Slik treffer du riktig på pris når du kjøper bolig

Av: Dato: Rådgivning

Når du er selger av en bolig vil du ha høyest mulig pris. Er du kjøper ønsker du et gunstig kjøp og er redd for å betale for mye.  Slik er dynamikken i boligmarkedet.

Det gjør at du fra en dag til en annen kan ha en helt motsatt tilnærming til prisingen i boligmarkedet.  Du kjenner din egen bolig godt og synes som regel den er veldig mye verdt.  Boligen du vil kjøpe er du ikke blitt kjent med enda og du vet ikke egentlig hva du bør betale for den.

Hva en bolig som er til salgs er verdt finnes det dessverre ikke noe fasitsvar på.  Det er markedet som bestemmer.

Med markedet menes enkelt forklart; 
antall interessenter som vil by på den aktuelle boligen og hvor høyt disse er villig til å strekke seg.  Men disse interessentene lever ikke et vakuum.  De handler i tråd med det de mener er gjeldende nivå for boligpriser og hva de har råd til å betale.

Gjennom innsikt fra mine kunder og arbeid med folk som er på boligjakt har jeg funnet ut at kjøpere flest er opptatt av å ikke betale for mye når de skal kjøpe bolig.  Begrepet “for mye” kan være svært subjektivt.  I min verden, som en profesjonell rådgiver som står på kjøpers side, har jeg valgt å holde meg til objektive kriterier knyttet til salgsstatistikk og markedskunnskap når jeg hjelper kunder med vurdering av kjøpspriser.  Analysene viser seg å holde mål i de aller fleste tilfeller.  Kun unntaksvis, hvis kjøpsobjektet er veldig spesielt eller folk har gått av hengslene i budrunden, bommer jeg på nivået for sluttprisen.

Hva gjør jeg for å finne riktig pris for kjøper?

  • Bruker Norges største boligdatabase – Eiendomsverdi – for å estimere et sannsynlig intervall for salgsprisen, basert på sammenlignbare salg i området
  • Ser på bilder og standarden på de nylige salgene og sammenligner med den som er til salgs
  • På grunnlag av dette og generell markedskunnskap setter jeg opp en budtabell med oversikt over sannsynlige bud.  Her merkes av hvilket intervall som ligger innenfor det eksisterende markedsnivået.

Tilbakemeldinger fra kundene tyder på at budtabellen er et viktig støtteverktøy i budprosessen. Både for å sette en fornuftig grense og for å følge med underveis i budrunden. Eller bruke som et grunnlag for forhandlinger dersom man er eneste budgiver. Det handler om å få hjelp til å sette fornuftige grenser eller samle mot til å heve seg tilstrekkelig for å få tilslaget på boligen.  Kort og godt frikoble seg mest mulig fra følelser og antagelser.

Last ned mitt tipshefte om boligpriser og budgivning og lær mer

Men heller ikke gode analyser gir fasitsvar.
Derfor må hver enkelt kjøper vurdere hvor langt de er villig til å gå utenfor det komfortable feltet “gjeldende markedsnivå”.  Blir sluttprisen lavere blir du som kjøper selvsagt happy.  Å gå over krever mer mot og risikoen for å betale overpris øker. Men, har du virkelig lyst på boligen og det er mange budgivere på banen, behøver det ikke å være feil å heve seg over hva lignende boliger tidligere har blitt solgt for. Noen må sette prisrekord og planlegger du å bo i boligen et stykke tid vil den høye prisen som regel bli spist opp av prisutviklingen.

Hva kan du gjøre selv?

Det viktigste du kan gjøre selv er å ha et våkent øye på utviklingen i boligmarkedet og følge med på prisutviklingen i området du ønsker å kjøpe i.  Uten et profesjonelt verktøy får du ikke med deg alle detaljene, prisene kan svinge svært mye innenfor et område.  Men du får en basiskunnskap å forholde deg til. Og det objektive grunnlaget du trenger for å forholde deg rasjonelt til prisene i boligmarkedet.

Les hvordan du kan få hjelp til boligkjøpet

 

Kommentarer (0)

Når på året er det best å kjøpe bolig?

Av: Dato: Rådgivning

For noen år tilbake var boligmarkedet mer sesongpreget enn det er nå til dags.  Nå er det stort sett god aktivitet nesten hele året, i alle fall i de store byene. Men eneboliger og rekkehus selges helst når det ikke er vinter og snø.

