Er det mulig å få både i pose og sekk?

Av: Dato: Rådgivning

Nå er det kjøpers marked på boliger og da ligger naturligvis et ønske om å gjøre et ekstra godt kjøp i luften.  Men er det mulig å få både veldig god beliggenhet og ekstra god standard til en sterkt redusert pris?

Jeg må nok svare nei til dette.  Som boligkjøpsrådgivere ser vi at det ofte blir budrunde og salg til prisantydning eller over for de ekstra fine boligene våre kunder har festet sine øyne på.

Årsaken til dette er blant annet:

  • Meglerne har tilpasset prisantydning til det nye prisnivået, og hvis de vet at det er en ettertraktet bolig setter de kanskje denne noe lavt for å få igang en budrunde
  • Flere kjøpere vil ha det som ser bra ut og kanskje har prisnedgangen ført til at de kan gå etter “godbitene”
  • I et mer usikkert marked er kjøperne mer prisbevisste, dermed også mer kvalitetsbevisste.

Les også:  Hva bør du legge vekt på som kresen boligkjøper?

Hvorfor byr ingen på denne?

Siden det er mer press på de ettertraktede boligene blir en del gode boliger oversett og det kan ta litt tid for å få solgt dem.

Her treffer vi på omvendt psykologi:

Fordi ingen andre byr på boligen er det garantert noe veldig galt med den!

Det behøver det ikke å være og hvis den passer for deg skal du ikke bry deg så mye om hva andre mener.  Forutsatt at kvaliteten er sjekket ut og du har funnet riktig prisnivå før du gir bud. Tvertimot, her har du muligheten til å gjøre et godt kjøp ved å se mulighetene i boligen dersom den for eksempel trenger litt oppussing eller tilpasninger.

Velg det som passer for deg

Du kan altså ikke få i pose og sekk.

Hva er det da lurt å gjøre:
Kjøpe den mest ettertraktede boligen eller en litt mer “main stream” og ikke så ettertraktet bolig  som føles riktig for deg?

Jeg har ikke noe fasitsvar.

En bolig som ingen andre byr på gir deg muligheter til prisforhandlinger og en pris som kan være gunstig for deg.

En bolig som mange vil ha, med god standard vil du måtte betale litt mer for, men samtidig er det kjøpers marked og selger vil ikke få fullt ut betalt for sine påkostninger.  Det kan falle ut til din fordel både mens du bor og når du skal selge senere.

Vi er nøye på å få røyket ut hva våre kunder egentlig legger mest vekt på når de velger bolig.   De får vår vurdering av riktig prisnivå og boligens standard på objektivt faglig grunnlag.  Så må de prioritere selv.   Uansett hvor gode rådgivere vi er må folk til syvende og sist velge ut i fra det som er føles riktig for dem.

Les også:     Hjelp det er kjøpers marked hva gjør jeg?

 

Kommentarer (0)

Derfor må du sjekke hvem som selger boligen

Av: Dato: Rådgivning

I programmet “Boligbobla” i NRK brennpunkt i går ble det tatt opp mange uheldige forhold i forbindelse med kjøp og resalg av eiendommer i regi av såkalte eplehageutbyggere.  Det ble avdekket en del uheldige transaksjoner og rolleblandinger mellom utbyggere og meglere.  Som boligkjøpsrådgiver var historien om kjøperne som ikke fikk den leveransen som ble lovet den mest interessante.  Og spørsmålet melder seg, ville de kjøpt boligen hvis de visste mer om hvem som var selgere av prosjektet?

Det hadde de kanskje hvis de virkelig hadde lyst på boligen, men de hadde muligens forholdt seg enda mer kritisk i forbindelse med kjøpsavtalen.  Skjønt det fremkom av programmet at de hadde forsøkt å sikre seg gjennom skriftlighet.  Men sørgelig nok ble dette ikke fulgt opp i praksis gjennom velkjente uthalings- og treneringsteknikker.

Sjekk alltid hvem som selger boligen

Det er alltid lurt å sjekke hvem som selger av boligen.  Dette skal fremgå av prospektet som regel merket “eier”.  Det står også i boligsalgsrapporten under kunde eller rekvirent.  Står det et selskapsnavn eller et AS er det grunn til å være varsom.

