Er det lurt å ha med en bygningskyndig på visning?

Av: Dato: Rådgivning

«Ta med en bygningskyndig på visning» er et råd som ofte gis fra forbrukerhold.  Og i enkelte salgsoppgaver blir det sågar oppfordret til dette.   Allikevel gjøres det svært sjelden.   Kanskje fordi boligsalget går raskt unna og fordi de fleste ikke enten ikke ser behovet for dette eller har kontakt med bygningskyndige fagfolk til daglig.

Kjøpers undersøkelsesplikt

Undersøkelser viser at det dagens boligkjøpere er aller mest usikre på er å  å  vurdere boligens tekniske tilstand.  Praksis viser også at mange boligkjøpere sitter igjen med store utgifter etter å ha oppdaget feil og mangler, og 1 av 4 boligsalg ender i konflikt.  Selv om selger og megler har et stort ansvar for å gi riktige opplysninger,  påhviler det også kjøper et stort ansvar gjennom den såkalte undersøkelsesplikten.  Dersom du er i kjøpsposisjon bør du stille deg selv spørsmålet hvorvidt du selv er i stand til å vurdere tilstanden eller om boligsalgsrapporten som følger salgsoppgaven gir deg tilstrekkelig opplysninger for at du skal føle deg trygg.

Kjøpers ansvar og undersøkelsesplikt fremgår av avhendingsloven

Hva kan en bygningskyndig fagperson tilføre deg som kjøper?

Jeg  har spurt vår samarbeidspartner Aleksander Røv AS – takst og kontroll, om hva han mener en taktsmann som er engasjert av kjøper kan tilføre av  ekstra trygghet. Og hvordan han går frem når han skal være med kjøper på visning.

“Jeg pleier å be om at det blir arrangert en privatvisning og blir med kjøper på denne slik at vi kan gjennomgå boligen i ro og fred. Vi tar gjerne utgangspunkt i boligsalgsrapporten eller tilstandsrapporten dersom dette foreligger, og går igjennom boliges bygningsdeler. I en rapport utført av en takstmann vil boligen allerede være gjennomgått og beskrevet, og min kunde, den potensielle kjøperen, får forklart tilstanden og de tingene jeg ser både av positive og negative ting. Kanskje oppdager vi ting i rapporten som burde undersøkes nærmere og følges opp etter gjennomgangen. Jeg lager ikke en egen rapport, poenget er selve gjennomgangen og at kjøper skal være bevisst på hvordan tilstanden er før han/hun eventuelt gir bud på boligen.

Har du inntrykk av at folk blir skremt fra å kjøpe boligen etter en gjennomgang dersom det dukker opp negative ting?

“Nei, men de blir bedre i stand til å vurdere sin egen risiko og hvilke oppgraderingsbehov som er nødvendige på kort og noe lengre sikt. Min erfaring er at det er nettopp en slik gjennomgang som må til for enkelte, for å faktisk tørre å legge inn bud i den aktuelle boligen.

Ikke nødvendig for alle boliger

Andelen som tar med en bygningskyndig på visning er økende.

Dersom du lurer på om du skal ta med deg en bygningskyndig på en aktuell visning vil jeg anbefale at du gjør følgende vurdering:

  • Hvor stor og oversiktlig er boligen, en liten bolig er lettere å vurdere enn en enebolig med kjeller og andre ulumskheter
  • Hva sier boligsalgsrapporten om tilstandsgradene?  Er det stort sett tilstandsgrad 1 er det en stor mulighet for at boligen er i god stand og at ting ikke bør undersøkes nærmere av en fagmann.
  • Følg magefølelsen og ditt eget behov for trygghet.  Det er ikke galt å bruke noen få ekstra kroner på å minske din egen risiko når du gjør et av livets største investeringer.

Som boligkjøpsrådgiver slår jeg alltid et slag for fagekspertisen.  Boligmarkedet er ikke for amatører, det gjelder også på det bygningstekniske området.  Og bruker du gode rådgivere når du føler behov for det, vil du aldri angre.

Les om våre tilleggstjenester her.

