Market update on the housing market in Norway Q1-2022

Av: Dato: English

The housing prices have been rising every month in 2022.  At the end of the quarter the prices are 7,2% higher than the beginning of the year.  In Oslo the increase is a little bit lower with 6,9% increase in the same period.

There have been far too few houses on the market compared with the number of potential buyers.

The realtors are now telling that they have received many sales assignments lately and it is expected that there will be more homes for sale after the Easter holiday.  That is good news for the buyers.

The big increase in already high house prices is not healthy in the long run.
Also, other prices are increasing in Norway and the inflation is increasing.  Therefore the Central Bank of Norway has notified that the mortgage interest will increase 7 – seven times before the end of 2023.   A rice of 0,25% has already been completed in March this year.

The interest rate is the most important factor when it comes to housing prices.  It is therefore expected that the housing prices will flatten out throughout the spring.

There have been very low interest rates in Norway for many, many years.   Many home buyers have not experienced increases in interest rates.  Although the banks have been obliged to stress test their mortgage customers’ ability to manage an increase in the interest with 5%, it can be a challenge for some people to manage their housing costs.   But experts believe that most people will manage this, they just have to reprioritize. Anyhow, a more moderate price development in housing prices will be a good thing.

Kommentarer (0)

Hva kan stigende renter og levekostnader bety for boligkjøpet ditt?

Av: Dato: Rådgivning

Boligprisene steg også i mars måned, men ikke så mye som i årets første to måneder.
Hvor går veien videre og  hvordan vil kostnadsbildet se ut for deg som er kjøper fremover?

Boligprisene har økt med 7,6% i første kvartal 2022 på landsbasis. I Oslo har veksten vært på 6,9% i samme periode.  Dette er det eiendomsmeglerbransjen vil kalle “sterk prisutvikling”.

Jeg vil betegne utviklingen som foruroligende, særlig med tanke på de som skal inn i boligmarkedet for første gang.  Men også de som bytter bolig til noe større merker at det er stort press i markedet og tjener vel egentlig ikke så mye på den høye veksten.  Når prisene for mindre boliger går opp vil flere forsøke å kjøpe eneboliger og prisene på disse går kraftig opp. En slags evig karusell.

For å få en bedre balanse og mindre press på prisene er vi avhengig av minst to faktorer:

Større tilbud av boliger til salgs
Statistikken forteller at det er kommet noen flere boliger til salgs i mars enn i begynnelsen av året. I Oslo har det vært en ganske stor økning av boliger til salgs i mars.  Meglerne melder at har fått inn flere oppdrag den siste tiden.  Disse boligene vil bli lagt ut etter påske. Dette lover godt.

Det som taler mot et fortsatt større tilbud er fortsatt etterslep på produksjon av tilstandsrapporter og at boligbyggingen kan bli redusert grunnet dyrere og mindre tilgang på byggematerialer i tiden fremover. Mindre salg av nybygg betyr færre bruktboliger til salgs.

Renteøkninger
Det er gjennomført en renteøkning nå i mars, og Norges Bank har varslet ytterligere 7 økninger frem til slutten av 2023.

De som har har kjøpt bolig de siste årene er blitt vant til svært lave renter.  Det er usikkert om varsler om renteøkninger vil slå direkte inn på boligprisene.   Kanskje skjer det ikke før du og jeg  merker det i direkte på de månedlige utgiftene?

Også andre levekostnader som strøm, mat og bensin/diesel er blitt betydelig dyrere.   Vil dette være med på å påvirke boligprisene? Normalt sett ville man tenke at svaret er ja.  Men, eventuell økt kjøpekraft i årets lønnsoppgjør,  vil kunne påvirke i den andre enden.

Allikevel, all erfaring tilsier at renteøkninger noe som har sterk dempende effekt på boligprisene.

Renteøkninger er jo ikke noe vi ønsker oss. På overordnet nivå er det å øke renten fra et bunn nivå egentlig en god nyhet,som forteller at det er god fart i økonomien.  Renten blir brukt som et styringsmiddel for å unngå overoppheting av økonomien og ytterligere prisstigning.  En av økonomiens lover kan man si.

Teoretisk sett skal bankene ha stress testet alle lånekunder til å tåle en renteøkning på opp til 5%.  Men hva ligger i å tåle og i hvor stor grad vil vi klare vi å prioritere forbruket vårt?

Jeg, sammen med de fleste forbrukerøkonomer og andre eksperter,  tror nok at det vil gå bra for de aller fleste å betjene de økte lånekostnadene. Men det vil kreve omprioriteringer i hverdagen.  Strammere økonomi er aldri noe gøy.  Men de fleste vil nok strekke seg langt for å prioritere kostnader til hjemmet og en god bosituasjon.