Tilbud og etterspørsel styrer aktiviteten

Boligprisene styres i stor grad av tilbud og etterspørsel.  Stort tilbud med mindre etterspørsel kan være til fordel for kjøper som får mer å velge mellom og færre å konkurrere med i budrundene.  Omvendt situasjon fører til kamp om boligene og heftige budrunder.

Dersom du skal kjøpe er det best å være på markedet når tilbudet er størst.  Da er det mer å velge mellom.  Samtidig har kjøpere en tendens til å gå i flokk og flere boliger til salgs fører derfor til at flere er aktive i markedet og dermed er du like langt.  Det er vel dette som kalles et balanse i markedet, at tilbud og etterspørsel i stor grad styrer hverandre.

Prisene stiger mest i begynnelsen av året

Det som ser ut til å være en tendens er at det er prisvekst i første del av året og at prisutviklingen flater ut resten av året.  Så også i første kvartal 2019 hvor det har vært en prisoppgang i de fleste deler av landet. For resten av dette året spår de fleste eksperter en flat prisutvikling.

Det er altså ingen oppskrift på når på året det er lurest å kjøpe bolig.  Med unntak av hus med hage hvor det er flere objekter å velge mellom på våren og sommeren.

Kjøp og selg i samme marked

Et viktig prinsipp ved kjøp av bolig er å “kjøpe og selge” i samme marked.  Da blir du ikke skadelidende når prisene stiger.  Mange har brent seg på å selge først og vente med å kjøpe med håp om at prisene går ned. Dessverre skjer dette svært sjelden, og stiger prisene mens du venter får du plutselig for lavt budsjett til å kjøpe “deg inn igjen” til samme eller høyere nivå.  Dessuten viser seg uhyre vanskelig å treffe bunnen.  På samme måte er det nesten umulig å treffe toppen hvis du skal selge.

Følg med på prisutviklingen

Uansett om du skal kjøpe eller selge bolig er det lurt å følge litt med på prisutviklingen.

Du kan sjekke boligprisen i området der du bor eller ønsker å kjøpe her.

I første kvartal har vi i Boligkjøpsrådgiver Krogsveen kommet i havn med boligkjøpet for mange av våre kunder.  De har allerede flyttet inn eller gleder seg stort til å flytte inn i sine nye boliger.

De som ennå ikke har kjøpt venter på at det skal komme mange nye og spennende boliger for salg etter påske.  Den som venter på noe nytt venter ikke forgjeves.

GOD PÅSKE!

Slik kan du få hjelp med boligkjøpet

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Hvorfor går noen boliger langt over prisantydning?

Av: Dato: Rådgivning

For tiden har vi et relativt rolig boligmarked hva gjelder prisøkning, også i de store byene som Oslo.  Det er forventet en moderat prisøkning, ja endatil utflating utover høsten.  Hvorfor opplever vi da at en del boliger blir solgt til langt over prisantydning?

Jeg har ikke statistikk på hvor utbredt dette er akkurat nå, men opplever at de kunder jeg har hjulpet frem til boligkjøp de siste par ukene har endt på en god del over prisantydning.  Flere hundre tusen kroner eller rundt 10-11%.  De har alle gått for gode og relativt attraktive boliger, men ingen spesielt spektakulære og sjeldne.

Prisantydning og reell markedsverdi

Som boligkjøpsrådgiver bruker jeg min markedskunnskap til å hjelpe kjøpere med tanke på hva som er riktig markedsverdi i en budrunde. Så også i forhold til de kjøperne jeg referer til ovenfor.  Jeg fant relativt enkelt ut ved en sjekk på Eiendomsverdi, at prisantydningene var for lave og at mine kjøpere måtte være forberedt på å heve seg i budrunden for å få tak i boligen.  Markedsprisen sammenlignet med andre solgte boliger av samme type og kvalitet var høyere enn prisantydningen.  Og som vi alle vet: du får sjelden kjøpt en bolig til under markedspris.  Jeg varslet dem om gapet mellom prisantydning og markedspris og hvor langt jeg mente det var forsvarlig å strekke seg.  Når de var forberedt på dette fikk de mot og trygghet til å by det som var nødvendig for å få tilslaget.

Salgstaktiske hensyn

Vi har nå et marked med stort tilbud men også veldig variert i forhold til hvilke boliger som oppleves som attraktive.  Det ser ut til at en del meglere i denne situasjonen psyker ned selgernes forventninger og tar sjansen på å legge prisantydning noe lavere enn markedsprisen.  Hensikten er å få flest mulig på visning og budrundene i gang.  Da ender det hele godt for selger med et salg som ligger nær eller noe over den egentlige markedsprisen, og betydelig over prisantydning.

