Er det noe vits i å bruke mye tid på valg av eiendomsmegler?

Av: Dato: Rådgivning

Mange av de jeg kommer i kontakt med om hjelp til boligkjøpet, har ikke valgt en megler til å selge boligen sin enda.  Da tipser jeg dem om hva de bør legge vekt på når de skal velge megler.  

Kanskje har de allerede kontakt med en megler de synes bra om, men de tør ikke hoppe rett inn i et samarbeid med vedkommende?

Man må jo innkalle flere må vite!  Nettet flommer over av tips om å innkalle minst 3 – 4 stykker til møte og be om tilbud.  Eller du kan velge en av de mange nettsidene som lover å plukke ut den megleren som gir deg best mulig pris på boligen.  Utrolig mange aktører som skal leve av folks meglervalg forresten 🙂

Hva er viktigst når du skal velge megler?

Å velge den som lover å selge boligen til den høyeste prisen eller den som har den billigste prisen for tjenesten?

Vet du hva, jeg har ikke svaret.

Tilbudet kan være pakket inn på en slik måte at du ikke klarer å sammenligne prisene og verdivurderingen kan være satt taktisk med henblikk på å fange oppdraget.

Alle meglerne påstår at de kan oppnå høyest mulig pris.

Og vet du hva, jeg tror det er sant !   I et marked med stor etterspørsel og regler om budgivning som følger auksjonsprinsippet, nemlig at folk byr over hverandre, er det faktisk ingen kunst å oppnå høyest mulig pris.

Boligsalg i dag går på skinner med godt utdannede meglere, regulerte rammer fra myndighetene, digitaliserte systemer og nettbasert markedsføring.

Derfor skal det mye til for å velge helt feil megler til salgsoppdraget ditt.  Med mindre det er et ufyselig menneske som skyver folk fra seg eller er utrolig sløv i kundeoppfølgingen.

Visste du forresten at eiendomsmeglere bruker veldig mye av tiden sin til å skaffe seg salgsoppdrag?

Det sier seg selv, når vi vet at de aller fleste tilbyr gratis verdivurderinger og går på masse kundemøter uten å få salgsoppdraget.   Konkurransen er beinhard både mellom hver megler internt i hvert selskap og mellom meglerkjedene.

Hvem betaler for at en megler skal slå ut konkurrenten på andre siden av gata ?

Jo, du gjennom honoraret du betaler når du skal selge en bolig.

Jeg vil påstå at tidsbruken med å skaffe salgsoppdrag er sterkt medvirkende til at mange oppfatter at det er dyrt å selge en bolig i dag.  Du slipper neppe unna med mindre enn ca kr 80.000, alt iberegnet.

Det produktive arbeidet ved et salg i stor grad digitalisert og standarisert med unntak av salgsoppgaven som tar litt tid for å få med alle viktige opplysninger og malende beskrivelser av området og boligen.  Men som sagt, tidsbruken for å skaffe salgsoppdrag og markedsføring av meglerkjeden må også tjenes inn.

Hvordan kan meglertjenester bli billigere mon tro?

Selge selv løsninger har foreløpig ikke slått an i særlig grad.  Du må gjøre mye arbeid selv og ikke minst må du ta hele ansvaret selv.  Med en megler på laget får du en å dele ansvaret med. Megler er blant annet ansvarlig for å påse at selgers opplysningsplikt blir overholdt.

Så jeg anbefaler sterkt å bruke en megler når du skal selge.

En kombinasjon av digitale løsninger hvor du gjør noe selv men hvor  megler er en aktiv rådgiver og ditt sikkerhetsnett, kan være fremtidens løsning.  Kanskje får du ikke den “luksus” å kunne invitere flere meglere hjem for å se på boligen og gi deg tilbud.  Men du får et effektivt og godt salg til høyest mulig pris.  Prisen er det nemlig kjøperne og markedet som bestemmer, ikke megleren.
Konseptet Samsolgt fra DnB er inne på sporet her. Jeg har ikke prøvd det selv og har heller ikke hatt kunder som har brukt det, men for meg ser selve konseptet veldig bra og trygt ut.

Men tilbake til utgangspunktet, bør du bruke mye tid på å velge deg en megler til salget ditt?

Det er helt opp til deg.  Noen liker å sjekke masse tilbud før de kjøper noe, andre vil ha det enkelt.  Men når du skal selge bolig skal du kanskje også kjøpe bolig.  Og du skal definitivt flytte til slutt.  Da blir det mye å holde styr på.  Og det å bruke masse tid på å velge en megler kan være lite effektivt, og kanskje også unødvendig.

