Byr prisantydning men får allikevel ikke tilslaget – hvorfor?!

Av: Dato: Rådgivning

Den siste måneden har jeg fått to skriftlige henvendelser fra budgivere som ikke har fått tilslaget selv om de har gitt bud på prisantydning.  Er dette tilfeldig eller noe som skjer ofte?

Som skrevet om tidligere er boligmarkedet tilbake til normale tilstander og nesten mer aktivt enn noen gang.  Boliger selges i raskt tempo, men med et godt utvalg vil det alltid være et selektivt marked og noen boliger som det tar lengre tid å selge.  I tillegg kommer lokale variasjoner i forhold til salgstid.

Lokkepris blir synlig når det kun er en budgiver

Såkalte lokkepriser kommer best til syne i de tilfeller hvor boligen ikke er så lett å selge, og hvor kommer kun en budgiver på banen.  Er det satt en lav prisantydning og budene strømmer på, vil ikke megler og selger komme opp i det dilemmaet det kan være å selge boligen til en pris som selger egentlig ikke er komfortabel med.  Det kan synes litt merkelig at salgsprisen er flere hundre tusen eller en million kroner over prisantydning, men dette forklares som regel i ettertid med at boligen var spesielt attraktiv eller vanskelig å prise.  Når megler har priset for lavt informerer jeg mine kunder på forhånd slik at de er klar over at den egentlige markedsverdien er mye høyere.  Samtidig som jeg undrer meg over hvorfor en lokalkjent megler ikke har truffet bedre med prisantydningen.  Vi bruker jo de samme verktøyene og analysene.

Reglene rundt prising og markedsføring av boliger er fastsatt i “Forskrifter for markedsføring av boliger”.  Her slås det fast at megler skal foreta en objektiv og selvstendig vurdering av markedsprisen og avtale med selger på forhånd at han er villig til å selge til denne prisen.  Reaksjonen hvis reglene ikke følges er at Forbrukertilsynet kan ta opp saken og i verste fall ilegge bøter.

Les hva Forbrukertilsynet gjør i forhold til lokkepriser i denne artikkelen

Skal Forbrukertilsynet reagere må forbrukeren eller den forsmådde kjøper klage.
Det er ikke så lett å bevise at lokkepris er brukt da selger har rett til å trekke tilbake salget fra markedet og la være å selge hvis ønskelig pris ikke oppnås.

Kjøpere spør meg ofte hva de skal gjøre i slike tilfeller.  

De kan selvsagt klage, men det er ikke sikkert at det er beste metode for å kjøpt boligen.  Er det drømmeboligen som er for salg, kan det kanskje være lurt å prøve å forhandle seg frem til en pris som ikke ligger så veldig langt over prisantydningen.  Det vil si bite i det sure eplet og godta å betale ekstra for å få tilslaget på leiligheten.  Kjipt ?  Ja – absolutt men når sanksjonsmulighetene er såpass begrenset og all bevisførsel ligger på kjøper, kan det være eneste farbare vei.

Nå skal det sies at de fleste meglere ikke ønsker å ha riper i lakken hva gjelder lokkepris De vil derfor prøve å overbevise selger om å selge til prisantydningen.  Så; det å gjøre megler oppmerksom på at det forventes at selger aksepterer budet på prisantydning er selvsagt det første du må gjøre.  Men megler klarer ikke alltid å overbevise selger.  Og dessverre kan vi se eksempler på at megler forteller kjøper at selger ønsker en høyere pris enn prisantydningen.

Les også:  Hvorfor går noen boliger langt over prisantydning

 

Kommentarer (0)

Boligsommeren 2020 nesten slutt – hva kan vi forvente oss til høsten?

Av: Dato: Rådgivning

Da har vi rundet august og sommeren er snart slutt.  Håper du har hatt en fin sommer tross uvanlige tilstander og en del dårlig vær.  Kanskje har du i likhet med 6.821 andre brukt sommeren til å kjøpe bolig?  Det er nemlig solgt 45% flere boliger enn normalt denne sommeren.

Den høye aktiviteten er sannsynligvis en Korona effekt fordi så mange flere har vært hjemme i Norge i ferien, og fordi tilbudet har vært bra.  Både av boliger som ble lagt ut før sommerferien og boliger lagt ut i løpet av juli.   Dermed har det vært et godt og balansert marked både for kjøpere og selgere gjennom hele sommeren.

Mange kjøpere ønsker bistand med boligkjøpet

Som boligkjøpsrådgiver har jeg også merket dette i form av økte henvendelser fra folk som enten har stått midt oppe i et kjøp eller som ønsker hjelp til hele boligkjøpsprosessen fremover.  Da er det bare å stå på og hjelpe folk med det de trenger enten jeg har vært på egen hytte eller på besøk hos andre.  Ingen sak det i vår digitale tidsalder.  Med korona krisen er vi blitt enda flinkere til å kommunisere på ulike plattformer, og det har kommet godt med.

