Privat bud fører til at jeg må fullføre kjøpsprosessen uten meglers hjelp

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

19. desember

En del kjøpere tror at hvis de gir bud direkte til selger og dette aksepteres, så må resten av salgsprosessen foretas privat.  Det kan føles litt overveldende å ta ansvar for.  Men, stemmer dette?

NEI, det stemmer ikke.  Det er kun selve budgivningen som foregår privat mellom kjøper og selger.  Det er fordi loven ikke tillater at megler er mellommann ved bud direkte til selger.  Dersom selger godtar budet vil det bli registrert i meglerens salgssystem og prosessen fortsetter som vanlig hvor megler utsteder kjøpekontrakt osv.

Du må også regne med at  selger høyst sannsynlig vil spørre megler til råds om privat bud som er mottatt.  For å få en tilbakemelding på om dette er noe som bør aksepteres eller ikke.   Kanskje vil megler råde selger til å vente på budrunden, det kommer an på prisen og hvordan markedet er akkurat da.  Uansett er det selger som tar den endelige avgjørelsen.

I høringen om ny Eiendomsmeglerlov har det nedsatte Lovutvalget drøftet om privat bud eller bud før visning (også kalt kupping) skal være tillatt.  Den samme drøftelsen er tatt opp angjeldende lukket eller hemmelig bud hvor du som kjøper tar forbehold om at kun selger og ikke andre interessenter får vite om budet ditt.  Flertallet foreslår at lukket bud skal forbys, men at privat bud til selger fremdeles skal være tillatt.

Jeg mener at det vil være galt å fjerne disse mulighetene ved lov, fordi det vil virke negativt på kjøpers  kjøpers mulighet til å påvirke budrunden.   Og de kan være nyttige verktøy i en del tilfeller. Verktøy som jeg ha benyttet med hell sammen med noen av mine kunder.

Her kan du lese en kronikk jeg fikk publisert i Dagens Næringsliv om temaet og gjøre deg opp en mening.

Utklipp fra Dagens Næringsliv.

Kommentarer (0)

Finnes det nøytral og objektiv informasjon om boligmarkedet?

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

18. desember

Jeg snakker blant annet om informasjon om utviklingen i boligpriser, artikler om boligsalg og analyse og spådommer om fremtidig utvikling av boligmarkedet. Er nyhetsdekningen for det meste objektiv, eller vil den alltid representere noen av aktørene i bolighandelen ?

Her vil jeg svare at det finnes objektiv informasjon der ute.  Men det meste av det som spres  målbæres av sterke interesseorganisasjoner.  Dermed blir informasjonen ofte farget av deres økonomiske interesser og verdier.

Ta den månedlige boligprisstatistikken for eksempel.

Den utarbeides og presenteres av Eiendom Norge som er en bransjeorganisasjon som organiserer Norske Eiendomsmeglerforetak.   Selve tallene lyver ikke, men innpakningen av dem er gjort på en slik måte at nyheten fremmer Eiendomsmeglernes interesser.  Er det stor prisoppgang snakkes det om “sterke tall”, er det prisnedgang brukes ikke slike ord.  Da fremheves godt salgsvolum og rask omsetning.  Onde tunger vil ha det til at Eiendomsmeglerne ofte “snakker opp” boligmarkedet.  Om det er tilfelle er jeg usikker på.  Men det er kanskje en grunn til at påstanden er skapt?

Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF), profesjonsforbundet for norske Eiendomsmeglere, er aktører som alltid blir spurt og sitert i media om utviklingen i boligmarkedet. Kanskje sammen med et par meglersjefer. Skulle bare mangle, de er jo ekspertene og som lever av nettopp dette markedet.  Sant nok, men jeg spør meg selv om det kanskje av og til blir noe ensidig.

Økonomer blir også ofte spurt om å uttale seg.  De kan vel forsåvidt anses som mer objektive eksperter. Men mange av dem er tilknyttet spesielle organisasjoner eller bedrifter som er viktige aktører i boligmarkedet. Banker for eksempel. Som kjent er de fleste Eiendomsmeglerforetak eid av banker. Og banker lever i stor grad  av å selge boliglån.

La meg ikke undervurdere nyheter om boligmarkedet eller betegne dem som “fake news”.  De bygger ofte på statistikk, forskning og objektive målinger og er viktige for å få med seg det som skjer.

Så du bør absolutt være våken og  følge godt med, spesielt hvis du har tanker om å kjøpe eller selge bolig.  Men, ha gjerne et litt kritisk blikk og vær oppmerksom på hvem som er avsender av nyhetene samt hvilke interesser de representerer.  Det er forresten alltid lurt, uansett hva det gjelder i livet.

Håper også at du vil ha nytte av mine oppdateringer om boligmarkedet her på bloggen og i sosiale medier.  Jeg forsøker å se utviklingen og betone det som er viktig ut i fra kjøpers perspektiv.   Med en ambisjon om å være en litt annerledes stemme.
Boligdama

Kos deg med bolignyhetene !

Kommentarer (0)

Det er ikke trygt å kjøpe bolig privat

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

17. desember
Noen boliger selges uten megler, eller såkalt privat.  Er det trygt å kjøpe bolig privat og hva bør du passe på ?