 

 

 

Kommentarer (0)

Hva betyr elektronisk tinglysing for deg?

Av: Dato: Boligmarkedet

Tinglysing er en offentlig registrering av avtale mellom to parter om rettigheter og forpliktelser. De viktigste avtalene som er gjenstand for tinglysning når det gjelder fast eiendom og bolig er skjøter (dokumenter som overfører og dokumenterer eiendomsrett) og pantobligasjoner(gjeldsbevis som er sikret med pant i fast eiendom). En avtale kan godt være bindende mellom parter selv om den er tinglyst, men ved å tinglyse oppnår du rettsvern overfor utenforstående (tredjemann) og tinglyste rettigheter må respekteres uansett om man kjenner til dem eller ikke.  

 Kan ordnes privat

Det som er som tinglyst i den såkalte “grunnboka” hos Kartverket er det som gjelder. Både profesjonelle og privatpersoner kan sende papirer til tinglysing.  Som regel er det eiendomsmegler som tinglyser skjøter og hjemmelsdokumenter  som overfører eiendommen fra selger og kjøper.  Men også privatpersoner kan gjøre dette. Og du kan for eksempel ordne tinglysingen selv, hvis samboeren skal kjøpe seg inn i boligen din og få en eierandel.

Tinglysingen blir riktig og går raskere

Problemet kan være, dersom du ikke er vant til å sende inn skjøter og, som meg, har skjemaskrekk, at skjøtet blir fylt ut feil eller mangler noen underskrifter.     Da vil det, når Kartverket i Hønefoss får det i posten, bli manuelt behandlet, og dersom noe er feil returnert per post som ikke godkjent. Så er det på’an igjen!
Også profesjonelle aktører som eiendomsmeglere har inntil nå sendt skjøter og annet til tinglysing med post. Da kan det ta opp til en uke å få behandlet saken, og er det feil, hvilket forekommer også her, blir det sendt tilbake for retting og ny postgang.  Med den elektroniske tinglysningen blir det som registreres kontrollert løpende, og feil og mangler blir fanget opp umiddelbart.  I tillegg blir tinglysingen registrert umiddelbart etter at de som skal signere har gjort dette elektronisk gjennom nettbanken.     Kartverket – igang med elektronisk tinglysing

Raskere oppgjør og kortere mellomfinansiering

Når du kjøper en bolig, vil tinglysing av skjøte eller hjemmelsesdokument og pantedokumenter nå skje på følgende måte:

  • Eiendomsmegler registrerer skjøtet eller hjemmelsdokumenter med alle opplysninger direkte mot Kartverket.
  • Selger og kjøper utfører sin signering via nettbanken.
  • I og med at eiendomsoverdragelsen blir tinglyst raskere kan selger få sitt oppgjør raskere.
  • Dersom du selger en bolig som skal være en del av oppgjøret med kjøp av ny bolig, vil den elektroniske tinglysingen gi mindre behov for mellomfinansiering.

Veldig mange som kjøper bolig har en bolig å selge, så dette vil bety en klar forbedring for mange boligkjøpere.

Smidig saksgang

En del saker vil fortsatt bli behandlet manuelt.   Ordningen vil bli faset inn med 50% av sakene i 2017, opp til 80% i 2019.  Sammenlignet med en del andre land har vi en veldig smidig saksgang når det gjelder den formelle overføringen av fast eiendom og tinglysing.  Dette blir vi fortalt av våre utenlandske kunder.

Og med den elektroniske tinglysingen ligger vi enda et hakk foran. Etter hvert vil også privatpersoner kunne ta i bruk elektronisk tinglysing.

Forenklinger ett sted kan ofte føre til endrede rutiner i den andre enden.  Det er derfor spekulert i om eiendomsmeglerne vil slutte å avholde kontraktsmøter med selger og kjøper da dette var møtepunktet hvor man benyttet anledningen til å få de formelle underskrifter.  Med elektroniske løsninger vil dette ikke lenger være nødvendig.

Hva som vil skje med dette vet vi ikke, men det som er sikkert er at dette ikke vil være den eneste digitale forenklingen ved kjøp og salg av eiendom.

