Hvordan kan du forhandle for å oppnå et gunstig boligkjøp ?

Av: Dato: Rådgivning

Når markedet er på topp og det er kamp om å vinne budrunden er det ofte en tendens  til at kjøpere strekker seg langt i forhandlingene.  Ikke bare når det gjelder prisen men også tidspunkt for overtakelse og andre betingelser ved kjøpet.  Slik behøver det ikke  å være !

Og slettes ikke hvis markedet er mer på kjøpers side med godt tilbud av boliger til salgs og et marked som generelt er mer på kjøpers side.  Det kan se ut som om vi beveger oss mer mot et slikt marked denne høsten.

Det er en mulighet du som kjøper må ta vare på.

Her har du noen tips om hva du kan gjøre for å få til et gunstig kjøp.

  • Ha is i magen og stå på ditt hvis du er eneste budgiver og har gitt et greit bud til selger.  Har du gitt et bud som du mener er tilstrekkelig og noe som selger bør kunne godta, kan det være lurt å stå på ditt selv om selger avslår i første omgang.  Boligen går ikke fra deg, du vil bli varslet hvis det kommer inn bud fra andre og kan kaste deg på budrunden hvis du ønsker det.
  • Frist med rask avgjørelse og rask overtagelse hvis mulig for deg.  Hvis selger har prøvd å selge en stund er han eller hun sikkert ivrig på å få oppgjøret sitt så raskt som mulig.  Særlig hvis de har kjøpt seg noe nytt allerede.
  • Er det en bolig eller en hytte som har ligget lenge ute på markedet, legg gjerne inn et bud med forbehold om at det skal være hemmelig for andre enn selger.  Da blir du eneste forhandlingspartner og slipper å få inn andre interessenter fra tidligere som ligger klar som “gjedda i sivet”.
  • Er det drømmeboligen som dukker opp som har ligget lenge ute og det er annonsert enda en ny fellesvisning kan du prøve et bud direkte til selger.  På prisantydning eller også gjerne noe under.  Normalt må man legge budet over prisantydning for å “kuppe”, men er markedet på kjøpers side kan du lykkes også med et lavere bud.

For å virkelig lykkes med noen av disse grepene, bør du ha god oversikt over markedet og hva boligen er verdt.  Kan hende vil det lønne seg å be om hjelp fra meg til dette?

Både selger og selgers megler har god peiling på hvor landet ligger og gir du bud som er i tråd med gjeldende markedsnivå, har du større sjanse for å nå igjennom.

Les mer om hvordan jeg jobber med prisberegninger her.

Les også :   Er hemmelig bud en løsning for å få kjøpt drømmeboligen ?

Det å kjøpe til riktig pris er spesielt viktig når boligprisene flater ut eller går nedover.

Jeg hjelper deg gjerne med å vurdere hva som er riktig pris og ikke minst velge den beste strategien for akkurat den boligen du ønsker deg.

Vennlig hilsen
Boligdama

Trude Larsen  T: 950 37 330
trude@boligdama.no

 

Kommentarer (0)

Det kan bli dyrt å være fattig på boligmarkedet hvis du trenger egenkapital

Av: Dato: Rådgivning

For tiden dukker det opp nye tilbud og løsninger som skal hjelpe deg med å komme inn på boligmarkedet. Det kan være leie til eie konsepter, deleiemodeller eller hjelp for de som sliter med skaffe nok egenkapital.  Er dette noe det er lurt å satse på for deg som er førstegangskjøper?

Først og fremst er det viktig for deg å vite at alt dette er noe som de som leverer tjenesten ønsker å tjene penger på.  Hva gjemmer seg egentlig bak konseptet ?

Jeg er redd for at du vil komme frem til at en del av tilbyderne har sikret seg med både belte og bukseseler i forhold til egen risiko, og at det hele egentlig blir ganske ulønnsomt for deg.

Nye tilbud som popper i feeden vår, hva med dem?

