Boligselgere kan ofte stille betingelser i forbindelse med salg av boligen som kan synes ufravikelige. Kanskje tenker du da, dette må jeg bare godta for å få tak i boligen.
Må du det? Nei – ikke nødvendigvis
Både krav om at kjøper skal ta ansvar for visse risikoforhold, eller en beskjed om at ingen bud under prisantydning vil bli godtatt, kan fravikes. Og som boligkjøper kan du ha like gode kort på hånden som selger.
I utgangspunkt skal selger og kjøper stå likt i kjøpsforhandlingene. Men som kjøper føler du deg kanskje underlegen når du står alene mot megleren, som er en profesjonell part. Han formidler selgers klare ønsker og krav. Og selger sitter attpå til med nøkkelen til drømmeboligen din!
Men husk at som kjøper har du har også makt. Ingen boliger blir solgt uten en budgiver. Du bestemmer selv om du vil by og hva du vil by, hvilke krav du vil godta og hvilke forbehold du vil ta.
Normalt sett vil ikke generelle forbehold bli godkjent av selger, for eksempel forbehold om finansiering eller tilfredsstillende salg av egen bolig. Et slikt bud medfører for stor usikkerhet for selger. Han vil da normalt velge en budgiver som har finansieringen klar. Derfor advares kjøpere ofte mot å gi forbehold i bud.
Forbehold om risiko og stadfestelse av muntlig informasjon
Du kan imidlertid gjerne bruke forbehold til å få frem forpliktende svar fra selger. Det kan være stadfestelse av muntlige opplysninger om tekniske forhold, for eksempel en opplysning om at det elektriske anlegget er kontrollert året før, faktisk er gjort. Også muntlige lovnader om at offentlige pålegg skal fikses før overtakelse bør det også tas forbehold om i budet. Ta forbehold og sørg for at risikoen for utbedring og godkjenning blir lagt på selger!
Desto flere budgivere desto større mulighet har selger til å dytte risiko over på kjøper og oppnå en høy pris. Men er du eneste budgiver står du som kjøper sterkt i å knytte betingelser til kjøpet. Dette bør du benytte deg av på en balansert måte.
Å stille forbehold kan redusere din risiko betydelig.
Jeg hadde nylig en sak for en kjøper. Et gårdsbruk med konsesjonsplikt var til salgs. Selger og megler stilte krav om at kjøper skulle ta ansvar for at konsesjon ble godkjent, hvilket er ganske vanlig. Men de stilte også krav om at kjøper tok ansvar for den endelige prisen selv om kommunens landbrukstakst skulle bli et lavere beløp. Noe som ville være svært sannsynlig. “Det vil ikke bli godtatt forbehold som fravek fra dette” stod det i salgsoppgaven. Særlig dette med priskontrollen(landbrukstaksten) ville kunne medføre stor risiko for min kunde. De kunne risikere å betale for høy pris for eiendommen for idet kommunen har gjennomført sin priskontroll kunne eiendommen straks fått en langt lavere markedsverdi. På grunnlag av dette valgte kjøperne å følge vårt råd om å ta forbehold om at selger tok ansvar for prisen. Dette forbeholdet stod de fast på gjennom hele forhandlingen. Til slutt godtok selger dette, da “våre” kjøpere var eneste budgivere og selger var interessert i å bli ferdig med salget. Kjøperne stod på sitt på tross av at de var svært “keene” på eiendommen. Nå venter de på taksten fra kommunen. Det ville overraske meg stort om ikke denne blir en del lavere enn den avtalte prisen. Blir den høyere vil allikevel ikke selger få høyere pris enn det som er avtalt.
Dette er et tilfelle som gjelder en spesiell type eiendom. Men allikevel en påminnelse om at hvis du ser noe i salgsoppgaven omtalt som “det vil ikke bli godtatt forbehold om osv”, vær obs og tenk etter om du allikevel vil kunne stille krav på egne vegne. Kanskje har selger ikke noe annet valg enn å godta forbeholdet selv om han eller hun var “høy og mørk” i utgangspunktet.
“Vi godtar ikke bud under prisantydning”
På samme måte gjelder det vanlige signalet om at vi “godtar ikke noe bud under prisantydning”. Som eneste budgiver har du full mulighet til å gi inn et lavere bud. Denne frasen er en svært vanlig argumentasjon overfor kjøpere som har signalisert at de har lyst på boligen. Men har du is i magen vil selger, etter som tiden går, kanskje “mørne” og fravike dette kravet.
På den annen side kan det noen ganger være greit, hvis prisantydningen er riktig å godta dette for å komme i mål med kjøpet.
Les også: Slik treffer du på riktig pris når du kjøper bolig
Leave a Reply