Selgers marked og økte priser. Hva gjør det med kjøpelysten?

Av: Dato: Boligmarkedet

Tross Korona krise har boligprisene økt kraftig i høst, særlig i de store byene.  Hvordan reagerer kjøperne på dette og hva gjør det med kjøpelysten?

Jeg skal ikke påstå å ha empiri og forskningsbaserte svar på dette, men kan kun snakke om hvordan kjøpere jeg kommer i kontakt med tenker rundt temaet.

Engstelse for ikke å lykkes

De som allerede har strevd med å nå opp i budrunder eller ikke fått det de ønsker seg for pengene sine, blir enda mer engstelige for ikke å klare å finne noe.  Samtidig utløser det naturlig nok noen tanker rundt prioriteringer.  Kanskje er det på tide å lempe på noen ønsker og krav ?  Det være seg kvaliteter ved boligen og ikke minst beliggenheten.

Hastverk

Økte boligpriser utløser ofte en følelse av hastverk.  Det gjelder å kjøpe før prisene går helt til himmels.  Svært få venter på boligprisnedgang, slik vi kunne oppleve at noen gjorde tidligere.  Det beste folk håper på er en utflating av prisene.

Dersom flere kjøpere får hastverk og melder seg på samtidig i et allerede presset marked, kan vi få en selvforsterkende effekt med enda høyere priser.

Ubalanse mellom tilbud og etterspørsel

Større etterspørsel enn tilbud på boliger er jevnt over ikke bra for deg som er boligkjøper.  Eier du en bolig fra før kan du føle deg relativt trygg på at den blir solgt raskt. Men dette oppveier nok ikke usikkerheten ved at kampen om boliger blir større og budene på det du skal kjøpe presses oppover. Det vil selvsagt være avhengig av hva du skal kjøpe og prisforskjellen  i forhold til boligen du selger.

Kanskje er du mer usikker på hva du må betale for din nye bolig enn det du kan få for den du skal selge?

Les også:  Nå øker prisene – hva gjør jeg ?

Nåløyet blir trangere

For de som ikke ha bolig fra før er raskt økende priser en stor ulempe.  Du rekker ikke å spare opp ekstra egenkapital eller få tilstrekkelig lønnsøkning til å ta igjen økningen i boligprisene.  Og nåløyet for å komme inn på boligmarkedet blir stadig trangere.

Les også:  Er den norske boligdrømmen for alle ?

Ikke forhast deg, men tro heller ikke at det
lønner seg å vente

Jeg råder ingen til å forhaste seg med boligkjøp.

Men mitt mantra er – og har bestandig vært:

Du har ingenting å tjene på å vente i påvente av bedre tider.  Boligprisene vil neppe gå vesentlig ned igjen.  Det beste vi kan håpe på et marked med god balanse mellom tilbud og etterspørsel.  Og for deg som eier bolig fra før gjelder regel nummer 1 : Kjøp og selg i samme marked.

Værsågod – her deler jeg kunnskap og gode tips for å hjelpe deg med boligkjøpet

Kommentarer (0)

Er kupping mest lønnsomt for selger eller kjøper?

Av: Dato: Rådgivning

Kupping av boliger, som betyr at boligen selges med bud direkte fra kjøper til selger, uten budrunde, er økende nå om dagen.  Lønner dette seg, og tilfelle for hvem – selger eller kjøper?

Det er det fullt lovlig å gi et privat bud på en bolig som er lagt ut for salg.  Selger kan akseptere budet og trekke boligen fra markedet.  Til ergrelse for deg som har tenkt deg på visning eller legge inn bud.

Kupping er et spørsmål som har vært drøftet i utvalget som lager forslag til ny Eiendomsmeglerlov.  Men det er tvilsomt om det skjer noe med det siden et forbud vil begrense avtalefriheten som er regulert i andre lover.

Megler har ikke lov til å medvirke i prosessen med kupping, det strider mot god meglerskikk.  Norges Eiendomsmeglerforbund og de fleste meglere fraråder selgerne å godta bud før visning.  Argumentet er at det som regel vil lønne seg å vente på budrunden.  Med det menes at selger sannsynligvis vil oppnå en høyere pris hvis megler gjennomfører en budrunde.

