Rådgivning til kjøperne i boligmarkedet er nytt i Norge. På denne bakgrunn har TruDet fått støtte fra Innovasjon Norge til å gjennomføre en markedsundersøkelse for å belyse behovet for dette.  Undersøkelsen er nå klar, og den viser at  potensielle boligkjøpere er usikre på en rekke faktorer i boligkjøpsprosessen.  Det respondentene synes er aller vanskeligst når de er skal kjøpe bolig er å få oversikt over boligens tekniske beskaffenhet.  Mer enn halvparten, eller 53% av de spurte er uenig i at det er enkelt å vurdere boligens tekniske standard.

I dagens system for boligsalg får boligkjøperne sparsomme opplysninger om boligens tekniske standard.   Selger og megler er pliktig til å opplyse om spesielle forhold i egenerklæring og salgsoppgave. Ved siden av dette har vi taksten som er begrenset og hvor takstmannen tar en rekke forbehold.  Takstbransjen og eiendomsmeglerbransjen og deres organisasjoner  har innsett behovet for bedre dokumentasjon av den tekniske standarden.  De har derfor utarbeidet en en mal  for grundige boligsalgsrapporter. I kjølvannet av dette ble det fremmet forslag om at boligsalgsrapport skulle være obligatoriske ved et hvert boligsalg fra 01.01.2015.  Dette ble godt mottatt på forbrukerhold. Men da  Finanstilsynet kom frem til at det ikke var juridisk hjemmel for å kreve at selger skal “kjøpe” en slik rapport som vil kunne koste fra kr 10.000 til kr 20.000, ble det besluttet å gjøre ordningen frivillig.

Vi må håpe på at eiendomsmeglerne på frivillig basis vil anbefale boligselgere å bestille en slik rapport ved inngåelse av salgsoppdrag, og at selgerne ser verdien av dette.  Det er imidlertid stor fare for at boligsalgsrapporten taper i konkurransen når alle andre kostnader ved et boligsalg skal betales.  Samtidig ser vi en tendens til at det tilbys stadig flere fancy markedsføringsprodukter for selgers regning.  Dermed vil boligkjøpere fremdeles risikere å gå glipp av  grundig sårt tiltrengt informasjon om boligens tekniske standard.   Kanskje på tide for selger (og megler) å snu det hele på hodet:  Hvorfor ikke skape den tryggheten som et flertall av boligkjøperne etterlyser ved å få utarbeidet boligsalgsrapport i forbindelse med boligsalget?  Og dermed oppnå økt interesse og en god pris for boligen. Det blir spennende å følge utviklingen videre.

Sitter på boligkonferanse hvor Husbanken presenterer tiltak for vanskeligstilte på boligmarkedet.  Det viktigste tiltaket er å tilby såkalt startlån.  Dette har gunstigere rente, lengre avdragstid og ikke minst lempeligere krav til egenkapital enn et vanlig banklån.  I juni 2014 ble forskriftene for startlån endret slik at ungdom ikke lenger er en berettiget målgruppe til å søke dette lånet.  Bortfallet av denne muligheten kom i tillegg til at det generelle egenkapitalkravet for boliglån var økt fra 10 til 15%, noe som spesielt gjorde lånemulighetene vanskeligere for unge lånesøkere.  I disse dager er Finanstilsynets forslag til nye forskrifter om krav til utlånspraksis i bankene blitt offentliggjort.  Også disse vil gjøre det vanskeligere for unge mennesker å få lån og dermed tilgang til boligmarkedet.  Det får meg til å tenke: “Er det de unge som må betale prisen for å oppnå finansiell stabilitet?”

De nye retningslinjene fra Finanstilsynet som er foreslått oppgradert til forskrifter er ikke vedtatt politisk.  Dette vil skje i løpet av mai.

Dersom forslagene blir vedtatt som en forskrift  og ikke retningslinjer som nå, mister bankene sin handlefrihet til blant annet å:

• Utøve skjønn for eksempel ved å gjøre unntak fra 85% regelen (15% EK)
• Gi avdragsfrihet på lånet
• Godkjenne kausjonister – ikke bare pant i annen eiendom som sidesikkerhet
• Ta hensyn til fremtidige inntekter ved stresstest av betalingsevne dersom rentene øker.

Dette vil vil berøre unge lånesøkere, nyutdannede og andre i starten av sin yrkeskarriere. Finanstilsynets boliglånsundersøkelse fra 2014 viste at ca 40% av boliglån til låntakere under 35 år er innvilget på grunnlag av unntak fra retningslinjene.  Da sier det seg selv at inndragning av muligheten til å gjøre unntak vil ramme  gruppen unge i særlig stor grad.

Mange har sikkert opplevd å gå på visning på en bolig du mener du har råd til å kjøpe.  Så viser det seg at du ikke har en “tjangs” når budrunden starter.  Dette kan skyldes tilfeldigheter i markedet, men dessverre skyldes det ofte at prisantydningen bevisst er satt for lavt i forhold til reell markedspris.  Dette fenomenet kalles for lokkepris  og er i strid med markedsføringsloven og bransjenormen for markedsføring av boliger.

De fleste meglere som blir konfrontert med dette vil benekte slik praksis.
Men når:

• prisantydningen er lavere enn verditakst
• verditakst ikke er oppgitt i annonsen
• prisantydning er rett under verditakst, såkalt 9,90 pris
• og markedet er stigende slik det har vært i Oslo den siste tiden

er det grunn til å være på vakt.

Hensikten med å markedsføre boligen lavere enn reell markedspris er sannsynligvis å oppnå en “hype” rundt salgsobjektet og få flest mulig på visning.  På den måten fremstår den annonserte boligen som særs attraktiv og kjøperne må strekke seg langt for å få tak i denne “godbiten”.  Problemet er bare at de fleste potensielle kjøpere har en øvre grense for boligkjøp.  Når de ikke er klar over at prisantydningen er lokkepris blir det mange unødvendige visninger og tap i budrunder.    Dette er det lite fokus på i media, isteden skrytes det over salgsrekorder på hundretusener over prisantydning eller takst.

Eiendomsmeglerbransjen, blant annet gjennom Norges Eiendomsmeglerforbund forsøker å få bukt med denne praksisen og har utarbeidet en tiltaksplan mot lokkepriser. Dette er en erkjennelse av at fenomenet er utbredt.   Meglernes bransjeorganisasjoner oppfordrer til innskjerping av praksis og at bransjenormen følges.  Dette medfører at megler skal gjøre en objektiv prisvurdering, og selger skal på markedsføringstidspunktet være villig til å selge for prisantydning. 

Vi får håpe at praksis endrer seg slik at du som er potensiell kjøper kan stole på at prisantydningen er reell og i samsvar med meglers objektive prisvurdering.  Tatt i betraktning sterk konkurranse mellom meglerne og at “gammel vane” kan være vond å vende, er det fare for at dette ikke skjer med det første.  Et mottrekk vil være at forbruker kunnskapen hos potensielle boligkjøpere økes slik at de lar være å gå på visninger med urealistiske prisantydninger og heller fokuserer på de objektene som er oppnåelige.  Vil du vite mer om hvordan du skal unngå lokkepris fellen og slippe unødvendige visninger og skuffelser, ta kontakt.