Hvor lenge må jeg vente på forkjøpsretten?

Av: Dato: Rådgivning

Akkurat nå er en av mine kunder i kunde i sorgprosess etter å ha mistet drømmeboligen bolig til et  medlem i OBOS med forkjøpsrett.  Veldig kjipt, men kanskje blir en slik situasjon lettere å takle hvis du har fått god informasjon om hvordan dette fungerer?

Det er ca 92.000 OBOS tilknyttede boliger i OBOS.  Over 8.700 slike boliger blir omsatt hvert år.  Da er det stor mulighet for at du som er kjøper kommer over en slik leilighet.  Ja du “kjøper” den kanskje også.  Haken er bare at medlemmer i OBOS har forkjøpsrett og du må VENTE på avklaringen av forkjøpsretten før leiligheten blir din på ordentlig.

Er du ikke medlem av OBOS er dette en ren forbannelse.  Har du vært så lur å melde deg inn i OBOS eller det finnes et OBOS medlemsskap i familien, er det en ren velsignelse.

Les også:  Forkjøpsrett.  Velsignelse eller forbannelse?

Hvordan avklares forkjøpsretten?

Isteden for å dvele ved om forkjøpsrett er bra eller dårlig, vil jeg informere deg om hvordan forkjøpsretten behandles og hvor lang tid du må regne med å vente før du får det endelige svaret.

Salgsmeglerne er ikke veldig glad i å snakke om forkjøpsretten, da de er redd for at det kan hindre noen i å gi bud på boligen. Derfor kan det hende at du ikke får så god informasjon om dette på visning.

Unntaket er hvis de vet at noen med god ansiennitet har meldt seg, det kan du nemlig sjekke på OBOS sine hjemmesider.  Da oppfordrer meglerne gjerne ikke medlemmer til å by så høyt som mulig for å unngå at medlemmet får lyst til å benytte forkjøpsretten å tre inn i budet.

Som regel går fristen for å benytte forkjøpsretten ut ved midnatt(kl. 24.00) dagen etter at boligen er solgt på det frie markedet.

Så finnes det noe som heter forhåndsavklaring, men det tar vi en annen gang.

Megler skal vite når fristen er og helst oppgi dette på visning.
Eller du kan sjekke selv på OBOS sine hjemmesider.
https://www.obos.no/privat/brukt-bolig/bruktboligsok

Du kan også se om noen har meldt seg og hvilken ansiennitet(antall års medlemsskap de har).  Oppdatering skjer automatisk etter som folk melder seg på.  Da er det lett å tro at hvis ingen har meldt seg innen når fristen går ut kl 24.00,  så er boligen din.

Men så enkelt er det ikke.  Det kan hende at det finnes medlemmer med forkjøpsrett som har meldt seg allikevel.  Enten det er tekniske feil og manglende oppdatering eller at et medlem har meldt forkjøp på en annen måte enn via nettløsningen.  Derfor må OBOS sin forkjøpsrettsavdeling behandle saken dagen etter, det vil si sortere listen og ta kontakt med eventuelle medlemmer som har meldt forkjøp.  Saken blir tatt fatt i dagen etter i de fleste tilfeller, men juridisk sett har OBOS 5 dager på seg til å avklare forkjøpsretten, Så det kan godt skje at du må vente i spenning mer enn en dag.

Slitsomt å vente på avklaring

Min kunde trodde, og hadde fått bekreftet av salgsmegler, at hvis ingen stod registrert kl 24.00 – ved fristens utløp – var leiligheten hennes.  Da det viste seg at det ikke var slik og at endatil at en person hadde meldt seg, ble skuffelsen og frustrasjonen veldig mye større da hun fikk melding fra megler om at leiligheten var tapt. Fordi hun ikke var forberedt!

Dette med å være godt informert og psykisk klar for hva hva som skal skje er SÅ VIKTIG i en boligkjøpsprosess.  Noen av mine kunder kaller meg av og til meg boligspykolog. Kanskje er det sant i den forstand at jeg må forholde meg til sterke følelser.  Ikke rart når  selve tilværelsen og masse penger står på spill.  Derfor prøver jeg å legge vekt på mentale forberedelser og god informasjon slik at kunden er forberedt på hva som vil og KAN skje.

Kjære meglere: Vær åpen og gi god informasjon om forkjøpsretten

Forkjøpsretten KAN ses på som en negativ faktor for salget som KAN påvirke viljen til å gi bud.  Men, når vi vet at kun 30% av alle OBOS boligene går på forkjøpsrett, er det fremdeles minst 70% sjanse til å beholde boligen.

Min kunde og jeg går på med nytt pågangsmot.  Det dukker alltid opp nye drømmeboliger

Og neste gang skal vi klare det!

Les også:     OBOS medlem? Slik bruker du forkjøpsretten riktig.

Kommentarer (0)

Byr prisantydning men får allikevel ikke tilslaget – hvorfor?!