Regel nummer en er å undersøke nøye hva de egentlig tilbyr og hvordan dere deler risiko og fortjeneste.  Og deretter vurdere om det ikke er bedre å vente med boligkjøpet til du er i stand til å finansiere på egen hånd eller sammen med noen du stoler på.

Her om dagen ble jeg kontaktet av boligkjøper kontaktet meg og spurte meg om konseptet Finit som tilbyr hjelp hvis du mangler egenkapital.

Han lurte på om dette var noe han burde gå inn på.  De hadde gitt ham et foreløpig svar om at han var kvalifisert til å få hjelp av dem.  Da begynte jeg å se nærmere på tilbudet og hele konseptet.  På nettsiden deres var det et eksempel på en tenkt case som vi kunne se nærmere på,

Konseptet går ut på at Finit blir med som investor i ditt boligkjøp.  Du må stille med minst 5% av boligens verdi i egenkapital.  Har du 5% egenkapital, kan de bidra med de 10% som normalt mangler for å få tilsagn om lån i bank.

Du må søke om å bli kunde.  De vil eventuelt gi deg en forhåndsgodkjenning om å tilby kapital til ditt boligkjøp.  Deretter må du søke boliglån hos deres samarbeidspartner BN Bank.

Du kjøper boligen og den blir tinglyst med din eierandel for eksempel 90% på deg og 10% til Finit. Boligen blir tinglyst med deg som eier.

So far so good.

Men hva skal Finit ha igjen for sin investering ?

Når du eventuelt kjøper ut resten av boligen eller den blir solgt?

De skal ha sin opprinnelige investering pluss 40% av priseffekt eller økning i perioden fra kjøp til salg/overtakelse av rest eierandel. I tillegg skal de ha 40% av beløpet som er betalt i avdrag på lånet i samme periode.  De betrakter avdragsbetaling som en opparbeidelse av egenkapital og siden dere eier boligen sammen, i et slags sameie,  bør de være berettiget til å få sin del av dette.

Å dele overskuddet i et sameie høres kanskje ut som en bra teori.  Men tenker du etter, er det vel ganske drøyt at de skal ha igjen 40% andel av både avdrag og boligprisvekst så lenge de ikke er solidarisk ansvarlig for lånet eller tar annen risiko, men kun bidratt med manglende egenkapital. 

Du sitter igjen med 60% av prisstigning og 60% av opparbeidet egenkapital gjennom avdragsbetaling.

Forretningsmodellen er antagelig begrunnet i at man ønsker å sikre investeringen dersom det ikke blir så stor boligprisvekst.

Dersom det er prisnedgang på boliger fordeles tapet på samme måte, men Finit har tatt forbehold om en maks periode for tapsbegrensning på 3 år.  Videre er det en forutsetning at du kjøper ut resten, eller at boligen selges innen 6 år.

Dette er kompliserte saker og det er ganske vanskelig å få oversikt over hva det hele egentlig koster deg.  Jeg har med hjelp fra min sønn som er samfunnsøkonom og elsker regneark, satt opp et enkelt regnestykke basert på et kjøp på 3 mill med 90% egenkapital fra deg og 10% egenkapital fra deg.

Da får vi frem følgende tall:

Ved kjøp av bolig til 3 mill og du stiller med 90% av egenkapitalen vil du sitte igjen med en beskjeden gevinst på  kr 67.500, forutsatt 3% prisstigning og salg etter 3 år.  Hadde du eid hele boligen selv fra begynnelsen, ville gevinsten ha vært kr 278.700, eller 4 ganger mer.  Dersom prisstigningen på boliger er 5% vil du ha en gevinst på kr 170.700 med Finit på laget og kr 450.700 dersom du hadde kjøpt boligen alene.

Du finner regnestykkene her.

Du vil antageligvis sitte igjen med like liten andel på de fleste av tilbudene på markedet.  Dette regnestykket med Finit, har jeg tatt med for å vise hvordan aktørene finansierer sin del.  Kort fortalt at du betaler utgiftene på boligen og de får igjen sin andel, både på investert beløp og av avdrag som du har nedbetalt på låne.

