Tør vi håpe på at utbyggerne setter ned prisene på ferdigstilte nyboliger ?

Av: Dato: Boligmarkedet

NRK skrev nylig om at OBOS “dumper prisene på nye boliger“.   Dette viser seg å være en sannhet med modifikasjoner da det kun gjelder noen få boliger i enkelte prosjekter.  Med rabatt på noen få hundre tusen kroner. 

Det er grunn til å tro at verken OBOS eller andre utbyggere har til hensikt å dumpe prisene.

Skal du se etter en bolig som det eventuelt gis avslag på, må du se etter prosjekter hvor det gjenstår noen få ledige boliger.  Da kan det være noen som rett og slett er feilpriset fra begynnelsen av og som utbygger nå velger å sette ned prisen på for å få sluttsolgt prosjektet.  De vil gjerne være i det dyrere sjiktet fra 7 til 10 mill.

Erling Røed Larsens Spådom. Myte eller Realitet?

I artikkelen til NRK sier boligforsker og sjefsøkonom Erling Røed Larsen at han har ventet på dette lenge og han tror at flere boligbyggere vil følge etter.  Han begrunner det med at rentebelastningen med å sitte med boligene blir for stor og at for mye egenkapital bindes opp.

Jeg tenker at denne spådommen er litt som å tro på julenissen.  For en tid tilbake stilte jeg spørsmålet til en boligutviklinger om hvorfor de ikke satte ned prisene på de nye boligene litt og tilpasset seg markedet, slik som bruktboligselgere må gjøre når markedet skifter.  Vedkommende holdt på å falle av stolen bare ved at spørsmålet ble stilt.  Dette var uaktuelt og noe som byggelånsbanken aldri ville gå med på.

Så dette tror jeg sitter veldig langt inne hos de fleste boligutbyggere.

Men hvem vet, kanskje dukker julenissen opp i løpet av året……

Utbyggernes Dilemma. Prisnedgang eller Flopp?

Det som er spennende er å se prisene på helt nye prosjekter når de omsider kommer ut.  Her må jo prisnivået ned hvis de ikke skal floppe.  Hovedproblemet her er at utbyggerne strever med å skaffe seg lave nok entrepriser. Vil de senke prisene og godta lavere marginer, tap, eller holde fast ved dagens prisnivå og risikere et salgsflopp? Prisnivået påvirkes av en rekke faktorer, inkludert entreprenørkostnader og rentenivå, som alle spiller inn i den kompliserte balansen mellom tilbud og etterspørsel.

Jeg har ikke fasiten, men jeg følger godt med i markedet og lover å gi beskjed hvis det skjer noe kjøpervennlig på nyboligmarkedet !

Kommentarer (0)

Hvorfor har ikke de som mottar Startlån samme valgfrihet som øvrige boligkjøpere?

Av: Dato: Boligmarkedet

Denne artikkelen fikk jeg publisert i Avisa Oslo like før påske.  En interessant problemstilling som jeg kommer til å følge opp for å få svar fra Oslo Kommune.

Artikkelfoto:   NTB og privat

Dersom du ikke får lån i vanlig bank og oppfyller visse krav når det gjelder inntekt, for eksempel er såkalt vanskeligstilt, kan du få såkalt Startlån fra Husbanken.  Dette er en bra ordning, og selv om nåløyet er trangt, har den hjulpet mange med å komme inn på boligmarkedet.

Det er kommunene som administrerer ordningen og tildeler lånene.  Husbanken bestemmer hovedretningslinjene, men i forskrift for startlån er det slått fast at «Kommunene kan fastsette eget regelverk i samsvar med forskriften»

Da nærmer vi oss kjernen i dette innlegget.

Må kjøpe bolig i kommunen

Oslo Kommune har i lånetilsagnene til sine Startlånskunder lagt inn et krav om at de «må kjøpe bolig i kommunen»

Som boligkjøpsrådgiver har jeg hjulpet en del boligkjøpere med Startlån med boligkjøpet.  Lånerammen er som oftest veldig stram, og det er svært få boliger tilgjengelig i Oslo til deres budsjett

Det samme kan være tilfelle for boligkjøpere med privat finansiering.  Når jeg har bistått disse og vi ikke har lykkes med å finne ønsket bolig innen Oslo, har vi ofte søkt etter objekter i kommunene utenfor Oslo hvor prisene er lavere.

