Hvorfor er det lurt at boligkjøper har sin egen rådgiver?

Av: Dato: Rådgivning

Grunnen til at jeg startet denne bloggen er at jeg brenner for å øke kjøpers stilling på boligmarkedet.  Motivet bak å starte selskapet Boligkjøpsmegling har vært å  tilby boligkjøpere en profesjonell hånd og holde i gjennom hele boligkjøpsprosessen.
Nå går det mot at sentrale aktører i meglerbransjen tenker det samme og enda flere kjøpere kan tilbys bistand.

Hvorfor er boligkjøpsrådgivning en viktig tjeneste?

Eiendomsmegler skal i henhold til loven “dra omsorg for begge parters interesser”, det vil si både selger og kjøper.  Allikevel viser undersøkelser at mange oppfatter eiendomsmegler først og fremst som selgers representant.

Dette har nok sammenheng med at provisjonen betales av selger, at kjøper ofte får kort tid til å bestemme seg og at fokuset rundt eiendomshandelen i stor grad er  å oppnå best mulig pris for selger.

Svaret er riktig rolleforståelse

Du som har vært boligkjøper og -selger en eller flere ganger har sikkert oppdaget at ditt fokus har vært noe forskjellig avhengig av hvilken posisjon du har vært i. Som selger er du opptatt av å oppnå en best mulig pris for boligen og at salget skal gå så smertefritt som mulig.  Som kjøper er du interessert i å finne din drømmebolig, og gjøre et godt kjøp både økonomisk og materielt.

Begrunnelsen for at du som kjøper vil ha nytte av en egen rådgiver ligger rett og slett i å erkjenne hva som er best for deg alt etter hvilken posisjon du befinner deg i på boligmarkedet.  Har du en egen kjøpsrådgiver er du 100% sikker på at dine interesser blir ivaretatt i handelen.  Og som bonus får du profesjonell hjelp til gjennomføring av kjøpet og ta de riktige beslutningene.

Større balanse mellom kjøper og selger

Dersom du som kjøper har din egen rådgiver vil forholdet mellom selger/megler og deg som kjøper bli mer balansert.  Du vil føle at dine behov og interesser står i fokus og du har en profesjonell person å sparre med gjennom hele prosessen.

Med tanke på den store investeringen du gjør når du kjøper bolig er det ikke en dårlig ide å bruke noen kroner på profesjonell hjelp.  Slik boligmarkedet nå, i alle fall i det store byene,  er det mye vanskeligere å få kjøpt en bolig til riktig pris enn å få solgt en bolig.

Nå har erkjennelsen av at kjøper kan dra nytte av sin egen kjøpsrådgiver nådd sentrale aktører i eiendomsmeglerbransjen.

 

ll

 

Dette har resultert i at mitt selskap er blitt kjøpt opp av eiendomsmeglerkjeden Krogsveen, og jeg vil fortsette virksomheten sammen med dem.  Tjenestene vil bli tilbudt gjennom eget selskap adskilt fra den ordinære meglervirksomheten og med utgangspunkt i kjøpers behov. Overtakelsen betyr økte ressurser og økt markedskraft til å nå ut til enda flere boligkjøpere.

Flere kunder betyr flere erfaringer og saker som kan deles på bloggen.

Jeg gleder meg til fortsettelsen.

 

Les også:  Krogsveen starter med kjøpsrådgivning

 

Hvor mye klarer de unge å betale?

Av: Dato: Boligmarkedet

DN meldte for noen dager siden at boliglånsforskriften fra i fjor ikke har hatt vesentlig innvirkning på unges kjøp av bolig,  Gruppen 25 – 29 år henger fremdeles med.  Men jeg må spørre meg selv: Hvor lenge vil det vare?

Årsaken til at de unge fremdeles klarer å kjøpe skal være at bankene har brukt kvoten hvor de har lov til å gi lån utenfor kriteriene nesten utelukkende på førstegangskjøperne.  Dermed har de klart å skaffe seg finansiering, noen med hjelp av foreldre vil jeg tro.

100.000 pr m2 – den nye normalen?

