Hva må bankene ta hensyn til ved lån til bolig?

Av: Dato: Rådgivning

Da har Finansdepartementet vedtatt ny boliglånsforskrift.  Denne skal gjelde ut året og i hele 2019.  Reglene fra tidligere videreføres med noen unntak.  Som boligkjøper kan det være greit å vite hva bankene må ta hensyn til når de vurderer hva som skal til for å gi deg lån med pant i bolig.  Her kommer en kortversjon.

Gjelder for lån med pant i bolig

Forskriften gjelder for alle typer lån med pant i bolig med unntak av såkalte kapitalfrigjøringskreditter, eller nærmere bestemt seniorlån. Unntaket er nytt i årets forskrift da tidligere regler ikke var tilpasset denne type lån.

Betjeningsevne og gjeldsgrad

Med betjeningsevne menes dine økonomiske muligheter til å betale de løpende utgifter til lånet både med dagens rente og en rente på 5%.  Kostnadene sammenholdes med din inntekt og banken skal dokumentere at det er nok penger igjen til andre faste utgifter og livsopphold etter at utgiftene til lånet er betalt.

Med gjeldsgrad menes  gjeldens størrelse sammenlignet med din inntekt.  Gjelden skal ikke overstige 5 ganger inntekten.  Nytt i årets forskrift er at bankene kan ta med med ta med dokumenterte og stabile skattefrie inntekter, som barnetrygd, i beregningen av gjeld i forhold til inntekt.

Merk at det er total gjeld som gjelder når gjeldsgrad beregnes.  Det vil si at for eksempel studielån tas med i beregningen.

Belåningsgrad eller krav til egenkapital

Lån med pant i bolig skal ikke overstige mer enn 85% av verdien på boligen.  Eller sagt på en annen måte det kreves minst 15% egenkapital.  For lån til sekundærboliger i Oslo kreves det 40% egenkapital.

Tilleggsikkerhet

Som tidligere kan tilleggssikkerhet i form av pant i annen fast eiendom, kausjon eller garanti gjelde erstatte manglende egenkapital.  Dette benyttes i stor grad av unge som skal inn på boligmarkedet ved at de får hjelp fra sine foreldre.

Nytt i årets forskrift er at bankene skal kunne medregne innestående midler på BSU konto som egenkapital.  Det betyr at de som har BSU konto kan låne det innestående beløpet selv om belåningen da vil overstige 85%.  De kan fortsette å spare på BSU til aldersgrensen på 34 år.  Dette kan stimulere til økt BSU sparing men gjør det ikke enklere for unge med for liten egenkapital eller BSU konto å få lån til bolig.

Krav til avdragsbetaling

Dersom lånet overstiger mer enn 60% av boligens verdi må det betales avdrag. Avdragsutsettelse kan gis i midlertidige perioder som tidligere.

Unntak fra reglene

Bankene kan vise en viss fleksibilitet ved å gjøre unntak fra reglene i 10% av samlet låneportefølje pr kvartal.  I Oslo kan det kun gjøres unntak med 8%.

Ingen endring for unge boligkjøpere

Ifølge finansministeren bruker bankene fleksibiliteten i første rekke til å hjelpe unge som skal låne til sin første bolig, men så langt jeg vet finnes det ingen nøyaktig statistikk på dette.

Vi kan fastslå at nåløyet for unge boligkjøpere ikke er blitt lettere med denne boliglånsforskriften, og erfaringsmessig er det bestemmelsen om at samlet gjeld ikke må overstige 5 ganger inntekt som er den største bøygen.

Når det gjelder kravet til egenkapital vil jeg oppfordre til å begynne med eller øke BSU sparingen både for å spare opp til tilstrekkelig egenkapital og dra nytte av skattefradraget.

Virkninger for boligmarkedet

Siden de nye reglene stort sett er i tråd med tidligere regler er det ingen grunn til å forvente endring i boligprisene som følge av ny forskrift.  I alle fall ikke på bruktboligmarkedet.  Utbyggere og leverandører av helt nye boliger ønsket seg nok noen lettelser da markedet her har gått litt i stå.  De bør heller kanskje se på sin egen prising for å få fart i salget?

Her kan du lese boliglånsforskriften

 

 

 

 

 

 

Hvem skal du lytte til i budrunden?

Av: Dato: Rådgivning

Budrunden er nok den delen av bolighandelen hvor både kjøper og selger føler seg mest stresset og nervøs.  Selger må som regel bare sitte å vente på informasjon fra megler mens som kjøper står du med beina midt oppi det hele og må ta raske beslutninger.  Hvem og hva er det lurt å lytte til da?

