Hvilke interesser tjener eiendomsmegleren?

Av: Dato: Boligmarkedet

Eiendomsmeglernes yrkesutøvelse, etikk og moral er et populært tema i media og blant folk flest. Og hvilke interesser ivaretar han eller hun egentlig. Selgers, kjøpers eller begge deler?

4 av 10 kjøpere oppfatter megler som selgers representant
Oppfatninger om eiendomsmeglere er ofte basert på synsing og enkeltsaker fra media. I forbindelse med en markedsundersøkelse om boligkjøpers posisjon på boligmarkedet som mitt firma TruDet har fått gjennomført, testet vi ut hvordan forbrukeren oppfatter meglernes ivaretakelse av kjøper og selger. Undersøkelsen er basert på telefonintervjuer med 500 personer bosatt i Oslo.

På spørsmålet om vurdering av eiendomsmeglers rolle gir undersøkelsen følgende svar:

  • 42% av de spurte, litt over 4 av 10 mener at megleren kun ivaretar selgers interesser
  • 36% av de spurte, litt over en tredjedel mener at megler ivaretar både kjøpers og selgers interesser
  • 22% av de spurte svarer at de ikke vet
Eiendomsmeglers rolle

Ja takk begge deler
Det er ingen tvil om at eiendomsmegleren også må ivareta kjøpers interesser. En eiendomsmegler ville ikke klart å selge en eneste bolig uten å sørge for å gi fyldig og mest mulig riktig informasjon om boligen og bolighandelen. Megler er også gjennom lov og forskrifter pålagt å ha omsorg for både selger og kjøper, altså er det et «ja takk begge deler» prinsipp som skal gjelde.

Vi vet ikke hvorfor et flertall svarer at megler kun ivaretar selger interesser. Men det er rimelig å anta at selve salgssystemet basert på at selger er oppdragsgiveren til megler og at oppdraget er provisjonsbasert knyttet til høyest mulig salgspris, har en stor betydning. I en slik setting vil det være krevende å fremstå som en objektiv rådgiver overfor kjøper for eksempel i forhold til om boligen er et «godt kjøp».  Et system, som er vanlig i mange andre land, hvor kjøper også har en egen profesjonell rådgiver eller megler ville etter min vurdering gitt større trygghet for kjøper og bedre balanse i bolighandelen.

Kan du stole på meglers kjøpsråd?
Forbrukerrådet anbefaler i sine råd til boligkjøpere «å ikke bruke eiendomsmegleren som rådgiver i spørsmål som påvirker prisen da hans rolle er å få høyest mulig pris for eiendommen». Dette er etter mitt syn å strekke det litt vel langt. Det vil i praksis kunne bety at du ikke kan spørre megler om noen ting, da fleste spørsmål om boligen vil påvirke oppfatningen av hvor høy pris du er villig til å betale.

Eiendomsmegleren har god kunnskap om det lokale markedet og det aktuelle kjøpsobjektet og må kunne være en god informasjonskanal også for deg som kjøper. Men bruk informasjonen med kløkt og kunnskap. Og vær klar over hva som er hans eller hennes primære mål for bolighandelen.

Jeg har startet min virksomhet med rådgivning for boligkjøpere  for å kunne bidra til en bedre balanse mellom selger og kjøper i boligmarkedet.

 

Skift bolig mens du kan

Av: Dato: Rådgivning

Vi lever stadig lengre i dette landet og dagens eldre ønsker å leve et aktivt liv.  Vi ser at mange er tidlig ute med å skifte til en bolig som kan oppfylle dette ønsket og samtidig være hensiktsmessig hvis helsa begynner å skrante.  Dette er meget fornuftig.

eldregraf

Figuren over som er hentet fra markedsundersøkelse gjennomført av Prognosesenteret på oppdrag fra TruDet As viser at rundt 20% av folk i alderen 55-64 år enten har kjøpt eller har planer om å kjøpe bolig.  I aldersgruppen 65-74 år har 29% kjøpt bolig de seneste 3 år mens kun 10% har planer om å kjøpe bolig.  Nesten ingen over 75 år har planer om å kjøpe bolig.  Om dette betyr at de eldste har fått skaffet seg en god bolig for alderdommen eller om de synes det er for sent å gjøre noe med sin bosituasjon er vanskelig å si, men samme undersøkelse viser at gruppen 75 år og oppover har størst problemer med å orientere seg på boligmarkedet.

Gode seniorboliger er sterkt etterspurt, og flere og flere i  ønsker seg også boliger med felles servicefunksjoner.  Men utviklingen av disse går som øvrig boligbygging for sakte i forhold til etterspørselen, i alle fall i sentrale strøk.   Så isteden for å vente på at slike boliger skal komme på plass anbefales det å lete etter en god bolig i det vanlige boligmarkedet, og helst så tidlig som mulig. For de godt voksne er det ofte ikke det økonomiske som står i veien for å komme igang med boligjakten, kanskje heller psykologiske faktorer

Her er noen tips i forhold til å komme igang med prosessen:

