Borettslag eller sameie – hva er best?

Av: Dato: Rådgivning

Nå er det årsmøtetider i landets boligsameier og borettslag. Oppslutningen om disse møtene er svært varierende, som regel er det svært få av boligeierne som dukker opp.  Med mindre det er noen svært kontroversielle saker på dagsorden.  Er styringen bra og de fleste er fornøyde, får styrene som regel jobbe i fred og svært få andre engasjerer seg.  Jeg har tidligere  understreket hvor viktig det er å sjekke opplysningene fra forretningsfører om boligselskapet før du kjøper bolig.  Det å sjekke de økonomiske og andre forhold i boligselskapet, er fremdeles det viktigste du kan gjøre for å sikre at du flytter inn i et godt bomiljø.  Men kanskje er det også lurt å tenke litt på de ulike boformene og hva som passer best for deg, dine verdier og livsstil.

Fordeler og ulemper ved begge boformer

Det er noen faktiske og kanskje også verdimessige forskjeller mellom de to ulike boformene, som kan gjøre at du vil være mer tilbøyelig til å velge den ene fremfor den andre.

Før jeg lister opp disse kan det være nyttig å rydde litt opp i noen begreper:

Borettslag:
Boligene i et borettslag kalles for borettslagsboliger eller andelsboliger.  Virksomheten reguleres av Lov om borettslag.  Et borettslag kan være frittstående eller tilknyttet et boligbyggelag slik som ABBL eller OBOS. Dersom det er tilknyttet et boligbyggelag vil medlemmene i boligbyggelaget ha forkjøpsrett ved salg.

Eierseksjonssameier eller boligsameie

Boligene i et boligsameie kalles som regel selveierboliger  eller eierseksjon.  Virksomheten reguleres av Eierseksjonsloven.

Alle boligsameier er frittstående, og forkjøpsrett praktiseres svært sjelden med unntak av tinglyste rettigheter i spesielle boliger.

Aksjeleilighet:

Dette blir ikke omtalt spesielt her da dette er en “utdødd” organisasjonsform for boliger.  Kort forklart kan vi si at aksjeleiligheter har samme lovmessige ramme som borettslagsboliger.

Couple holding keys to their new house

De viktigste forskjellene mellom borettslagsboliger og selveierboliger er:

  • Borettslag er fundert på felleskap – å eie sammen.  Formelt sett er borettslaget eier av eiendommen og du har bruksrett til egen bolig gjennom å eie en andel.
  • Eierseksjonssameier (boligsameier) er basert på at eiendommen er delt opp i enkelt seksjoner men med en overbygning for å sikre styring og felles interesser.
  • Det er større sannsynlighet for at du finner flere boliger som er leid ut i et boligsameie da boligene fritt kan leies ut.
  • I borettslag er det noen restriksjoner på utleie av egen bolig, blant annet ett års botid og at du deretter må søke og ha en god grunn hvis du vil leie ut mer enn 3 år.
  • Det kan være vanskeligere å få gjennomført og finansiert større vedlikehold og utbedringer i et boligsameie fordi banken ikke kan ta pant i den felles eiendommen.
  • Og dersom de allikevel skulle innvilges lån må det være enstemmighet blant alle seksjoneierne.
  • Borettslag har ofte intern forkjøpsrett.  Dette brukes ikke så ofte lenger, men kan være gunstig hvis du liker deg i borettslaget og ønsker å kjøpe en større leilighet.
  • Ved kjøp av selveierbolig betaler du 2,5% dokumentavgift til staten, borettslagsboliger har ikke dokumentavgift.

Tilnærming

De fleste av våre kunder ser på begge boformer når de skal kjøpe bolig.  Dette fordi det viktigste er å finne boligen de ønsker seg, og boformen er som regel ikke utslagsgivende for den vanlige forbruker.

At organisering og boforming ikke er så viktig for kjøperne, skyldes nok også at det har vært en tilnærming mellom borettslag og selveierboliger de siste årene.  Først og fremst gjennom endring i Lov om borettslag som har gitt større adgang til utleie i borettslag.

Nærmet seg hverandre

Men vi ser også at mange boligsameier driftes etter mønster fra borettslag, ved å spare opp midler til vedlikehold og der det er mulig tar opp lån til utbedringer.

Det er sannsynligvis veldig klokt at de to boformene har nærmet seg hverandre når det gjelder handlefrihet og driftsform. Det er krevende å bo sammen, og vi skal være glad for at vi har et godt rammeverk og god praksis for styring og drift av boligelskapene her til lands.

På den måten blir boligmassen og folks verdier iveratt på en god måte. Hvilken boform du velger når du kjøper bolig er opp til deg.