Start med en offensiv holdning

Det forutsettes at du i forkant av budrunden har fulgt alle gode råd i forhold til å sette en øvre grense for hvor høyt du vil by for boligen du har lyst på, og at denne er i tråd med gjeldende markedsverdi for boligen.  Og at du har virkelig lyst til å kjøpe den aktuelle boligen.  Det siste er viktig – gå ikke halvlunken inn i en budrunde.  Om du velger å hoppe av underveis er helt greit, men ikke start med en defensiv holdning.

Velmente råd

Noen venner eller familiemedlemmer som har fått tak i lysten og iveren din, er ofte raskt ute med gode råd. Prøv å kuppe før visning, gå ut høyt, gå ut lavt, sett korte frister eller sitt helt stille til slutten av budrunden kan være noe som nevnes.  Rådene gis kanskje ut i fra personlige erfaringer men som oftest er det basert på noen “triks” som er snappet opp fra media eller bekjente.

Som boligkjøpsrådgiver må jeg ofte forholde meg til slike velmente råd fra mine kunders omgangskrets  Da må jeg bare si hva jeg mener er det er best å gjøre ut ifra situasjonen, min faglige innsikt og brede erfaring med å hjelpe boligkjøpere.  Noen fasitsvar har jeg sjelden.  Nesten situasjoner er like og det er kul umulig å vite hva eventuelle andre interessenter for den samme boligen tenker og føler.

Men, er du i kjøpssituasjon er det noen ting som kan være lurt å tenke på så du ikke bidrar til å trigge budrunden unødig eller ender opp med å by mot deg selv.

  • Ikke legg inn bud før siste visning for å vise interesse for boligen.  Dette blir brukt av megler på visningen for å få enda flere til å by på boligen.
  • Ikke tro at å kuppe boligen før visningen er en lett vei til å få tak i boligen.  Du må i så fall by et stykke over prisantydning for å få tilslaget, og risikerer å betale overpris i forhold til markedet.  Slike løsninger bør velges kun i unntakstilfeller.
  • Ikke gi skambud selv om du er eneste budgiver.  Som eneste budgiver har du en enestående forhandlingssituasjon og du må derfor benytte anledningen til å skape et godt forhandlingsklima helt fra starten.
  • Ikke forvent å få motbud dersom avstanden opp til markedsverdien og prisantydning er for stor.  Da vil nok selger og megler ha is i magen og avvise budet ditt.  Du har selvsagt anledning til å komme tilbake med et nytt bud på et senere tidspunkt, men det betyr at forhandlingene starter på nytt og situasjonen kan ha forandret seg.   Ønsker du å komme i havn er det lurt å skape et godt utgangspunkt og “smi mens jernet er varmt”.  Møter du blank avvisning på dine fremstøt kan det lønne seg å ha is i magen og trekke deg tilbake for en stund.
  • Når du snakker med megler i en budrunde, sørg for å vite hvor mange som fremdeles henger med og hvor mange som har falt av.  Men får du konkrete råd om å legge på 50.000 eller 100.000 til bør du ha i mente at meglers hovedoppgave er å oppnå høyest mulig pris for selger.  Så her må du ta  selvstendige vurderinger.
  • Hvis du har høyeste bud, ikke øk ditt eget bud for å unngå forkjøpsrett.  Da må det være en svært attraktiv bolig som du har ekstremt lyst på.

Noen vil helt sikkert være uenig med meg rådene ovenfor.  Det er i så fall ikke merkelig, da dette ikke dreier seg om eksakt vitenskap men psykologi og menneskelig adferd.  Men mine tips er i alle fall basert på erfaringer jeg har gjort gjennom å stå i veldig mange budsituasjoner sammen med kunder.  Således kan de være verdt å lytte til.

Lykke til med budgivningen!

 

 

 

 

 

 

 

Gøy på landet – uten bil?

Av: Dato: Rådgivning

Mange mennesker, spesielt de som er bosatt i Oslo eller andre større byer ønsker ikke å ha egen bil.  Og det kan fungere helt fint så lenge kollektivtilbudet er godt utbygd.  Hvordan vil det fungere hvis du tar med deg dine bilfrie vaner ut av byen og etablerer deg i mer landlige omgivelser?

Sentralitet er avgjørende

Dette er en aktuell problemstilling fordi mange unge familier søker seg utenfor bygrensa for å kjøpe rekkehus eller enebolig.  De vil fortsette å jobbe i byen og dersom togtilbudet er bra eller ekspressbussen finnes i nærheten, er det fullt mulig å leve et godt liv selv for de som er i tidsklemma.

Jeg har hjulpet en del familier i denne målgruppen og gjennom dette lært at boligprisene er svært varierte også på mindre steder.