Da bør du blant annet sjekke ut:

  • Er dette selskapet stiftet kun for salget av denne eiendommen eller prosjektet eller er det en større virksomhet
  • Finn ut hvem som står bak selskapet – dette kan du enkelt gjøre ved å bruke for eksempel proff.no eller Brønnøysund registeret
  • Google navnene til styreleder, daglig leder eller lignende og se om det kommer opp noen interessante avisartikler…….. Har de vært innblandet i alvorlige saker tidligere er det grunn til å stille spørsmålstegn og undersøke nærmere – hvordan avhenger av saken.
  • Undersøk økonomien i selskapet – på proff.no finner du regnskapstall i alle fall hvis det er et AS
  • Spør megler om når eiendommen ble ervervet av selskapet som selger bolig og om han/hun stod for dette salget. Dersom svaret er ja bør du være obs på om det er bindinger mellom oppdragsgiver og megler
  • Dersom boligen er i en eiendom som er kjøpt opp for oppussing og videresalg kan det være ekstra viktig å undersøke om de tekniske og håndverksmessige løsninger er gode og varige.  Eller er det i alt vesentlig sminking for å “pynte brura”.  Et godt råd kan være å hyre inn en en bygningskyndig på for å gjennomgå boligen sammen med deg.
  • Husk at prisen du betaler skal avspeile markedsverdien og kvaliteten på boligen.  Få gjerne hjelp til å vurdere riktig pris før du eventuelt gir bud.
  • Dersom det er en flermannsbolig bør også undersøke hvordan eiendommen er organisert .  Er den den ferdig seksjonert for eksempel og er sameie eller lignende etablert.  De som kjøper en eiendom for rask profitt er som regel ikke så opptatt av eller kompetente på slike forhold.  Men det er viktig for dere som skal bo der og drifte eiendommen videre.

Renovations in a modern home. Collection of 9 images.

Les også:     Er det lurt å ta med en bygningskyndig på visning

De useriøse utgjør ikke flertallet

Det er i utgangspunktet ikke noe galt i å kjøpe opp en eiendom og utvikle denne videre for å tilby gode boliger til de som vil kjøpe.  Useriøse utbyggere og selgere utgjør heldigvis ikke flertallet.  I den grad de finnes er det typisk at de balanserer på grensen av lovverket og dermed i stor grad utenfor offentlig kontroll.  Da må kjøperne og beboerne dessverre ordne opp selv.

Jeg taler av erfaring da et nært familiemedlem for få år siden kjøpte en bolig i et meget uryddig rehabiliteringsprosjekt.  Det kostet oss mye arbeid og en del søvnløse netter før det hele ordnet seg til det beste.

Blant annet derfor er jeg opptatt at vi som boligkjøpsrådgivere skal jobbe etter føre var prinsippet.

 

Kommentarer (0)

Hva bør du legge vekt på som kresen boligkjøper?

Av: Dato: Rådgivning

I august i år ble det meldt om rekordmange boliger til salgs i Oslo.  Siden da har det vært ytterligere prisnedgang og tilbudet er fremdeles stort   I et slikt marked blir kjøperne naturlig nok mer kresne.  Hva bør du som kjøper fokusere på når du har mulighet til å være litt selektiv?

  • Beliggenhet.  Kanskje budsjettet ditt strekker til i områder som ikke var mulig for en tid tilbake?
  • God planløsning, unngå upraktiske boliger med trange og ugunstige planløsninger
  • Standard og oppussing, unngå boliger som er pusset opp kun for å “pynte brura”
  • Formaliteter, forvent at nødvendige tillatelser for eksempel for utleienhet er på plass og at lover og regler er fulgt samt at det foreligger dokumentasjon i forbindelse med endringer og oppussing
  • Pris, det er lov å forvente at selger og megler har tilpasset prisforlangende til det fallende markedet

Les også:    Hjelp det er kjøpers marked – hva gjør jeg?

Roligere marked mer på kjøpers premisser med mulighet til å stille større krav  er positivt for  kjøperne.  Men det kan også være krevende å manøvrere i et skiftende marked med et stort tilbud.

Større pågang

Som boligkjøpsrådgivere merker vi mer pågang av folk som vil ha hjelp nå enn da markedet gikk i spinn og folk hev seg på budrundene.   Det er mennesker i alle livssituasjoner som henvender seg, fra førsteganskjøpere til familier, utenlandske som har flyttet til Norge og noen som vil investere i boligmarkedet.  Felles for dem alle er at de ønsker profesjonell bistand i selekteringen slik at de kan gjøre gode investeringer som gir varig verdi.

