Er kupping mest lønnsomt for selger eller kjøper?

Av: Dato: Rådgivning

Kupping av boliger, som betyr at boligen selges med bud direkte fra kjøper til selger, uten budrunde, er økende nå om dagen.  Lønner dette seg, og tilfelle for hvem – selger eller kjøper?

Det er det fullt lovlig å gi et privat bud på en bolig som er lagt ut for salg.  Selger kan akseptere budet og trekke boligen fra markedet.  Til ergrelse for deg som har tenkt deg på visning eller legge inn bud.

Kupping er et spørsmål som har vært drøftet i utvalget som lager forslag til ny Eiendomsmeglerlov.  Men det er tvilsomt om det skjer noe med det siden et forbud vil begrense avtalefriheten som er regulert i andre lover.

Megler har ikke lov til å medvirke i prosessen med kupping, det strider mot god meglerskikk.  Norges Eiendomsmeglerforbund og de fleste meglere fraråder selgerne å godta bud før visning.  Argumentet er at det som regel vil lønne seg å vente på budrunden.  Med det menes at selger sannsynligvis vil oppnå en høyere pris hvis megler gjennomfører en budrunde.

Kupping skjer som oftest i et presset marked, når det er selgers marked og mange som ønsker seg den samme boligen.

Men hvis eiendomsmeglernes argumenter er sannheten og selger oppnår høyere pris ved å vente på budrunden, må det jo bety at det vil lønne seg for kjøpere å gi private bud ?

Ikke bare får de sikret seg boligen, de får også muligens boligen til en lavere pris enn gjennom å vinne en budrunde.

Jeg vet ikke svaret. Dette er ikke eksakt vitenskap og diskusjonen rundt dette er et eksempel på at argumenter brukes ut ifra hvilket ståsted de ulike aktørene har. 

Eiendomsmeglerne ønsker nok å ha hånd om hele salgsprosessen, inklusive budrunden. Det å få i gang en budrunde og få prisen så høyt opp som mulig, er et av kronargumentene for å benytte megler ved salg. Og hva skjer hvis det viser seg at selger og kjøper fikser dette selv ?

Jeg er enig i at kupping i prinsippet ikke er bra fordi det fører til uforutsigbare spilleregler   Når først en bolig er lagt ut for salg bør alle kunne få sjanse til å både se boligen og gi bud på den. På like vilkår og med samme tidsfrister.

Dessuten kan det innebære risiko for deg som er kjøper:

Kan hende sikrer du deg drømmeboligen ved å kuppe.  Men er du sikker på at du betaler riktig pris?  Du får aldri kuppet på prisantydning og må gå et stykke over for å få selger til å akseptere.  Og på hvilket grunnlag er prisantydningen satt?  Er den høy eller lav i forhold til markedet?  De fleste kjøpere har ikke detaljert innsikt i boligers markedsverdi fordi analyseverktøyene er forbeholdt profesjonelle.  Du kan derfor kan risikere å betale for mye.  Markedet er selektivt og vi vet aldri helt sikkert før budrunden starter hvor attraktiv en bolig virkelig er . Er du i en budrunde får du en sjekk på om andre er villig til å betale det samme som deg.

Les også:  Hvorfor går noen boliger langt over prisantydning?

Når det er sagt, ser ingen moralske betenkeligheter ved å hjelpe en kjøper som ønsker å gi bud før visning. Forutsatt at jeg har brukt mine profesjonelle verktøy for å sjekke hva som er riktig markedspris.  Og at jeg med rimelig sikkerhet kan si at budet de gir ikke utsetter dem for unødig risiko ved å betale for mye.

Det er ikke alltid det lønner seg å være den snilleste jenta i klassen?

Eller hva tenker du?

Kommentarer (0)

Hjelp nå øker prisene mye – hva gjør jeg ?

Av: Dato: Rådgivning

Boligprisene steg med 0,5% i oktober, og er nå 7,1% høyere enn for ett år siden.  I Oslo er prisene 9,5% høyere enn for ett år siden.  Dette er høye tall og ikke en direkte gladnyhet for deg som skal kjøpe

En merkelig situasjon midt i en pandemi:

Det selges boliger som aldri før og prisene stiger.  Dette må nok forklares med de veldig lave rentene og det sterke fokuset på hjemmet som krisen har skapt.  Samt midlertidige lettelser i Boliglånsforskriften som regulerer hvem som kan få lån til bolig og hvor mye.

Mange har altså fått oppfylt boligdrømmen midt i denne Koronakrisen.
Det er virkelig noe å glede seg over.

Men den sterke prisøkningen er en bekymring.  Særlig for de som skal inn på boligmarkedet og ikke har noe å selge.  I tillegg kan alt for sterk boligprisvekstføre til at prisene blir så høye at “bobla” sprekker på et tidspunkt.

Les også:   Er den norske boligdrømmen for alle?