Kupping skjer som oftest i et presset marked, når det er selgers marked og mange som ønsker seg den samme boligen.

Men hvis eiendomsmeglernes argumenter er sannheten og selger oppnår høyere pris ved å vente på budrunden, må det jo bety at det vil lønne seg for kjøpere å gi private bud ?

Ikke bare får de sikret seg boligen, de får også muligens boligen til en lavere pris enn gjennom å vinne en budrunde.

Jeg vet ikke svaret. Dette er ikke eksakt vitenskap og diskusjonen rundt dette er et eksempel på at argumenter brukes ut ifra hvilket ståsted de ulike aktørene har. 

Eiendomsmeglerne ønsker nok å ha hånd om hele salgsprosessen, inklusive budrunden. Det å få i gang en budrunde og få prisen så høyt opp som mulig, er et av kronargumentene for å benytte megler ved salg. Og hva skjer hvis det viser seg at selger og kjøper fikser dette selv ?

Jeg er enig i at kupping i prinsippet ikke er bra fordi det fører til uforutsigbare spilleregler   Når først en bolig er lagt ut for salg bør alle kunne få sjanse til å både se boligen og gi bud på den. På like vilkår og med samme tidsfrister.

Dessuten kan det innebære risiko for deg som er kjøper:

Kan hende sikrer du deg drømmeboligen ved å kuppe.  Men er du sikker på at du betaler riktig pris?  Du får aldri kuppet på prisantydning og må gå et stykke over for å få selger til å akseptere.  Og på hvilket grunnlag er prisantydningen satt?  Er den høy eller lav i forhold til markedet?  De fleste kjøpere har ikke detaljert innsikt i boligers markedsverdi fordi analyseverktøyene er forbeholdt profesjonelle.  Du kan derfor kan risikere å betale for mye.  Markedet er selektivt og vi vet aldri helt sikkert før budrunden starter hvor attraktiv en bolig virkelig er . Er du i en budrunde får du en sjekk på om andre er villig til å betale det samme som deg.

Les også:  Hvorfor går noen boliger langt over prisantydning?

Når det er sagt, ser ingen moralske betenkeligheter ved å hjelpe en kjøper som ønsker å gi bud før visning. Forutsatt at jeg har brukt mine profesjonelle verktøy for å sjekke hva som er riktig markedspris.  Og at jeg med rimelig sikkerhet kan si at budet de gir ikke utsetter dem for unødig risiko ved å betale for mye.

Det er ikke alltid det lønner seg å være den snilleste jenta i klassen?

Eller hva tenker du?

Kommentarer (0)

Hjelp nå øker prisene mye – hva gjør jeg ?

Av: Dato: Rådgivning

Boligprisene steg med 0,5% i oktober, og er nå 7,1% høyere enn for ett år siden.  I Oslo er prisene 9,5% høyere enn for ett år siden.  Dette er høye tall og ikke en direkte gladnyhet for deg som skal kjøpe

En merkelig situasjon midt i en pandemi:

Det selges boliger som aldri før og prisene stiger.  Dette må nok forklares med de veldig lave rentene og det sterke fokuset på hjemmet som krisen har skapt.  Samt midlertidige lettelser i Boliglånsforskriften som regulerer hvem som kan få lån til bolig og hvor mye.

Mange har altså fått oppfylt boligdrømmen midt i denne Koronakrisen.
Det er virkelig noe å glede seg over.

Men den sterke prisøkningen er en bekymring.  Særlig for de som skal inn på boligmarkedet og ikke har noe å selge.  I tillegg kan alt for sterk boligprisvekstføre til at prisene blir så høye at “bobla” sprekker på et tidspunkt.

Les også:   Er den norske boligdrømmen for alle?

Et marked med god balanse mellom tilbud av boliger som legges ut og etterspørsel hos kjøperne, er noe de fleste ønsker seg.  Det fører også til en moderat og forutsigbar prisutvikling.

Det ser ut til at tilbudet av boliger kan bli mindre fremover, noe som igjen skyldes forsinkelser i bygging og oppstart av nybyggprosjekter.  Med mindre tilbud blir det mer kamp om de boligene som blir lagt ut for salg og vanskeligere å nå opp i budrunden.