 

Les også:   Slik blir fremtidens boligomsetning

 

Kommentarer (0)

Borettslag eller sameie – hva er best?

Av: Dato: Rådgivning

Nå er det årsmøtetider i landets boligsameier og borettslag. Oppslutningen om disse møtene er svært varierende, som regel er det svært få av boligeierne som dukker opp.  Med mindre det er noen svært kontroversielle saker på dagsorden.  Er styringen bra og de fleste er fornøyde, får styrene som regel jobbe i fred og svært få andre engasjerer seg.  Jeg har tidligere  understreket hvor viktig det er å sjekke opplysningene fra forretningsfører om boligselskapet før du kjøper bolig.  Det å sjekke de økonomiske og andre forhold i boligselskapet, er fremdeles det viktigste du kan gjøre for å sikre at du flytter inn i et godt bomiljø.  Men kanskje er det også lurt å tenke litt på de ulike boformene og hva som passer best for deg, dine verdier og livsstil.

Fordeler og ulemper ved begge boformer

Det er noen faktiske og kanskje også verdimessige forskjeller mellom de to ulike boformene, som kan gjøre at du vil være mer tilbøyelig til å velge den ene fremfor den andre.

Før jeg lister opp disse kan det være nyttig å rydde litt opp i noen begreper:

Borettslag:
Boligene i et borettslag kalles for borettslagsboliger eller andelsboliger.  Virksomheten reguleres av Lov om borettslag.  Et borettslag kan være frittstående eller tilknyttet et boligbyggelag slik som ABBL eller OBOS. Dersom det er tilknyttet et boligbyggelag vil medlemmene i boligbyggelaget ha forkjøpsrett ved salg.

Eierseksjonssameier eller boligsameie

Boligene i et boligsameie kalles som regel selveierboliger  eller eierseksjon.  Virksomheten reguleres av Eierseksjonsloven.

Alle boligsameier er frittstående, og forkjøpsrett praktiseres svært sjelden med unntak av tinglyste rettigheter i spesielle boliger.

Aksjeleilighet:

Dette blir ikke omtalt spesielt her da dette er en “utdødd” organisasjonsform for boliger.  Kort forklart kan vi si at aksjeleiligheter har samme lovmessige ramme som borettslagsboliger.

Couple holding keys to their new house

De viktigste forskjellene mellom borettslagsboliger og selveierboliger er:

  • Borettslag er fundert på felleskap – å eie sammen.  Formelt sett er borettslaget eier av eiendommen og du har bruksrett til egen bolig gjennom å eie en andel.
  • Eierseksjonssameier (boligsameier) er basert på at eiendommen er delt opp i enkelt seksjoner men med en overbygning for å sikre styring og felles interesser.
  • Det er større sannsynlighet for at du finner flere boliger som er leid ut i et boligsameie da boligene fritt kan leies ut.
  • I borettslag er det noen restriksjoner på utleie av egen bolig, blant annet ett års botid og at du deretter må søke og ha en god grunn hvis du vil leie ut mer enn 3 år.
  • Det kan være vanskeligere å få gjennomført og finansiert større vedlikehold og utbedringer i et boligsameie fordi banken ikke kan ta pant i den felles eiendommen.
  • Og dersom de allikevel skulle innvilges lån må det være enstemmighet blant alle seksjoneierne.
  • Borettslag har ofte intern forkjøpsrett.  Dette brukes ikke så ofte lenger, men kan være gunstig hvis du liker deg i borettslaget og ønsker å kjøpe en større leilighet.
  • Ved kjøp av selveierbolig betaler du 2,5% dokumentavgift til staten, borettslagsboliger har ikke dokumentavgift.

Tilnærming

De fleste av våre kunder ser på begge boformer når de skal kjøpe bolig.  Dette fordi det viktigste er å finne boligen de ønsker seg, og boformen er som regel ikke utslagsgivende for den vanlige forbruker.

At organisering og boforming ikke er så viktig for kjøperne, skyldes nok også at det har vært en tilnærming mellom borettslag og selveierboliger de siste årene.  Først og fremst gjennom endring i Lov om borettslag som har gitt større adgang til utleie i borettslag.

