Eneste budgiver. Hvordan lande på riktig pris?

Av: Dato: Rådgivning

Du har gitt bud på en bolig, enten som eneste budgiver, eller som ledd i en budrunde.  Siste bud er avslått av selger .  Du er fremdeles interessert i boligen, men du har ikke lyst eller mot til å by over deg selv.  Hva gjør du?

Slik er situasjonen for mange boligkjøpere nå om dagen.  Det er et godt tilbud av boliger til salgs og lite prispress i markedet, det vil si at markedet egentlig er litt på kjøpers side.  Det betyr ikke at selgerne ikke  har forventninger om å få en viss pris for boligen.  Selgers forventninger er som oftest knyttet til å oppnå minst prisantydning.

Dersom du har gitt et bud, dette er avslått og du har ytterlige finansiering å gå på, står du overfor en vanskelig beslutning.  Skal jeg våge å gå høyere med risiko for å lure meg selv og betale for mye?  Eller skal jeg kaste kortene og prøve lykken andre steder?

Hva er boligens egentlige verdi?

For å kunne ta en fornuftig beslutning om riktig kjøpspris, oppi alle følelsene, er du avhengig av å ha en oversikt over salgsprisene på lignende boliger i det lokale markedet.  Det har du kanskje hvis du bor i nabolaget og har fulgt godt med.  Kommer du utenfra er det litt verre, da har du kanskje oversikt over gjennomsnittlige m2 priser i området.  Det hjelper deg litt på vei, men prisene kan variere veldig mye innenfor et lite geografisk område.  Derfor kan gjennomsnittspriser være lite pålitelige.

For å hjelpe mine kunder i en krevende budforhandling setter jeg opp en enkel oversikt til dem basert på statistikk fra den profesjonelle databasen i “Eiendomsverdi”.  Her får vi opp boliger av samme type i samme område og hva de er omsatt for.  Vi kan også gå inn på bilder og annonse og sammenligne standarden. Salgspris er som kjent en sum av beliggenhet og standard/tilstand.

Les også:  Usikker på boligens egentlige verdi

Hvordan ta riktig kjøpsbeslutning?

La oss anta at du har kunnskapen om boligens verdi i forhold til markedet.  Hvordan skal du forholde deg i forhold til å strekke deg lenger i budgivningen.  Uten å føle at du har betaler for mye?

Dette finnes det ikke noe fasitsvar på, men kanskje et eksempel fra virkeligheten kan hjelpe deg litt på vei:

En familie har veldig lyst til å kjøpe et rekkehus på Rykkin i Bærum.  De har gitt et bud på kr 5.950.000 som er avslått av selger.  De spør om råd og har fått følgende analyse og oppsett fra oss:

Etter vår vurdering er prisantydningen noe høy i sammenlignet med markedet og de sist solgte boliger av samme type i området.  Selger står steilt på sitt, han vil ha prisantydning sier megler til det unge paret.

Hva bør de gjøre?

Her er svaret hverken matematikk eller rett frem.  Det kan være en viss risiko forbundet med å strekke seg over på det røde feltet i tabellen, og jo høyere opp, desto større fare for potensielt tap senere.  Samtidig har familien veldig lyst på boligen, de har planlagt å bo der lenge og den innvendige standarden er høy.

Mitt råd er derfor å bite i det sure eplet og bevege se oppover mot prisantydning.  Jeg foreslår at de gir et nytt bud 6,1 mill som jo også er innenfor anbefalt prisnivå.  Da får de kanskje et motbud og kan møtes på halvveien med 6,15 mill.  Må de gå opp til prisantydning er heller ikke dette uansvarlig.  De sikrer seg boligen og slipper risiko med at nye budgivere melder seg på ved nye visninger.  Jeg pleier å si at det å betale kr 100.000 til 200.000 over gjeldende markedsnivå som regel vil jevne seg ut over en viss botid.

Er det slik at kjøper ikke er heltent på boligen, har et kortere tidsperspektiv  eller det er sannsynlig at det vil dukke opp noe lignende for salg ganske snart, råder jeg dem til å holde seg innenfor “grønn sone” eller på nivå med gjeldende markedsverdi.

