Det er nå lansert en ny  nettportal Meglerbasen hvor eiendomsmeglerne får karakterer av sine oppdragsgivere -selgerne.   Meglerne diskuterer nå seg imellom om hvorvidt denne gir et riktig bilde av hvem som er de beste selgerne.  Hva kan økt konkurranse i meglerbransjen bety for deg som boligkjøper?

Tegn på at konkurransen hardner til.
De etablerte eiendomsmeglerne mener at nettsiden, ikke er relevant idet de som selger mest i et område ikke ligger inne med flertallet av positive kundevurderinger.  De er fortrengt av yngre og ambisiøse meglere som er flinke til å få kunder til å legge inn positive anmeldelser av dem.
Eiendomsmeglerguiden er kommersielt drevet med Shibsted gruppen i spissen.  Selv om de har fått offentlig støtte gjennom Innovasjon Norge kan vi neppe forvente at nettstedet formidler objektiv forbrukerveiledning.  Det ligger kommersielle interesser bak, og de som er flinkest til å markedsføre seg selv gjennom andre vil få  best plass.  Slik er verden i de fleste bransjer. De fleste av oss bruker vel vurderinger fra kunder som en del av beslutningsgrunnlaget ved valg hotellrom eller håndverkere.  Så hvorfor skal ikke dette la seg gjøre også ved valg av eiendomsmegler?

Hva med kjøperne, er meglervurderinger interessant for dem?
Valget av megler er allerede tatt av oppdragsgiver selger, så kjøper er prisgitt å forhandle med den megleren som selger den boligen som hun er interessert i.  Vi får jo håpe og tro at de meglerne som får de beste skussmålene også er flinke til å ta vare på kjøperne, men i et oppadgående marked behøver ikke dette å være tilfelle. Så lenge eiendomsmeglerens mål er å få flere salgsoppdrag vil fokuset være på selgers opplevelse og tilbakemeldinger. Og jo større konkurranse mellom meglerne, jo mere penger og innsats vil bli brukt for å oppnå synlighet og selgers gunst, noe som ikke nødvendigvis tjener kjøpers interesser.

En spennende tanke.
Siden eiendomsmegleren i henhold til loven skal «opptre med omsorg for begge parters interesser», er det en spennende tanke hvordan det ville være dersom det fantes en nettportal hvor kjøpere kunne legge igjen sine ærlige tilbakemeldinger på hvordan de opplevde den enkelte meglers innsats.  Det kan tenkes at kloke selgere og oppdragsgivere også vil være opptatt av dette, særlig hvis markedet skulle roe seg ned eller få en nedgang.  Vi få se om noen føler seg kallet.

Det er for tiden stort utbud på spesielt mindre leiligheter i Oslo. Ikke sjelden har fire-fem aktuelle objekter visning på samme tid, og kun i én time. Da må du velge hvilke du vil se på ! Vi spør oss – gir boligannonsen nok informasjon til at vi kan foreta dette valget?

Overdrivelser og bagatellisering
Bilder tatt med vidvinkel og overdreven bruk av superlativer kan medføre at boligen fremstår som mer attraktiv enn hva tilfellet er. Når nøkkelinformasjon som kanskje kan virke prisdempende eller negativt samtidig er utelatt eller ”godt gjemt”, kan dette medføre at potensielle kjøpere velger å gå på ”feil” visning.

Her er noen eksempler:

• Etasje blir ofte ikke skrevet eksplisitt dersom leiligheten ligger i 1. etasje. Først når du kommer ned til teksten som beskriver innholdet og de enkelte rom er dette tatt med og noen ganger er det helt utelatt.
• 1 roms leiligheter blir omtalt som 2 roms selv om det bare er sovealkove i leiligheten
• 2(3) roms brukes selv om det tredje rommet ikke er et godkjent oppholdsromkForkjøpsrett for boligbyggelag (for eksempel OBOS eller Usbl) blir ikke omtalt i annonsen.
• Først i prospektet blir dette nevnt og noen ganger er det ikke omtalt i det hele tatt.
• Plantegning er ikke med i annonsen. Plantegning gir deg muligheten til å vurdere hvorvidt din planlagte bruk av leiligheten og møblering er gjennomførbar

 Umulig å få med alt i annonsen
Det kan innvendes at det er umulig å få med alt i en annonse.   Laster man ned prospektet eller bestiller dette vil som regel de fleste forhold fremkomme et eller annet sted der. Dette fordi megler og selger er underlagt strenge regler når det gjelder opplysningsplikt og unnlatelse av å nevne viktige elementer kan medføre økonomisk ansvar i ettertid. All nøkkelinformasjon bør med i annonsen

Kjøpere blir ofte rådet til å gå igjennom prospekt i god tid før visning slik at de kan spørre megler om uklare forhold på visningen. Dette er et godt råd, men kanskje noe vanskelig å oppfylle i en travel hverdag . Uten å ha statistikk på dette vil vi påstå at de færreste har lest igjennom prospektet før de går på visning. Derfor er det viktig at all nøkkelinformasjon er med allerede i annonsen.

