Mange kunder er opptatt av fellesgjeld i forbindelse med boligkjøp.  Det er lurt, da dette er viktig for alle som er på boligmarkedet.

Frykt
Mange forbinder det å kjøpe en leilighet med høy fellesgjeld som litt farlig og i alle fall lite lønnsomt. Litt av frykten skyldes nok at det for noen år siden ble spekulert i å utvikle og selge borettslagsboliger med svært høy andel fellesgjeld, avdragsfrihet de første årene og skandaløst  mangelfulle opplysninger til kjøperne.  Siden den gang er det kommet regler om hvor mye fellesgjeld som kan legges på en bolig, meglers informasjonsplikt samt at det er utviklet sikringsordninger.  Resultatet er at boliger med relativt høy fellesgjeld selger bra og at prisforskjellen mellom borettslag/andelsleiligheter og selveierboliger nærmest er utvisket.

Høye felleskostnader – gå bak tallene
Ser du en boligannonse med høye felleskostnader skal du ikke nødvendigvis la deg skremme av dette. Det er nødvendig å gå bak tallene og se hva felleskostnadene består av.  Er det høye felleskostnader vil som regel mye av kostnaden være andel renter og eventuell avdrag på andel av lånet som borettslaget har tatt opp og som du slipper å ta opp lån for selv.

Jeg har sammenlignet en aktuell borettslagsbolig for salg i Nye Gamlebyen Oslo med kjøp av selveierbolig til samme pris og fått frem følgende kostnadsbilde for de månedlige kostnadene:

NB:
Eksemplet er fra 2015 og det er helt andre boligpriser i dag – mars 2017.  Men eksemplet duger som sammenligning, resultatet ville blitt det samme dog med høyere summer.

De første årene er månedlige kostnader i borettslagsboligen lavere fordi det ikke betales avdrag på felleslånet i borettslaget.   Når avdragene slår inn i 2018 blir månedlige bokostnader fremdeles noe lavere for borettslagsboligen. Dette skyldes nok at borettslag ofte får lengre avdragstid på sine lån enn det de fleste private kan oppnå.  De oppnår også ofte noe lavere renter.

Hva skal du være obs på ved høy fellesgjeld?

• Avdragsbetaling felleslånet:  Er denne påbegynt og innbakt i de opplyste felleskostnader.  Hvis ikke få oppgitt hvor mye dette blir og ta det med i regnestykket ditt.
• Hvordan er borettslaget drevet og hvem er forretningsfører.  Er det for eksempel et OBOS eller Usbl borettslag er det som regel “bankers”.
• Er borettslaget med i en sikringsordning for ubetalte felleskostnader?
• Er det IN ordning i borettslaget? IN ordning betyr mulighet til å innbetale deler eller hele fellesgjelden på leiligheten din.
• Har det vært vanskelig å omsette boliger i det aktuelle borettslaget grunnet høy fellesgjeld?  Dette kan ha betydning for din mulighet til å få solgt senere.

Gode meglere som selger denne type bolig, vil som regel gi relevante opplysninger i salgsprospektet, og de er langt på vei pliktig til å gjøre det. Hvis noe mangler bør du stille relevante spørsmål.  Alle sjekkpunktene behøver nødvendigvis ikke være oppfylt for at du skal kunne føle deg trygg,  Dette må vurderes i forhold til et totalbilde med utgangspunkt i samlet pris på boligen og din økonomiske situasjon.

Husk at når du kjøper leilighet så kjøper du også en del av bygningen og fellesarealene. Og du kjøper deg inn i et økonomisk fellesskap.  Dessverre leverer ikke alle byggherrer og selgere det de har lovet. Og  du som kjøper må betale regningen.

Jeg har i ett drøyt år vært profesjonell styreleder i en bygård sentralt i Oslo som er gjort om fra privat utleiegård til borettslag.  Leilighetene, som i første rekke er kjøpt av unge førstegangskjøpere er stort sett i bra stand, men fellesarealene er dessverre ikke levert i den forfatning som ble lovet i salgsmaterialet og som burde vært forventet.  Mye av arbeidet er mangelfullt og ikke godkjent av offentlige myndigheter. I tillegg har den innledende drift og økonomi vært svært uryddig.  Dette er ikke så lett å fange opp for en ung kjøper, særlig når gården er gammel i utgangspunktet og selger lover gull og grønne skoger.  Det vil ikke være plass i dette innlegget til å ta opp alle sakene vi har måttet ta grep om i “vårt ” borettslag.  Vi har nå, etter nesten ett år fått god oversikt over det meste og kan derfor by på noen nyttige erfaringer og gode råd i forhold til å få orden i en kaotisk situasjon:

• Ta makten fra byggherren.  Straks flertallet av andelene er solgt (gjelder borettslag) skal det avholdes generalforsamling og velges et styre blant andelseierne/beboerne.  Her er det adgang til å benytte rettsapparatet dersom byggherre nekter å gjennomføre eller haler ut tiden.
• Få oversikt over økonomien og felleskostnader og sett opp et realistisk budsjett.  Ofte setter selger opp et minimumsbudsjett med lavest mulig felleskostnader da dette gir et flatterende inntrykk ved salget av leilighetene.
• Bruk gode rådgivere, profesjonell styreleder og/eller advokat.  Det kan lønne seg på sikt
• Skift til en god forretningsfører og revisor uavhengig av byggherre og selger
• Kommuniser skriftlig(gjerne på mail) med byggherre/selger og ta vare på dokumentasjonen
• Ha åpen og løpende dialog med beboerne, for eksempel via egen facebook gruppe
• Kommuniser med offentlig myndigheter som måtte være involvert og dokumentèr at styret arbeider med å rydde opp
• Vær tålmodig – ting tar tid . Velg dine kamper med omhu, det dyreste og viktigste først.
• Husk at sunn drift, god økonomi og gode fellesarealer i boligselskapet har stor innvirkning ved videresalg.  Gi derfor ditt bidrag til fellesskapet ved å støtte styrets arbeid eller delta selv.

Useriøse utbyggere og selger utgjør heldigvis ikke flertallet.  I den grad de finnes er det typisk at de balanserer på grensen av lovverket og dermed i stor grad utenfor offentlig kontroll.  Da må beboerne dessverre ordne opp selv.