Derfor er det ikke lovfestet rett til handicap plass i borettslag

Av: Dato: Boligmarkedet

I vår skrev jeg en blogg om at eierseksjonssameier må endre parkeringspraksis på grunn av lovendring.  Bytterett må inn i vedtektene fra 1.1.2019. Observante lesere spurte meg hvordan dette forholder seg i borettslag.  Nå har jeg endelig svaret, og det er dessverre litt nedslående.

Fra 1.1.2019 må alle eierseksjonssameier ta inn i vedtektene at dersom en person som har dokumentert behov for handicap plass flytter inn, eller en eksisterende beboer får et slikt behov, har vedkommende rett til å få byttet til seg en slik plass.  Den som har fått tildelt en slik plass, for eksempel når sameiet var nytt, og ikke har særskilt behov må vike.  Lovbestemmelsen er innført for å sikre at de tilrettelagte plassene som bygningsforskriftene pålegger utbyggere å etablere, blir videreført etter formålet.  Det skjedde dessverre ikke  så ofte når det var frivillig, fordi folk ikke ville gi fra seg den mer romslige plassen de hadde fått en gang. Og når det ikke var et lovkrav var det vanskelig ikke mulig å tvinge noen.

Hvordan er lovreguleringen av handicap parkeringsplasser i borettslag?

Svaret er at det ikke er lovregulert på samme måte som i Lov om Eierseksjoner.  Det er opp til det enkelte borettslag å ta dette inn i vedtektene. Mange utbyggere og stiftere av borettslag er flinke til å få dette inn, men så lenge det ikke er lovpålagt glipper det dessverre nå og da.

Jeg har vært i kontakt med Norske Boligbyggelags Landsforbund som melder at såvidt de kjenner til er det ikke planer om å innføre en lovbestemmelse om dette i borettsloven.  Årsaken til dette er uvisst, men det kan hende at myndighetene tenker at stiftere av borettslag er flinke til å få dette inn i vedtektene og at problemet dermed ikke er så stort.

Da vi må altså markedet og de som trenger en tilrettelagt plass, forholde seg ulikt i forhold til dette alt etter hva slags eierform boligen du vil kjøpe deg inn i eller bor i har.  Er du eller blir du avhengig av en tilrettelagt plass,  må du altså være ekstra på vakt hvis boligen og parkeringsplassen er i et borettslag. Dette er uheldig, det burde være en rettighet uansett boform.

Vedtektsbestemmelse kan innføres frivillig

Selv om det ikke er lovpålagt å ha vedtektsbestemmelser om bytterett ved behov for handicap parkering er det fullt mulig å innføre en vedtektsbestemmelse om dette.  Det krever 2/3 flertall i generalforsamlingen.

Her er en bra formulert vedtektsbestemmelse som OBOS bruker i sin nybyggingsprosjekter:

All kred til OBOS og andre “flinke” utbyggere.  Så får vi se hva fremtiden bringer i forhold til å sidestille rettigheter i sameier og borettslag.

Les også:     Rullestolbruker Heidi kapret drømmeboligen på Mortensrud

Kommentarer (1)

Derfor må boligsameier endre parkeringspraksis

Av: Dato: Boligmarkedet

I forbindelse med ny eierseksjonslov som kom 1.januar i år er det innført en ny bestemmelse som er til glede for alle rullestolbrukere og andre som har behov for tilpasset parkeringsplass.  Jeg har selv på vegne av en av mine kunder, opplevd problemstillingen med manglende handicap plass på kroppen og glad for at “bytteplikten” nå blir lovregulert.

Vanskelig å få tak i handicap plass

I 2016 skrev jeg om min kunde Heidi som er rullestolbruker og var på boligjakt.  Vi lyktes med å skaffe henne en god og romslig leilighet med handicap parkeringsplass på Mortensrud i Oslo.  Boligjakten gikk ikke helt uten problemer, mye på grunn av at handicap parkeringsplass ikke ble gjort tilgjengelig mange steder.

Jeg undersøkte litt rundt saken og det viser seg at lovgivningen var skrudd sammen slik at de som bygde boliger gjennom kommunale reguleringer ble pålagt å lage et visst antall handicap plasser.  Disse skulle tildeles eventuelle beboere med behov som kjøpte første gang.  Som regel var det ikke “nok” beboere med handicap plass da anlegget var nytt.  Dermed ble plassene tildelt andre som ikke hadde særskilte behov.  De fikk til gjengjeld gleden av å disponere en bredere og bedre plass enn øvrige beboere.  MEN det var ikke lovpålagt å vedtektsfeste i sameiet at de som hadde fått handicap plasser og som ikke hadde særskilt behov, måtte bytte til en vanlig plass dersom en person med behov for bred plass kjøpte seg inn i sameiet senere. Noen sameier vedtektsfestet allikevel dette, men svært mange gjorde det ikke.  Og når det ikke er lovpålagt blir det svært vanskelig å få noen til å bytte plass frivillig.  Vi opplevde under boligjakten til Heidi, at styrene i sameiene ikke ønsket å involvere seg i dette.