Jeg synes det er bra at de unge blir prioritert av bankene, men må si at jeg er bekymret over prisutviklingen på de minste boligene i Oslo. I forbindelse med arbeid for førstegangskjøper satt jeg i går opp en tabell over gjennomsnittlig m2 pris pr dato for leiligheter opp til 30 m2 i de ulike bydelene.   I de sentrale bydelene ligger prisen på godt over 100.000 pr m2, drabantbyområder 15 – 20 min med T-bane fra sentrum ligger på rundt 80.000 pr m2 og rundt 60.000 pr m2 i de ytterste bydeler.  Det er HØYT og stigningen skjer så raskt at det er svært vanskelig å forutsi hva prisen ender på.

Er 3 mill nok til å få kjøpt seg en bolig?

Min kunde og jeg har nå reorientert oss på størrelse beliggenhet  to – tre ganger.  Nå går det snart på om det i det hele tatt er mulig å skaffe seg en bolig i Oslo til en pris rundt 3 mill.  Vi har vært rett i nærheten noen ganger så vi har fremdeles trua, men det er skremmende å registrere utviklingen.

Hva som kan gjøres skal jeg ikke komme inn på her.  Det er i alle fall åpenbart at etterspørselen er langt høyere enn tilbudet

Håper det ikke til slutt ender med at de unge ikke får mulighet til å bosette seg i egen bolig i  byen de er vokst opp i og er glad i.

Det var dagens hjertesukk….

I morgen fortsetter boligjakten.

 

Har tapt noen budrunder – hva gjør jeg?

Av: Dato: Rådgivning

Nå har førstegangskjøperen som jeg jobber med for tiden, Vivienne, gennomført  to visningshelger.  Budsjettet hennes viser seg å være akkurat for lavt til å nå opp i budrundene.  Hva gjør vi nå?

Tatt igjen på målstreken 

Som jeg har beskrevet i tidligere blogginnlegg utstyrer jeg mine kunder med solid funderte markedsvurderinger før de blir sendt ut på visning, eller vi går på visning sammen.  Allikevel hender det at jeg bommer, særlig når budsjettet er trangt og marginene er små.  Da ender vi med å bli tatt igjen på  målstreken fordi budsjettet er litt for lavt.

Selv om vi vet at budrundene er hete for tiden, er det fristende å tenke at det “kanskje går” selv om man innerst inne vet at det den endelige salgsprisen vil gå over budsjettet. Og ender derfor med å gå på den aktuelle visningen – “just in case”.

En fot i bakken – tid for reorientering

Etter å ha opplevd dette noen få ganger, er det på tide å reorientere seg en smule og heller satse på boliger  hvor markedsvurderingen ligger et stykke nedenfor budsjettgrensen.   Dette for å ha litt å “gå på” i budrundene.

Tiden som vi har brukt på boliger hvor vi ikke nådde opp er ikke automatisk bortkastet, forutsatt at det ikke blir for mange av disse.   Denne “reisen” kan ses på som et ledd i den mentale omstillingen som trengs for å omstille seg og justere forventningene.

Det vi gjør nå for at Vivienne skal få kjøpt seg sin første bolig er:

  • Flytte  ytterligere på de geografiske grensene – enda lenger fra sentrum betyr lavere priser
  • Flytte kravet til antall m2 enda litt nedover og tenke smarte løsninger som skapseng og endringer i planløsning
  • Utnytte OBOS medlemsskapet og mulighet for bruk av forkjøpsrett enda bedre ved å fokusere ytterligere på OBOS boliger
  • Gå “all in” med tilgjengelige midler, innstille seg mentalt på å bruke absolutt hele budsjettrammen

For de fleste vil boligkjøpsprosessen være en berg og dalbane.  Det blir gjerne noen skuffelser på veien, særlig i dagens Oslo marked.  Det har du sikkert opplevd, både hvis du har vært på jakt på egenhånd eller har hatt hjelp på veien.