 

 

 

 

 

 

 

 

Slik fikk Linda sin egen bolig – mot alle odds

Av: Dato: Kundehistorier

Linda Hansen (37)fikk sterkt nedsatt funksjonsevne etter en feiloperasjon for 10 år siden.  Derfor har veien tilbake til egen bolig vært lang.  Men nå er målet nådd og på vårparten 2019 flytter hun inn i en splitter ny 3-roms leilighet i Kværnerbyen.

Jeg fikk kontakt med Linda i oktober 2018 og møtte en moden boligkjøper som var fast bestemt på å bytte ut tilværelsen på et omsorgssenter med et selvstendig liv i egen bolig.  Ønsket var en 3 roms leilighet med mye lys og luft, god planløsning og høy standard.  Vi fant tonen med en gang og derfor startet vi et samarbeid med å finne den optimale leiligheten, som ved siden av Lindas ønsker også måtte matche hennes spesielle behov.

De spesielle hensyn vi måtte være obs på var blant annet følgende:

  • God plass på badet – ikke bare med snusirkel men også riktig planløsning og innredning for å kunne få inn både vanlig og elektrisk rullestol.
  • Stort hovedsoverom for å få god plass på alle sider av sengen
  • God plass i gangen og en planløsning som flyter slik at det er lett å komme seg rundt i leiligheten
  • God plass i heis og fellesrom og uteområder som var egnet for rullestolbrukere
  • God lagringsplass. Linda har blant annet ekstra rullestol som brukes til rullestoldans
  • Enkel tilgang til kjellerbod

For å tilfredsstille disse behovene ble det ganske raskt klart at vi måtte søke etter en forholdsvis ny bolig.  De nyeste boligene og uteområdene er bygget etter tekniske forskrifter som krever såkalt universell utforming eller tilgjengelighet, og skal i utgangspunktet være laget slik at det ikke er behov for særskilte tilpasninger.

Les om universell utforming her

Jeg foreslo etter en tid en 3 roms, snart ferdigstilt bolig i Kværnerbyen med 5 m2 bad og 13 m2 hovedsoverom.  Vi tok oss en tur til OBOS sitt visningssenter i Kværnerbyen hvor vi fikk god service.    Boligen fikk vi ikke se fordi det er en byggeplass, men prospekt, modell og eksempler på innredning ga oss et godt bilde av hvordan boligen vil bli.  Den romslige balkongen og direkte tilgang til takterrassen et par etasjer over leiligheten var faktorer som trigget kjøpslysten.  Linda liker å være ute i sola så lett tilgang til gode uteplasser er viktig for henne. Selve Kværnebyen med apotek, kafe ,butikker og parkområde gjorde vi oss kjent med på stedet.  Også det ga et positivt inntrykk.

Valget falt på Kværnerbyen

Etter en god samtale med Linda noen dager senere, hvor mor også fikk bli med men ikke bestemme, ble vi enige om å sende et kjøpetilbud på leiligheten.

Planløsning leilighet tatt fra prospekt

Dermed var handelen i boks.  Nå er det bare å vente på endelig innflyttingsdato og planlegge innredning og flytting.  Linda bruker ordningen Brukerstyrt Personlig Assistanse.  Hennes trofaste assistenter gleder seg også sammen med Linda.  Vi gleder oss til å flytte, forteller de meg.  Så her er det mange som er engasjert!

Hva tenker så hovedpersonen selv?

Mange har trodd at det ikke var mulig for meg å flytte i egen bolig igjen, og veien dit har vært lang, forteller Linda. Derfor er det veldig moro at jeg har fått kjøpt meg min egen leilighet.  Jeg gleder meg vilt til å flytte inn i en moderne bolig som er bare min.  Og tusen takk til boligkjøpsrådgiver Trude Larsen for all hjelp, avslutter hun.

Enklere kan det ikke sies.

Gratulerer med egen bolig

Jeg må bare gratulere Linda med bolig.  Hun er en kremkunde; flink til å ta beslutninger og klar på hva hun vil og ikke vil ha.  Det gir resultater – også når vi har spesielle utfordringer som må løses.