Et marked med god balanse mellom tilbud av boliger som legges ut og etterspørsel hos kjøperne, er noe de fleste ønsker seg.  Det fører også til en moderat og forutsigbar prisutvikling.

Det ser ut til at tilbudet av boliger kan bli mindre fremover, noe som igjen skyldes forsinkelser i bygging og oppstart av nybyggprosjekter.  Med mindre tilbud blir det mer kamp om de boligene som blir lagt ut for salg og vanskeligere å nå opp i budrunden.

Hva bør du være obs på hvis du skal kjøpe bolig nå:

  • Kjøpe og selge  i samme marked. 
    Det er ikke tiden for å selge først og vente i flere måneder med å kjøpe ny bolig. Prøv å få til en løsning med mellomfinansiering i banken slik at du kan kjøpe først.
  • Vær kritisk til prisantydningene.
    Mange meglere klarer ikke, bevisst eller ubevisst, å sette riktig prisantydning og boligene blir annonsert med for lav pris.  Det kan føre til at du går på visninger du ikke har råd til eller at det blir sterk frustrasjon i budrunden.
  • Se opp for kupping. 
    Med det menes at noen går direkte til selger med bud og boligen selges før den offisielle budrunden. Det er ikke så mye du kan gjøre med det, men du kan gjerne spørre megler om hva selgers holdning er til å ta imot bud direkte fra kjøper.  Da får du en viss pekepinn.
  • Ikke mål om budene er lave eller høye mot prisantydningen. 
    Selv om markedet tilsier at boligene blir solgt over prisantydning i et oppadgående marked, er ikke en bolig “billig” selv om den bare er 500.000 over prisantydning.  Det forteller egentlig ikke så mye om den konkrete prisen i forhold til markedet.  Du må nok ha mer oversikt over markedsprisene enn som så!

Les også:   Er kupping av budrunder veien å gå ?

Vanskeligere å være kjøper men ikke umulig

Det blir vanskeligere å være kjøper nå, særlig i byer som Oslo.  Det betyr ikke at det er umulig.  Og det er jo også slik at markedet alltid er selektivt.  Det vil alltid finnes boliger til salgs som ikke har sinnsyke budrunder.  Men som kan være bra boliger for det:)

Vi må regne med  og ikke minst håpe, at den sterke prisveksten vil flate ut etter hvert.  Det avhenger blant annet av hva som skjer med boliglånsforskriften og den økonomiske utviklingen.  Men uansett tror jeg ikke du har noe å tjene på å trekke boligkjøpet ut i tid hvis du først har bestemt deg for å kjøpe.

Bare tenk over hva for eksempel 3% prisøkning betyr for en bolig til 4,5 mill?
(Svaret kan sendes på sms til 950 37 330)

Til slutt:

Jeg er klar til å hjelpe deg med å overvinne det som hindrer deg i å oppnå boligdrømmen din.
Uansett hvordan markedet er.  Det finnes alltid minst 3 løsninger på et problem!

 

 

Kommentarer (0)

Dette gir meg inspirasjon !

Av: Dato: Rådgivning

I dag har jeg lyst til å skrive litt om om hva som driver meg til å jobbe med boligkjøpsrådgivning og blogge om boligkjøp.

Bloggen min boligdama.no vil aldri nå de store høyder som såkalte influenserne hvor antall klikk og følgere er viktigste suksesskriterium. Jeg gir egentlig blaffen i likes og klikk bare jeg får bidratt til å sette kjøpers behov og rettigheter på dagsorden. Og hjulpet de som trenger ei hånd å holde i.  Klarer jeg å nå frem til deg som er boligkjøper med minst ett godt råd som hjelper deg å oppfylle boligdrømmen din, er jeg veldig fornøyd. Kanskje er det akkurat det puffet du trenger for å lykkes med boligkjøpet?

Les også:   Gratulerer med ditt første boligkjøp

En annen ting som inspirerer meg er selvsagt alle de gode tilbakemeldingene jeg får fra de jeg hjelper med boligkjøpet.  Og det å se at de senker skuldrene når vi jobber sammen mot et felles mål.  Noen av dem har sagt til meg: “Takk for at du presset meg litt, uten det hadde jeg ikke fått kjøpt”.  Eller ;  “fint at du frarådet meg fra å kjøpe til den prisen, det var alt for høyt”.

Da er vi rett i kjernen:  Det er ikke bare faglige og økonomiske vurderinger som teller. Følelser er vel så viktig, kanskje aller viktigst.  Når motstridende følelser tar overhånd kan det være godt å ha noen å rådføre seg med.

Boligprogram på TV

Jeg er en hund etter boligprogram på TV, naturlig nok. Det blir mye interiør og forvandling og kjappe budrunder i mange av dem. Litt overflatisk sett fra mitt ståsted, budrunden er et riktignok et avgjørende steg i prosessen, men langt fra den viktigste.