De har ulike forretningsmodeller og grenser for hvor høy risiko de vil ta sammen med deg.  Samt eventuelle ekstra gebyrer.  Derfor må du få tilbud fra hver enkelt basert på din økonomi og ta stilling til dette.  Som boligkjøpsrådgiver vil jeg aldri kjenne til alle detaljene og kan derfor dessverre ikke gi deg konkrete råd om hva du bør velge.

Alt i alt  fortoner dette seg som en meget høy pris å betale for å få finansiert en bolig.

Fordelen er selvsagt at du vil kunne komme deg raskere inn på boligmarkedet, men når gevinsten minimeres så kraftig er det lite å vinne på dette utover at du får en bolig å bo i for en periode som du har anledning til å kjøpe ut.

Og sammenlignet med å leie vil du få skattefradrag på rentene og din del av gevinsten ved eventuell økning i boligprisene.

Derfor:
Vær klar over at alle alternative boligkjøpsmodeller kommer med en pris og at du alltid vil sitte igjen med mindre egenkapital når du går inn på en av disse, enn hvis du kjøpte hele boligen selv fra starten av.

Les min vurdering av alternative boligmodeller og ulike tilbud på min landingsside om temaet

 

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

For deg som skal kjøpe. Hvordan er boligmarkedet i mars 2023?

Av: Dato: Rådgivning

For å kunne vite hvordan boligmarkedet utvikler seg, er det noen viktige faktorer du må følge med på og innrette deg etter når du skal kjøpe bolig.

Disse er :

  • Prisutvikling
  • Tilbud
  • Etterspørsel

Disse faktorene styres igjen av såkalte drivere i økonomien, som kort fortalt kan være rentenivå, prisstigning, arbeidsledighet og levekostnader, for eksempel strømkostnader.

I tillegg kommer adferden, eller tilpasningen som selgere og kjøpere gjør på bakgrunn av meldinger om utviklingen i prisene og økonomien, og hvilke forventninger de har til fremtiden. Det vi kan kalle psykologiske faktorer.

La oss ta prisutviklingen så langt i 2023 først:

Boligprisene har steget med 4,5% i årets to første måneder.  Dette skjer etter en prisnedgang på 6% høsten 2022.  Ser vi på utviklingen i de siste 12 måneder er boligprisene tilnærmet uendret.

Det vil si at prisene ligger på 2022 nivå. Dette er jo et viktig skifte fra de tidligere år, hvor vi har sett en høy 12 måneders vekst hvert år.

Et annet viktig  moment ved prisutviklingen er å se på de såkalt sesongjusterte prisene.  Det vil si å sammenligne prisutviklingen med hva som er vanlig for samme måned i året.  Her har vi en mye mindre økning enn de 4,5%, da det er svært vanlig at boligprisene øker ganske kraftig i januar og februar.  Sesongjustert vekst for februar var 0,3%.

Allikevel har prisene  i så langt i år utviklet seg mer i positiv retning enn det de fleste eksperter har forventet.

Det forventes nedgang eller lavere prisøkning i månedene som kommer, hvis vi spør de fleste eksperter.  Årsaken er at det vil komme ytterligere renteøkninger og boligeiere og kjøpere har ikke ennå fått kjent renteøkningene sterkt nok på kroppen.  Boliglånsrenten økes først 6 uker etter at Norges Bank har bestemt vedtatt å øke styringsrenten.

Men selv om det forventes nedgang fremover fra mange, kan vi bli overrasket.  Og når bunnen eventuell er nådd er tilnærmet umulig å vite.

Hvordan er tilbud og etterspørsel?

Det ble solgt mange boliger i februar, og så langt i år er det lagt ut langt mer enn på samme tid i 2022.  Men starten av 2022 var litt spesielt.  Markedet var preget av et svært lavt tilbud som følge av den nye avhendingsloven.  Derfor er sammenligningsgrunnlaget litt skjevt.  Det er mer fruktbart å se på det faktum at salgsvolumet nå nesten på nivå med tiden før pandemien, det vil si 2019.  Med andre ord normalt nivå.