Les også:    Bedre liv i ny bolig

 

 

 

 

Dette skal boligkjøperne få hjelp til i 2019

Av: Dato: Rådgivning

Tid for oppsummering av boligåret 2018. Et fremgangsrikt år med tilsig av nye kunder.  Og ikke minst økt innsikt i hva folk ønsker hjelp til når de skal kjøpe bolig.

2018 – et forholdvis stabilt boligår

2018 har bydd på et rolig og stabilt år for kjøperne på boligmarkedet.  Allikevel har vi opplevd rift om de attraktive boligene med til dels heftige budrunder.  Noen har vi vunnet, i andre tilfeller har vi valgt å stoppe fordi prisen har beveget seg kunstig høyt opp i forhold til markedet.  Så har vi også opplevd at vår kunde har vært eneste budgiver.  Da sprer usikkerheten seg:  “hva er galt med denne boligen hvis ingen andre vil ha den”.

Svaret er som oftest: “Ingenting! Det skyldes godt tilbud av boliger til salgs eller  en god slump tilfeldigheter. Da gjelder det å kartlegge godt og gi ærlige tilbakemeldinger slik at den som skal kjøpe føler seg trygg på at denne boligen er riktig for meg.  Når vi har blitt enig om dette har vi lykkes i å få tilslaget på boligen til prisantydning eller noe under.

Riktig pris og boligens tilstand er i fokus

Jeg opplever at våre boligkjøpskunder i første rekke etterspør to ting for å bli i stand til å gi det budet som er nødvendig, enten i en budrunde eller i forhandlinger som eneste budgiver:

  • Dokumentasjon og bakgrunnsjekk av boligens tilstand med vurdering av styrker og svakheter ved boligen:
    Hva må jeg være obs på slik at jeg unngår problemer senere?
  • En objektiv prisvurdering fra en som står på deres side i bolighandelen.
    Hva er denne boligen egentlig verdt og hvor langt kan jeg strekke meg i budrunden?

Å fraråde kan også være et råd

Det er ikke alltid at tilbakemeldingene jeg gir på en bolig fører til at vår kunde går videre med kjøpet.  Det kan hende de beslutter å vrake en bolig som i utgangspunktet så veldig fristende ut.  Som en kunde sa til meg: “Å fraråde kan også være et råd”.  Det er ikke så veldig ofte jeg fraråder et kjøp dersom en kjøper har forelsket seg i en bolig.  Men jeg er notorisk opptatt av å gi dem mest mulig fakta og risikovurderinger slik at de er bevisst på hva de gjør.  Det har vist seg å være tillitvekkende.  Ganske enkelt bevist ved at mange nye kunder enten er i familie eller venn med tidligere kunder.

Større ansvar for kjøper i 2019

Regjeringen har rett før jul varslet endringer i Avhendingsloven for en “Tryggere bolighandel”  Det kan bli slutt på at selger kan ta forbeholdet “solgt som den er”. Dermed tvinges det frem et større ansvar for selger til å gi riktige opplysninger om boliger og bruke tilstandsrapport fra takstmann.

Samtidig skjerpes kravet til kjøpers undersøkelsesplikt, det vil si at kjøper gjøres mer ansvarlig for å sette seg inn i prospektet, tilstandsrapporten og øvrig salgsmateriale samt undersøke alle forhold ved boligen.

Endringene er ment å skape en tryggere bolighandel både for selger og kjøper. Meningene er noe delte om hvorvidt dette vil skje.  Å skjerpe kravene til opplysninger er utvilsomt et gode, men spørsmålet er om det blir enklere for kjøperne i fremtiden.

Sannsynligvis ikke, fordi det blir enda mer å sette seg inn i enn i dag.  Og kjøperne vil i enda større grad bli juridisk ansvarlig for forhold ved boligen som han eller hun burde ha satt seg inn i før budgivning.

Derfor er valget for meg ganske enkelt:

Jeg fortsetter arbeidet med å tilby boligkjøpere hjelp til en enkel og trygg boligreise.

GODT NYTTÅR !

 

 

 

 

 

Gratulerer med ditt første boligkjøp

Av: Dato: Kundehistorier

Å kjøpe sin første bolig er veldig stas.  Minst like stas er det å kunne hjelpe et ungt menneske inn på boligmarkedet for første gang. Her er historien om Hannah Fraas (24) som fikk kjøpt sin første bolig etter en ukes felles boligjakt.