Hva bør du være obs på hvis du skal kjøpe bolig nå:

  • Kjøpe og selge  i samme marked. 
    Det er ikke tiden for å selge først og vente i flere måneder med å kjøpe ny bolig. Prøv å få til en løsning med mellomfinansiering i banken slik at du kan kjøpe først.
  • Vær kritisk til prisantydningene.
    Mange meglere klarer ikke, bevisst eller ubevisst, å sette riktig prisantydning og boligene blir annonsert med for lav pris.  Det kan føre til at du går på visninger du ikke har råd til eller at det blir sterk frustrasjon i budrunden.
  • Se opp for kupping. 
    Med det menes at noen går direkte til selger med bud og boligen selges før den offisielle budrunden. Det er ikke så mye du kan gjøre med det, men du kan gjerne spørre megler om hva selgers holdning er til å ta imot bud direkte fra kjøper.  Da får du en viss pekepinn.
  • Ikke mål om budene er lave eller høye mot prisantydningen. 
    Selv om markedet tilsier at boligene blir solgt over prisantydning i et oppadgående marked, er ikke en bolig “billig” selv om den bare er 500.000 over prisantydning.  Det forteller egentlig ikke så mye om den konkrete prisen i forhold til markedet.  Du må nok ha mer oversikt over markedsprisene enn som så!

Les også:   Er kupping av budrunder veien å gå ?

Vanskeligere å være kjøper men ikke umulig

Det blir vanskeligere å være kjøper nå, særlig i byer som Oslo.  Det betyr ikke at det er umulig.  Og det er jo også slik at markedet alltid er selektivt.  Det vil alltid finnes boliger til salgs som ikke har sinnsyke budrunder.  Men som kan være bra boliger for det:)

Vi må regne med  og ikke minst håpe, at den sterke prisveksten vil flate ut etter hvert.  Det avhenger blant annet av hva som skjer med boliglånsforskriften og den økonomiske utviklingen.  Men uansett tror jeg ikke du har noe å tjene på å trekke boligkjøpet ut i tid hvis du først har bestemt deg for å kjøpe.

Bare tenk over hva for eksempel 3% prisøkning betyr for en bolig til 4,5 mill?
(Svaret kan sendes på sms til 950 37 330)

Til slutt:

Jeg er klar til å hjelpe deg med å overvinne det som hindrer deg i å oppnå boligdrømmen din.
Uansett hvordan markedet er.  Det finnes alltid minst 3 løsninger på et problem!

 

 

Kommentarer (0)

Er den norske boligdrømmen for alle?

Av: Dato: Boligmarkedet

De siste måneder har det vært en del debatt om boligmarkedet og boligpolitikken. Mange frykter at den norske boligdrømmen, å eie sin bolig, ikke blir mulig for stadig flere grupper i samfunnet.

I de store byene, spesielt Oslo, er prisene blitt så høye at folk med vanlige inntekter ikke klarer å få kjøpt en bolig.  Det er for eksempel beregnet at en enslig sykepleier kun vil være i stand til å kjøpe 3% av boligene som er til salgs i Oslo i dag.

Hva kan gjøres for å bremse prisutviklingen?

Om dette strides de lærde.

De fleste økonomer mener at en beskatning i en eller annen form vil dempe prisveksten og minske lysten til å investere i bolig.  I tillegg trekkes økt boligbygging frem som alfa og omega for å hindre en høy prisvekst, spesielt fra eiendomsbransjen.  Det er stor etterspørsel etter boliger i pressområdene og større utvalg vil dempe prisveksten sies det.  Dette høres logisk ut, men hvordan vi skal få til dette når løsningene for økt boligbygging er gjenstand for krangel: Utbyggerne skylder på kommunen om manglende regulering og kommunen skylder på at utbyggerne ikke vil bygge på de tomtene som er regulert.

Hvem som har rett aner jeg ikke, men det som er en kjensgjerning er at boligmarkedet er så å si utelukkende markedsstyrt, både når det gjelder tomtekjøp og bygging av nye boliger og kjøp og salg på bruktmarkedet.

Spørsmålet er om markedet klarer å håndtere alt dette til glede for alle i landet vårt?