Les Heidis historie her:   Rullestolbruker Heidi kapret drømmeboligen

Nye tider fra 2019

Nå er altså dette misforholdet rettet opp ved ny § 26 i Lov om Eierseksjoner:

Fra 1.1.2019 må alle sameier ta bytteretten inn i vedtektene sine. Og vedtekter må følges.  Har du behov for handicap plass og ledige plasser finnes, har du rett til å få tildelt en slik i bytte mot den vanlige plassen som følger boligen.

Det må anses som lite samfunnsnyttig at store gode parkeringsplasser blir bygget for folk som ikke har bruk for dem mens de som virkelig trenger det blir stengt ute.  Rullestolbrukere eller bevegelsehemmede har rett til å til å kjøpe seg en god bolig uten at tilgangen på adekvat parkeringsplass skal stå i veien for dem.

Jeg husker jeg kjente meg opprørt over tilstandene den gang jeg hjalp Heidi med bolig.  Nå føler jeg glede over at disse skjeve forholdene blir rettet opp.

Gratulerer med nyttig og rettferdig lovbestemmelse!

 

Kommentarer (0)

Vil ny boligstrategi sikre deg et tryggere boligkjøp?

Av: Dato: Boligmarkedet

Regjeringen la før ferien frem et notat om “Fornyet strategi for boligmarkedet” som skal munne ut i en stortingsmelding om forbrukerpolitikk våren 2019.  Hva kan dette bety for deg som boligkjøper?

Les strategidokumentet her.

Best mulig informasjongrunnlag

For å sikre forbrukernes interesser og dempe konfliktnivået i bolighandelen (1 av 4 saker ender i konflikt) foreslår regjeringen tiltak som øker informasjonsgrunnlaget ved boligsalg samt noen endringer i avhendingslova.

  • Selger skal ikke lenger kunne ta “as is” eller “som den er” forbehold ved salg til en forbruker.  Det betyr at selger ikke kan fraskrive seg ansvar for skjulte feil og mangler.
  • Selger vil uten forbehold om “as is” måtte opplyse om svakheter i boligen i større grad enn i dag og får dermed et sterkt insentiv for å bestille en tilstandsrapport.  Dette er ikke obligatorisk i dag og vil neppe bli det heller.  Men den vil bli langt viktigere å kjøpe for selger å ha dersom “as is” fjernes.
  • Fjerningen av “as is” vil i praksis også bety at vesentlighetsterskelen for mangler blir borte og det blir enklere å klage på og kanskje også få medhold for feil og mangler som er på mindre beløp enn flere hundre tusen kroner.
  • Samtidig foreslår regjeringen å lovfeste en bagatellbegrensning for mangler samt økte krav til kjøpers undersøkelsesplikt.  Dette vil bli gjennomført ved å lovfeste at kjøper skal “anses å kjenne til forhold som er tydelig beskrevet i en tilstandsrapport eller salgsmaterialet”. Dermed kan ikke disse forholdene påberopes som mangler
  • For å sikre at tilstandsrapportene holder tilstrekkelig kvalitet foreslås det å fastsette i forskrifter minstekrav til tilstandsrapporter, både hva gjelder innhold og de bygningskyndige som utarbeider dem.

Les også:    Derfor trengs det bedre info om boligens tilstand

Tiltakene som går på tryggere bolighandel er alle rettet mot å skjerpe kravene til selger, kjøper og de bygningskyndige som bidrar i bolighandelen.  Samt bedre informasjonen forut for handelen, noe som også vil stille krav til eiendomsmegleren som selger boligen.  Dette er positivt, og for å skape balanse er det rimelig at også kjøper tar sin del av ansvaret.

Kjøpers mulighet til å undersøke boligens tilstand

Men for å sikre forbrukerinteressene enda bedre burde det gjennomføres tiltak som ville gi kjøper bedre tid og mulighet til å undersøke boligens tilstand, gjerne sammen med en egen rådgiver.  Dette er ikke mulig så lenge vi har et system hvor avtalen er bindende for partene med en gang selger har akseptert budet og mange boliger omsettes i løpet av en uke.  God informasjon er vel og bra, men spørsmålet er om dette er tilstrekkelig for å hindre konflikter i ettertid. I våre naboland gis det “angrefrist” inntil boligen er undersøkt eller kjøpekontrakt er undertegnet.  Jeg registrerer at noe slikt ikke er aktuell politikk her i landet.

Les også:  Redd for å kjøpe katta i sekken

Behov for reguleringer

Øvrige forslag i strategien går på forenkling av byggeprosesser og byggetekniske krav.  Det er rundt disse tiltakene nåværende regjering først og fremst har satt inn hovedstøtet i boligpolitikken.  Det er viktig med forenklinger. Spørsmålet er bare hvem som tjener på dette – forbrukerne eller utbyggerne?