Alt i alt har jeg tro på en utflating av boligprisene og bedre balanse i markedet fremover, tross noen motkrefter.

Hvor langt du vil strekke deg for å kjøpe et nytt hjem er opp til deg. 

Mitt råd er å følge situasjonen nøye nå fremover og ha rentenivået og månedlige kostnader i tankene når du byr på en bolig.

Jeg hjelper ofte mine kunder med å finne de reelle bokostnader for en bolig de vil kjøpe.  Selv om en bolig koster det samme kan de månedlige bokostnader bli totalt forskjellig.  Og det er ikke alltid så lett å lese ut bokostnadene direkte fra en salgsoppgave.  Det er ofte nødvendig å stille noen ekstra spørsmål og sette opp et lite excel ark.

Trenger du hjelp for å føle deg trygg på at du kan klarer de månedlige kostnadene hjelper jeg deg gjerne.

 

 

 

Kommentarer (0)

Derfor skal ikke valg av eiendomsmegler og finansiering av ditt lån kobles sammen

Av: Dato: Rådgivning

Denne bloggen skrev jeg i 2016.  Temaet er fremdeles like aktuelt i 2022. Til tross for innstramminger og søkelys fra Finanstilsynet fortsetter banker som driver eiendomsmegling å “blande snørr og barter”
Med DnB som versting. 

Jeg vil derfor minne deg om at du står helt fritt ved valg av eiendomsmegler

Kjøpere trenger som regel finansiering i form av lån fra bank.  Som boligkjøpsrådgiver får jeg ofte spørsmål omkring gangen i dette. Senest i dag opplevde jeg at en kunde fortalte meg at en megler hadde fortalt henne at lånet nok ville bli i orden bare hun brukte bankens eiendomsmegler.  Dette er nedslående å høre.

Hvorfor det?
Jo fordi det bryter med lovfestet prinsippet om fritt meglervalg

Det er viktig å merke seg følgende:

Bankene skal utøve sin virksomhet i samsvar med god forretningsskikk. Den som setter vilkår om megleroppdrag i avtale om annet enn eiendomsmegling, medvirker i realiteten til at kunden fratas retten til fritt meglervalg, og at det inngås oppdragsavtale i strid med eiendomsmeglingsloven.

Forbrukere som søker banker om lån eller refinansiering i forbindelse med kjøp og salg av bolig, vil lett kunne oppleve bankens anbefaling av megler som et vilkår for lånet eller banktjenesten. Hvis banken anbefaler eget eiendomsmeglingsforetak, må det gis eksplisitte opplysninger om at oppdragsinngåelse med bankens megler ikke er et vilkår for lånetilbudet. Dette må kunne dokumenteres.

Du bestemmer – på fritt grunnlag

Din lånesøknad skal vurderes på fritt grunnlag av banken, helt uten hensyn til hvilken eiendomsmegler du velger å bruke.  Og ikke minst kan ikke en megler bruke sin tilknytning til banken som et pressmiddel for å få komme på befaring eller få salgsoppdraget.  Ei heller kan banken tilby mer gunstige vilkår på lånet dersom du bruker bankens megler.  Alt dette er i strid med lov og forskrifter.
Du kan derfor si  si klart fra dette om hvis du merker utidig press og du skal prinsipielt ikke ta hensyn til betingelsene som stilles.  Be heller om samme gunstige vilkår uavhengig av meglervalg!

Prinsippet om fritt meglervalg er viktig for deg som forbruker fordi det skal beskytte deg mot urimelige avtaler.

Du har rett til å føle at du har valgt eiendomsmegler på fritt grunnlag med ett fokus; basert på faglig integritet å gjennomføre salget av din bolig.

Les også:  Hva koster det å selge en bolig og hvem får pengene

 

 

Kommentarer (0)

Hva koster det å selge en bolig og hvem får pengene?

Av: Dato: Rådgivning

Mange av mine boligkjøpskunder spør meg om hva jeg tenker om tilbud de har fått fra meglere om salg av sin bolig.  Selv om min oppgave er å hjelpe dem med kjøp av ny bolig, bistår jeg gjerne med dette  samt forslag til gode meglere jeg kjenner til.  Kjøp og salg henger unektelig tett sammen, og jo mer trygghet jeg kan bidra til å skape rundt begge prosesser, jo bedre.

Hvis du skal selge en bolig på vanlig måte gjennom en eiendomsmegler, kommer du neppe  under kr 100.000 i totale kostnader uansett hva slags bolig du selger.  Dette kan illustreres ved et eksempel.