Avhendingsloven som regulerer kjøp og salg av fast eiendom, har strenge regler for hva selger skal opplyse om ved salg av en bolig.  Selgers opplysningsplikt kaller vi det.  I tillegg har Eiendomsmeglerloven bestemmelser om hvordan megler skal håndtere et salgsoppdrag og hvordan han eller hun skal bidra til at all viktig informasjon om boligen blir gitt til potensielle kjøpere.  Både selger og megler kan bli erstatningspliktige for feil eller manglende informasjon.  Det betyr at når du kjøper en bolig hvor eiendomsmegler er mellommann, har du et ekstra sikkerhetsledd som hjelper selger med å gi riktige opplysninger og som i tillegg har et selvstendig ansvar for å påse at riktig informasjon blir gitt.

Ved såkalt privat salg er det kun selger som er ansvarlig for å gi opplysningene om eiendommen. Ikke alle forbrukere er klar over den strenge opplysningsplikten, og det kan hende at noen punkter kan glippe. Men, som regel bruker folk en “selg selv” plattform ved privat salg.  Her får man veiledning om hva de må informere om, eller de har tilgang til en salgsoppgave mal.  Det hjelper på.  Men, formelt sett er det kun selger selv som er ansvarlig for opplysningsplikten ved et privat salg.

Når jeg hjelper folk som vil kjøpe privat sørger jeg først for at vi har alle viktige opplysninger og dokumenter.

Som et minimum bør dette være:

  • Tilstandsrapport fra takstmann
  • Egenerklæring fra selger
  • Økonomiske opplysninger om eiendommen, for eksempel kommunale avgifter eller årsberetning fra sameie eller borettslag

Helst bør det også være en salgsoppgave i en eller annen form.  Hvis selger fyller ut en slik, er det større sjanse for at de fleste viktige punkter kommer med.

Når dette foreligger må kjøpers undersøkelsesplikt oppfylles ved å gå nøye gjennom dokumentene og stille spørsmål til selger om alle punkter som føles uavklart.

Budforhandlinger skal foregå og dokumenteres skriftlig.   “Selge selv” plattformene har ofte greie systemer for dette.  Hvis selger ikke bruker megler, sparer han eller hun en del meglerkostnader.  Det er greit å ha i bakhodet når du skal forhandle pris.

Mitt råd er at du ikke skal være engstelig for å kjøpe en bolig privat hvis det er en bolig du virkelig har lyst på.  Bare pass ekstra på, eller få hjelp til å sørge for at du får all viktig informasjon og sjekker alt nøye.

Og husk:
Det økonomiske oppgjøret må alltid gå gjennom profesjonelle, enten en eiendomsmegler, advokat eller oppgjørsselskap.

 

 

Kommentarer (0)

Selger vil ikke godta bud under prisantydning

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

16. desember

Megler sier ofte at selger nok ikke vil godta noen bud under prisantydning.  Det er en sannhet med modifikasjoner, særlig i dagens marked hvor du ofte vil være eneste budgiver på boligen.

Ved lav interesse, eller når prisantydningen er satt høyt vil kjøpere selvsagt ønske å få tilslaget under prisantydning. For ikke å snakke om hvis du er eneste budgiver.  Da vil du gjerne ha noe igjen for at det kun er du som byr på boligen.  Men selger står via megler hardt på sitt og forteller at de har god tid til å selge, at prisantydningen er en god markedspris og at de heller venter med å selge til prisen blir riktig for dem.

Selgers kort vil være at de kan arrangere flere visninger eller ta boligen bort fra markedet og prøve igjen senere.  Dermed kan du risikere å “miste” boligen.  Det gjør du vel egentlig ikke.  Skulle det komme bud etter flere visninger er du fremdeles koblet på interessentlisten og kan gi et bud du også.  Eller vente til den blir lagt ut på nytt og eventuelt se om det dukker opp noe fint i mellomtiden.

Dine forhandlingskort er at selger ved å utsette kan miste deg som budgiver.  Det er også slik at boliger som har ligget lenge ute ofte blir vurdert som “old news” og ikke betraktet som så attraktive. Og hvis markedet er tregt som nå, er det liten sjanse for at mange andre interessenter vil dukke opp.
Med andre ord jobber TIDEN for deg.   Jo mer selger opplever at interessen ikke er der, jo mørere vil han eller hun bli i forhold til å godta en lavere pris.  Og det er jo en grunn til at de har satt igang salget, så at de har all verdens tid til å selge stemmer nok ikke så veldig ofte.

Det viser seg også at utsagnet om intet salg under prisantydning ikke helt holder seg, selv etter kort tid. Megler må ofte forhandle med sin egen oppdragsgiver om hvilken pris som er mulig å oppnå, og noen ganger kan det føre til at selger ganske raskt endrer sin holdning til det hele.

Så, stå gjerne på ditt og ta tiden til hjelp.  Noen ganger kan jo prisantydningen være en grei pris.  Dersom du virkelig vil ha akkurat denne boligen og en rask avgjørelse, er det ikke et nederlag å betale det som forlanges.

Hva som er riktig markedspris er ikke alltid så enkelt å finne ut av.  Derfor hjelper jeg mine kunder med å analysere dette ved hjelp av profesjonelle verktøy og bistand i forhandlingene. Det kan vise seg å lønne seg!

Uansett håper jeg at du ved å være bevisst på hvilke kort du har på hånden, vil stå sterkere i forhandlingene.   Lykke til!

Kommentarer (0)