Derfor blir det tryggere å være boligkjøper fra 1.1.2022.

Av: Dato: Boligmarkedet

I 2019 ble det vedtatt en del endringer i Avhendingsloven som skal gjøre bolighandelen tryggere.   I påvente av forskrift  for tilstandsrapporter, som ble først ble ferdig nå i juni,  har det tatt sin tid å gjøre loven ferdig.  Men fra 1.1.2022 skjer det. Endringene i loven og forskriften trer i kraft!

Hva skjer – kort oppsummert

  • Forbehold om at boligen selges as is – som den fremstår på visning, utgår
  • Selgers plikt til å gi utfyllende og riktige opplysninger om eiendommen skjerpes
  • Du kan få erstatning for feil og mangler ned til kr 10.000, dersom det er påvist mangelfull eller feil informasjon om eiendommen.  Tidligere måtte mangelen være vesentlig(ca 5% av boligens verdi) for å få erstatning.  Dette vil føre til at selger vil bli mer opptatt av å gi riktige og utfyllende opplysninger Og sist men ikke minst  ta seg råd til å bestille en tilstandsrapport fra takstmann.
  • Det er utarbeidet en forskrift med minstekrav til hva takstmannen skal undersøke og ha med i tilstandsrapporten.  Denne pålegger mer detaljerte undersøkelser enn det som fremgår av dagens tilstandsrapporter
  • Kjøpers undersøkelsesplikt blir lovfestet

Det siste punktet gir deg som kjøper et skjerpet ansvar om å undersøke salgsmaterialet og spesielt tilstandsrapporten, samt eiendommen før du gir bud.  Egentlig er ikke dette nytt, kjøpers undersøkelsesplikt har vært der lenge.  Men en lovfesting setter et ekstra fokus på kjøpers ansvar.

Les også : Hva er kjøpers undersøkelselsplikt

Hvordan blir den nye forskriften om tilstandsrapporter ?

Les forskriften her.  

Forskriften gir en detaljert beskrivelse av hvordan viktige bygningsdeler skal undersøkes og omtales i tilstandsrapporten.  Det vil bli mer detaljerte og utfyllende rapporter av dette, som gir kjøper bedre informasjon og større trygghet.

Men, også mer som skal leses og tolkes:

Hva er viktige opplysninger, hva er ikke så viktig og hva må jeg være mest obs på.
Og hva betyr formuleringene egentlig ?

Alt dette vil fremdeles være vanskelig for folk flest.

Men, når det pålegges konkrete detaljerte undersøkelser, vil det vil ikke være så enkelt å pakke viktige risikoelementer inn i generelle formuleringer.

Og det er kjempebra:)

Blir det enklere  å være boligkjøper?

Formålet er først å fremst å gjøre bolighandelen tryggere.  Om det blir enklere gjenstår å se.

Det blir nok krevende å få med seg alt sammen.  Men klarer du å komme deg gjennom og forstå det som er skrevet, eller får hjelp til tolkningen,  vil du ha et langt bredere og bedre beslutningsgrunnlag før du gir bud.

En av mine oppgaver som boligkjøpsrådgiver er å hjelpe folk med å tolke salgsmaterialet med tilstandsrapporter og plukke ut det som medfører risiko og fremtidige kostnader på eiendommen.  Jeg regner med at dette fortsatt vil være etterspurt med de nye tilstandsrapportene …..

Vil du kunne stole på takstmannens kvalifikasjoner ?

Jeg ser at Eiendom Norge og NEF(Norsk Eiendomsmegler Forbund) mener at regjeringen ikke har gjort nok for å sikre kvalifikasjonskravene til Takseringsbransjen.

Profesjonskamp er noe som gjør meg ganske svett .  Og jeg tror at dette kanskje er litt storm i et vannglass.

Jeg tenker vel at detaljerte forskrifter om hva tilstandsrapporten skal inneholde vil sikre at det gjøres en ordentlig jobb av den bygningskyndige.

