I fjor ble det skrevet mye om lokkepriser og feilaktige prisantydninger, og det ble satt inn tiltak fra meglerbransjen og forbrukermyndigheten for å stramme inn dette.  Nå, i et kjøpers marked er  problemstillingen rundt feilaktige prisantydninger lenger aktuell – eller?

Jeg vil svare ja på at det ikke lenger er særlig stor fare for å finne såkalte lokkepriser i dagens marked.  Slik markedet er nå, vil det være risikabelt å legge ut en bolig med lavere pris enn det selger vil godta.  Da kan man risikere å få kun en budgiver som er villig til å betale prisantydning.  Og i prinsippet være forpliktet til å selge til denne prisen.  Det er riktig å bruke uttrykket ” i prinsippet”, da en forsmådd kjøper i slike tilfeller har få sanksjonsmuligheter hvis kjøpet ikke gjennomføres.  Dog vil megler komme i en dårlig posisjon i forhold til Forbrukermyndighetene.

Taktisk prising

Om lokkepriser forekommer i svært liten grad ser vi at taktisk prising forekommer for eksempel ved at prisantydningen legges noe lavere enn den reelle markedsverdien, for å få igang en budrunde.  Er det en attraktiv bolig er det stor sjanse for at en lav prisantydning vil få flere på visning med påfølgende budrunde.  Denne uken måtte en av våre kunder kaste inn håndkleet da salgssummen endte
kr 600.000 over takst.  Men på samme nivå som tilsvarende bolig var solgt for i september.

For høy prisantydning, kanskje etter press fra en litt for forventningsfull selger, ser vi også eksempler på.   Dette er ikke noe sjakktrekk, da boligen lett blir uaktuell dersom den må legges ut senere med merkelappen “NY PRIS”.  Når tilbudet er stort vil kjøpere lett fatte interessen for nye ting som kommer på markedet på bekostning av det som har vært ute tidligere.  De som er på boligjakt følger godt med i sitt søkeområde og gjenkjenner raskt boliger som har vært annonsert tidligere.

Prisantydning er ikke alltid lik markedsverdien

Generelt kan vi si at kartet stemmer ganske bra med terrenget nå om dagen.  Det vil si at prisantydning ligger ganske i nærheten av reell markedsverdi.  Både meglere og selgere har interesse av å treffe planken best mulig i dagens marked.  Og det er bra for alle som skal kjøpe bolig!

Sett deg inn i prisutviklingen i ditt område her.

Men du bør allikevel sette deg inn i nylige omsetninger i området du søker bolig i eller søke råd for å få kartlagt den reelle markedsverdien.  Både før du går på en visning og ved budgivning.

Å måle et vellykket kjøp mot prisantydning – under eller over – er ikke alltid det beste og slettes ikke det eneste måleparameter.  Årsaken er at det kan ligge både taktikk og forventninger bak fastsettelsen av denne.

Les også:             Er det mulig å få både i pose og sekk

Unnskyld til alle oppegående førstegangskjøpere for uttrykket i overskriften.  Det er ikke vondt ment.  Men det er så viktig at nettopp du kommer riktig ut fra hoppkanten.  For det er når du kjøper din første bolig du legger grunnlaget for din videre boligkarriere. Derfor må du være både varsom og nøye!

Spesielle utfordringer og karaktertrekk

• Førstegangskjøpere har en stor utfordring i å skaffe finansiering, blant annet på grunn av bankenes krav om 15% egenkapital og at man ikke får låne mer enn 5 ganger inntekt inklusive studiegjeld.
• Førstegangskjøpere har aldri kjøpt bolig før og er usikre på prosessen:
• Førstegangskjøpere har ikke alltid et realistisk bilde på hva de har råd til å kjøpe eller sitt mulighetsområde i boligmarkedet.
• Førstegangskjøpere vil helst bo sentralt .  Det er veldig forståelig, men det kan fort bli for dyrt.
• Førstegangskjøpere kan lett bli blendet av boligens utseende – glemmer å sjekke alt rundt som for eksempel boligselskapets økonomi, organisering og tilstand
• Førstegangskjøpere kan være litt naive i forhold til selgers/meglers opplysninger for eksempel i forhold til å sjekke formaliteter som kan ha betydning for salg ved neste korsvei

