Ein kleines Stück Norwegen, das uns gehört – Their little piece of Norway

Av: Dato: English

In June 2016, I got an interesting and enthusiastic e-mail from Sven and his wife Martina, Austrian citizens very much in love with Norway.   He wondered if my home consulting firm were able to help him and his wife to purchase a holiday home in the north-west of Norway.

Preparations during summer holiday

Of course, we could help him, especially because I previous had been working in the beautiful area around Kristiansund in Møre and Romsdal county where they mostly wanted to find a house.

During my holiday this summer, I was accidently visiting the area and used the opportunity to look around for possibilities for the family.  Previous we had changed views on different properties announced on the national website for properties for sale – finn.no.

After the trip, I recommended among some others, one property at Averøya, for them. To be sure that they purchased the best house for them, I arranged a trip for Sven where he could look at eight properties in the area.

atlanterhavsveien

The famous Atlanterhavsveien – near Averøya 

Successful viewings

In the beginning of September, he travelled around for 3 days, looked at the properties, and talked with the different realtors.  Luckily the market on holiday homes are a bit easy on the west coast at the time being, so he experienced very good service from the loacal realtors and enough time to think before deciding to bid on a property.

When he came home, he discussed with his wife and they decided to give a bid on the property at Trovikneset, Averøya.  During the bidding, we succeeded to buy it for NOK 150.000 below asking price.

On the 19.th of September, they took over the house combined with autumn holiday.

trovikneset-2

Trovikneset overlooking the Atlantic

Sense and sensibility

It was a pleasure to help this brave and sensible family to fulfil their Norwegian dream.  They had the courage to buy at house in a different country and wise enough to engage a professional person to help them in the process.

They look forward to spend the holidays at their new holiday home together with their little daughter, their three dogs and friends and family.

Sven and Martina says this about the buying process and their little piece of Norway:

“A little piece of Norway that we own. This was the dream we realized now. Last but not least because of the great help from Trude, who was on our side step by step to reach this personal goal. Thanks to her professional help we were safe from the beginning: the search for the perfect property and within the whole buying process. In the critical phase – this typical norwegian bidding process – she gave us clear recommendations. Thank you, Trude.”

and in German – Deutsch:

“Ein kleines Stück Norwegen, das uns gehört. Dies war unser Traum, den wir nun verwirklicht haben. Nicht zuletzt dank der großen Hilfe von Trude, die uns Schritt für Schritt an dieses Ziel begleitet hat. Ihre professionelle Hilfe gab uns von Anfang an die Sicherheit, die wir bei der Suche nach der richtigen Immobilie und in dem gesamten Kaufprozess gebraucht haben. Im entscheidendem Moment – dem für Norwegen typischen Bieterverfahren – kamen von ihr klare Empfehlungen. Danke, Trude.”

Kommentarer (0)

How to buy your first home in Norway

Av: Dato: English

Qasim and family is newly established in Oslo.

This is the story of their property search.  

We first started on a rental property, but soon discovered that cost of living and high rent price was out of our monthly budget. So we were keen to look for something to buy.

Being new in Oslo, we didn’t know much from where to start except exploring finn.no.

Fortunately, we came across Boligdama – Trude Larsen and jshe helped us tremendously in viewing the properties matching our requirements.

In a matter of few months, we visited several properties and eventually landed on a 4 room apartment in Høybråten.

We have got both the central location and the layout and size we wanted.

It feels safe to have a local person who is competent to assist you in the whole process, not least in the thrilling bidding round.

I would recommend other buyers to seek assistance from Trude for leasing and buying properties.

If the story inspired you please contact us for an informal meeting to see how we can help you.

Kommentarer (0)

Høstjakt på bolig utenfor ring 3

Av: Dato: Rådgivning

Er du ung og skeptisk til å bo utenfor ring 3?  Det er forståelig da det superurbane livet er attraktivt for unge mennesker.  Men med dagens boligpriser kan det være lurt å se på andre muligheter.

Bli kjent med nye områder

Jeg råder alltid boligkjøpere med å være ærlig mot seg selv i forhold til betydningen av beliggenhet.

Kanskje sier du at beligghenhet ikke betyr så mye, men innerst inne føler du at det er uhyre viktig?
Det er ingen vits å lure seg selv med at jeg kan sikkert bo her eller der hvis du ikke virkelig mener det.

Realitetsorientering i forhold til økonomi er svært viktig.  Men for ikke å kaste bort verdifull tid på å søke i områder som til syvende og sist ikke blir aktuelle må du sørge for å opparbeide en ekte erkjennelse eller magefølelse på at “her kan jeg bo“.

Den eneste måten å gjøre det på er å sørge for å bli litt bedre kjent i byen din – utenfor ring 3.

Ut på tur aldri sur

For tiden jobber jeg med en ung dame, Vivianne, som etter en tids boligjakt på egen hånd, har innsett at boligen hun eventuelt vil få kjøpt sentralt i Oslo, vil være svært liten med dårlig standard.  Sannsynligvis vil det ikke være oppnåelig i det hele tatt.