  • Kanskje kjenner du til en megler som har solgt mye i ditt nærområde?  Sjekk ut vedkommende.
  • Eller be inn et par lokale meglere dersom det føles nødvendig.  Spør naboer og kjente om hvem de har brukt?
  • Spør gjerne meg om råd og anbefalinger. Jeg kjenner mange og anbefaler aktuelle meglere ut ifra hvem jeg tror de vil ha best kjemi med dem. Helt uavhengig av hvor de jobber.

Det er nemlig trygghet, et trygt og ordentlig oppgjør som folk setter som viktigste kriterium når de skal velge megler, ifølge en Eiendomsundersøkelsen fra finn.no .

God kjemi med megler ble også nevnt som en viktig faktor.

Høyest mulig pris er ikke lenger på førsteplassen:

Ikke fordi folk ikke vil ha det, men kanskje fordi folk antar at selve måten å selge en bolig på sørger for dette?

Ikke glem at du skal finne kjøper til boligen din

Husk også at kjøpere skal forholde seg til megleren du velger.  Megler “Smekk” og “Kjekk og Grei” passer kanskje ikke så godt til de kjøperne som er målgruppen for din bolig?  Jeg opplever ofte at mine kunder blir tilbakeholdne med å by på en bolig fordi de ikke stoler på megleren eller føler at han gir unnvikende og negative signaler.

For eksempel:

Du skal ikke tro at du får denne til under prisantydning, her kommer det til å ta av !
eller
det har jeg ikke tid til å svare på, du får lese salgsoppgaven …..

Derfor:
Still et kontrollspørsmål til megleren du vil til salget ditt :

Hvordan forholder du deg til og følger opp interessentene til boligen min?

Lytt til svaret og kjenn etter om det høres troverdig ut.

Det er nemlig kjøperen som skal betale for boligen din, ikke megleren!

Lykke til!

 

 

 

Kommentarer (0)

Eiendomsmegler med null salg, er det noe å skryte av?

Av: Dato: Rådgivning

Null salg, det er vel ikke noe særlig å skryte av når du er utdannet eiendomsmegler med masse erfaring?  Jo, faktisk.  Jeg har nemlig valgt å kun jobbe for deg som er boligkjøper.

Har du noen gang følt at du ikke har fått den hjelpen og oppmerksomheten du fortjener når du er boligkjøper?  Da er du ikke alene, nesten halvparten av oss mener at eiendomsmegler først og fremst er selgers representant.  Ikke så rart egentlig.  Han er jo betalt av selger og målet er å få best mulig pris.  Det samme ville jo du ønsket hvis du var selger.

Jeg er utdannet eiendomsmegler.  Allikevel selger jeg ikke en eneste bolig.

Hva gjør jeg isteden?

 

Jo jeg har verdens kuleste jobb:

Jeg hjelper deg som er kjøper med å komme i mål med boligkjøpet, som rendyrket boligkjøpsrådgiver.  Holder deg i hånda helt til du er i hus i drømmeboligen.

Når du er boligkjøper ønsker du å unngå å kjøpe katta i sekken og du vil ha mest mulig for “penga”

Så enkelt og så vanskelig er det!

De siste 6 åra har jeg hjulpet nesten 300 familier inn i drømmeboligen.  Vært deres boligkjøpsrådgiver og loset dem gjennom prosessen.  Eller hjulpet dem med akkurat de tingene de synes er vanskelig

Boligkjøpsrådgivning – nytt i Norge

Boligkjøpsrådgivning, er på tross av at jeg har jobbet med det i 6 år, en ny og sjelden tjeneste i Norge.  I andre land er det svært vanlig, blant annet i Danmark hvor salgsmeglere ikke har lov til å gi råd til kjøperne.  Fordi de får provisjonen sin fra selger.

I Norge har megler en mellommanns rolle og skal “ivareta begge parters interesser”.  Selv om hen blir betalt av selger og får provisjon fra salget.  Slik er Eiendomsmeglerloven.

Foreløpig har ikke meglerkjedene startet opp med rendyrket boligkjøpsrådgivning.   Men, de ønsker selvfølgelig å knytte til seg kjøperne og tilbyr i den forbindelse ulike typer bistand.

I hovedsak  med en baktanke:  Å sikre seg salgsoppdraget på din nåværende bolig.

Greit nok det, men du må spørre deg selv om hva DU ønsker deg:

Uavhengig boligkjøpsrådgivning fra en som jobber kun for deg, eller nedskalert rådgivning fra en som lever av å selge boliger og provisjon fra salget?

Kjøpere i Norge må klare veldig mye selv

Siden boligkjøper får mindre oppmerksomhet og hjelp fra megler, er boligkjøpere i Norge vant til å måtte klare seg alene.  Uten boligkjøpsrådgivning kan boligkjøpet lett ende i konflikt og anger.  Hele 1 av 4 saker ender i konflikt.