Hannah bodde i kollektiv med en kamerat og ei venninne.  Hun var fast bestemt på å kjøpe seg en 3 roms leilighet.   For å kunne ha litt økonomisk drahjelp og fortsatt kunne bo sammen med noen.  Hun var moden for å skifte fra leie til eie. Da kan hun bestemme selv hvor lenge hun vil bo i boligen, gjøre hva hun vil med den og avgjøre om hun vil disponere den for seg selv eller sammen med andre. Kanskje med en kommende kjæreste?  Hvem vet, mulighetene er mange bare du har egen bolig!

Og det å betale til “seg selv” og ikke en utleier, er også en god følelse som de fleste førstegangskjøpere kjenner på.

Finansiering

Da vi møttes hadde Hannah akkurat forhandlet med et par tre banker om finanseringsmuligheter.  Egenkapitalen var på plass, men inntekten og det at hun var alene, var et lite hinder i forhold til å få et så høyt lån som hun ønsket.   Hun opplevde at bankene stadig ymtet frempå om ikke foreldre kunne garantere i steden for å se på andre muligheter som for eksempel å ta med leieinntekter ved utleie av et rom i vurderingen.  Det var tydelig at sikkerheten var det som bankene var mest opptatt av.  Hun endte allikevel opp med et greit budsjett og avtale om at slekt kunne stille opp med noe hvis det buttet imot.  Med dette som utgangspunkt startet vi boligjakten i slutten av november.

Falt for 3 roms på Tøyen

Hannah hadde helt fra starten sett seg ut noen boliger hun kunne tenke seg å bo i dersom beliggenhet, standard og ikke minst prisen var riktig.  En av dem, en kompakt 3 -roms på Tøyen falt hun for ganske raskt.  Her kan jeg tenke meg å bo var hennes reaksjon etter visningen.  Akkurat dette er en viktig følelse å ha, men boligkjøp er mer enn følelser. Fakta, grundige undersøkelser og en profesjonell hånd å holde i er også veldig viktig mente Hannah.  Derfor engasjerte hun en boligkjøpsrådgiver.

Må treffe riktig på det første boligkjøpet

Jeg anser meg selv som relativt oppegående forteller Hannah.  Men det er så viktig å treffe riktig på det første boligkjøpet!  Og noen deler av prosessen føles ganske skummel for en førstegangskjøper. I vennegjengen snakker vi mye om boligkjøp og det er mange skrekkhistorier der ute.  Ikke minst om overraskende kostnader i boligselskapet som det ikke er blitt opplyst tydelig nok om.  Veldig kjipt å få en kraftig økning i felleskostnadene som du ikke har regnet med kort tid etter innflytting fortsetter Hannah.

Jeg er også veldig skeptisk til prisantydningen fra megler og ønsker ikke å bli revet med i budrunden slik at jeg ender med å betale langt over markedspris.  Da kan det bli tap ved senere salg.  Derfor var det fint å ha en boligkjøpsrådgiver som stod på min side og vurderte prisen ut i fra kjøpers ståsted. Og det at hun kunne gjennomføre budrunden for meg var en ekstra bonus.

Hvordan gikk det med  3 romsen på Tøyen?

Jo, den ble kjøpt for kr 50.000 under prisantydning etter at den allerede var satt ned med kr 200.000 fra en tidligere visningsrunde.

Jeg var eneste budgiver og kunne sikkert klart å forhandle meg til en grei pris på egenhånd også, sier Hannah.  Men når jeg fikk hjelp av Trude til å vurdere prisen med beskjed om at det vi tenkte å by var en veldig grei pris i dagens marked, fikk jeg trygghet nok til at vi kunne by det som var nødvendig for å få tilslaget.  Jeg overtar boligen ganske raskt, da vi forstod at det å tilby rask overtakelse var et godt forhandlingskort i prisforhandlingene.  Selger var keen på å få avsluttet handelen før jul.

Jeg er strålende fornøyd med kjøpet, avslutter Hannah.  Og ikke minst hjelpen jeg fikk av boligkjøpsrådgiver. Til et lavt honorar, verdt hver eneste krone.

Les også:    Førstegangskjøp for dummies