Etter at hun oppsøkte Boligkjøpsmegling og vi fikk kartlagt mulighetene hennes, kom vi frem til at det vil være gode muligheter innenfor hennes budsjett, til å kjøpe en 2 roms i en rekkevidde på 10 – 20 minutters reise fra sentrum.

Spørsmålet var bare, hvilke områder skal vi satse på å lete i?

Vivianne har har bodd i ulike kollektiv i sentrum siden hun flyttet til Oslo.  Så kunnskapen hennes om omkringliggende områder av byen var tilnæmet lik null. Derfor var hun veldig usikker på om om hun ville finne noe område utenfor sentrum som hun virkelig kunne tenke seg å bo i.

Vi bestemte oss derfor for å ta en felles biltur for å sjekke ut noen aktuelle områder.

Inntrykket blir relativt overfladisk på en kort ettermiddagstur, men kombinasjonen av min lokalkunnskap og noen kalde fakta gjorde at Vivianne allikevel fikk dannet seg et godt bilde av noen aktuelle områder.

Her er inntrykkene fra et par populære drabantbyområder vi så på:

Manglerud

Et stadig mer populært område med en god del mindre boliger tilpasset førstegangskjøpere.

FAKTA:

  • For det meste blokkbebyggelse i 4 etg. med noen høyblokker og rekkehus samt tilliggende villaområder.  Bygd ut på 1950-60 tallet
  • Gode uteområder
  • Konsentrert bebyggelse men allikevel mye lys og luft.  Sjelden mer enn 5 min gange til T-banen
  • Godt vedlikeholdte bygninger og uteområder
  • Kort vei til Østensjøvannet og Østmarka
  • Senter med mange slags butikker, kafeer og vinmonopol
  • Treningssentre og svømmehall
  • T-bane – 12 minutter til Oslo S.  Bane 4 og 6
  • Nattbuss til kl 03.30 i helgene – 21 min reise fra Oslo S
  • Stigende boligpriser

Lambertseter

Også et svært populært og etablert boligområde med mange mine kvaltiteter.

FAKTA:

Lambertseter har mange av de samme kvaliteter som Manglerud hva angår bygninger, uteområder og tilgang på mindre boliger.

I tillegg kan nevnes:

  • Lambertseter senter er større enn Manglerud og inneholder også kino
  • 18 minutter med T-bane til Oslo S.
  • Nattbuss – samme rute som for Manglerud – reisetid 27 minutter
  • Stigende boligpriser
bilde-8

Antenneveien 50 åra og i dag, fra boken hele folket i hus av Bjørn Bjørnsen

Forkjøpsrett

Disse områdene er “OBOS land”, derfor er det en viss mulighet for at boligene blir tatt på forkjøpsrett.  OBOS medlemsskap er en fordel, men ikke en betingelse.  Forkjøpsretten blir benyttet i 40% av salgene.  Og hvorfor ikke melde seg inn?  En kort ansiennitet kan også være nok.

Les også:    Forkjøpsretten – velsignelse eller forbannelse

Du tror det ikke før du får se det

Ovenstående opplisting ligner svært mye på det som blir skrevet i salgsoppgaven for boliger til salgs.
Så det er ikke å forvente at dette alene kan overbevise deg til å titte etter bolig utenfor sentrum.

Men ta deg tid til  en tur til aktuelle områder, gjerne med T-bane og til fots. Se deg omkring samtidig som du prøver å forestille deg hvordan kvalitetene i området kan tilpasses din livsstil, alene eller sammen med venner,.  Da vil du helt sikkert finne svaret på om du kunne tenke deg å bo der.

Og får du en god følelse som gjør at du vil søke videre i området, stol på deg selv og gi bengen i hva andre måtte mene.

Godt utgangspunkt for videre boligjakt

Vivianne synes at vår felles tur var en veldig nyttig øvelse.

Allerede denne helgen har hun vært på visninger på et par leiligheter, både for å sjekke ut standard og for å bli enda bedre kjent i området og sin egen magefølelse.

Muligens lander hun på å strekke seg opp til 20 minutters T-bane tur fra byen forutsatt at hun kan få flere m2 bolig enn hun vil få nærmere byen.

Det er slettes ikke verst for en som tidligere ikke kunne tenke seg å bo utenfor ring 3:)

Følg høstjakten vår videre her på bloggen for å se hvor boligjakten vår ender.

Og dersom du vil kartlegge dine kjøpsmuligheter i ulike områder av byen, ta kontakt for et uforpliktende møte.

 

Kommentarer (0)

Hva kan du gjøre når boligen er underpriset?

Av: Dato: Rådgivning

Etter at eiendomsmeglerne i Oslo fjernet verditaksten fra takstmannen, har praksisen med underprising eller lokkepriser fortsatt.  Begrunnelsen for å fjerne verditaksten var meglerne er best på prising.

Les:  Dagbladets artikkel: Slik skal de fjerne lokkepriser

Kjøperne  i Oslo har nå vent seg til at boligene går flere hundre tusen, noen ganger en million kroner, over prisantydning.  Dermed får de boligene som er riktig priset i forhold til markedet færre på visning.