  • Tenk på hvor mange fine stunder du har hatt i din nåværende bolig
  • Tenk på hvor spennende det skal bli å prøve noe nytt
  • Tenk på at barna skal leve sitt eget liv, du trenger ikke å ha barnerommet stående
  • Tenk på at  skifte av bolig kan gi deg økonomisk handlingsrom til å hjelpe barna eller nyte livet
  • Tenk på at en tilpasset bolig vil gjøre deg mer selvstendig lengre
  • Følg aktivt med i boligmarkedet, gjerne på nye boligprosjekter og søk råd hos TruDet 🙂

Slik fant de tilbake til røttene

Hjelp barna med bolig uten å angre

Av: Dato: Rådgivning

I følge en undersøkelse for en tid tilbake angrer 3 av 10 foreldre på at de har kausjonert for sine barn i forbindelse med boligkjøp.  Min spådom er at dersom du hjelper barna og deg selv på riktig måte vil du ikke angre.

Blid ung dame

Det har også kommet meldinger om at foreldre nå er litt mer tilbakeholdne enn for kort tid siden med å støtte barna ved boligkjøp.  I litt mer usikre tider blir det enda viktigere å ta bevisste valg.

Mange foreldre med voksne barn sitter med delvis eller helt nedbetalte boliger og tilgjengelig kapital. De unge sliter med  forskrifter som begrenser deres finansieringsmuligheter og er prisgitt et usikkert leiemarked. Da er det ikke rart at mange foreldre ønsker å hjelpe barna sine inn på boligmarkedet eller vil gi dem tilgang til en trygg boligtilværelse.  Ære være dem for det.  Men her som på andre områder hvor penger er involvert,er det lurt å tenke forretningsmessig og ikke la seg styre av følelser.  Ikke kausjoner eller still sikkerhet i blinde.  Bruk heller fantasien og se muligheter som både du og barnet kan nyte godt av på sikt.

  • Du kan ta opp lån selv istedenfor å kausjonere  og låne videre barnet.  Husk å inngå skriftlig låneavtale og ta gjerne pant i boligen
  • Du kan kjøpe og eie boligen sammen med barnet i en periode.  Din del kan kjøpes ut når studiene er ferdig, inntekten er høy nok eller det kommer inn en partner som kan overta din del.  Avtal skriftlig at du skal ha glede av en eventuell prisstigning på din del.
  • Du kan ta opp lån og kjøpe en bolig, borettslag eller selveier, som barnet kan bo i mens han eller hun studerer eller etablerer seg.  Etter noen år vil den forhåpentlig kunne selges med gevinst og du vil ha finansiert egenkapital til ny leilighet som kan gis som forskudd på arv.
  • Du kan stille sikkerhet i egen bolig og kausjonere.  Hold beløpet så lavt som mulig, konferer med banken og avtal med sønn/datter hvor lenge kausjonsforholdet skal vare.
  • Du kan ta opp lån med sikkerhet i egen bolig og hjelpe dem egenkapitalen ved å gi forskudd på arv

Selv om følelsene ikke skal styre prosessen, er det viktig å kjenne på magefølelsen. Ikke strekk deg lenger enn det du har lyst til i forhold til egen økonomi og det livet du ønsker å leve.  Dersom du er så heldig å ha mulighet til å hjelpe barna dine på boligmarkedet vil du ganske sikkert føle både glede og lettelse over at de har nådd en viktig milepæl i livet. Hvorfor ikke dele litt av velstanden mens de er unge og trenger det som mest?

 

Fasiten er klar: De unge betaler prisen

Av: Dato: Boligmarkedet

I et tidligere blogginnlegg stilte vi spørsmålet om det er de unge som skal betale prisen for å skape balanse i boligmarkedet.  I går presenterte regjeringen forskrift for “nye utlån med pant i bolig”. Selv om ikke alle forslagene fra Finanstilsynet blir innført,  kan vi fastslå at de nye forskriftene i vesentlig grad vil ramme unge som vil inn på boligmarkedet.

Par på kjøkken
  • For det første er det faktum at retningslinjene er gått over til å bli forskrift – foreløpig gjeldende frem til 31.12.16, en klar innstramming som vil berøre de unge. Bankene mister mye av sin handlefrihet. Hele 35% av unge låntakere får lån på grunnlag av at bankene gjør skjønnsmessige vurderinger som avviker fra reglene. Nå blir det bare anledning til å gjøre unntak i 10% av innvilgede lån pr kvartal.
  • Videre stilles det krav til at boliglån som overstiger 70% av boligens verdi skal ha en avdragsbetaling på 2,5%.  Dette betyr at de som trenger å låne maksimalt beløp 85% får et krav om avdragsbetaling. Dette er de med lavest egenkapital, som oftest de unge.
  • Det ble ikke strammet inn på muligheten til å gi kausjon som sidesikkerhet som foreslått fra Finanstilsynet.  Det vil si at foreldre  som har mulighet til det fremdeles kan kausjonere og stille sikkerhet for sine håpefulle.   Skillet mellom de som kan få hjelp hjemme og de som står alene vil bli enda større.

Hensikten med forskriften er at det skal bidra til å kjøle ned boligprisveksten samt forhindre økt gjeldsbyrde spesielt blant de unge. De har allerede høy gjeldsbelastning og vil lide mest dersom boligmarkedet snur.