Det viktigste er at du kjenner litt til forskjellene og bruker både hode og magefølelse når du velger.

Kommentarer (0)

Congratulation to our international family

Av: Dato: English

This story is about Marine and Kotaro who just bought a home in Norway, less than 3 months after they arrived in Norway to work as researchers.  They are a living proof that it is possible for newcomers to do what almost all Norwegians do – own their own home.  They just needed some help, which home buying consultant Trude Larsen in  were delighted to give them.

The first steps

They came in contact with Boligdama Trude Larsen, while they were still in the states and after searching the internet.   The first step was to correspond by e mail about financing, information about mortgage possibilities in Norway and house prices in the different areas that would suit the family.  They arrived in Oslo at Christmas and rented an apartment on a short time lease.  After meetings with a couple of banks in January they were ready to being the house hunt together with the home buying consultant.

A lot of courage

It takes courage to hunt for a semi detached house in the Oslo area just when the market is on its peak.  But this couple where very courageous and determined to get what they wanted, a nice family house with good communications to Oslo and the Oslo airport at Gardemoen.

After the financing were finalized in mid February we could start our house hunt for real.  Both the home buying consultant and the family found and exchanged suitable objects on finn.no, the site where all properties are advertised in Norway.   The job of the home consultant was to assess and ensure the quality of the houses based on the sales material and their market knowledge.  To give advice about possible selling price and bidding strategy was also a very important part of the process.

 Close communication

Thanks to a tight and straight forward communication from Marine and Kotara and their eagerness to view different properties we were able to find a house after less than a month with active search.  And we succeeded in finding a detached house in the same area which we one week before had lost the bidding round, to a lower price.  Our concern as home buying consultant was to help them to find a suitable house to live in an at the same time try to ensure that they would get their investment back when they hade finished their work in Norway after 3 – 4 years.

The couple describes the buying process and their new home like this:

What did you appreciate the most of the help you got from the home buying consultant?

It was great to get help to understand the system of home buying in Norway and be guided through the whole process from getting a loan, reading through all the documentation, doing the biding, to reading the final sale contract and getting the keys of our new house! The home buying consultant Trude made us more secure in the process so we felt like we were able to make good decisions. The fact that the home buying consultant works only for the buyer and that we paid a flat fee, not pro-rated on the price of the house, made the whole experience very pleasant, because there was no pressure to buy as soon as possible the most expensive house. On the contrary, we could feel that Trude wanted us to get a good deal and find a house that we loved that would fit our needs, wishes and budget!

What are the favorite features in your new house?

We were originally looking at a row house, but were very fortunate to find a detached house in our price range! We love the garden, which will be perfect for our young son and our dog.  The house is very light and well kept so we can move right in.  It was very important for us to be able to have our parents visit us, and the house is perfect fit for that. The location is perfect: quiet, easy commute to Oslo and very child friendly!

Would you recommend other foreigners to buy a house in Norway?

Yes, if you have the money we would recommend it.  The housing market in Norway is based on self owning.  It is quite expensive to rent a house with a good standard.  The housing market has been very good for sellers so far in Norway so we hope to get our investment back after a few years.

Congratulation and thanks

Congratulation to Marine and Kotaro, their little son and dog.  It was a pleasure to cooperate with them.  We are also grateful for the knowledge and experiences they provided us with regarding how foreigners can succeed with buying a home in Norway.  Experience we hope that other new customers will benefit from.

 

 

Kommentarer (0)

Disse ordene brukes mest i boligannonser

Av: Dato: Boligmarkedet

Hvorfor bruke fremmedord når det finnes så mange adekvate synonymer som er plausbible i enhver kontekst?  

Denne setningen hadde jeg stor glede av å lære meg da jeg var ung.

Dette innlegget handler ikke primært om fremmedord, men er en betraktning rundt ord og beskrivelser som ofte ofte går igjen i boligannonser.

Trude Larsen blogger under navnet Boligdama og har mange års erfaring med arbeid med eiendomsmarkedet. Foto: Hans Christian Schrøder

 Super – super

Dette ordet må sies å ligge på topp for tiden.  Et raskt søkt på Finn.no ga 100 treff. Her er et lite utvalg.

  • supersentral
  • superfin
  • superfresh
  • superlekker
  • superpraktisk
  • super beliggenhet
  • super planløsning
  • superstrøken
  • supersjarmerende
  • superherlig

Ordet gir utvilsomt et ekstra puff til adjektivet, men litt variasjon hadde ikke vært av veien.

Lekkert – rålekkert og unikt

Det er ikke tvil om at mange boliger som annonseres, ser veldig bra ut og det er blitt lagt ned mye kroner og arbeid i oppussing.  Når nivået er så høyt på boligstandarden her i landet bør det være en viss terskel for å kalle ting “lekkert”, i alle fall “rålekkert”.