Jeg har tatt utgangspunkt i tilbud på salg av en vanlig andelsbolig i Oslo med antatt salgspris mellom 4,5 til 5 mill.  Det er brukt minsteprovisjon og ikke % vis andel av salgssummen i tilbudet.

Prisene og fordeling av kostnadene er følgende:

De ulike meglerforetakene setter opp tilbudet på ulike måter, så det er ikke alltid så lett å sammenligne.  For dyrere eiendommer vil nok megler foretrekke å sette en prosent av salgssummen som provisjon, 1 eller 1,5% som regel.  Bortsett fra det vil nok postene være de samme, men selgerforsikringen er dyrere for selveier boliger.

Hva kan du prute på:

Det du eventuelt kan prute på er provisjonen til megler.  Enten avslag på selve provisjon eller i form av å få noe ekstra på markedsføringspakka eller lignende.  Men du vil neppe oppnå lavere minsteprovisjon enn det som er satt opp i dette tilbudet.

Konklusjonen er at vil du selge gjennom megler må du regne med minst kr 100.000 i salgskostnader, eller som vist i dette eksemplet kr 120.000.

For å spare litt større summer, må du vurdere å gå over på “selge selv” løsninger eller mer digitaliserte salgsløsninger.  Dette vil ofte kreve ekstra arbeidsinnsats og god innsikt fra deg som selger.

Les også:  Er det noe vits i å bruke mye tid på valg av eiendomsmegler?

Har vi blant de laveste meglerkostnadene i verden?

Norges Eiendomsmegler Forbund (NEF) kjører nå en kampanje hvor de fremhever at honorarene til våre eiendomsmeglere er blant de laveste i verden.  Det pekes på at det ikke bare er betaling til megler som blir belastet.  Også andre kostnader knyttet til salget drar salgskostnadene vesentlig opp.  Når boligselgerne får se den totale regningen på boligsalget, forsøker de å presse ned prisen til megler, dermed går det utover deres provisjoner og inntjening, hevdes det.  Statistikk viser at gjennomsnittsprovisjonen til megler pr boligsalg har gått noe ned.  Til gjengjeld har volumet, antall boliger solgt økt mye de siste par årene.

Over 80% av kostnadene går til meglerforetaket eller via meglerforetaket, se eksemplet ovenfor. 60% som direkte betaling, 20% gjennom kjøp av markedspakker.  Så argumentet om at andre kostnader er det som i vesentlig grad drar opp kostnadene, er nok ikke hele sannheten.

Tilstandsrapportene er riktignok blitt noe dyrere grunnet nye forskrifter til avhendingsloven.  Og gebyrer til forretningsfører har nok også økt litt.  Men da dette utgjør en liten andel av de totale kostnader til boligsalget, betyr ikke dette så veldig mye.

Jeg har ingen oversikt over hva det koster å selge en bolig rundt om i verden.  Det blir også veldig vanskelig å sammenligne da lover og måter å omsette boliger på er så vidt forskjellige.  I Norge er det et kjempestort volum av boligsalg, fordi så mange eier sin egen bolig.  Og systemet for omsetning som tinglysningsmyndigheter, banker,  eiendomsbransjen selv og samarbeidspartnere har bygget opp gjør handelen relativ sømløs og effektiv.  Dermed kan hver megler omsette et stort volum og ha en solid inntjening med lavere provisjoner enn i land hvor omsetningen går treigt og omstendelig.

Konkurranse er sunt, sies det.  Men samtidig vet vi at kampen om salgsoppdragene gjør at meglere bruker opp til 40% av sin arbeidstid til å skaffe seg oppdrag.  Dette skal jo også dekkes inn og må vel indirekte ses på som et fordyrende ledd i bolighandelen.

Spørsmålet er jo hvem som skal betale den biten.  Du som selger en bolig eller eiendomsmeglerforetakene i form av lavere inntjening og overskudd?

Til slutt, en liten påminnelse omkring dette med salgskostnader.

Hvis du bestemmer deg for å selge boligen din etter kort eiertid, må du huske at salgskostnader må regnes inn.  Det  samme gjelder dokumentavgift hvis det er en selveierbolig.  Da er du raskt oppe i kr 200.000 – 300.000 i kostnader som må kompenseres ved eventuell prisøkning.

Det lar seg ikke alltid gjennomføre.

Derfor:
Dersom du føler for å bytte bosituasjon, flytte sammen med kjæresten eller drømmeboligen din dukker opp, skal du ikke bare la dette styre deg.

Alt i livet kan tross alt  ikke regnes om i penger 🙂

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)