Det er veldig vanskelig å angre på eller få omgjort et boligkjøp.  Les mer her.

Har du en boligkjøpsrådgiver på din side vil du unngå å kjøpe feil bolig.  Jeg kan med hånden på hjertet si at ingen av mine 300 kunder har angret på kjøpet eller funnet noen feil med boligen ettertid.  Og de har i tillegg følt seg godt ivaretatt ved å ha en ved sin side når de skulle ta vanskelige beslutninger.  Det siste er ikke mindre viktig!

Jeg er oppriktig takknemlig for å kunne bruke min fagkompetanse og erfaring til å hjelpe så mange!

Vil du lese om hvordan noen av mine kunder har opplevd prosessen sammen med meg, kan du klikke her.

Kan du nok til å klare deg alene?

Jeg vil nødig snakke ned folks kunnskap om boligkjøpsprosessen.  Mange klarer seg veldig bra uten profesjonell hjelp.  Men jeg ser også daglig at folk gjør ting som koster dem penger og ergrelser   Og ikke minst ser jeg at mange gjennomgår en veldig frustrerende prosess fordi de føler seg så alene.

Da kan  en boligkjøpsrådgiver være god å ha:)

Jeg deler min kunnskap med deg.

Jeg brenner for at du skal bli helt rå på boligkjøp og slippe å stå med lua i handa når du skal kjøpe bolig.  Derfor legger jeg mye arbeid i blogger og tipshefter som skal øke den generelle kompetansen hos den jevne boligkjøper.  Det deler jeg her på bloggen.

Du kan også laste ned mange nyttige tipshefter – helt gratis.  Finn det som passer for deg  her.

Her får du oversikt boligkjøpsrådgivningen jeg tilbyr. 

Håper du finner noe som passer ditt kunnskapsnivå og lommebok!

Har du noen tanker om det jeg har skrevet her er jeg veldig takknemlig for å høre fra deg:)

 

 

 

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Slik unngår du å søke advokathjelp etter boligkjøpet

Av: Dato: Rådgivning

Hele 1 av 4 boligkjøp ender i konflikt.  Og en del av disse ender med å bli såkalt «advokatmat».  Enten via advokater som du får tilgang til gjennom boligkjøperforsikringen, eller via advokat  som hyres inn i enkeltsaker.  Hva kan du gjøre for ikke å bli en del av denne statistikken?

Det å søke advokathjelp i eiendomssaker kan være fornuftig.  Men da helst for å finne ut hvordan en eiendom kan fordeles eller forvaltes på best mulig måte eller andre avklaringer i forkant av et kjøp.

Advokathjelp for å ordne opp i floker etter et boligkjøp er ikke særlig morsomt og kan bli ganske belastende, både for lommeboka og sjelefreden.

 Hva kan du gjøre for å unngå å måtte søke juridisk hjelp?

Det å tegne boligkjøperforsikring hjelper ikke i seg selv.  Det beskytter deg ikke mot skjulte feil og mangler, men er kun en advokatforsikring for å sikre at du får profesjonell hjelp hvis du må reklamere.  Det er allikevel å anbefale fordi aldri kan vite når du har behov for det.

Det viktigste du kan gjøre for å unngå å komme i en konflikt i ettertid, er å ta kjøpers undersøkelsesplikt på alvor og virkelig sjekke både salgsmaterialet og boligen nøye før du gir bud.  Det skal ikke stå igjen et eneste ubesvart spørsmål i ditt hode når du gir bud.  Slendrian og «det går sikkert bra», kan koste deg dyrt i ettertid.

Er det noe som er uklart, nøl ikke med å spørre megler et ekstra spørsmål, helst skriftlig på mail.  Da vil megler være ansvarlig for opplysningene som er gitt.  Muntlige svar er ofte ikke så lett å bevise i ettertid, dersom det skulle oppstå tvil.

Les også: Hva er kjøpers undersøkelsesplikt

Når det gjelder sjekk av salgsmaterialet, merk deg følgende:

  • Hopp over all reklamen og sjekk det som er viktig:
    • Tilstandsrapport fra takstmann
    • Egenerklæring fra selger
    • Økonomi og reguleringsplaner
    • Årsberetning og regnskap fra boligselskapet – det må du ofte be om å få tilsendt
    • Det viktigste bildet er plantegningen, den gir deg oversikt over størrelser og om boligen oppfyller dine behov

Se min video om om hva du må gjøre her

I Tilstandsrapportene står det ofte at det anbefales å undersøke visse forhold nærmere.  Det kan være drenering, fukt i kjeller og forhold på badet.  Hvis du ikke  gjør de undersøkelsene du oppfordres til, vil du som kjøper være ansvarlig for det som avdekkes.  Kanskje trenger du hjelp av en bygningskyndig til å tolke det som står der eller til fysisk å sjekke forholdene?

