Hvorfor går noen boliger langt over prisantydning?

Av: Dato: Rådgivning

For tiden har vi et relativt rolig boligmarked hva gjelder prisøkning, også i de store byene som Oslo.  Det er forventet en moderat prisøkning, ja endatil utflating utover høsten.  Hvorfor opplever vi da at en del boliger blir solgt til langt over prisantydning?

Jeg har ikke statistikk på hvor utbredt dette er akkurat nå, men opplever at de kunder jeg har hjulpet frem til boligkjøp de siste par ukene har endt på en god del over prisantydning.  Flere hundre tusen kroner eller rundt 10-11%.  De har alle gått for gode og relativt attraktive boliger, men ingen spesielt spektakulære og sjeldne.

Prisantydning og reell markedsverdi

Som boligkjøpsrådgiver bruker jeg min markedskunnskap til å hjelpe kjøpere med tanke på hva som er riktig markedsverdi i en budrunde. Så også i forhold til de kjøperne jeg referer til ovenfor.  Jeg fant relativt enkelt ut ved en sjekk på Eiendomsverdi, at prisantydningene var for lave og at mine kjøpere måtte være forberedt på å heve seg i budrunden for å få tak i boligen.  Markedsprisen sammenlignet med andre solgte boliger av samme type og kvalitet var høyere enn prisantydningen.  Og som vi alle vet: du får sjelden kjøpt en bolig til under markedspris.  Jeg varslet dem om gapet mellom prisantydning og markedspris og hvor langt jeg mente det var forsvarlig å strekke seg.  Når de var forberedt på dette fikk de mot og trygghet til å by det som var nødvendig for å få tilslaget.

Salgstaktiske hensyn

Vi har nå et marked med stort tilbud men også veldig variert i forhold til hvilke boliger som oppleves som attraktive.  Det ser ut til at en del meglere i denne situasjonen psyker ned selgernes forventninger og tar sjansen på å legge prisantydning noe lavere enn markedsprisen.  Hensikten er å få flest mulig på visning og budrundene i gang.  Da ender det hele godt for selger med et salg som ligger nær eller noe over den egentlige markedsprisen, og betydelig over prisantydning.

Det ligger altså i mange tilfeller salgtaktiske hensyn bak fastsettelsen av prisantydningen.  Dette finnes det regler mot i markedsføringsloven, men dette kommer kun til anvendelse hvis selger nekter å selge til prisantydning og da med relativt små sanksjonsmuligheter.

Jeg vil ikke bli lurt

Kjøpere ønsker ikke å bli lurt.  Med det menes at de ikke ønsker å betale over gjeldende markedspris.  Denne usikkerheten kan gjøre at de velger å hoppe av budrunden eller at tilliten til megler og boligmarkedet svekkes ytterligere.  Derfor tror jeg at meglerbransjen har alt å tjene på å være mer ærlig i prisingen og legge prisantydning så nær markedspris som mulig.  Det har alle salgsmeglere i landet både kunnskap og verktøy til å få til.

Ta gjerne kontakt med meg hvis du er usikker på hva som er forsvarlig å by for en bolig.

Kommentarer (0)

Boligpsykologi for dummies

Av: Dato: Rådgivning

Jeg blir stadig spurt av mine boligkjøpskunder og andre om hvordan de før oppføre seg på visning og i budrunder dersom de er interessert i en bolig som er til salgs. Hvilken adferd fører til at jeg får tilslaget på drømmeboligen?  

Bomull i hodet

Det er ikke det minste rart at folk er usikre på dette.  Står du i en kjøpsposisjon er du interessert i å betale minst mulig for boligen eller i alle fall riktig markedspris.  Redselen for å bli lokket til å betale for mye er fremtredende hos mange.  Ikke så rart så lenge de vet at megleren som de skal forholde seg til og forhandle med,  er betalt av selger for å oppnå høyest mulig pris.  I tillegg må du forholde deg til konkurrenter som er interessert i den samme boligen.  Dette krydret med alle tips i media og fra venner og kjente om hva som er lurt å gjøre, bidrar til å gjøre forvirringen blir total og bomullen fyller hodet ditt.

Vær deg selv og ta et skritt av gangen

Jeg har ikke noe fasitsvar på hvordan du skal forholde deg til alle disse utfordringene.

Men jeg har noen tips om hva du IKKE bør gjøre dersom du er i en kjøpsprosess og fatter spesiell interesse for en bolig:

  • Ikke vær redd for å spørre megler masse spørsmål om boligen eller fremstå “alt for interessert”.  Du er kanskje redd for at dette kan bli brukt mot deg i forhandlingene?  Men det er verre om du skulle gå glipp av verdifull informasjon.  Dessuten er de fleste salgsmeglere vant til at folk ikke nødvendigvis blir med i budrunden selv om de tilkjennegir interesse for boligen.
  • Gi blaffen i konkurrenter.  Du er på visningen fordi du har vurdert at du har råd til å kjøpe denne boligen.  Du stiller likt med alle andre .  Da er det viktigere å undersøke boligen nøye enn å tenke på at du kan tape budrunden dagen etter.
  • Ikke tenk på resultat men prosess når du er i budforhandlinger.  Målet ditt er selvsagt å få kjøpt boligen men vær rasjonell og formell i forhandlingene og ta skritt for skritt.  Tenk: “Nå er vi her, hva gjør jeg nå?” istedenfor “hvor skal dette ende?”  Det kan hjelpe deg med å bevare roen og handle rasjonelt. Bruk ventetiden mellom fristene til å tenke deg om eller søke råd hos noen du stoler på.

