Leser at Forbrukerombudet vil arbeide for at også negativ informasjon om boligen skal med i salgsannonsen på internett.

Negative ting blir ikke nevnt før i salgsoppgaven.
Eventuelle negative faktorer blir først omtalt i salgsoppgaven.  Dette mener Forbrukerombudet er feil, da mange boligkjøpere bruker kort tid på å sette seg inn i dokumentasjonen.  Om det å omtale negative forhold ved boligen vil bli en del av det offisielle regelverket for markedsføring av boliger, er uvisst, men at det trengs er oppstramning av praksis er helt sikkert.

Vi har tidligere skrevet om dette under tittelen, “Boligannonsen – reklame eller relevant informasjon?”

Negativ informasjon i markedsføring er “naturstridig”
Konklusjonen i vårt blogginnlegg er at mange viktige ting blir utelatt i annonsen, noe som fører til at kjøperne enten ikke får det med seg når de får resten av salgsmaterialet, eller det fører til at de går på unødvendige visninger.  Dette er synd, og meglerne bør i første rekke sørge for at ALLE viktige ting som for eksempel etasje og plantegning er med i annonsen.  Deretter kan man håpe at salgsannonsene blir mer informative ved at negative ting også kommer med.
Men å påtvinge negativ informasjon inn i en markedsføringsannonse som er betalt av selger virker nærmest naturstridig.  Uansett hvor mange regler som lages vil det i annonseringen bli lagt vekt på det positive i den hensikt å folk på visning og høyest mulig pris for boligen.

Få sanksjonsmuligheter 
Den jevne forbruker har få sanksjonsmuligheter når det gjelder brudd på markedsføringsloven.  Dette har vi blant annet sett i flere saker med lokkepriser.  I en sak hvor negative ting ikke er nevnt i en annonse vil forbrukeren stå enda svakere.  Det vil bli henvist til opplysninger i salgsoppgaven og kjøpers undersøkelsesplikt.

Kunnskap er makt
Snarere enn enda flere regler i markedsføringsloven tror jeg at løsningen er å tilføre kjøper kunnskaper om hvordan bolighandelen i Norge virker samt tilby gode rådgivningstjenester.  Dette jobber vi i Boligkjøpsmegling med hver dag.

Trude Larsen
T: 950 37 330

Når jeg titter på boligannonser i jakten etter gode boliger til våre kunder må jeg av og til le litt for meg selv over bruken av bilder.  

Her er noen eksempler fra denne ukens annonser på finn.no:

I rettferdighetens navn må det sies at disse bildene ikke er de eneste som presenterer boligen.   Illustrerende bilder som forteller om hvordan boligen egentlig ser ut er som oftest også med.

I bildene som skal være med på å skape stemning er det ofte også morsomme små billedtekster eller ordspråk :

“Inspirasjon”                             “Trivelig atmosfære”           “Braver than you believe”    

Og så vil man jo også bruke bilder for å fortelle om tekniske og praktiske detaljer:

“Detalj kjøkken”                                                        “Leiligheten er malt i lyse farger”

Det bildet som selger aller best i dagens marked i Oslo er:

                                                             Rosett stukkatur !

Akkurat dette bildet forteller kanskje mer enn tusen ord:
Det forteller nemlig om god takhøyde, populære strøk med gamle bygårder og stylede leiligheter.  Og det forteller om stor etterspørsel og betalingsevne.

Kos dere med boligannonsene. Men se gjerne på mer enn bildene før dere går på visning!                                                        

Det er nå lansert en ny  nettportal Meglerbasen hvor eiendomsmeglerne får karakterer av sine oppdragsgivere -selgerne.   Meglerne diskuterer nå seg imellom om hvorvidt denne gir et riktig bilde av hvem som er de beste selgerne.  Hva kan økt konkurranse i meglerbransjen bety for deg som boligkjøper?