Noen kjøp har det også blitt i løpet av juli.  For eksempel har far kjøpt bolig til studentsønn i Tr.heim, en god kunde med startlån fra Husbanken kom endelig havn med leilighet og et entusiastisk ungt par fikk kjøpt sin første leilighet i Oslo.  Det har vært fart i markedet og budrunde på de fleste av boligene.  Markedet har vært både aktivt og selektivt.  Statistikken forteller om noe lenger omsetningshastighet enn i fjor.  Trolig fordi det er blitt solgt noen “hengere” som har ligget ute en stund og påvirket statistikken.  Det er blitt lagt ut langt flere boliger i juli i år enn tidligere i år, og mange av disse er blitt solgt innen kort tid.

Mindre tilbud er et faresignal

Fremdeles er markedet relativt balansert hva gjelder forholdet mellom tilbud og etterspørsel.  Men det er et lite faresignal at tilbudet av boliger som er til salgs ligger noe under gjennomsnittet for de siste 3 årene.  Mindre tilbud fører nesten alltid til økte priser og et press i markedet, noe som ikke kommer kjøperne til gode.

La oss håpe at den gode trenden fra juli, ved at selgerne legger ut mange boliger for salg fortsetter slik at vi slipper et tilbudsunderskudd.  Eiendom Norge som er ansvarlig for den største boligprisstatistikken i Norge, spår en moderat prisutvikling for resten av året.  Det håper jeg slår til, da prisveksten de siste 12 måneder har vært på hele 5% på landsbasis og 5,6% i Oslo.

Skal du kjøpe – følg prisutviklingen tett !

Har du planer om å kjøpe råder jeg deg til å følge utviklingen tett der du har lyst til å kjøpe.  Ikke vent for lenge med å sette igang prosessen i tilfelle tilbudet skulle bli dårligere og prisene øker enda mer.

Ta gjerne kontakt hvis du har spørsmål om boligkjøp og boligpriser eller trenger hjelp til boligkjøpet.

Nyt de siste sommer dagene – det kommer sikkert noen flere 🙂

Vennlig hilsen
Boligdama
Trude Larsen
T: 950 37 330 – e.post:  trude.larsen@boligkjopsradgiver.no

 

 

Kommentarer (0)

Derfor skal ikke kjøpere la seg skremme av boligprisutviklingen

Av: Dato: Rådgivning

Eiendom Norge, som organiserer norske eiendomsmeglerforetak, har nettopp kommet med boligpristallene for juni.  De er ansvarlig for den toneangivende boligprisstatistikken i Norge som publiseres hver måned.  Hva forteller statistikken for juni og hvordan påvirker utviklingen deg som skal kjøpe?

Prisene steg med 0,8% i juni, “en av de sterkeste oppgangen i boligprisstatistikkens historie” blir det meldt i overskriftene.  Og samtlige presseaktører følger opp med samme budskap.

Men hva er den egentlige historien bak tallene?

Jo, at prisene er tilbake der de var før koronakrisen:

Prisene falt 1,4% i mars, 0,5% i april og økte deretter 0,8% i juni. Det går vel omtrent i null etter min ringe hoderegning.

“Omsetningfallet som følge av koronakrisen er så godt som hentet inn igjen” står det lenger ned i pressemeldingen fra Eiendom Norge. Og på tross av rekordøkning i juni spås det, som følge av svak økonomisk utvikling i Norge og internasjonalt, en moderat prisutvikling fremover.

Disse nyansene er viktig å få med seg, ikke bare overskriftene.

Status boligprisvekst siste år

Prisene på landsbasis er 3,5% høyere enn for ett år siden.  Så har vi lokale variasjoner hvor Oslo har en sterkere vekst.  Her er boligprisene 5,4% høyere enn for ett år siden. Når rentene er så lave som nå kan det være grunn til å frykte en uforholdsmessig stor økning i boligprisene fremover.  På den annen side er de økonomiske utsiktene ikke så gode, og de fleste eksperter tror at dette vil holde utviklingen i sjakk.  Eventuelt vil myndighetene reagere med renteøkning eller tilstramming i boliglånsforskriften.

Så til deg som skal kjøpe: 

Pust med magen og ikke frykt en voldsom økning i prisene fremover.  Forhold deg til et normalt og selektiv boligmarked hvor det er kamp om de mest attraktive boligene, mens andre rusler avgårde med en eller to budgivere på banen.

Med utspillet om tidenes økning i juni vil Eiendom Norge antagelig påvirke mange selgere til å legge ut boligene sine allerede i sommer.  De ønsker seg et aktivt boligmarked og flere salgsoppdrag til meglerne i sine medlemsbedrifter.

Og vet du hva; flere boliger på markedet er også bra for deg som skal kjøpe.    Det blir mer å velge mellom og mindre prispress.

Så kanskje du skal du holde øynene åpne fremover selv om det er ferietid.  Du er vel hjemme i gamlelandet uansett, og har anledning til å følge med.

Jeg er tilgjengelig for spørsmål og hjelp til kjøp hele sommeren!