La følelsene spille på lag

Så finnes det uendeligheter av metoder og tips på hvordan du konkret bør gjøre, både gode og dårlige.  Det hjelper jeg mine kunder med hver uke, da fortrinnsvis de gode rådene:)

Jeg har ingen luretriks i ermet. Det aller viktigste jeg gjør er å bruke min erfaring og fagkunnskap for å skap å skape ro og trygghet rundt boligkjøpet.  Skape en tryggere atmosfære slik at de ikke glemmer seg selv og sine egne behov opp i all ståheien.  Følelser er viktige i et boligkjøp, men det fungerer best hvis de spiller på lag med deg.

Les også:   Hvem skal du lytte til i budrunden

Kommentarer (0)

Derfor lønner det seg å redusere usikkerhet

Av: Dato: Rådgivning

Dagens blogg retter seg like mye til selgere som til kjøpere i boligmarkedet.  Den handler rett og slett om hvorfor det lønner seg å fjerne mest mulig usikkerhet rundt boligens kvaliteter og tilstand for å sikre et vellykket boligsalg.

En  “åpen holdning” strategi med god og ærlig informasjon om boligen vil også komme kjøperne til gode. Jo mindre usikker kjøper føler seg, jo mer tilbøyelig er hun eller han til å gi bud på en bolig.

Selger og megler må jobbe sammen

Eiendomsmegler lever av salgsprovisjon og vil alltid være giret på å gi et best mulig bilde av boligen som selges.  Samtidig må det tas hensyn til lover og regler som regulerer hvilke opplysninger som må være med i en salgsoppgave.  På den måten er det å bruke megler ved boligsalg en garanti for at selgers opplysningsplikt blir ivaretatt.

Når du selger boligen din er du opptatt av å fremstille boligen din mest mulig positivt.  Fordi du er glad i boligen din og har festet deg ved kvaliteter som har vært viktig for deg så lenge du har bodd der.  Og så ønsker du selvsagt en høyest mulig pris.  Ja – du føler deg kanskje avhengig av å oppnå en viss pris.  Da er det lett å ønske at de negative sidene ved boligen blir nedtonet og de positive fremhevet.  Det er du som kjenner boligen din best, men samtidig kan det hende at du mangler objektiviteten som gjør at du kan vurdere verdien og kvaliteten på din egen bolig på egen hånd.

Skuffelse er ingen salgstrigger

Hva skjer hvis dette trekkes for langt og en bolig blir markedsført langt mer positivt enn den objektivt sett fremstår?

Jo kjøper blir skuffet og lurer på hvordan det hele henger sammen.  Er det kanskje noe mer enn retusjerte bilder som “lyver” her?  Usikkerheten vokser og det blir lite aktuelt å legge inn bud på eiendommen.

Salgsmaterialet blir til i et samspill mellom deg som selger og din salgsmegler.  Jeg har vært vitne til at  at selgere går imot meglers råd om å fremstille deler av boligen på en objektiv og riktig måte.  Det tror jeg er høyst uklokt.  Tilsløringer vil raskt bli avslørt av dagens oppegående boligkjøpere.

Mitt råd er:
Legg frem fakta om mangler og ufullstendigheter på en ærlig måte.  Og klarer du og din megler å gi et bilde av hvordan eventuelle svakheter kan endres eller bøtes på og hva det vil koste, vil kjøpernes tillit og vilje til å gi bud øke.

Tro meg – jeg vet hva jeg snakker om.  Jeg har så langt bistått rundt 100 boligkjøpere som partsrådgiver for å få dem i mål  med boligkjøpet:

Jo tryggere en boligkjøper føler seg i forhold til salgsobjektet jo raskere kommer kjøpsbeslutningen.

 

 

Kommentarer (0)

Slik får du ballen i mål

Av: Dato: Rådgivning

Nå er det VM i fotball som gjelder for mange av oss.  All de gode tekniske ferdighetene som utøves på banen gir inspirasjon til å gi deg noen tips om hvordan komme i mål med boligkjøpet.  Ikke på 2 x 45 minutter, men kanskje raskere enn du hadde tenkt deg før kampen.

  1. Sett opp et godt lag til å hjelpe deg med å score og utnevn deg selv til kaptein
  2. Få tak i den beste treneren på markedet.  La meg foreslå en boligkjøpsrådgiver.
  3. Sett opp en strategi før kampen i forhold til hvilke pasninger du skal motta og sende videre.
  4. Les salgsmaterialet nøye  – og tilstandsrapporten; merk deg hvor mange gule og røde kort som er delt ut.
  5. Den som scorer flest mål vinner kampen.  Slik er det ikke nødvendigvis i en budrunde. Du kan komme til å la deg rive med uten at dommeren blåser i fløyta.  Det kan koste deg dyrt senere.
  6. Ikke fortvil dersom du ikke scorer i første omgang, det blir en omgang til og kanskje også ekstraomganger.  Eller et nytt mesterskap for den sakens skyld.

Profesjonell fotball kan minne litt om det å kjøpe bolig.  Det er sykt mye penger involvert og budrunden kan gjøre deg både svett og særs engasjert.  Og lykken når du endelig får tilslaget på drømmeboligen kan minne om å score et avgjørende mål.

Vi hjelper deg gjerne med å komme i mål med drømmeboligen.

Men kanskje ikke før VM er slutt  🙂

Fortsatt godt VM!

Kommentarer (0)