Det er for tiden stort utbud på spesielt mindre leiligheter i Oslo. Ikke sjelden har fire-fem aktuelle objekter visning på samme tid, og kun i én time. Da må du velge hvilke du vil se på ! Vi spør oss – gir boligannonsen nok informasjon til at vi kan foreta dette valget?

Overdrivelser og bagatellisering
Bilder tatt med vidvinkel og overdreven bruk av superlativer kan medføre at boligen fremstår som mer attraktiv enn hva tilfellet er. Når nøkkelinformasjon som kanskje kan virke prisdempende eller negativt samtidig er utelatt eller ”godt gjemt”, kan dette medføre at potensielle kjøpere velger å gå på ”feil” visning.

Her er noen eksempler:

• Etasje blir ofte ikke skrevet eksplisitt dersom leiligheten ligger i 1. etasje. Først når du kommer ned til teksten som beskriver innholdet og de enkelte rom er dette tatt med og noen ganger er det helt utelatt.
• 1 roms leiligheter blir omtalt som 2 roms selv om det bare er sovealkove i leiligheten
• 2(3) roms brukes selv om det tredje rommet ikke er et godkjent oppholdsromkForkjøpsrett for boligbyggelag (for eksempel OBOS eller Usbl) blir ikke omtalt i annonsen.
• Først i prospektet blir dette nevnt og noen ganger er det ikke omtalt i det hele tatt.
• Plantegning er ikke med i annonsen. Plantegning gir deg muligheten til å vurdere hvorvidt din planlagte bruk av leiligheten og møblering er gjennomførbar

 Umulig å få med alt i annonsen
Det kan innvendes at det er umulig å få med alt i en annonse.   Laster man ned prospektet eller bestiller dette vil som regel de fleste forhold fremkomme et eller annet sted der. Dette fordi megler og selger er underlagt strenge regler når det gjelder opplysningsplikt og unnlatelse av å nevne viktige elementer kan medføre økonomisk ansvar i ettertid. All nøkkelinformasjon bør med i annonsen

Kjøpere blir ofte rådet til å gå igjennom prospekt i god tid før visning slik at de kan spørre megler om uklare forhold på visningen. Dette er et godt råd, men kanskje noe vanskelig å oppfylle i en travel hverdag . Uten å ha statistikk på dette vil vi påstå at de færreste har lest igjennom prospektet før de går på visning. Derfor er det viktig at all nøkkelinformasjon er med allerede i annonsen.

Nyhet fra VG september 2014 🙂

Som kjøpsrådgivere merker vi at det foregår en systematisk underprising av leiligheter sentralt i Oslo. Dette skaper forvirring og motløshet hos kjøperne og et feil inntrykk av boligprisene  i byen.  Ikke rart at alt går skyhøyt over prisantydning når disse bevisst er satt alt for lavt.

Eiendomsmeglerbransjens organisasjoner og foretak innrømmer nå at underprising er en ukultur  som er til ugunst for forbrukerne og som kan skade eiendomsmeglerbransjens omdømme.

Minst 250.000 under markedspris
Vi i Boligkjøpsmegling har merket dette i hele 2015, spesielt når vi har bistått unge mennesker med å finne en leilighet i populære sentrumsbydeler.  Vi bruker de samme analyseverktøy som salgsmeglerne og foretar et markedsestimat før vi anbefaler en bolig.  Her avdekker vi systematisk store differanser og alltid slik at prisantydningen er lavere enn markedsprisen.  En stikkprøve blant 20 to roms leiligheter nå i september viste at prisantydningen var satt i gjennomsnitt kr 250.000 eller 10%  lavere enn markedsprisen.

Egenkontroll eller nye regler?
Meglernes motiver for å underprise kan ha sin forklaring i kampen om salgsoppdragene, fokuset på best mulig pris, takstsystemet og flokkmentalitet.  Det er opp til hver enkelt megler å fastsette prisantydningen og kommunisere med selger rundt dette.  I henhold til bransjenormen skal de gi en objektiv vurdering av forventet salgspris, og prisantydningen skal ikke settes lavere enn dette.

Spørsmålet vi stiller oss er om meglerne er voksne nok til å takle denne oppgaven.  Og om meglerforetakene har vilje og evne til å oppdra sine meglere til å foreta objektive prisvurderinger.
Eller må bransjen igjen underlegges regel- eller lovendringer for at de skal gjøre jobben sin?

Regjeringen varsler tiltak for å regulere takstmannsbransjen.  I den forbindelse er det også reist spørsmål om ikke dagens kobling mellom megler og takstmann bør forbys.