Av: Dato: Rådgivning

Den siste måneden har jeg fått to skriftlige henvendelser fra budgivere som ikke har fått tilslaget selv om de har gitt bud på prisantydning.  Er dette tilfeldig eller noe som skjer ofte?

Som skrevet om tidligere er boligmarkedet tilbake til normale tilstander og nesten mer aktivt enn noen gang.  Boliger selges i raskt tempo, men med et godt utvalg vil det alltid være et selektivt marked og noen boliger som det tar lengre tid å selge.  I tillegg kommer lokale variasjoner i forhold til salgstid.

Lokkepris blir synlig når det kun er en budgiver

Såkalte lokkepriser kommer best til syne i de tilfeller hvor boligen ikke er så lett å selge, og hvor kommer kun en budgiver på banen.  Er det satt en lav prisantydning og budene strømmer på, vil ikke megler og selger komme opp i det dilemmaet det kan være å selge boligen til en pris som selger egentlig ikke er komfortabel med.  Det kan synes litt merkelig at salgsprisen er flere hundre tusen eller en million kroner over prisantydning, men dette forklares som regel i ettertid med at boligen var spesielt attraktiv eller vanskelig å prise.  Når megler har priset for lavt informerer jeg mine kunder på forhånd slik at de er klar over at den egentlige markedsverdien er mye høyere.  Samtidig som jeg undrer meg over hvorfor en lokalkjent megler ikke har truffet bedre med prisantydningen.  Vi bruker jo de samme verktøyene og analysene.

Reglene rundt prising og markedsføring av boliger er fastsatt i “Forskrifter for markedsføring av boliger”.  Her slås det fast at megler skal foreta en objektiv og selvstendig vurdering av markedsprisen og avtale med selger på forhånd at han er villig til å selge til denne prisen.  Reaksjonen hvis reglene ikke følges er at Forbrukertilsynet kan ta opp saken og i verste fall ilegge bøter.

Les hva Forbrukertilsynet gjør i forhold til lokkepriser i denne artikkelen

Skal Forbrukertilsynet reagere må forbrukeren eller den forsmådde kjøper klage.
Det er ikke så lett å bevise at lokkepris er brukt da selger har rett til å trekke tilbake salget fra markedet og la være å selge hvis ønskelig pris ikke oppnås.

Kjøpere spør meg ofte hva de skal gjøre i slike tilfeller.  

De kan selvsagt klage, men det er ikke sikkert at det er beste metode for å kjøpt boligen.  Er det drømmeboligen som er for salg, kan det kanskje være lurt å prøve å forhandle seg frem til en pris som ikke ligger så veldig langt over prisantydningen.  Det vil si bite i det sure eplet og godta å betale ekstra for å få tilslaget på leiligheten.  Kjipt ?  Ja – absolutt men når sanksjonsmulighetene er såpass begrenset og all bevisførsel ligger på kjøper, kan det være eneste farbare vei.

Nå skal det sies at de fleste meglere ikke ønsker å ha riper i lakken hva gjelder lokkepris De vil derfor prøve å overbevise selger om å selge til prisantydningen.  Så; det å gjøre megler oppmerksom på at det forventes at selger aksepterer budet på prisantydning er selvsagt det første du må gjøre.  Men megler klarer ikke alltid å overbevise selger.  Og dessverre kan vi se eksempler på at megler forteller kjøper at selger ønsker en høyere pris enn prisantydningen.

Les også:  Hvorfor går noen boliger langt over prisantydning

 

Kommentarer (0)

Boligsommeren 2020 nesten slutt – hva kan vi forvente oss til høsten?

Av: Dato: Rådgivning

Da har vi rundet august og sommeren er snart slutt.  Håper du har hatt en fin sommer tross uvanlige tilstander og en del dårlig vær.  Kanskje har du i likhet med 6.821 andre brukt sommeren til å kjøpe bolig?  Det er nemlig solgt 45% flere boliger enn normalt denne sommeren.

Den høye aktiviteten er sannsynligvis en Korona effekt fordi så mange flere har vært hjemme i Norge i ferien, og fordi tilbudet har vært bra.  Både av boliger som ble lagt ut før sommerferien og boliger lagt ut i løpet av juli.   Dermed har det vært et godt og balansert marked både for kjøpere og selgere gjennom hele sommeren.

Mange kjøpere ønsker bistand med boligkjøpet

Som boligkjøpsrådgiver har jeg også merket dette i form av økte henvendelser fra folk som enten har stått midt oppe i et kjøp eller som ønsker hjelp til hele boligkjøpsprosessen fremover.  Da er det bare å stå på og hjelpe folk med det de trenger enten jeg har vært på egen hytte eller på besøk hos andre.  Ingen sak det i vår digitale tidsalder.  Med korona krisen er vi blitt enda flinkere til å kommunisere på ulike plattformer, og det har kommet godt med.