Med færre folk på visning oppstår redselen for å oppnå dårligere salgspris etter gjennomført budrunde.

Jeg bruker uttrykket “redsel for” fordi færre visningsdeltakere sannsynligvis ikke betyr dårlige salgspris.  Men det betyr at  kjøpere som har råd til å kjøpe boligen blir med på  det som vi kan betegne som en normal budrunde.

Selv om markedet stiger kraftig for tiden, burde en normal budrunde slutte maks 200.000 til 300.000 over prisantydning for gjennomsnittsboligen.

Boligmarkedet er styrt av forventninger

Mange kjøpere må gi seg i en budrunde fordi grensen for hva de klarer å finansiere er passert.  Men i mange tilfeller kan budsjettet til kjøper være relativt romslig, slik at den som gir bud har en forholdsvis god margin med utgangspunkt i prisantydningen.

Betyr det at du skal være med opp til taket fordi du har råd, eller fordi du har sett at mange andre boliger i området blir solgt langt over prisantydning  ?

Nei, det må du som kjøper være forsiktig med.

Les også :  Ikke mist hodet i budrunden

Vær oppmerksom

For det første vet du ikke om utgangspunktet – prisantydningen fra megler – er alt for lav eller noenlunde riktig i forhold til gjeldende markedspriser

For det andre er boliger ulike, derfor har de også ulik verdi.
Både selgere og kjøpere har en tendens til å sette prisnivået ut ifra den boligen i blokka, eller området, som så langt har satt omsetningsrekord.

For det tredje, bestemmes ikke riktig markedspris ene og alene ut ifra aktiviteten i budrunden, selv om det kan være en indikasjon på at boligen er etterspurt i markedet.

Men hvis budrunden drives av forventninger om at” her må vi trå til for å få tak” i boligen, er det langt fra sikkert at du får samme pris dersom du må selge igjen innen kort tid.

Vær oppmerksom på at du ikke nødvendigvis gjort et kupp, selv om du “bare” betalte kr 500.000 over prisantydning.

Hvordan finne riktig pris?

En vanlig forbruker vil vanskelig kunne vite nøyaktig hva som er gjeldende markedspriser i et område, selv om jeg synes kunnskapen er veldig høy hos mange kjøpere.

Allikevel har du kanskje en formening om hva m2 prisene er i området du skal kjøpe bolig i, og tar du utgangspunkt i denne vil du få et bilde av hvor langt du bør strekke deg.

Pluss på litt for het budrunde og spesielle kvaliteter, så er du der.

Dersom du skal by på en bolig kan det være lurt å sette opp noen tall på forhånd med tenkt total pris og m2 priser slik at du kan følge med underveis og kjenne på magefølelsen etter hvert som det kryper oppover.

Hjelp til selvhjelp

Min oppskrift på å finne riktig pris, er fullt ut forsvarlig faglig sett, men en hjelp til selvhjelp når eiendomsmegler ikke gjør jobben sin.

Faktum er at hvis alle eiendomsmeglere hadde brukt sine kunnskaper  om markedet, og gått ut med riktige prisantydninger, hadde bekymringen for om du betaler feil pris vært adskillig mindre.

Da hadde vi fått normale budrunder hvor noen spesielle boliger sikkert hadde gått litt i taket.  Forøvrig hadde endelig salgspris ligget på prisantydning eller noen få prosent over.

Dessverre har konkurransen i bransjen, og  lysten til å synliggjøre best mulig salgspriser, kombinert med saueflokk-mentalitet, ført til at mange meglere bevisst underkjenner sin egen fagkunnskap.

Og dermed fortsetter  praksisen med underprising.

Det er viljen det står på

Eiendomsmeglerbransjens organisasjoner erkjenner problemet og prøver i disse dager igjen å rydde opp i egne rekker.

Spørsmålet er bare hvor stor innflytelse de har på de store meglerkjedene, og om ledelsen der er opptatt av å få til en endret praksis.

Det er vanskelig å snu skuta når vaner er etablert og forventninger er skapt. Men vi får håpe på forbedringer da dagens praksis er høyst usunn, både for den forbrukerne og utviklingen i boligmarkedet.

Når får vi riktige prisantydninger i Oslo markedet?

I september 2015 skrev jeg denne bloggen om temaet, ting har ikke blitt bedre ett år etter ……

 

En boligkjøpsmegler finner riktig pris

Imens fortsetter jeg i mitt virke som boligkjøpsmegler –  å gi mine kunder så riktige markedsestimater som mulig,  før beslutning om å gå på visning og i budrundene.

Da slipper de å gå på mange unødvendige visninger.  Og ikke minst – de risikerer ikke å betale for mye for boligen.

Og tro det eller ei, mine estimater på hva jeg tror en bolig vil bli solgt for, treffer som regel blink!

Det er nemlig ikke så vanskelig, bare viljen er til stede.

 

 

 

Kommentarer (0)