Et program som jeg lar meg inspirere av er Location Location fra BBC . Ikke på grunn av husene de viser frem. Nei bevare meg vel; trange stuer og vegg til vegg tepper er ikke noe for oss nordmenn. Men de to boligkjøpsrådgiverne Phil og Kirstie er kjempeflinke til å lytte, tolke folks reaksjoner og oppmuntre dem til å prioritere mellom alle ønskene sine. Virkelig noe å strekke seg etter:)

Jeg har hjulpet nesten 250 kunder med å oppfylle boligdrømmen deres så langt.  Sammen møter vi mange følelsesmessige utfordringer, og for noen kan det ta litt tid å finne ut hvilke som betyr mest. Men vi kommer alltid frem til målet, og det er det viktigste!

Hva er det som inspirerer deg i din boligdrøm?  Det hadde vært artig å vite.

Beste hilsen

Boligdama
T: 950 37 330
trude@boligdama.no

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Hjelp – jeg trives ikke kan jeg flytte igjen?

Av: Dato: Rådgivning

Heldigvis har jeg ikke mottatt noen varsel om mistrivsel fra noen av de 250 kjøperne som jeg har hjulpet med boligkjøpet.  Men nylig fikk jeg en henvendelse fra et ungt par med spørsmål om jeg mente det var forsvarlig å selge boligen igjen etter bare et halvt års eietid.

De innså at det var et feil kjøp og at de slettes ikke likte seg hverken i boligen eller omgivelsene.

Veldig trist, og er det egentlig noen annen løsning enn å vente til kjøpet har “tjent” seg inn? Dette har jo en praktisk og økonomisk, men ikke minst en menneskelig side.

Først det praktiske og økonomiske:

  • Du har sannsynligvis betalt markedspris for boligen.  Prisene har nok ikke steget nok på 6 måneder til å dekke kostnader ved flytting og resalg.
  • Er det en selveier du har kjøpt har du betalt dokumentavgift til Staten på rundt
    kr 100.000 eller mer (2,5% av kjøpesummen).  Det er penger rett ut av lomma som du ikke får tilbake
  • Du har hatt flyttekostnader og kanskje oppussingskostnader.  Det siste kan du håpe på å få igjen i salgsprisen, hvis du har gjort “kloke” oppussinger og forbedringer.
  • Du vil ha utgifter til eiendomsmegler og markedsføring av resalget på kr 80-100.000 eller mer, som vil bli fratrukket salgssummen.

Rådene fra eksperter om hvor lang tid du bør sitte på en bolig for ikke å tape på resalg har variert.  Ved sterk boligprisstigning har rådet vært minst 2 år.  Nå sier de fleste eksperter at det ideelt sett bør være 5 år.  Jeg vil nok si at i større byer som Oslo med god prisutvikling, kan du godt selge igjen etter kortere tid og allikevel komme ut i balanse.

Dessuten er det slik at mange unge kjøper små boliger, og livssituasjonen kan raskt endre seg.  Kanskje finner du en kjæreste å dele bolig med og trenger noe større:) Kjør på – kjærligheten overvinner alt!

Trivsel er viktig for livskvaliteten

En ting er de praktiske og økonomiske aspekter ved en situasonen.  Det kan tære både på livskvalitet og private forhold hvis du mistrives der du bor.  Kanskje skal du vurdere å ta et lite tap for å komme over i riktig livssituasjon?  Tapet vil jo være av litt teoretisk natur da du ikke vet hva du ville fått for boligen hvis du ventet noen år til.  Sannsynligvis høyere pris.  Men ingen kan spå noe sikkert om boligprisutviklingen.

Det første du må gjøre hvis du finner ut at du har kjøpt feil, er å kartlegge mulighetene dine.  Hva vil du kunne få solgt boligen din for nå og hvor ligger det i forhold til det du kjøpte for?  En god lokal megler vil kunne gi deg en troverdig prisantydning. Har du fått kjøpt til en gunstig pris kan du være heldig å få mer igjen selv etter raskt resalg.  Kjøpte du over markedspris sitter du litt mer i saksa.

Når du har fått en anelse om hva risikoen for tap kan bli, må du vurdere dette opp mot ønsket om å flytte et annet sted og hvor sterkt mistrivelsen preger deg og livet ditt.

Gjør et riktig valg neste gang

Og for Guds skyld – ikke kjøp feil en gang til.  Søk råd hos en boligkjøpsrådgiver som meg.  Da får du både en faglig rådgiver og en erfaren person å sparre med. Som blir kjent med deg og dine virkelige behov slik at du  kan diskutere med deg på en objektiv og god måte.

Lykke til!

Ta gjerne kontakt hvis du lurer på om det er lurt å flytte eller vente.

Les også:  Gratulerer med ditt første boligkjøp

Kommentarer (0)