Noen kjøp har det også blitt i løpet av juli.  For eksempel har far kjøpt bolig til studentsønn i Tr.heim, en god kunde med startlån fra Husbanken kom endelig havn med leilighet og et entusiastisk ungt par fikk kjøpt sin første leilighet i Oslo.  Det har vært fart i markedet og budrunde på de fleste av boligene.  Markedet har vært både aktivt og selektivt.  Statistikken forteller om noe lenger omsetningshastighet enn i fjor.  Trolig fordi det er blitt solgt noen “hengere” som har ligget ute en stund og påvirket statistikken.  Det er blitt lagt ut langt flere boliger i juli i år enn tidligere i år, og mange av disse er blitt solgt innen kort tid.

Mindre tilbud er et faresignal

Fremdeles er markedet relativt balansert hva gjelder forholdet mellom tilbud og etterspørsel.  Men det er et lite faresignal at tilbudet av boliger som er til salgs ligger noe under gjennomsnittet for de siste 3 årene.  Mindre tilbud fører nesten alltid til økte priser og et press i markedet, noe som ikke kommer kjøperne til gode.

La oss håpe at den gode trenden fra juli, ved at selgerne legger ut mange boliger for salg fortsetter slik at vi slipper et tilbudsunderskudd.  Eiendom Norge som er ansvarlig for den største boligprisstatistikken i Norge, spår en moderat prisutvikling for resten av året.  Det håper jeg slår til, da prisveksten de siste 12 måneder har vært på hele 5% på landsbasis og 5,6% i Oslo.

Skal du kjøpe – følg prisutviklingen tett !

Har du planer om å kjøpe råder jeg deg til å følge utviklingen tett der du har lyst til å kjøpe.  Ikke vent for lenge med å sette igang prosessen i tilfelle tilbudet skulle bli dårligere og prisene øker enda mer.

Ta gjerne kontakt hvis du har spørsmål om boligkjøp og boligpriser eller trenger hjelp til boligkjøpet.

Nyt de siste sommer dagene – det kommer sikkert noen flere 🙂

Vennlig hilsen
Boligdama
Trude Larsen
T: 950 37 330 – e.post:  trude.larsen@boligkjopsradgiver.no

 

 

Kommentarer (0)

Derfor skal ikke kjøpere la seg skremme av boligprisutviklingen

Av: Dato: Rådgivning

Eiendom Norge, som organiserer norske eiendomsmeglerforetak, har nettopp kommet med boligpristallene for juni.  De er ansvarlig for den toneangivende boligprisstatistikken i Norge som publiseres hver måned.  Hva forteller statistikken for juni og hvordan påvirker utviklingen deg som skal kjøpe?

Prisene steg med 0,8% i juni, “en av de sterkeste oppgangen i boligprisstatistikkens historie” blir det meldt i overskriftene.  Og samtlige presseaktører følger opp med samme budskap.

Men hva er den egentlige historien bak tallene?

Jo, at prisene er tilbake der de var før koronakrisen:

Prisene falt 1,4% i mars, 0,5% i april og økte deretter 0,8% i juni. Det går vel omtrent i null etter min ringe hoderegning.

“Omsetningfallet som følge av koronakrisen er så godt som hentet inn igjen” står det lenger ned i pressemeldingen fra Eiendom Norge. Og på tross av rekordøkning i juni spås det, som følge av svak økonomisk utvikling i Norge og internasjonalt, en moderat prisutvikling fremover.

Disse nyansene er viktig å få med seg, ikke bare overskriftene.

Status boligprisvekst siste år

Prisene på landsbasis er 3,5% høyere enn for ett år siden.  Så har vi lokale variasjoner hvor Oslo har en sterkere vekst.  Her er boligprisene 5,4% høyere enn for ett år siden. Når rentene er så lave som nå kan det være grunn til å frykte en uforholdsmessig stor økning i boligprisene fremover.  På den annen side er de økonomiske utsiktene ikke så gode, og de fleste eksperter tror at dette vil holde utviklingen i sjakk.  Eventuelt vil myndighetene reagere med renteøkning eller tilstramming i boliglånsforskriften.

Så til deg som skal kjøpe: 

Pust med magen og ikke frykt en voldsom økning i prisene fremover.  Forhold deg til et normalt og selektiv boligmarked hvor det er kamp om de mest attraktive boligene, mens andre rusler avgårde med en eller to budgivere på banen.

Med utspillet om tidenes økning i juni vil Eiendom Norge antagelig påvirke mange selgere til å legge ut boligene sine allerede i sommer.  De ønsker seg et aktivt boligmarked og flere salgsoppdrag til meglerne i sine medlemsbedrifter.

Og vet du hva; flere boliger på markedet er også bra for deg som skal kjøpe.    Det blir mer å velge mellom og mindre prispress.

Så kanskje du skal du holde øynene åpne fremover selv om det er ferietid.  Du er vel hjemme i gamlelandet uansett, og har anledning til å følge med.

Jeg er tilgjengelig for spørsmål og hjelp til kjøp hele sommeren!

GOD SOMMER!

Vennlig hilsen
Boligdama
Trude Larsen
T: 950 37 330 e.post:  trude.larsen@boligkjopsradgiver.no

 

 

Kommentarer (0)