Når får vi riktige prisantydninger i Oslo markedet?

Av: Dato: Boligmarkedet

Som kjøpsrådgivere merker vi at det foregår en systematisk underprising av leiligheter sentralt i Oslo. Dette skaper forvirring og motløshet hos kjøperne og et feil inntrykk av boligprisene  i byen.  Ikke rart at alt går skyhøyt over prisantydning når disse bevisst er satt alt for lavt.

2015-04-21 13.24.56
Eiendomsmeglerbransjens organisasjoner og foretak innrømmer nå at underprising er en ukultur  som er til ugunst for forbrukerne og som kan skade eiendomsmeglerbransjens omdømme.

Minst 250.000 under markedspris
Vi i Boligkjøpsmegling har merket dette i hele 2015, spesielt når vi har bistått unge mennesker med å finne en leilighet i populære sentrumsbydeler.  Vi bruker de samme analyseverktøy som salgsmeglerne og foretar et markedsestimat før vi anbefaler en bolig.  Her avdekker vi systematisk store differanser og alltid slik at prisantydningen er lavere enn markedsprisen.  En stikkprøve blant 20 to roms leiligheter nå i september viste at prisantydningen var satt i gjennomsnitt kr 250.000 eller 10%  lavere enn markedsprisen.

Egenkontroll eller nye regler?
Meglernes motiver for å underprise kan ha sin forklaring i kampen om salgsoppdragene, fokuset på best mulig pris, takstsystemet og flokkmentalitet.  Det er opp til hver enkelt megler å fastsette prisantydningen og kommunisere med selger rundt dette.  I henhold til bransjenormen skal de gi en objektiv vurdering av forventet salgspris, og prisantydningen skal ikke settes lavere enn dette.

Spørsmålet vi stiller oss er om meglerne er voksne nok til å takle denne oppgaven.  Og om meglerforetakene har vilje og evne til å oppdra sine meglere til å foreta objektive prisvurderinger.
Eller må bransjen igjen underlegges regel- eller lovendringer for at de skal gjøre jobben sin?

 

 

 

Kommentarer (0)

Vi fikk veldig mye for pengene

Av: Dato: Kundehistorier

Det å betale en rådgiver eller kjøpsmegler når man kjøper leilighet er ikke blitt veldig vanlig i Norge. Rita og Amir har benyttet seg av tilbudet til TruDet på kr 15.000 for hele prosessen. De ønsket tryggheten ved å ha en profesjonell hånd å holde i.  Det har de ikke angret på. I løpet av en drøy uke var ny leilighet i boks.

 

Balkong manglerud kjøkken Manglerud

Det blide og fornøyde paret møtte meg på kontoret for en oppsummering  etter at leiligheten var kjøpt.  De var strålende fornøyd med resultatet, særlig fordi leiligheten ble deres takket være at TruDet sørget for å benytte alle muligheter i jakten på drømmeleiligheten.
Dette kan best illustreres med en kort beskrivelse av prosessen:

  • Mandag budrunde på leiligheten etter visning på søndag.  Paret hadde gitt fullmakt til TruDet å forestå budrunden på deres vegne etter at vi hadde blitt enige om en øvre grense
  • På slutten av budrunden ble vi enige om å stoppe ved den avtalte prisgrensen.  Den andre budgiveren fikk da aksept for sitt bud som lå  20.000 over dette.
  • Samme dag hadde TruDet meldt forkjøpsrett  i OBOS på den samme leiligheten på vegne av Rita.  Hun fikk da vite at et annet medlem stod foran i køen med mye lenger ansiennitet.
  • Vi fortsatte derfor å se etter passende leiligheter til Rita og Amir i samme område og de bestemte seg for å gå på en ny visning kommende helg.
  • Onsdag fikk Rita telefon fra OBOS om at de kunne få den leiligheten som de hadde vært med å by på.  Det viste seg at de som stod foran dem i ansiennitet skøen hadde takket nei og nå var valget deres.
  • Etter en kort diskusjon ble vi enige om at de skulle takke ja til dette.  De ønsket seg til Manglerud området og leiligheten hadde akkurat den planløsningen og den standarden de ønsket seg.  Og tanken på å bo i denne fine leiligheten hadde ikke helt sluppet taket.  Da var det helt greit å betale litt over deres høyeste bud fra budrunden tidligere i uka.

Vi synes det var fantastisk bra å ha noen til å gi oss riktige råd i forhold til markedspriser og  å kunne sette bort budrunden til en profesjonell.  Og sist men ikke minst se muligheter og passe på frister i forhold til forkjøpsretten i OBOS.  Dette hadde vi ikke tenkt på å følge opp på samme måten på egen hånd.  Det var også fint å få hjelp i en travel hverdag, særlig fordi vi samtidig med kjøpet var i gang med salg av huset vårt på Mortensrud, sier Rita og Amir. Vi synes vi fikk veldig mye igjen for honoraret vi betalte til TruDet.  Nå gleder vi oss til å bo i lettstelt leilighet med masse plass til middagsgjester og kort reise til byen.  Da kan vi reise til leiligheten vår i Egypt og andre steder uten dårlig samvittighet, sier Rita og Amir.