En årsak til at det har vært et aktivt salg så langt i år, er sannsynligvis lettelsene i Boliglånsforskriften og reglene om stresstest av renteøkninger.  Nå må du kunne bevise at du klarer å betale opp til 7% rente.  Dette har blant annet medført at folk med inntekt på kr 500.000 har kunnet få 20% høyere lån enn det som var mulig å få høsten 2022.

Er det mange usolgte boliger på marked og et godt tilbud, er det et såkalt kjøpers marked.

Antall usolgte boliger har ikke økt så langt i 2023, tilbudet er ganske stabilt.

Markedet er fremdeles usikkert og det påvirker etterspørselen fra kjøperne.

Tør jeg, eller er det lurt å kjøpe bolig nå og hvor høye bokostnader vil jeg få i årene fremover hvis jeg skifter bolig?
Dette er noen av spørsmålene du helt sikkert stiller deg.

Jeg opplever at det fremdeles er et kjøpers marked.  Men ikke på alle boliger.  De som oppfattes som attraktive av mange,  oppnår aktive budrunder og priser over prisantydning.  Dersom megler har sørget for prisantydninger som innbyr til dette.

Isolert sett kunne man sett på fallende priser som et gode for boligkjøpere.  Særlig de som ikke har bolig fra før og som skal inn i markedet.

Men, de fleste tenker fremover og blir engstelige for å investere i
et marked hvor prisene faller.

Vi ser nå at prisene er på nivå med 2022 igjen, etter et fall i høst.  Det viser hvor raskt markedet endrer seg.  Selv om vi skulle oppleve nedgang i noen måneder utover i 2023, burde ikke dette skremme noen fra å kjøpe eller bytte bolig.

Det ser ut til at vi, på relativ kort sikt, kan være på vei mot et ganske stabilt marked. Et stabilt marked som på grunn av noe usikkerhet og nøling på etterspørselssiden fremdeles er på kjøpers side.  Derfor ser jeg ingen grunn til å ikke kjøpe bolig nå. 

Se gjerne etter boliger med muligheter og objekter som ikke alle andre kjøpere løper etter. Da vil du kunne oppnå en god pris.

Klikk her og chat med meg om ditt boligkjøp

 

 

 

Kommentarer (0)

Kan du stole på at alle forhold rundt en bolig og naboforholdene blir oppgitt ved boligsalget?

Av: Dato: Rådgivning

Nei det kan du ikke alltid. Noen forhold er omfattet av en juridisk gråsone. Det vil si at det ikke er soleklart at selger har plikt til å opplyse om det.

Særlig forhold som kan berøre kjøpere rent følelsesmessig og som ikke har direkte tilknytning til selve boligen. For eksempel at noen har dødd eller blitt drept i boligen, at naboen er en dømt forbryter eller at det «spøker» i huset.

Sannsynligvis må ikke dette opplyses. Det finnes en del dommer som peker i den retningen.

Er du litt sart i forhold til slike ting og skal kjøpe bolig er mitt beste råd å spørre megler eller selger om dette.  Gjerne skriftlig via e post for eksempel.  Dersom de kjenner til noe spesielt og ikke svarer på direkte spørsmål vil jeg anta at du stiller sterkere i en eventuell sak i ettertid.  De er forpliktet til å svare på direkte spørsmål dersom de vet noe.

Naboer eller styret i sameiet eller borettslaget vil kanskje også kjenne til saken hvis det har skjedd noe spesielt.

Støy fra naboer eller nabolag

Her er veldig mange sensitive. Og det kan være en faktor som lett overses på en kort visning.

Blir du lett plaget av støy utenfra eller fra naboer, vær ekstra obs på å lytte når du er på visning og still spørsmål.  Her kan du også lese årsberetning fra boligselskapet og se om det står noe spesielt om naboklager, innstramming av husordensregler med mer.  Og spør videre hvis du ser noe som gjør deg usikker.

Kommentarer (0)