Nærmet seg hverandre

Men vi ser også at mange boligsameier driftes etter mønster fra borettslag, ved å spare opp midler til vedlikehold og der det er mulig tar opp lån til utbedringer.

Det er sannsynligvis veldig klokt at de to boformene har nærmet seg hverandre når det gjelder handlefrihet og driftsform. Det er krevende å bo sammen, og vi skal være glad for at vi har et godt rammeverk og god praksis for styring og drift av boligelskapene her til lands.

På den måten blir boligmassen og folks verdier iveratt på en god måte. Hvilken boform du velger når du kjøper bolig er opp til deg.

Det viktigste er at du kjenner litt til forskjellene og bruker både hode og magefølelse når du velger.

Kommentarer (0)

Congratulation to our international family

Av: Dato: English

This story is about Marine and Kotaro who just bought a home in Norway, less than 3 months after they arrived in Norway to work as researchers.  They are a living proof that it is possible for newcomers to do what almost all Norwegians do – own their own home.  They just needed some help, which home buying consultant Trude Larsen in  were delighted to give them.

The first steps

They came in contact with Boligdama Trude Larsen, while they were still in the states and after searching the internet.   The first step was to correspond by e mail about financing, information about mortgage possibilities in Norway and house prices in the different areas that would suit the family.  They arrived in Oslo at Christmas and rented an apartment on a short time lease.  After meetings with a couple of banks in January they were ready to being the house hunt together with the home buying consultant.

A lot of courage

It takes courage to hunt for a semi detached house in the Oslo area just when the market is on its peak.  But this couple where very courageous and determined to get what they wanted, a nice family house with good communications to Oslo and the Oslo airport at Gardemoen.

After the financing were finalized in mid February we could start our house hunt for real.  Both the home buying consultant and the family found and exchanged suitable objects on finn.no, the site where all properties are advertised in Norway.   The job of the home consultant was to assess and ensure the quality of the houses based on the sales material and their market knowledge.  To give advice about possible selling price and bidding strategy was also a very important part of the process.

 Close communication

Thanks to a tight and straight forward communication from Marine and Kotara and their eagerness to view different properties we were able to find a house after less than a month with active search.  And we succeeded in finding a detached house in the same area which we one week before had lost the bidding round, to a lower price.  Our concern as home buying consultant was to help them to find a suitable house to live in an at the same time try to ensure that they would get their investment back when they hade finished their work in Norway after 3 – 4 years.

The couple describes the buying process and their new home like this:

What did you appreciate the most of the help you got from the home buying consultant?

It was great to get help to understand the system of home buying in Norway and be guided through the whole process from getting a loan, reading through all the documentation, doing the biding, to reading the final sale contract and getting the keys of our new house! The home buying consultant Trude made us more secure in the process so we felt like we were able to make good decisions. The fact that the home buying consultant works only for the buyer and that we paid a flat fee, not pro-rated on the price of the house, made the whole experience very pleasant, because there was no pressure to buy as soon as possible the most expensive house. On the contrary, we could feel that Trude wanted us to get a good deal and find a house that we loved that would fit our needs, wishes and budget!

What are the favorite features in your new house?

We were originally looking at a row house, but were very fortunate to find a detached house in our price range! We love the garden, which will be perfect for our young son and our dog.  The house is very light and well kept so we can move right in.  It was very important for us to be able to have our parents visit us, and the house is perfect fit for that. The location is perfect: quiet, easy commute to Oslo and very child friendly!

Would you recommend other foreigners to buy a house in Norway?

Yes, if you have the money we would recommend it.  The housing market in Norway is based on self owning.  It is quite expensive to rent a house with a good standard.  The housing market has been very good for sellers so far in Norway so we hope to get our investment back after a few years.

Congratulation and thanks

Congratulation to Marine and Kotaro, their little son and dog.  It was a pleasure to cooperate with them.  We are also grateful for the knowledge and experiences they provided us with regarding how foreigners can succeed with buying a home in Norway.  Experience we hope that other new customers will benefit from.

 

 

Kommentarer (0)