Her er vel svaret nei.  Da må politikere på banen med tiltak.  Og der ser vi sørgelig lite handlekraft, spesielt når det gjelder å ta stilling til skattemodeller eller dempe spekulasjon.  Det kommer nok av at de fleste av velgerne nyter godt av boligmodellen vi har og at 80% av oss eier sin egen bolig.

Hva er alternativet ?

Alternativet  til å kjøpe bolig er å leie.  I Norge er leiemarkedet overlatt til private aktører.  Det er noen profesjonelle private aktører, men mest småinvestorer som deg og meg som investerer i en eller flere boliger og leier ut disse i en lengre eller kortere periode.

Leietakere får 3 års leiekontrakt av gangen, men hvis eier vil selge, skal bruke boligen for seg selv eller en slektning, kan kontrakten sies opp med 3 måneders varsel.

Dette er ikke en trygg måte å leve på. Noen er heldige og får leie i mange år, men ofte må leietakere flytte fra sted til sted.  I våre naboland Sverige og Danmark, hvor eierandelen av bolig er langt mindre, er utleiemarkedet annerledes, enten gjennom kommunen eller utleiestiftelser og foreninger.  Det vil si at det å leie blir like trygt som å eie.  Kanskje på tide å tenke på slike modeller også i Norge?  Det betyr ikke at vi gir opp eierlinja, men at de som vil eller må leie får tryggere leveforhold.  Det kan også kanskje legge en demper på spekulasjonen i private utleieboliger.

I de siste har det dukket opp flere initiativ fra unge mennesker som setter søkelys på at boligdrømmen er uoppnåelig for mange og de mange dårlige leieforholdene de må ta til takke med.   Et fullt ut forståelig og sunt engasjement som jeg har stor sympati med.

Førstegangskjøpere

De unge som ikke kan få hjelp hjemme har liten mulighet til å kjøpe seg bolig i Oslo.  Gjennomsnittsalderen for førstegangskjøpere i Oslo er 28 år.  Det trekkes ofte frem som et bevis på at boligmarkedet fungerer.

Men undersøkelser har vist at halvparten av unge under 35 år har fått hjelp til kjøp av sin første bolig.  Lurer på hvor høy gjennomsnittsalderen hadde vært hvis foreldregenerasjonen ikke hadde hatt anledning til å hjelpe sine barn?  Vanskelig å svare eksakt på, men den hadde vært langt høyere.

Burde vi ønske oss et boligmarked hvor flest mulig unge kan kjøpe bolig for egen maskin, forutsatt oppsparte midler og egen inntekt?   Svaret bør være JA

Vi må gjøre så godt vi kan

Jeg er en av de heldige som har tjent bra på vår norske boligmodell gjennom årene. Vi har også vært i stand til å hjelpe våre barn inn i sin første bolig. Så privat er jeg, på linje med veldig mange i min generasjon såre fornøyd med tingenes tilstand.

Som boligkjøpsrådgiver nyter jeg også godt av den norske boligmodellen.  Ved å ha gleden av å hjelpe folk med å kjøpe drømmeboligen i et velfungerende marked- for de aller fleste.  Ekstra gøy er det å hjelpe førstegangskjøpere . De går fra leie til eie.  Da vet jeg at de går både en tryggere og mer lønnsom boligtilværelse i møte.

Jeg har også hjulpet mange kunder med å kjøpe en bolig for utleie og har ingen moralske betenkeligheter med det.  De er anstendige mennesker som vil behandle sine leietakere godt og som setter pengene sine der det lønner seg mest.

For å øke kjøpers kompetanse på boligmarkedet jobber jeg hardt med å gi kjøpere gode tips og råd  Jeg hjelper dem med å manøvrere seg best mulig innenfor dagens modell og dermed få oppfylt boligdrømmen.

Men tips og gode råd er ikke alltid tilstrekkelig og kan ikke heve seg over de økonomiske og politiske realiteter.

Derfor håper jeg inderlig at politikere tar grep i årene fremover og sørger for at den norske boligdrømmen ikke blir en illusjon for stadig flere.

Les også:   Gratulerer med din første bolig

 

 

Kommentarer (0)