Det er noe individuelt hvor man legger lista, men det kan synes som om det av og til er litt for lett å ty til de aller mest svulstige superlativene.  For meg er rålekkert noe som skiller seg vesentlig fra en pent oppusset bolig.

Ordet unik har mange betydninger, men de fleste av oss kobler det mot “det eneste av sitt slag”, eller noe (noen) som skiller seg spesielt ut.

Da kan det fortone seg noe merkelig at ordet er brukt i 244 av ca. 1.400 annonser i Oslo.

Manglende kreativitet

Boligkjøpere  flest har god dømmekraft og lar seg ikke dupere av fine ord.
Den utstrakte bruken av, og manglende variasjon i superlativer, skyldes nok ei heller en trang til å overselge boligen.

Det må heller settes på kontoen for vanetenkning og manglende kreativitet.

På den annen side ser vi at kreativitet tar overhånd mot det svulstige.  All ære til de som forsøker å skille seg ut med blomstrende beskrivelser, så lenge de står i et visst forhold til virkeligheten.

Riktige opplysninger er viktigst

Det er lett å harselere over meglernes språkbruk i annonser.  Det viktigste er tross alt at salgsmaterialet gir de riktige og lovpålagte opplysningene.  Her har vi sett en kraftig forbedring de senere år, slik at en kjøper som setter seg inn i materialet vil vanligvis få et riktig inntrykk av boligens standard.

Men annonsen er utslagsgivende for beslutningen om å gå på visning, derfor bør den gjenspeile boligen på en god måte.  Dette bør være fullt mulig å kombinere med et selgende budskap.

Kommentarer (0)

Kan du unngå den gale naboen?

Av: Dato: Rådgivning

Jeg innrømmer at jeg lover litt mer enn jeg kan holde i dette blogginnlegget.  Det er umulig å forsikre seg mot den gale naboen når kjøper bolig.  Men jeg kan hjelpe deg et stykke på vei for å velge det rette bomiljøet og de beste naboene.

Hva har du krav på å få vite?

Selger skal gi opplysninger til kjøper om “omstendigheter ved eiendommen som kjøperen må kunne gjøre regning med å få vite om”, slås det fast i Avhendingsloven.  Videre skal eiendomsmegler i henhold til Lov om Eiendomsmegling “sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen.”

Mye støy fra naboer eller en plagsom nabo vil for de fleste ha betydning for om de ønsker å kjøpe en bolig. Det er derfor ganske åpenbart at slike forhold, dersom de er gjentagende og vedvarende skal opplyses om.  Spørsmålet er bare om det gjøres.  Meglerens jobb er å fremheve det positive og nevne det negative.

Derfor vil du neppe se noe om vanskelige naboforhold eller støy i en salgsoppgave.  Du må derfor gå til andre kilder for å finne ut noe om dette.

Spør heller for mye enn for lite

Som boligkjøpsrådgiver innhenter jeg alltid årsberetning fra styret i boligselskapet.  Her kan man se om styret har omtalt naboklager og brudd på husordensreglene.  Du skal ikke nødvendigvis la deg skremme selv om slike helt vanlige ordensproblemer er omtalt.

Styrene omtaler dette i varierende grad og på ulike måter, det er derfor lurt å prøve å dra det ned til et realistisk nivå, for eksempel vurdere det i forhold til boligselskapets størrelse. Og folk oppfatter ting forskjellig, derfor må du selv føle på og avgjøre hvor du setter terskelen for det som er akseptabelt.  Styret har taushetsplikt og kan ikke identifisere noen spesielle personer i en slik omtale, men får du mistanke om at det er utbredt eller angår naboer til boligen du ser på,  kan du gå videre til forretningsfører og styreleder for å få vite mer.

Snakk også med naboer du treffer når du er på visning.  Ikke bare om eventuelle problemer, men bomiljøet generelt.  Naboer som ikke selv har økonomisk interesse i saken vil som regel alltid svare ærlig på dette.

Det samme gjelder styret som også indirekte har et profesjonsansvar i forhold til å gi riktige opplysninger.

Vanskelig å få erstatning

Har du fått en klar  mistanke om at noe er galt, oppsøk gjerne flere naboer for å finne ut av saken.  Det er ikke frekt å gjøre dette når det står om en av livets største investeringer.  Det er svært vanskelig å få erstatning for manglende opplysninger om naboforhold i ettertid.  Derfor er det bedre å samle mot for å grave litt ekstra i ubehagelighetene enn å sitte igjen med et naboproblem.

 

Kommentarer (0)