Og igjen er det sentralitet som er avgjørende:
Jo nærmere tog og hovedvei for buss og sentrale funksjoner som skoler, barnehager og servicesentre jo høyere boligpriser.  Da kan det hende at du ikke bare må ut av byen men også et stykke utenfor bygdesenteret for å oppfylle boligdrømmen.  Da kan veien til og fra arbeid bli lang og tidkrevende, på grunn av lange avstander og dårlig lokalt busstilbud. Dessuten må dagliglivet gå “ihop” og dreier seg om flere ting enn bare å komme seg til og fra arbeid. Dermed klarer du deg ikke ikke uten bil, og investering og drift av en eller to biler kan fort bli kostbart.

Mitt råd til deg som søker bolig i mindre kommuner er:
Sett deg inn i avstander til tog og ekspressbuss og tenk over hvordan du skal løse transportbehovene i dagliglivet.  Selv bruker jeg mye tid på å sette meg inn i kollektivtilbudet og avstand til sentrale funksjoner for boliger jeg anbefaler til mine kunder, enten det er i byen eller på landet.  Ganske enkelt fordi dette er så veldig viktig for folk.

Livet på landet er bilbasert

Enn så lenge er det bare å slå fast at livet på landet så langt er bilbasert.  Denne erkjennelsen har gjort at jeg som boligkjøpsrådgiver ved et par tilfeller har “advart” kunder mot å planlegge flytting til mindre steder og tro at de kan klare seg uten egen bil.  Unntaket er selvsagt hvis vi finner en bolig i nærheten av tog og buss med kort avstand til skoler og barnehager.  Det finnes også på mindre steder, men det skal mye til for at det klaffer.

Lykke til med boligjakten!

 

 

Betyr lavere boligpriser dårlig bomiljø?

Av: Dato: Rådgivning

Statistikken viser stor variasjon i boligprisene mellom bydelene i Oslo  En bolig på 60 m2 koster mer enn dobbelt så mye på Frogner enn øverst i Groruddalen.  Betyr det at det er dobbelt så bra å bo på Frogner? Neppe.

Å forsøke seg på å antyde hvor i Oslo det er best å bo, er å begi seg ut i et minefelt.  Undersøkelser viser nemlig at folk er stort sett veldig glad i området de bor i.  Veldig få kjenner seg igjen når utenforstående skal sette karakter på deres eget bomiljø.  Dette gjelder også i Groruddalen hvor det Dagsavisen nylig publiserte en undersøkelse som viste at 8 av 10 var svært fornøyd med å bo der.    På Holmlia har ivrige lokalentusiaster  startet facebook gruppen “We love Holmlia”.  På tross av at det finnes miljøutfordringer i disse områdene, ønsker folk å ring om lokalmiljøet sitt og vise at de trives.

Populært betyr status

Årsakene til at folk ønsker seg til ulike bydeler når de skal kjøpe bolig er svært sammensatte.  Det kan være at de ønsker å bo der hvor de er vokst opp, der hvor venner og familie bor, der hvor det er gode skoler, gode kommunikasjoner, trygt bomiljø eller gode service og kulturtilbud.  Og sist men ikke minst har mange et ønske om å eie bolig i områder som er populære og det er forbundet med status å bo.

Kilde:  Gjennomsnittlige m2 priser i boligprisstatistikk Krogsveen

Realistisk utgangspunkt

For å komme i mål med en kunde som skal kjøpe bolig er vi som boligkjøpsrådgivere avhengig av å peke på boliger og områder som er oppnåelige for han eller henne.  Da kan det hende at ønskene ikke stemmer med de økonomiske realitetene.  Og kombinert med bestemte oppfatninger om hvor det er bra og ikke bra å bo kan det av og til bli en utfordrende oppgave. Men når vi får snakket om tingene, dratt frem eksempler på gode boliger og referanser til gode bomiljø, merker vi at oppfatningene endrer seg og vi får lagt et godt grunnlag for den videre boligjakten.  Samtidig synes vi det er viktig å ha respekt for grunnleggende faktorer som gjør at noen vil bo i bestemte områder.  Og at folk vil ha det trygt omkring seg.

Å eie sin egen bolig

Stigende og høye boligpriser blir så å si alltid omtalt som noe positivt og noe vi alle tjener på.  Områder med høye boligpriser er som regel befolket med folk som har store økonomiske ressurser og dette fører igjen til en positiv utvikling av området.  Men hva ville skjedd hvis alle bydelene fikk boligpriser på linje med Frogner?  Jo en stor del av befolkningen i Oslo ville ikke ha råd til å kjøpe seg sin egen bolig.  Dette ville virkelig ha store sosiale ringvirkninger.

Så kanskje skal vi være glad for at noen områder er rimeligere enn andre slik at flest mulig kan få eie sin egen bolig innenfor Oslos grenser. Så vet vi også at et godt bomiljø skapes av menneskene som bor der. Og da er det meste mulig å få til.

Lykke til med boligjakten!

 

Les også:                Visningsforberedelser for dummies