Håndplukkede taktsmenn
I dag er det megler som skaffer takstmann til salgsoppdraget på vegne av selger.  Dette som oftest håndplukkede takstmenn som får mange oppdrag av den samme megleren eller meglerfirmaet.  Dette gir mulighet for at megler kan påvirke innholdet i takstrapporten, ikke minst når det gjelder verditaksten .  Megler og takstmenn som samarbeider tett snakker ofte sammen om forhold som takstmannen oppdager, og det  er derfor også en fare for at mindre flatterende forhold rundt boligens standard ikke blir omtalt tydelig nok i taksten.  I Danmark er det lovfestet at det skal være en reell uavhengighet mellom eiendomsmegler og takstmann. Om en slik lovregulering er nødvendig å innføre i Norge er jeg usikker på, men det er viktig at norske forbrukere og boligkjøpere ikke er naive og at de er oppmerksom på at taksten ikke er en uavhengig og fullt ut objektiv rapport.

Takstmenn og økonomisk ansvar

Som jeg har skrevet om tidligere har det ikke lykkes å innføre obligatorisk boligsalgsrapport ved et hvert boligsalg, noe som er synd da dagens takster er lite informativ og full av forbehold.  Årsaken til at boligsalgsrapport ikke er innført som en obligatorisk ordninger er blant annet at takstmennene som utferdiger rapportene ikke kan stilles økonomisk til ansvar for eventuelle feil informasjon eller mangler i rapporten.  Det spekuleres derfor i om kommende tiltak for å regulere takstbransjen vil inneholde krav til autorisasjon og krav at de må etablere forsikringsordninger som gjør at de kan ta reellt ansvar for sine feil.  Den som lever får se.  Men vi har sett at strengere regulering av eiendomsmeglernes informasjons og profesjonsplikt de senere år har ført til resultater.  Det er grunn til å tro at det samme vil skje i forhold til en innstramming overfor takstmennene. Til glede for både kjøper og selger.

Eiendomsmeglernes yrkesutøvelse, etikk og moral er et populært tema i media og blant folk flest. Og hvilke interesser ivaretar han eller hun egentlig. Selgers, kjøpers eller begge deler?

4 av 10 kjøpere oppfatter megler som selgers representant
Oppfatninger om eiendomsmeglere er ofte basert på synsing og enkeltsaker fra media. I forbindelse med en markedsundersøkelse om boligkjøpers posisjon på boligmarkedet som mitt firma TruDet har fått gjennomført, testet vi ut hvordan forbrukeren oppfatter meglernes ivaretakelse av kjøper og selger. Undersøkelsen er basert på telefonintervjuer med 500 personer bosatt i Oslo.

På spørsmålet om vurdering av eiendomsmeglers rolle gir undersøkelsen følgende svar:

• 42% av de spurte, litt over 4 av 10 mener at megleren kun ivaretar selgers interesser
• 36% av de spurte, litt over en tredjedel mener at megler ivaretar både kjøpers og selgers interesser
• 22% av de spurte svarer at de ikke vet

Ja takk begge deler
Det er ingen tvil om at eiendomsmegleren også må ivareta kjøpers interesser. En eiendomsmegler ville ikke klart å selge en eneste bolig uten å sørge for å gi fyldig og mest mulig riktig informasjon om boligen og bolighandelen. Megler er også gjennom lov og forskrifter pålagt å ha omsorg for både selger og kjøper, altså er det et «ja takk begge deler» prinsipp som skal gjelde.

Vi vet ikke hvorfor et flertall svarer at megler kun ivaretar selger interesser. Men det er rimelig å anta at selve salgssystemet basert på at selger er oppdragsgiveren til megler og at oppdraget er provisjonsbasert knyttet til høyest mulig salgspris, har en stor betydning. I en slik setting vil det være krevende å fremstå som en objektiv rådgiver overfor kjøper for eksempel i forhold til om boligen er et «godt kjøp».  Et system, som er vanlig i mange andre land, hvor kjøper også har en egen profesjonell rådgiver eller megler ville etter min vurdering gitt større trygghet for kjøper og bedre balanse i bolighandelen.

Kan du stole på meglers kjøpsråd?
Forbrukerrådet anbefaler i sine råd til boligkjøpere «å ikke bruke eiendomsmegleren som rådgiver i spørsmål som påvirker prisen da hans rolle er å få høyest mulig pris for eiendommen». Dette er etter mitt syn å strekke det litt vel langt. Det vil i praksis kunne bety at du ikke kan spørre megler om noen ting, da fleste spørsmål om boligen vil påvirke oppfatningen av hvor høy pris du er villig til å betale.

Eiendomsmegleren har god kunnskap om det lokale markedet og det aktuelle kjøpsobjektet og må kunne være en god informasjonskanal også for deg som kjøper. Men bruk informasjonen med kløkt og kunnskap. Og vær klar over hva som er hans eller hennes primære mål for bolighandelen.

Jeg har startet min virksomhet med rådgivning for boligkjøpere  for å kunne bidra til en bedre balanse mellom selger og kjøper i boligmarkedet.