Dessuten er det salgsmegler som plukker ut takstmann til salgsoppdragene.  De vil vel, ut ifra egeninteresse og hensyn til sin oppdragsgiver, peke på sertifiserte og dyktige takstmenn som gjør en grundig og trygg jobb for selgerne deres.

Alt i alt har jeg tro på at disse lovendringene vil gjøre bolighandelen tryggere for deg som er kjøper.
Og – veldig gledelig at de endelig er satt en dato for ikrafttredelse!

 

Kommentarer (0)

Kjære eiendomsmeglere – kan dere ta dere sammen og prise riktig?!

Av: Dato: Boligmarkedet

Nå er jeg litt forbanna på kjøpernes vegne.   Vi har et sykt stigende marked i Oslo for tiden.  Og det kan være vanskelig for meglerne å gi riktig prisantydning.  Men så vanskelig kan det vel ikke være ?

Det finnes hundrevis av bortforklaringer fra meglerne når en liten bolig går flere hundre tusen over prisantydning

  • Det er så stor etterspørsel at kjøperne går bonanza i budrunden
  • Det er ikke så lett å vite hva som blir den endelige salgsprisen
  • Dette var et spesielt objekt som var vanskelig å prise
  • Det kommer ingen på visning hvis vi priser til reell markedsverdi

Den reelle årsaken er nok det siste punktet.  Meglerne har gjort kjøperne vant med at spesielt de mindre boligene blir solgt et godt stykke over prisantydning.  Dermed legger kjøperne på noen hundre tusen på prisantydningen i hodet sitt når de ser annonsen.  Hvis megler da har priset riktig i forhold til markedet, går de ikke på visningen.  Dette stemmer nok, mange er blitt vant til å tenke slik.

Men hvem er det som har gjort dem vant til denne tankegangen:

Jo meglerne selv, ved å begynne med praksisen å prise for lavt. De vet at de ikke vil bli tatt for lokkepris all den tid salgsprisen garantert vil bli langt over prisantydning.  Og da er det bare å kjøre på.

Men dette er ikke greit.

Når vi får en het  budrunde  på toppen av feilprising, blir små boliger ofte solgt opp til en halv million høyere enn prisantydning.

Og  – det er mange kjøpere som håper og tror på at prisantydningen tross alt er ganske riktig.  De tenker at boligen kanskje vil gå noe over prisantydning, men at det blir så mye kan de ikke forestille seg.

Resultat :  frustrasjon, skuffelse og bortkastet tid på visninger.

Du lurer kanskje på om jeg kan stå inne for det jeg sier?

Da svarer jeg.  Absolutt – jeg har bevis.   La meg forklare.

Meglerne bruker et verktøy som heter Eiendomsverdi til å estimere forventet salgspris.  Dette er en boligdatabase som kun profesjonelle har tilgang til.  Her estimeres boligverdi og mulig salgspris  på grunnlag av sammenlignbare boliger i nærområdet.   Jo mer omsetning og flere sammenlignbare boliger, desto sikrere blir estimatet.  Dette er tilfelle for de aller fleste leiligheter i Oslo.

Jeg har også abonnement på dette systemet og bruker det meget aktivt som boligkjøpsrådgiver.
Med å taste inn adressen får jeg et automatisk estimat for sannsynlig markedsverdi for boligen.
Og – nesten konstant, får jeg en verdi som ligger ca 300.000 over det som er meglers prisantydning.  Særlig på mindre boliger.  I ettertid, ved salget, viser det seg at mitt estimat stemmer veldig bra.

Jeg har masse masse eksempler å vise til, men jeg vil ikke henge ut noen spesielle meglere, da dette er et gjennomgående fenomen.

Det er nesten så jeg lurer på:

Har ikke meglerne tilgang til Eiendomsverdi?  Jo selvfølgelig….