Det ligger altså i mange tilfeller salgtaktiske hensyn bak fastsettelsen av prisantydningen.  Dette finnes det regler mot i markedsføringsloven, men dette kommer kun til anvendelse hvis selger nekter å selge til prisantydning og da med relativt små sanksjonsmuligheter.

Jeg vil ikke bli lurt

Kjøpere ønsker ikke å bli lurt.  Med det menes at de ikke ønsker å betale over gjeldende markedspris.  Denne usikkerheten kan gjøre at de velger å hoppe av budrunden eller at tilliten til megler og boligmarkedet svekkes ytterligere.  Derfor tror jeg at meglerbransjen har alt å tjene på å være mer ærlig i prisingen og legge prisantydning så nær markedspris som mulig.  Det har alle salgsmeglere i landet både kunnskap og verktøy til å få til.

Ta gjerne kontakt med meg hvis du er usikker på hva som er forsvarlig å by for en bolig.

Kommentarer (0)

Betyr lavere boligpriser dårlig bomiljø?

Av: Dato: Rådgivning

Statistikken viser stor variasjon i boligprisene mellom bydelene i Oslo  En bolig på 60 m2 koster mer enn dobbelt så mye på Frogner enn øverst i Groruddalen.  Betyr det at det er dobbelt så bra å bo på Frogner? Neppe.

Å forsøke seg på å antyde hvor i Oslo det er best å bo, er å begi seg ut i et minefelt.  Undersøkelser viser nemlig at folk er stort sett veldig glad i området de bor i.  Veldig få kjenner seg igjen når utenforstående skal sette karakter på deres eget bomiljø.  Dette gjelder også i Groruddalen hvor det Dagsavisen nylig publiserte en undersøkelse som viste at 8 av 10 var svært fornøyd med å bo der.    På Holmlia har ivrige lokalentusiaster  startet facebook gruppen “We love Holmlia”.  På tross av at det finnes miljøutfordringer i disse områdene, ønsker folk å ring om lokalmiljøet sitt og vise at de trives.

Populært betyr status

Årsakene til at folk ønsker seg til ulike bydeler når de skal kjøpe bolig er svært sammensatte.  Det kan være at de ønsker å bo der hvor de er vokst opp, der hvor venner og familie bor, der hvor det er gode skoler, gode kommunikasjoner, trygt bomiljø eller gode service og kulturtilbud.  Og sist men ikke minst har mange et ønske om å eie bolig i områder som er populære og det er forbundet med status å bo.

Kilde:  Gjennomsnittlige m2 priser i boligprisstatistikk Krogsveen

Realistisk utgangspunkt

For å komme i mål med en kunde som skal kjøpe bolig er vi som boligkjøpsrådgivere avhengig av å peke på boliger og områder som er oppnåelige for han eller henne.  Da kan det hende at ønskene ikke stemmer med de økonomiske realitetene.  Og kombinert med bestemte oppfatninger om hvor det er bra og ikke bra å bo kan det av og til bli en utfordrende oppgave. Men når vi får snakket om tingene, dratt frem eksempler på gode boliger og referanser til gode bomiljø, merker vi at oppfatningene endrer seg og vi får lagt et godt grunnlag for den videre boligjakten.  Samtidig synes vi det er viktig å ha respekt for grunnleggende faktorer som gjør at noen vil bo i bestemte områder.  Og at folk vil ha det trygt omkring seg.

Å eie sin egen bolig

Stigende og høye boligpriser blir så å si alltid omtalt som noe positivt og noe vi alle tjener på.  Områder med høye boligpriser er som regel befolket med folk som har store økonomiske ressurser og dette fører igjen til en positiv utvikling av området.  Men hva ville skjedd hvis alle bydelene fikk boligpriser på linje med Frogner?  Jo en stor del av befolkningen i Oslo ville ikke ha råd til å kjøpe seg sin egen bolig.  Dette ville virkelig ha store sosiale ringvirkninger.

Så kanskje skal vi være glad for at noen områder er rimeligere enn andre slik at flest mulig kan få eie sin egen bolig innenfor Oslos grenser. Så vet vi også at et godt bomiljø skapes av menneskene som bor der. Og da er det meste mulig å få til.

Lykke til med boligjakten!

 

Les også:                Visningsforberedelser for dummies

 

 

 

 

Kommentarer (0)