 

 

Kommentarer (0)

Bare MÅ ha det

Av: Dato: Rådgivning

De aller fleste av oss, også mine kunder, har en forestilling om hva de bare MÅ ha når de skal kjøpe bolig.  Er det mulig å bytte ut noen MÅ ha med KJEKT å ha og dermed komme nærmere målet?

Det er ikke min oppgave å knuse folks drømmer, men å tilpasse deler av drømmen til virkeligheten kan ikke skade.  Veien blir ofte til mens man går og det endelige kjøpet avviker ofte noe fra det opprinnelige drømmescenariet.  Allikevel blir de fleste veldig fornøyd.

  • MÅ ha heis – hva med å finne en bolig i høy 1.etasje eller 2. etasje?
  • MÅ ha privat garasje/p-plass.  Hva med å spare penger og miljøet å bruke et bilkollektiv eller offentlig kommunikasjon?
  • MÅ ha stor leilighet og gjesterom.  Hva med å bruke skapseng kombinert med kontorplass som gjesterom og heller bytte ut noen m2 med en virkelig god beliggenhet?
  • MÅ ha ferdig oppusset og god standard.  Hva med å betale en lavere inngangsverdi, se potensialet for endring og pusse opp?
  • MÅ ha “riktig” område og beliggenhet.  Hva med å søke råd for å finne alternative boområder?
  • MÅ ha peis?  Hva med å kjøpe en biopeis eller klare deg uten?

Dine MÅ ha bestemmer hvor høyt opp i pris du må gå for å få den riktige boligen for deg.  Er det noen MÅ ha punkter du føler du  absolutt ikke kan fire på, hold fast ved disse og prøv igjen senere.
Bolig er tross alt ikke noe du kjøper bare fordi du MÅ ha det…:)

Flere nyttige tips eller hjelp til å sortere ut behov for å starte boligjakten, ta kontakt

 

Kommentarer (0)

Høy fellesgjeld – “det er fali det”

Av: Dato: Rådgivning

Mange kunder er opptatt av fellesgjeld i forbindelse med boligkjøp.  Det er lurt, da dette er viktig for alle som er på boligmarkedet.

 

Frykt
 Mange forbinder det å kjøpe en leilighet med høy fellesgjeld som litt farlig og i alle fall lite lønnsomt. Litt av frykten skyldes nok at det for noen år siden ble spekulert i å utvikle og selge borettslagsboliger med svært høy andel fellesgjeld, avdragsfrihet de første årene og skandaløst  mangelfulle opplysninger til kjøperne.  Siden den gang er det kommet regler om hvor mye fellesgjeld som kan legges på en bolig, meglers informasjonsplikt samt at det er utviklet sikringsordninger.  Resultatet er at boliger med relativt høy fellesgjeld selger bra og at prisforskjellen mellom borettslag/andelsleiligheter og selveierboliger nærmest er utvisket.

Høye felleskostnader – gå bak tallene
Ser du en boligannonse med høye felleskostnader skal du ikke nødvendigvis la deg skremme av dette. Det er nødvendig å gå bak tallene og se hva felleskostnadene består av.  Er det høye felleskostnader vil som regel mye av kostnaden være andel renter og eventuell avdrag på andel av lånet som borettslaget har tatt opp og som du slipper å ta opp lån for selv.

Jeg har sammenlignet en aktuell borettslagsbolig for salg i Nye Gamlebyen Oslo med kjøp av selveierbolig til samme pris og fått frem følgende kostnadsbilde for de månedlige kostnadene:

NB:
Eksemplet er fra 2015 og det er helt andre boligpriser i dag – mars 2017.  Men eksemplet duger som sammenligning, resultatet ville blitt det samme dog med høyere summer.

borettslag 2

De første årene er månedlige kostnader i borettslagsboligen lavere fordi det ikke betales avdrag på felleslånet i borettslaget.   Når avdragene slår inn i 2018 blir månedlige bokostnader fremdeles noe lavere for borettslagsboligen. Dette skyldes nok at borettslag ofte får lengre avdragstid på sine lån enn det de fleste private kan oppnå.  De oppnår også ofte noe lavere renter.

Hva skal du være obs på ved høy fellesgjeld?

  • Avdragsbetaling felleslånet:  Er denne påbegynt og innbakt i de opplyste felleskostnader.  Hvis ikke få oppgitt hvor mye dette blir og ta det med i regnestykket ditt.
  • Hvordan er borettslaget drevet og hvem er forretningsfører.  Er det for eksempel et OBOS eller Usbl borettslag er det som regel “bankers”.
  • Er borettslaget med i en sikringsordning for ubetalte felleskostnader?
  • Er det IN ordning i borettslaget? IN ordning betyr mulighet til å innbetale deler eller hele fellesgjelden på leiligheten din.
  • Har det vært vanskelig å omsette boliger i det aktuelle borettslaget grunnet høy fellesgjeld?  Dette kan ha betydning for din mulighet til å få solgt senere.

Gode meglere som selger denne type bolig, vil som regel gi relevante opplysninger i salgsprospektet, og de er langt på vei pliktig til å gjøre det. Hvis noe mangler bør du stille relevante spørsmål.  Alle sjekkpunktene behøver nødvendigvis ikke være oppfylt for at du skal kunne føle deg trygg,  Dette må vurderes i forhold til et totalbilde med utgangspunkt i samlet pris på boligen og din økonomiske situasjon.

 

 

Kommentarer (0)