Heldigvis kan jeg fortelle mine kunder hvor realitetene ligger på de boligene de ser på.

Men hva med alle de andre som ikke bruker en kjøpsrådgiver ?  Skal de fremdeles bli lurt av for lave priser i annonsene?

Det er på tide å tenke nytt.

For eksempel at meglerbransjen bestemmer seg for å ta seg sammen og begynne å prise riktig.

Deretter går ut til publikum og sier:

Nå er det slutt på for lave prisantydninger.  Fra nå av er det kun budrunden som vil gjøre at boligen blir solgt over prisantydning.

eller

At prisingen til meglerne gjøres mer transparent på en eller annen måte.

For eksempel – Gjør det obligatorisk å legge enkle estimater på prisingen i salgsoppgaven.

Da mener jeg ikke manipulerte estimat hvor kun utvalgte boliger som passer meglers prising er tatt men, men det som systemet viser.

eller

Gjør boligprisdatabaser tilgjengelig for alle, ikke bare de profesjonelle.

Hva tenker du ? Bør vi finne oss i at denne utviklingen fortsetter?

Vil du lære mer om boligpriser og budgivning. Last ned mitt gratis tipshefte

Et eksempel fra rapporten enkelt estimat ser du nedenfor.

Dersom budsjettet ditt er 4 mill er det ikke noe vits i å bruke tid på denne boligen.  I et stigende marked som vi har nå, vil denne garantert bli solgt over 4,35 mill.  Ja kanskje nærmere  4,85 mill.  Jeg skal ikke røpe hva denne er blitt lagt ut for.  Poenget er å illustrere at slik informasjon er nyttig for en kjøper.  Og  at  prisantydningen til megler ikke burde ligge under den laveste verdien.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

God jul og godt nytt boligår.

Av: Dato: Boligmarkedet

En travel desember går mot slutten og vi skal feire en uvanlig jul.  Smittevern og bekymring må vel være noen av ordene som er blitt brukt mest i år.  Men boligmarkedet ser ikke ut til å blitt særlig påvirket av Korona  – eller….

Er det kanskje helt motsatt?

Det er farlig å spekulere, men jeg begynner å lure på om ikke Korona har en sterk finger med i spillet når det gjelder den høye aktiviteten og de økte boligprisene i året som har gått.

Korona har ført til:

  • Rekordlave renter
  • Lettelser i boliglånsforskriften i en periode fordi man trodde at boligmarkedet ville stoppe opp
  • Fokus på HJEMMET – mye hjemmekontor og hjemmetilværelse skaper nye ideer og  nye boligbehov
  • Mer tid til å være på nett og søke etter boliger
  • Boligmarkedet har skilt seg ut som en av få ting som ikke har stoppet opp. Visninger er blitt gjennomført  –  med smitteverntiltak
  • Mange kjøper og da følger flere etter.  Og når prisene stiger blir mange engstelige for ikke å få råd til å kjøpe det de vil ha senere

Jeg tror rett og slett ikke vi ville hatt denne store aktiviteten og prisstigningen uten Korona.  Før den traff oss var det relativt balansert boligmarked med moderat prisutvikling.

Det er en bekymring blant eksperter og kanskje også politikere? omkring den høye prisøkningen. Med god grunn, det kan bli vanskelig for de som er utenfor å komme seg inn på boligmarkedet, i alle fall i de store byene.

Les også:  Er den norske boligdrømmen for alle?

Samtidig er det jo utrolig positivt at så mange har fått kjøpt seg drømmeboligen, tross Korona!  Med bedre levekår og livsbetingelser som resultat.

Det å få seg ny bolig er alltid en glede og virkelig noe å ta med seg i en traurig tid.

Selv har bistått svært mange med å komme i mål med boligkjøpet i de siste av årets måneder.  Det har vært tøft  og gått fort i svingene i en del tilfeller, men med sterkt fokus og besluttsomhet har vi kommet i mål.