Ditt eget hjem

Mine kunders vei til målet er ikke problemfritt det heller.  Jeg opplever også  å ikke nå opp i budrunden eller at boligen ikke er så bra som den så ut i salgsmaterialet.  Men, jeg er kjapp til å gi våre kunder klare tilbakemeldinger slik at de kan omstille seg mentalt og praktisk –  og bruke tid på de riktige boligene.

Og selv om våre førstegangskjøpere kan ende opp med å kjøpe en bolig hvor forventningene er justert underveis, sørger jeg alltid for at de ikke kjøper “katta i sekken” innenfor de reorienterte rammene.
Målet er at de skal føle seg som vinnere til slutt.  Og at de legger et godt grunnlag for sin videre boligkarriere.

Som førstegangskjøperne selv sier etter at målet er nådd:
“Jeg er strålende fornøyd.  Det viktigste er tross alt  å få kjøpt seg sitt eget hjem”

Les også:     Boligjakt med mål og mening – om førstegangskjøperen Pål

Det blir veldig spennende å se hvordan neste visningshelg med påfølgende budrunder blir for Vivienne.  Om vår nye strategi blir en suksess.

Følg med her på bloggen så får du svaret.

Og ta gjerne kontakt hvis du er førstegangskjøper og trenger hjelp til å kartlegge dine muligheter på boligmarkedet.

Lokkepriser – boligmarkedets dopingmiddel?

Av: Dato: Boligmarkedet

Da er jeg nødt til å skrive om lokkepriser igjen.  Siden mitt første blogginnlegg om temaet tidlig i 2015 er forholdene ikke blitt bedre.  Nå er 10 anerkjente meglerfirmaer tatt med buksa nede av Forbrukerombudet i forhold til omfattende bruk dopingmiddelet lokkepris.

Les:  Forbrukerombudet : Ti meglerforetak må svar for lokkepris

De har gjennomgått 1000 boligsalg i sentrale strøk av Oslo i august måned. Og funnet at et flertall av boligene har hatt en prisantydning som er langt lavere enn reell forventet pris.

Forbrukere har klaget naturlig nok.  Ikke lett å være på boligjakt når du ikke kan stole på prisantydningen.

At det er 10 navngitte foretak som er avslørt denne gangen, tror jeg er tilfeldig.  Dette er et generelt bransjeproblem.  Alle har praktisert dette fordi de er redd for å ikke få folk på visning og går i flokk.

Bomerang effekt

En annen ting er at meglere liker å skryte av at de er gode selgere.  Salgspris mange hundre tusen, kanskje til og med en million, over prisantydning hever egoet og en høy salgspris har tradisjonelt vært et kjennetegn på en god megler.  Men når prisantydningen beviselig er for lav og forbrukerne egentlig vet dette innerst inne, tror jeg det kan slå motsatt vei.  Vi får følelsen av at det juks inne i bildet.  Så sannsynligvis skader dette meglerens omdømme mer enn det gavner.

Boligmarkedet trenger ikke kunstig stimulans

Men saken er mer alvorlig enn som så.  Jeg har med egne øyne sett at vanene og forventningene som skapes gjennom underprisingen fører til at budene dras opp unødvendig mye.  Noen føler at de har gjort et kupp når de “bare” må by 500.000 over prisantydning.  Uten egentlig å skjele til den reelle markedsprisen.

Boligprisveksten er sterk nok i seg selv – kunstig stimulans er ikke nødvendig.

Dessuten er det ulovlig å bruke lokkepris.

Problemet er at det er få eller ingen sanksjoner tilgjengelig for en forbruker når han blir utsatt for lokkepris.  Nå antyder Forbrukerombudet at de tenker på å innføre økonomiske sanksjoner.  De kommer i alle fall garantert til å følge opp målingene videre.

Og eiendomsmeglerne har lovet å ta tak i problemet.

La oss håpe forholdene har bedret seg ved neste korsvei.

Selv sender jeg mine kunder ut på visning med en reell markedsvurdering i lomma.

Jeg behøver kanskje ikke å fortelle at den som regel er høyere enn meglers prisantydning, i alle fall sentralt i Oslo.

Les også:    Hva kan du gjøre når boligen er underpriset