Dette er ikke mulig for folk med Startlån. De har altså mindre valgfrihet enn øvrige boligkjøpere.   Er dette rettferdig eller fornuftig?

Jeg mener nei.  Det viktigste må vel være at formålet om å hjelpe folk inn på boligmarkedet oppfylles.

Valgfrihet bør gjelde for alle

Jeg har undersøkt saken og også forsøkt å få et svar fra Oslo Kommune om hvorfor de krever at boligen som Startlåns kundene kjøper må være i Oslo, men foreløpig ikke fått noe fornuftig svar.

Etter en del søk omkring utbredelsen av de kravet om at Startlånet må benyttes til kjøp av bolig i kommunen hvor lånet gis, fant følgende informasjon.

«Undersøkelser viser at det i 70 prosent av retningslinjene (de kommunale) er et ufravikelig krav at låntaker skal kjøpe bolig i kommunen hvor bruker har søkt om startlån»

Kilde:
Proba Samfunnsanalyse: Kommunenes retningslinjer og praksis for startlån (2012)

Oslo tilhører disse 70 prosentene.  Det virker ulogisk og nærmest i strid med formålet om å hjelpe flest mulig inn på boligmarkedet, at det i landets største pressområde med de aller høyeste boligprisene, skal være et krav om de med den laveste finansieringen blir tvunget til å kjøpe bolig innen kommunen.

Valgfrihet er en grunnleggende rettighet, og den bør gjelde for alle – uavhengig av om man er finansiert av det offentlige eller det private.

Oslo Kommune bør revurdere sitt krav om at startlåns mottakere må kjøpe bolig i kommunen. De står helt fritt til å fjerne denne bestemmelsen.

Det er på tide å sette menneskene først, å åpne dører i stedet for å stenge dem.

La oss gjøre Startlånet til det det var ment å være – en mulighet for flere til å eie sin egen bolig.

Kommentarer (0)

Hvorfor lønner det seg ikke med utleie av sekundærbolig i dag ?

Av: Dato: Boligmarkedet

Media og eiendomsbransjen melder om at sekundærboliger legges ut for salg fordi det ikke lønner seg å leie ut lenger.  Noen mener at det er beskatningen som gjør dette.  Er det riktig, eller er andre faktorer vel så viktige?

Det som har endret seg de siste par årene er verdsettelsen av sekundærboligen i forhold til formueskatt.  Man må nå oppgi 100% av verdien som formue.  Ved hjelp av formueskatt kalkulator har jeg regnet ut hva formueskatten blir hvis du kjøper en sekundærbolig til kr 4.000.000

Den blir:

 

 

 

PR ÅR

 

Skatt på utleien med 22% kommer i tillegg.  Dette er ikke noe nytt, satsen og måten den beregnes på er som tidligere.

Dersom boligen leies ut i Oslo kan vi se for oss følgende utleieregnestykke :

Hvorvidt det ville lønne seg å ha pengene i fond eller lignende(alternativ avkastning etc) har jeg ikke tatt hensyn til.

Regnestykket viser at det er mulig å ha en netto inntektsstrøm på utleien, dersom du ikke har lånekostnader til kjøpet.   Selv med formueskatt på 100% av verdien.  Formueskatten utgjør 12% av inntekten.

Hva hvis du låner til kjøp av sekundærbolig ?

Da blir regnestykket ganske annerledes.

 

Med full lånefinansiering vil du ha en negativ netto inntektsstrøm pr måned på ca NOK 5.000 og det vil være store beløp som må betales i renter og avdrag hver måned.

Økningen i boligprisene har bidratt til økt investeringslyst

I lang tid har de som låner til sekundærboliger, ikke sett særlig høy månedlig profitt fra selve utleien. Likevel har de investert fordi boligprisene har steget så mye at de har tjent på investeringen på bare noen få år.

