er mange eksempler på at eksperter har tatt feil når det gjelder å forutsi utviklingen i boligprisene og boligmarkedet generelt.  Selv om de baserer seg på statistikk, forskning og gode kunnskaper er det fullt mulig å ta feil. I tillegg til risikoen for at ekspertene feilvurderer er det også et stort innslag av faglig uenighet, noe som gjør det enda vanskeligere for oss å vite hvilke råd man bør lytte til.

Det som slår meg når jeg leser de ulike uttalelsene fra eksperter og aktører i boligmarkedet er at de fleste vinkler sine spådommer om fremtiden i forhold til sin egen agenda.  Om de er utbyggere, investorer, eiendomsmeglere, økonomer eller mediafolk, vil de ofte være farget av sin bedrifts økonomiske interesser, sitt syn på samfunnsutviklingen og hvordan de mener markedet bør reguleres. Og ikke minst hvilke grupper i boligmarkedet de retter seg mot.

Dette er veldig viktig å ha i bakhodet når du skal vurdere hvilke analyser og råd du skal lytte til.

Følg med på statistikk fra eiendomsmeglerbransjen.

Eiendomsmeglerne har i alle år blitt beskyldt for å “snakke opp boligprisene”.  Her har bransjen de siste årene gått i bresjen for å imøtegå dette ved å legge frem seriøs statistikk hver måned sammen med gode og saklige analyser. Uansett om det er dårlig eller godt nytt for boligselgerne.  Derfor vil jeg råde deg til å følge med på statistikk og analyser fra eiendomsmeglerbransjen.

Spennende bolighøst

Som boligkjøpsrådgivere forventes vi å gi velfunderte råd til kjøpere om når det er riktig å kjøpe og til hvilken pris.  Derfor er vi opptatt av å følge nøye med på utviklingen både det store bildet og i det daglige arbeidet i markedet. Kunnskap kombinert med tålmodighet og fravær av kjøpepress i prosessen har så langt vært vellykket i forhold til å oppnå tillit.

Men spåkone er jeg ikke.  Derfor vet jeg ikke sikkert hva som kommer til å skje i månedene fremover.

Men om noen dager har vi boligpristallene for juli.  Det blir spennende!

Få tilgang til løpende prisstatistikk fra Krogsveen  her.

 

Kommentarer (0)

Hjelp det er kjøpers marked – hva gjør jeg?

Av: Dato: Rådgivning

Den siste måneden har vi opplevd økt antall boliger til salgs i Oslo og Akershus.  Sammen med en nedgang og utflating i prisene er det nå plutselig blitt “kjøpers marked”.  Hva gjør jeg da hvis jeg skal kjøpe bolig?

Med kjøpers marked mener jeg at kjøper har flere boliger å velge mellom som faktisk er mulig å få kjøpt uten heftige budrunder, ja i noen tilfeller også uten konkurranse fra andre budgivere.  De mest attraktive objektene er det fremdeles rift om, men hovedbildet er nå at det ofte trengs minst to visningsrunder før boligen er solgt.

Både bra og skummelt

Dette er en bra situasjon for kjøperne, ikke minst fordi den vanvittige prisveksten ser ut til å ha stoppet opp.  Men det kan også føles litt skummelt.  For hva skal jeg forholde meg til når jeg ikke lenger kan henge meg på en pågående budrunde.  Og tør jeg egentlig kjøpe nå når vi ser et skifte i markedet?

Benytt “overgangsvinduet”

For å ta det siste først.   Vi ser et skifte i markedet og prisene er lavere enn for en måned tilbake.  De kan selvsagt falle enda mer til høsten, men de fleste eksperter spår at dette ikke vil skje.  Det foregår en korreksjon akkurat nå som følge av en stor og forsinket vårflom og at kredittpraksis er strammet inn. Det er ventet at tilbudet vil bli mindre utover høsten.  Det betyr enten utflating eller at prisene kan begynne å stige svakt igjen.

Jeg tror det kan være lurt å kjøpe nå mens tilbudet er stort .  Mange av selgerne som er ute i markedet nå hadde forventet et enkelt salg på grunnlag av det gode markedet for selgerne i 2016 og tidlig i 2017. Nå går det ikke så glatt som forventet.  Da kan det hende de blir utålmodige og godtar en lavere pris. Dette opplevde vi med en av våre kunder denne uken og lyktes med å forhandle frem et gunstig kjøp i et attraktivt område.

Så isteden for å sitte på gjerdet kan det være lurt å utnytte “overgangsvinduet” vi ser akkurat nå.

Dersom du skal by på en bolig i et kjøpers marked bør du tenke på følgende:

  • Sjekk hvordan prisantydningen ligger i forhold til lignende boliger solgt den siste tiden.  Det er større sannsynlighet for at denne er reell nå enn i et sterkt stigende marked fordi det er forbundet med stor risiko å operere med lokkepriser i et kjøpers marked
  • Selv om prisantydningen er edruelig og i tråd med markedsprisen behøver du ikke å gå rett på denne for å få tak i boligen.  Husk at det er du som sitter med de beste kortene.
  • Har du veldig lyst på boligen skal du ikke operere med skambud eller svært lave bud.  Da skyver du selger fra deg og mister forhandlingsposisjonen.
  • Prøv heller å peile deg inn på en middelvei som kan gjør at forhandlingene er i gang og du kan utløse et motbud.  Motbudet bindene for selger, og idet det gis et motbud er du som kjøper ikke lenger bundet av ditt bud.
  • Synes du det er vanskelig å vite hva markedsprisen er søk råd hos profesjonelle som har kunnskap om det lokale markedet.  For eksempel en boligkjøpsrådgiver.

Pust med magen

Husk at du må ha et visst tidsperspektiv ved investering i bolig og at du ikke må måle verdistigning fra en måned til en annen.  Hvis du kjøper i dagens marked og det skulle falle ytterligere et par måneder, ikke få panikk.  Det betyr ikke at du har valgt feil.  Pust med magen og kos deg i boligen. Erfaringsmessig vil prisene stabilisere seg og begynne å gå oppover igjen etter en tid.  Det er bare hvis du blir tvunget til å selge når markedet er nede i en i en liten bølgedal og du ikke kjøper noe nytt i det samme markedet, at du kan stå i fare for å tape penger.

Samtidig må du være klar over at det å kjøpe bolig og ta på seg gjeld alltid vil ha et element av risiko.

 

Kommentarer (0)