Les også:    Slik kommer du deg inn på boligmarkedet

Dette må du være obs på

• Les prospektet med vedlegg nøye.
• Bruk mindre tid på bilder og «reklamen» og konsentrer deg om fakta om økonomi, boligens tilstand og informasjon om boligselskapet.
• Tilstandsrapport/boligsalgsrapport er spesielt viktig å lese. Merk deg spesielt TG 3 punkter(rødt flagg) og også TG2 – sjekke hvorfor takstmann har satt TG 2 – pga alder eller andre forhold?
• Innhent opplysninger om boligselskapet, årsberetning og regnskap fra megler og les dette
• Merk deg hvem som er selger – er det en privatperson eller ett selskap
• Undersøk fellesgjeld og felleskostnader – hva skjer med disse fremover og hva er betingelsene?
• Be om å få se boder og kjeller når du er på visning selv om megler ikke har «tid»
• Sett deg inn i prisnivået eller søk råd før du gir bud – prisantydninger kan være satt ut i fra ulike agendaer

Nå er det kjøpers marked.  Det er fremdeles dyrt med bolig, men mye rimeligere enn toppnivået i 2016 og begynnelsen av 2017.  Kanskje en god anledning til å komme seg inn på boligmarkedet og sikre seg en god start på videre boligkarriere?

Er du førstegangskjøper og trenger bistand til å kjøpe bolig, ta kontakt med oss for et uforpliktende møte.  Så kartlegger vi ditt mulighetsområde og gir deg et spesialtilbud som du står fritt til å benytte deg av.

Les også:             Hjelp jeg har kjøpt bolig

Nå er det kjøpers marked.  Da har du som kjøper mye å velge mellom og du har anledning til å være litt kresen.  Men tør du å gi bud på en bolig som ingen andre byr på?

Min erfaring er at kjøperne er tilbakeholdne med å gi det første budet på en bolig som har stått usolgt en liten stund, og det føles også skummelt å være eneste budgiver på en bolig.  Vi ser også at noen boliger som oppleves som spesielt attraktive,ender med budrunde og salgspris litt over prisantydning.

Her er det tydelig at taktikk og psykologiske faktorer spiller inn.

Men behøver det å være noe spesielt galt med en bolig som ingen andre vil by på?

Den kan jo være helt riktig for deg og dine behov, og ikke minst din lommebok.  Kanskje kan du ved å være litt modig og ikke løpe dit hvor alle andre løper, få muligheten til å gjøre et godt kjøp.

Det store utvalget av boliger til salgs er en viktig årsak til at noen boliger blir stående usolgt en liten stund.  En bolig som i utgangspunktet ikke skiller seg så mye ut kan lett bli uaktuell når det stadig kommer nye boliger på salgs på nettet.  Folk som er på boligjakt er flinke til å følge med og ser de en gjenganger vil de lett tenke at det ikke er en attraktiv bolig.  Det kan også hende at det er flere lignende boliger i samme strøk som står usolgt og dermed blir det en forsterkende negativ effekt på etterspørselen.

Les også:              Hva bør du legge vekt på som kresen boligkjøper?

Oversett av markedet

Når vi søker etter boliger til våre kunder er det forholdsvis lett for et profesjonelt øye å se hvorfor en del boliger ikke er blitt solgt.  Det kan være åpenbare svakheter ved planløsning og standard eller for høye prisforventninger.  Men det er ikke alltid slik, noen ganger finner vi at boligen er meget bra eller har et stort potensiale og vi er usikre på hvorfor akkurat denne ikke er solgt.  Da må vi anta at det er situasjonen med godt utvalg og tilfeldighetenes spill som er avgjørende.  En bra bolig som er blitt oversett av markedet, anbefaler vi gjerne til våre kunder.  Med god samvittighet – ja til og med entusiasme.  Her er det muligheter til å sikre seg en god bolig til en gunstig pris for vår kjøper!