Tegn på at konkurransen hardner til.
De etablerte eiendomsmeglerne mener at nettsiden, ikke er relevant idet de som selger mest i et område ikke ligger inne med flertallet av positive kundevurderinger.  De er fortrengt av yngre og ambisiøse meglere som er flinke til å få kunder til å legge inn positive anmeldelser av dem.
Eiendomsmeglerguiden er kommersielt drevet med Shibsted gruppen i spissen.  Selv om de har fått offentlig støtte gjennom Innovasjon Norge kan vi neppe forvente at nettstedet formidler objektiv forbrukerveiledning.  Det ligger kommersielle interesser bak, og de som er flinkest til å markedsføre seg selv gjennom andre vil få  best plass.  Slik er verden i de fleste bransjer. De fleste av oss bruker vel vurderinger fra kunder som en del av beslutningsgrunnlaget ved valg hotellrom eller håndverkere.  Så hvorfor skal ikke dette la seg gjøre også ved valg av eiendomsmegler?

Hva med kjøperne, er meglervurderinger interessant for dem?
Valget av megler er allerede tatt av oppdragsgiver selger, så kjøper er prisgitt å forhandle med den megleren som selger den boligen som hun er interessert i.  Vi får jo håpe og tro at de meglerne som får de beste skussmålene også er flinke til å ta vare på kjøperne, men i et oppadgående marked behøver ikke dette å være tilfelle. Så lenge eiendomsmeglerens mål er å få flere salgsoppdrag vil fokuset være på selgers opplevelse og tilbakemeldinger. Og jo større konkurranse mellom meglerne, jo mere penger og innsats vil bli brukt for å oppnå synlighet og selgers gunst, noe som ikke nødvendigvis tjener kjøpers interesser.

En spennende tanke.
Siden eiendomsmegleren i henhold til loven skal «opptre med omsorg for begge parters interesser», er det en spennende tanke hvordan det ville være dersom det fantes en nettportal hvor kjøpere kunne legge igjen sine ærlige tilbakemeldinger på hvordan de opplevde den enkelte meglers innsats.  Det kan tenkes at kloke selgere og oppdragsgivere også vil være opptatt av dette, særlig hvis markedet skulle roe seg ned eller få en nedgang.  Vi få se om noen føler seg kallet.

Det er for tiden stort utbud på spesielt mindre leiligheter i Oslo. Ikke sjelden har fire-fem aktuelle objekter visning på samme tid, og kun i én time. Da må du velge hvilke du vil se på ! Vi spør oss – gir boligannonsen nok informasjon til at vi kan foreta dette valget?

Overdrivelser og bagatellisering
Bilder tatt med vidvinkel og overdreven bruk av superlativer kan medføre at boligen fremstår som mer attraktiv enn hva tilfellet er. Når nøkkelinformasjon som kanskje kan virke prisdempende eller negativt samtidig er utelatt eller ”godt gjemt”, kan dette medføre at potensielle kjøpere velger å gå på ”feil” visning.

Her er noen eksempler:

• Etasje blir ofte ikke skrevet eksplisitt dersom leiligheten ligger i 1. etasje. Først når du kommer ned til teksten som beskriver innholdet og de enkelte rom er dette tatt med og noen ganger er det helt utelatt.
• 1 roms leiligheter blir omtalt som 2 roms selv om det bare er sovealkove i leiligheten
• 2(3) roms brukes selv om det tredje rommet ikke er et godkjent oppholdsromkForkjøpsrett for boligbyggelag (for eksempel OBOS eller Usbl) blir ikke omtalt i annonsen.
• Først i prospektet blir dette nevnt og noen ganger er det ikke omtalt i det hele tatt.
• Plantegning er ikke med i annonsen. Plantegning gir deg muligheten til å vurdere hvorvidt din planlagte bruk av leiligheten og møblering er gjennomførbar

 Umulig å få med alt i annonsen
Det kan innvendes at det er umulig å få med alt i en annonse.   Laster man ned prospektet eller bestiller dette vil som regel de fleste forhold fremkomme et eller annet sted der. Dette fordi megler og selger er underlagt strenge regler når det gjelder opplysningsplikt og unnlatelse av å nevne viktige elementer kan medføre økonomisk ansvar i ettertid. All nøkkelinformasjon bør med i annonsen

Kjøpere blir ofte rådet til å gå igjennom prospekt i god tid før visning slik at de kan spørre megler om uklare forhold på visningen. Dette er et godt råd, men kanskje noe vanskelig å oppfylle i en travel hverdag . Uten å ha statistikk på dette vil vi påstå at de færreste har lest igjennom prospektet før de går på visning. Derfor er det viktig at all nøkkelinformasjon er med allerede i annonsen.

Nyhet fra VG september 2014 🙂