Det er inspirerende å kunne hjelpe dem med å være selektive og kvalitetsbevisste i boligjakten.  De får mulighet til å gjøre gode boligkjøp hvor vi også tar høyde for at markedet kanskje ikke har nådd bunnen riktig ennå.  Det er umulig å treffe bunnen akkurat når det skjer, derfor råder vi ikke folk til å vente men utnytte fordelene med et nedadgående marked.

Ta gjerne kontakt med oss dersom du er i tvil om hva du bør gjøre eller har konkrete spørsmål omkring boligkjøp.

Kommentarer (0)

Hva kan kjøper forlange av eiendomsmegleren?

Av: Dato: Rådgivning

Har du kjøpt bolig og følt at eiendomsmegleren ikke helt oppfyller sine forpliktelser overfor deg som kjøper?  Som boligkjøpsrådgiver kan jeg av og til oppleve dette på vegne av min kunder.  Her er en oversikt over meglerens forpliktelser og noen tips du kan benytte for å nå igjennom med dine synspunkter.

Dra omsorg for begge parters interesser

Lov om eiendomsmegling og tilknyttede forskrifter regulerer hvordan megler skal opptre i utøvelsen av et megleroppdrag, som oftest dreier dette seg om salg av en bolig.

§ 6-3.God meglerskikk

(1) Oppdragstaker skal i sin virksomhetsutøvelse opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser. Oppdragstakeren må ikke opptre på noen måte som er egnet til å svekke tilliten til oppdragstakerens integritet og uavhengighet.

(2) Oppdragstakeren skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne.

Hva som er god meglerskikk er utledet av forskrifter og såkalt rettspraksis.  Når det gjelder bestemmelsen om å ha omsorg for begge parters interesser så betyr dette i klartekst at megler skal ta hensyn til både selgers og kjøpers interesser i handelen.  I prinsippet like stort hensyn til både kjøper og selger.  Men siden megler får sitt honorar fra selger og det har blitt stadig mer fokus på å oppnå høyest mulig pris, er mange av den formening at selgers interesser blir ivaretatt i større grad.  Særlig i forhandlingssituasjoner som for eksempel i en budrunde vil dette komme til uttrykk. Dette kan belyses ved det faktum at du som kjøper må holde kortene tett til brystet i budrunden og for eksempel ikke vise megler ditt finansieringsbevis.

Opplysninger om boligen

Når det gjelder og gi kjøper råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføring av denne, sørger regler og etter hvert god praksis hos meglerne for at kjøper får riktige og utfyllende opplysninger om selve objektet som er til salgs i salgsprospekt og tilstandsrapporter.

Men noen ganger kan det skorte på meglers ivaretakelse overfor partene når det kommer til løsninger på uenigheter omkring kjøpsavtalen og forhold ved salgsobjektet. Her ser vi at megler kan ha en tendens til å “melde seg ut” og overlater til selger og kjøper å løse problemet seg imellom eller i for stor grad tar hensyn til selgers interesser.

Hva kan du som kjøper forlange av megler når det oppstår uenighet ?

  • At du kan fremme ditt synspunkt eller krav gjennom megler og ikke bli henvist til å ta saken opp direkte med selger
  • Dersom megler mener at ditt krav ikke er gyldig må du få et fornuftig og faglig fundert svar på hvorfor det må avvises
  • Dersom det ikke er åpenbar grunn til å avvise kravet må megler ta spørsmålet opp med sin oppdragsgiver selgeren, og komme med en velbegrunnet tilbakemelding på vegne av selger

Ta rollen som mellommann på alvor

Det er ofte mye juss og mulig advokatmat i uenighetene som oppstår i en bolighandel.  Og det er ikke meningen at megler skal ha svar på alt dette.  Poenget er at du kan forlange at han eller hun tar sin rolle som mellommann alvorlig og bistår begge parter for å løse uenighetene.

Et lite tips,
husk å være litt formell og forretningsmessig når du ber megler om å fremme din sak overfor selger.

Min påstand er at hvis alle eiendomsmeglere ble enda flinkere til å få til enighet på et tidlig stadium, ville vi  kanskje unngått noen av de opprivende konfliktene i ettertid.  Noe dessverre bolighandelen i Norge er preget av idet 1 av 4 bolighandler ender med krangel.

Som rådgiver for kjøper har vi ikke en rolle som mellommann i bolighandelen.  Men selv om vi står på kjøpers side er vi alltid opptatt av å gi våre kunder objektive og fornuftige råd som bidrar til minnelige løsninger.  Det har vist seg å gi gode resultater.

Les også:         Eiendomsmeglers rolle – fortsatt begge deler?

 

 

 

 

Kommentarer (0)