Gratulerer alle sammen :)

Det blir spennende å følge utviklingen  i 2021.  Vi må nok forvente prispress og stor etterspørsel ved oppstarten av året.   Så får vi håpe at presset demper seg noe utover året så vi unngår alt for sterk prisøkning.  Et balansert boligmarked med mer moderat prisutvikling er et gode, både for kjøpere og selgere.

Takk til alle som har henvendt seg til meg med spørsmål om boligkjøp og som følger med på bloggen og sosiale medier.  Og ikke minst de jeg har hjulpet.  Dere er alle unike og gir meg stadig ny lærdom og nye problemstillinger å dukke ned i !

Det er det som gjør at jeg kan si at jeg har verdens kuleste jobb !

Jeg ser frem til et nytt og spennende boligår – sammen med dere:)

GOD JUL OG GODT NYTTÅR 

 

 

Kommentarer (0)

Selgers marked og økte priser. Hva gjør det med kjøpelysten?

Av: Dato: Boligmarkedet

Tross Korona krise har boligprisene økt kraftig i høst, særlig i de store byene.  Hvordan reagerer kjøperne på dette og hva gjør det med kjøpelysten?

Jeg skal ikke påstå å ha empiri og forskningsbaserte svar på dette, men kan kun snakke om hvordan kjøpere jeg kommer i kontakt med tenker rundt temaet.

Engstelse for ikke å lykkes

De som allerede har strevd med å nå opp i budrunder eller ikke fått det de ønsker seg for pengene sine, blir enda mer engstelige for ikke å klare å finne noe.  Samtidig utløser det naturlig nok noen tanker rundt prioriteringer.  Kanskje er det på tide å lempe på noen ønsker og krav ?  Det være seg kvaliteter ved boligen og ikke minst beliggenheten.

Hastverk

Økte boligpriser utløser ofte en følelse av hastverk.  Det gjelder å kjøpe før prisene går helt til himmels.  Svært få venter på boligprisnedgang, slik vi kunne oppleve at noen gjorde tidligere.  Det beste folk håper på er en utflating av prisene.

Dersom flere kjøpere får hastverk og melder seg på samtidig i et allerede presset marked, kan vi få en selvforsterkende effekt med enda høyere priser.

Ubalanse mellom tilbud og etterspørsel

Større etterspørsel enn tilbud på boliger er jevnt over ikke bra for deg som er boligkjøper.  Eier du en bolig fra før kan du føle deg relativt trygg på at den blir solgt raskt. Men dette oppveier nok ikke usikkerheten ved at kampen om boliger blir større og budene på det du skal kjøpe presses oppover. Det vil selvsagt være avhengig av hva du skal kjøpe og prisforskjellen  i forhold til boligen du selger.

Kanskje er du mer usikker på hva du må betale for din nye bolig enn det du kan få for den du skal selge?

Les også:  Nå øker prisene – hva gjør jeg ?

Nåløyet blir trangere

For de som ikke ha bolig fra før er raskt økende priser en stor ulempe.  Du rekker ikke å spare opp ekstra egenkapital eller få tilstrekkelig lønnsøkning til å ta igjen økningen i boligprisene.  Og nåløyet for å komme inn på boligmarkedet blir stadig trangere.

Les også:  Er den norske boligdrømmen for alle ?

Ikke forhast deg, men tro heller ikke at det
lønner seg å vente

Jeg råder ingen til å forhaste seg med boligkjøp.

Men mitt mantra er – og har bestandig vært:

Du har ingenting å tjene på å vente i påvente av bedre tider.  Boligprisene vil neppe gå vesentlig ned igjen.  Det beste vi kan håpe på et marked med god balanse mellom tilbud og etterspørsel.  Og for deg som eier bolig fra før gjelder regel nummer 1 : Kjøp og selg i samme marked.

Værsågod – her deler jeg kunnskap og gode tips for å hjelpe deg med boligkjøpet

Kommentarer (0)