GOD SOMMER!

Vennlig hilsen
Boligdama
Trude Larsen
T: 950 37 330 e.post:  trude.larsen@boligkjopsradgiver.no

 

 

Kommentarer (0)

Er det lurt å kjøpe bolig som mangler godkjenninger?

Av: Dato: Rådgivning

Mange boliger som ligger ute for salg mangler offentlige godkjenninger når det gjelder for eksempel bruk av rom for varig opphold eller med utleieenheter som ikke er godkjent. Er det lurt å kjøpe en slik eiendom?

Dersom rom eller tilbygg i boligen ikke er godkjent skal dette være oppgitt i salgsmaterialet.  Dessverre har ikke dette alltid vært så tydelig, og isteden blitt omformulert med at det er “bruken av rommet som danner grunnlaget for fastsettelse av P-rom (primær rom)” og andre snirklede formuleringer.  Ser du noe slikt, eller formuleringer du ikke helt forstår, bør det ringe en bjelle:  Fins det rom som ikke er godkjent her ?  Ofte gjelder dette kjellerstuer og lignende.  De er ofte ikke godkjent av bygningsmyndighetene fordi vinduene er for små eller at det ikke oppfyller kravene til rømningsveier og brannsikkerhet.

I de nye reglene i Avhendingsloven og de forskriftsbestemte tilstandsrapportene som kom fra 1.1.22 er dette strammet inn og ulovligheter er pålagt å omtales., både av megler og takstmann.  Det gjøres også ganske gjennomgående, men det varierer stort hvordan det er presentert og  hvor lett det er å oppdage eller tolke.  Så her må du være obs og gjerne legge inn et ekstra spørsmål til megler !

Ikke godkjente utleie enheter

Så har vi utleieenheter som ikke er godkjent men som leies ut allikevel.
Er det så farlig da?  Dette har jo tidligere eier gjort i årevis uten at det har medført konsekvenser. Ja – det kan være farlig selv om våre kommunale bygningsmyndigheter ikke er de ivrigste til å inspisere.  Du kan faktisk risikere bøter på opp til kr 200.000, Som kjøper overtar du all risiko rundt det som måtte være ulovlig ved boligen. Dette gjelder også endringer som ikke er byggemeldt, slik som utvidelser, ikke godkjente tilbygg og kjellerrom for utleie.

Og det spiller egentlig liten rolle om selger har informert om ulovlighetene eller ikke.  Får du bøter fra kommunen, må du ta kampen med selger og eventuelt eierforsikringsselskapet i etterkant.

Det kan også være farlig å leie ut rom som ikke er godkjent for varig opphold.
Dette kan du blant annet lese i nettartikkel fra Huseierne hvor advokat Morten Fæste uttaler seg:

Godkjent for varig opphold

– Det viktigste når du leier ut del av egen bolig, er at den delen av boligen du leier ut, er godkjent av kommunen for den bruken du leier den ut for, sier Fæste.

Med andre ord: Ikke la noen bo i rom som ikke er godkjent for varig opphold. Dette er ikke bare lovstridig, men kan være direkte farlig. Rom for varig opphold må nemlig oppfylle strengere krav om blant annet rømningsveier og brannsikkerhet enn andre rom i boligen.

– Hvis det begynner å brenne, og noen bor i rom som ikke oppfyller branntekniske krav, kan konsekvensene bli fatale. Kanskje kommer ikke leier seg ut på grunn av manglende rømningsveier. Vi har dessverre eksempler på at leiere har mistet livet i denne type ulykker, og utleiere har havnet i ansvar, sier Fæste. 

 

Det aller beste hadde vært at mangelen ble rettet opp før salg

Det aller beste er om selger retter opp mangelen før boligen legges ut for salg.  Men dette kan ta lang tid og koste penger og da velger man heller å legge boligen ut for salg med ulovlighetene.  I teorien burde dette i det minste påvirke prisen, men det er heller ikke alltid tilfelle.

Gjør det helst ikke men vær i alle fall svært forsiktig

Som kjøpsrådgiver vil jeg i likhet med Forbrukermyndighetene advare mot å kjøpe en bolig med ikke godkjente forhold.  I så fall bør du ha oversikt over hva dette er, hva det vil koste å utbedre og søke om godkjenning og om slik godkjenning i det hele tatt ville kunne oppnås.  Og ikke minst: Sørg for at dette ekstraarbeidet og kostnadene avspeiler seg i prisen du betaler for boligen.

Og vær ekstra obs hvis du tenker at de ikke godkjente rommene skal brukes til utleie.

Det jeg har spurt meg selv, og andre som opererer i boligmarkedet er:

Hvorfor i all verden er det lov å selge boliger med ikke godkjente rom og tilbygg? Kunne man ikke bare innføre en regel om at alle boliger som selges skal være 100% godkjent, punktum?  Jeg har ikke mottatt noe entydig og fornuftig svar.

Hva mener dere?

 

Kommentarer (2)