Det varsles også om tiltak som skal hindre “hyblifisering” og spekulasjonsutleie i sameier.  Dette er positivt og viser at det er behov for reguleringer av boligmarkedet og ikke bare la markedet styre.

Vi kan konkludere med at du som boligkjøper kan, hvis disse forslagene blir vedtatt,  belage deg på å få bedre informasjon og noen færre forbehold i salgsmaterialet.  Samtidig må du være  mye mer våken og bevisst når du skal kjøpe bolig.

 

Kommentarer (0)

Derfor trengs det bedre info om boligens tilstand

Av: Dato: Boligmarkedet

Det siste året har vi sett forbedringer i beskrivelsen av boligens tilstand ved salg, først og fremst fordi de fleste eiendommer har en teknisk tilstandsrapport som en del av prospektet.  I undersøkelser oppgir et flertall av boligkjøpere at de leser denne grundig, men de oppgir samtidig at de savner bedre beskrivelser av boligens tilstand i salgsoppgaven.

Dette kan tyde på at kjøperne ikke får det overblikket de ønsker seg gjennom gjeldende system og regelverk og at mange gjennomfører boligkjøp uten å være trygge på tilstanden til boligen de kjøper. Isteden ender mange boligkjøp i klager og konflikt etter gjennomført kjøp.

Forbedringer på gang

Myndighetene og mange interesseorganisasjoner er heldigvis også opptatt av dette og ønsker seg forbedringer.  Det er nå etter 9 år i skuffen, børstet støv av  NOU 2009: 6 om bruk av tilstandsrapporter og trygg bolighandel.  Nye forslag har nylig vært ute til høring.

Huseiernes landsforbund, Forbrukerrådet, Norges Takseringsforbund, NITO Takst og Norges Eiendomsmeglerforbund har gitt en felles høringsuttalelse til Justisdepartementet.

Her er det spesielt tre ting som går på å forbedre kjøpers mulighet til å sette seg inn i boligens tilstand og forbedring av innholdet i tilstandsrapportene.

Offentlig godkjent tilstandsrapport 

En offentlig godkjent standard tilstandsrapport vil sikre at alle viktige opplysninger er med og at rapportene blir enklere å forstå.  Når det gjelder spørsmål om tilstandsrapporten skal være obligatorisk eller ikke, går høringspartnerne ikke inn for å gjøre dem obligatoriske for alle salg og foreslår heller insentiver for at flest mulig skal velge å bestille en slik rapport.
Jeg vil stille spørsmål ved om slike insentiver vil virke overfor en selger som er opptatt av at salget skal være “billigst mulig”.  Det kan se ut som om slike hensyn ligger bak valget om ikke å gå inn for obligatoriske rapporter.

Autorisasjonsordning for takstmenn.


Tilbydere av tekniske tilstandsrapporter må være autorisert og oppfylle offentlige krav til utdanning og ansvar.  Derfor foreslås å innføre en autorisasjonsordning for takstmenn.

Bedre tid etter visning


Høringspartnerne foreslår at det stilles krav til at fullstendig salgsinformasjon og teknisk  tilstandsrapport skal være helt åpent direkte tilgjengelig gjennom de vanlige markedskanalene  samtidig som boligen legges ut på markedsportaler, og at korteste akseptfrist er 12:00 andre dag etter visning.

En utvidelse på en dag til å sette seg inn i salgsmaterialet og tilstandsrapporten etter visning er ikke akkurat et revolusjonerende forslag, men det gir i alle fall kjøper litt bedre tid til å sette seg inn i tilstanden eller søke faglig bistand.

Fremdeles fort men kanskje ikke så gæli?

Forslagene til endringer bærer preg av at vi i Norge har et system hvor hensynet til rask avklaring og salg for selger ønskes prioritert. I tillegg skal det helst ikke koste så mye å selge en eiendom.  I andre land kan et boligsalg ta flere uker før salget er endelig avklart og kjøpere får lang tid til å undersøke eiendommen før de er bundet.  Dit kommer vi aldri og disse systemene har sikkert også sine negative sider.

Men la oss håpe at de foreslåtte tiltak sammen med en revisjon av avhendingsloven vil føre til forbedringer, styrker kjøpers stilling og demper konfliktnivået.  Det gjenstår se hva politikerne bestemmer seg for.

Akkurat nå sitter vi og vurderer en større enebolig uten tekniske tilstandsrapport, kun en gammeldags takst.  Det oppleves mangelfullt både for oss som boligkjøpsrådgivere og vår kunde.  Det kan hende at saken ender i kjøp på tross av dette.  Samtidig legger denne mangelen en betydelig demper på kjøpslysten.  Kanskje velger kjøper å engasjere en egen taktsmann, noe som i utgangspunktet burde ha vært unødvendig.

 

 

Kommentarer (0)