Nyhet fra VG september 2014 🙂

Som kjøpsrådgivere merker vi at det foregår en systematisk underprising av leiligheter sentralt i Oslo. Dette skaper forvirring og motløshet hos kjøperne og et feil inntrykk av boligprisene  i byen.  Ikke rart at alt går skyhøyt over prisantydning når disse bevisst er satt alt for lavt.

Eiendomsmeglerbransjens organisasjoner og foretak innrømmer nå at underprising er en ukultur  som er til ugunst for forbrukerne og som kan skade eiendomsmeglerbransjens omdømme.

Minst 250.000 under markedspris
Vi i Boligkjøpsmegling har merket dette i hele 2015, spesielt når vi har bistått unge mennesker med å finne en leilighet i populære sentrumsbydeler.  Vi bruker de samme analyseverktøy som salgsmeglerne og foretar et markedsestimat før vi anbefaler en bolig.  Her avdekker vi systematisk store differanser og alltid slik at prisantydningen er lavere enn markedsprisen.  En stikkprøve blant 20 to roms leiligheter nå i september viste at prisantydningen var satt i gjennomsnitt kr 250.000 eller 10%  lavere enn markedsprisen.

Egenkontroll eller nye regler?
Meglernes motiver for å underprise kan ha sin forklaring i kampen om salgsoppdragene, fokuset på best mulig pris, takstsystemet og flokkmentalitet.  Det er opp til hver enkelt megler å fastsette prisantydningen og kommunisere med selger rundt dette.  I henhold til bransjenormen skal de gi en objektiv vurdering av forventet salgspris, og prisantydningen skal ikke settes lavere enn dette.

Spørsmålet vi stiller oss er om meglerne er voksne nok til å takle denne oppgaven.  Og om meglerforetakene har vilje og evne til å oppdra sine meglere til å foreta objektive prisvurderinger.
Eller må bransjen igjen underlegges regel- eller lovendringer for at de skal gjøre jobben sin?

Regjeringen varsler tiltak for å regulere takstmannsbransjen.  I den forbindelse er det også reist spørsmål om ikke dagens kobling mellom megler og takstmann bør forbys.

Håndplukkede taktsmenn
I dag er det megler som skaffer takstmann til salgsoppdraget på vegne av selger.  Dette som oftest håndplukkede takstmenn som får mange oppdrag av den samme megleren eller meglerfirmaet.  Dette gir mulighet for at megler kan påvirke innholdet i takstrapporten, ikke minst når det gjelder verditaksten .  Megler og takstmenn som samarbeider tett snakker ofte sammen om forhold som takstmannen oppdager, og det  er derfor også en fare for at mindre flatterende forhold rundt boligens standard ikke blir omtalt tydelig nok i taksten.  I Danmark er det lovfestet at det skal være en reell uavhengighet mellom eiendomsmegler og takstmann. Om en slik lovregulering er nødvendig å innføre i Norge er jeg usikker på, men det er viktig at norske forbrukere og boligkjøpere ikke er naive og at de er oppmerksom på at taksten ikke er en uavhengig og fullt ut objektiv rapport.

Takstmenn og økonomisk ansvar

Som jeg har skrevet om tidligere har det ikke lykkes å innføre obligatorisk boligsalgsrapport ved et hvert boligsalg, noe som er synd da dagens takster er lite informativ og full av forbehold.  Årsaken til at boligsalgsrapport ikke er innført som en obligatorisk ordninger er blant annet at takstmennene som utferdiger rapportene ikke kan stilles økonomisk til ansvar for eventuelle feil informasjon eller mangler i rapporten.  Det spekuleres derfor i om kommende tiltak for å regulere takstbransjen vil inneholde krav til autorisasjon og krav at de må etablere forsikringsordninger som gjør at de kan ta reellt ansvar for sine feil.  Den som lever får se.  Men vi har sett at strengere regulering av eiendomsmeglernes informasjons og profesjonsplikt de senere år har ført til resultater.  Det er grunn til å tro at det samme vil skje i forhold til en innstramming overfor takstmennene. Til glede for både kjøper og selger.