Nå, med et boligmarked og prisutvikling som er mer usikkert, for eksempel med flat utvikling det siste året (i realiteten nedgang i reelle priser), minsker appetitten fra småinvestorer for å kjøpe sekundærboliger. Dyrtiden kan også ha ført til at de har andre betydelige utgifter å dekke og som  bidrar til at at de velger å selge unna.

Det  finnes ikke spesifikke data om hvor mange investorer for sekundærboliger som har lån på eiendommen, men det er sannsynlig at mange av de mindre private investorene har lånefinansiert.

Vanskelig å finne den perfekte balansen

Økningen i grunnlaget for formuesbeskatning er fordelingsmessige årsaker. I tillegg er det ønskelig å forhindre at alle de mindre boligene i større byer kjøpes opp av investorer. Det er fortsatt et mål i Norge at så mange som mulig skal eie sin egen bolig.

Samtidig er det nødvendig å ha et visst antall boliger for utleie. Færre utleieboliger kan øke presset på leieprisene, noe som er negativt.

På dette området, som ellers i boligmarkedet, er det vanskelig å finne den perfekte balansen.

Uansett må konklusjonen etter min mening, være at rentenivået og dårligere utsikter for større gevinster ved salg fremover,  har størst innvirkning på lysten til å investere i eller beholde sekundærboligen, heller enn skattereglene isolert sett.

 

Kommentarer (0)

Oppdatering for 2024 fra Boligdama

Av: Dato: Boligmarkedet

Når vi snart tar farvel med 2023, kan vi reflektere over et år med usikkerhet i boligmarkedet i Norge og en global situasjon som har holdt verden på tåspissen. Men, som alltid, livet går videre, og for noen vil det si planlegging av boligkjøp. 

For de av dere som har vurdert boligkjøp, men lagt det på is en stund, kan muligens 2024 være året hvor drømmen blir virkelighet. Det avhenger hvor stabilt og forutsigbar situasjonen vil føles for deg som er på boligjakt.

2023 har vært preget av utsettelser og færre boligkjøp, primært på grunn av økende renter og usikkerhet rundt boligsalg. Bankenes strammere lånepolitikk og økte bokostnader har også gjort det til en utfordrende tid for mange.

Selv om det har vært et kjøpers marked med lavere priser en stund, har vi opplevd færre kjøpere på banen. Høsten har vært mer stille enn vanlig, det har jeg også merket som boligkjøpsrådgiver, med noen færre henvendelser.

Når prisene stiger, og budrundene blir intense, øker interessen for å sikre seg drømmeboligen. Da våkner interessen til boligkjøperne. Det er forståelig, men også et lite paradoks, når vi vet hvilke muligheter som kan ligge der når prisene faller.N

For deg som har stram økonomi, er rådet fra meg enkelt: “Hold ut” og unngå ytterligere økonomisk eksponering.

Rentetoppen er nådd, men usikkerheten og prisfall vil trolig fortsette inn i 2024. Lageret av usolgte boliger synker, og færre legger ut boliger for salg. Fortsetter denne trenden kan boligmarkedet raskt snu igjen, med mer konkurranse om boligene.

For deg som har handlingsrom, vil første halvdel av 2024 kunne være en tid for gode boligkjøp. Kjøpers marked vil fortsatt gi mulighet for gode priser og et god utvalg av boliger til salgs.

Noen eksperter spår at boligprisene kan begynne å stige, særlig i de større byene, allerede tidlig i 2024.  Det er jeg ikke så sikker på vil skje, men vi må følge med og se hva so skjer.  Det som er sikkert er at boligmarkedet ofte skifter raskt, så hvis det først løsner kan det bli høyere etterspørsel og økte priser igjen.

Jeg har verktøyene og kunnskapen som skal til for å hjelpe deg med å spare flere hundretusen i budforhandlingene, dersom du våger å kaste deg utpå!

Helt treffsikre generelle råd er vanskelige å gi i disse tider. Men hvis du lurer på hva som er lurt for deg, er jeg tilgjengelig for uforpliktende digitale møter.

Da ønsker jeg deg en fortsatt fin romjul og GODT NYTTÅR !

 

Kommentarer (0)