Så, dersom du er i posisjon til å kjøpe en bolig akkurat nå, prøv å tenke utenfor boksen. Husk å sette deg godt inn i salgsmaterialet, prisnivået og ikke minst bruk magefølelsen når du er på visning. Hvem vet – det kan være som med kjærligheten – de gode følelsene blomstrer ved nærmere bekjentskap.

Ta gjerne kontakt med oss dersom du tror du har funnet en slik “oversett” bolig. Av respekt for de som selger sin bolig vil jeg ikke legge frem konkrete eksempler på gode og dårlige kjøpsobjekter på bloggen. Men lurer du på om en bolig du har funnet som “andre ikke vil ha” er verdt å satse på, ta gjerne kontakt.

Les også:                Er det mulig å få både i pose og sekk?

Nå er det kjøpers marked på boliger og da ligger naturligvis et ønske om å gjøre et ekstra godt kjøp i luften.  Men er det mulig å få både veldig god beliggenhet og ekstra god standard til en sterkt redusert pris?

Jeg må nok svare nei til dette.  Som boligkjøpsrådgivere ser vi at det ofte blir budrunde og salg til prisantydning eller over for de ekstra fine boligene våre kunder har festet sine øyne på.

Årsaken til dette er blant annet:

• Meglerne har tilpasset prisantydning til det nye prisnivået, og hvis de vet at det er en ettertraktet bolig setter de kanskje denne noe lavt for å få igang en budrunde
• Flere kjøpere vil ha det som ser bra ut og kanskje har prisnedgangen ført til at de kan gå etter “godbitene”
• I et mer usikkert marked er kjøperne mer prisbevisste, dermed også mer kvalitetsbevisste.

Les også:  Hva bør du legge vekt på som kresen boligkjøper?

Hvorfor byr ingen på denne?

Siden det er mer press på de ettertraktede boligene blir en del gode boliger oversett og det kan ta litt tid for å få solgt dem.

Her treffer vi på omvendt psykologi:

Fordi ingen andre byr på boligen er det garantert noe veldig galt med den!

Det behøver det ikke å være og hvis den passer for deg skal du ikke bry deg så mye om hva andre mener.  Forutsatt at kvaliteten er sjekket ut og du har funnet riktig prisnivå før du gir bud. Tvertimot, her har du muligheten til å gjøre et godt kjøp ved å se mulighetene i boligen dersom den for eksempel trenger litt oppussing eller tilpasninger.

Velg det som passer for deg

Du kan altså ikke få i pose og sekk.

Hva er det da lurt å gjøre:
Kjøpe den mest ettertraktede boligen eller en litt mer “main stream” og ikke så ettertraktet bolig  som føles riktig for deg?

Jeg har ikke noe fasitsvar.

En bolig som ingen andre byr på gir deg muligheter til prisforhandlinger og en pris som kan være gunstig for deg.

En bolig som mange vil ha, med god standard vil du måtte betale litt mer for, men samtidig er det kjøpers marked og selger vil ikke få fullt ut betalt for sine påkostninger.  Det kan falle ut til din fordel både mens du bor og når du skal selge senere.

Vi er nøye på å få røyket ut hva våre kunder egentlig legger mest vekt på når de velger bolig.   De får vår vurdering av riktig prisnivå og boligens standard på objektivt faglig grunnlag.  Så må de prioritere selv.   Uansett hvor gode rådgivere vi er må folk til syvende og sist velge ut i fra det som er føles riktig for dem.

Les også:     Hjelp det er kjøpers marked hva gjør jeg?