Også forhold rundt ulovligheter, det være seg ikke godkjente kjeller rom og tilbygg er ofte kryptisk formulert i salgsmaterialet.  Dersom det er nevnt, om enn ikke så tydelig vil du være ansvarlig dersom du ikke har merket deg dette.  Dessverre havner ansvaret ofte lettere på kjøper så lenge forholdet har vært omtalt på en eller annen måte.

Les også:   Er det lurt å kjøpe bolig som mangler godkjenninger

Vil du være føre var og ikke etter snar og få solid kvalitetssjekk,
hjelper jeg deg gjerne.

Hjelp til boligkjøp

Ikke alt kan oppdages på forhånd.  Søk riktig juridisk hjelp om nødvendig

Selv om det meste er sjekket kan du være uheldig å oppdage store feil og mangler i ettertid.  Du kan ikke sikre deg 100% selv om risikoen minker betraktelig ved godt forarbeid.  Får du behov for advokat, må du sørge for å kontakte en advokat som kan eiendomsjuss og som erfaring med omsetning av bolig og fast eiendom.  Det er ikke alle advokater som kan nok om denne lovgivningen.

Eiendomsrett – advokathjelp

Det er to utfall dersom du må søke juridisk hjelp.  Enten hjelper de deg med å få den erstatningen eller økonomiske kompensasjonen du har krav på i henhold til oven.  Eller dersom det er graverende og nødvendig kan det være aktuelt å heve eller gjøre om hele kjøpet.  Men det krever ganske mye.

Les mer om heving av boligkjøp her.

Jeg har sluppet unna så langt!

Så langt har mine kunder sluppet unna juridiske tvister i etterkant.  I så måte har jeg ikke bidratt til å berike advokatstanden.  Så langt jeg kjenner til har ikke en eneste av mine 250 kunder funnet det nødvendig å reklamere på boligkjøpet i ettertid.

Det er jeg faktisk litt stolt av!

 

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Er det egentlig mulig å komme inn på dagens boligmarked?

Av: Dato: Rådgivning

I 2020 ble det satt rekord i antall som kjøpte sin første bolig.  Dette må jo være en en veldig god nyhet og et tegn på at markedet fungerer som det skal?  Også for deg som er førstegangskjøper

Tja, kanskje….

I Norge er det et politisk mål at flest mulig skal eie sin egen bolig.

Årsakene er åpenbare:

Når du kjøper din første bolig vil du sikre deg innpass i boligmarkedet.  Og opparbeide høyere egenkapital – vel og merke hvis du ikke kjøper til overpris! Du bort trygt og får muligheter til å bytte til en større bolig når behovet melder seg.

Med rekordlave rentekostnader er det blitt enda mer lønnsomt å eie fremfor å leie.
Les også:  Nå er det “dyrt” å leie bolig

Hvem er førstegangskjøperne?

Gjennomsnittsalderen for en førstegangskjøper er 28 år.  Ca halvparten får hjelp av foreldre eller annen familie til å finansiere boligkjøpet.

Vi må forutsette at foreldrehjelpen også har vært til stede i 2020.  Dermed har ulikheten mellom de som får hjelp og de som må klare seg alene fortsatt, eller i verste fall blitt forsterket.

 

Effekten av økte boligpriser

De lave rentene har  en viktig bieffekt, nemlig økte boligpriser. Det kreves stadig høyere egenkapital og høyere lån for å finansiere den første boligen.  Størst utslag har dette gitt i Oslo hvor prisene har økt med 15% de siste 12 måneder.

Oslo skiller seg også ut i statistikken for 2020, når det gjelder antall førstegangskjøpere.
Antall førstegangskjøpere har ikke økt her, men flatet ut.  Imidlertid har den økt i kommunene rundt Oslo.  Et klart tegn på at prisene  er blitt for høye i Oslo.

Og det viser kanskje også at at ressurssterke hovedstadforeldre ikke lenger klarer å matche finansieringsbehovet til sine håpefulle?

Jeg merker også en psykologisk effekt ved galopperende priser og ville budrunder;

Folk synes det rett og slett blir litt for risikofylt. Mange bekymrede foreldre og førstegangskjøpere har henvendt seg til meg med spørsmålet; tør vi egentlig å kjøpe nå?

Dette er en ganske sunn refleksjon:
Kjøper du for dyrt står du i fare for å tape egenkapital dersom prisene faller.  Statistikk viser at 40% av de som kjøpte i Oslo i 2016 når prisene hadde en veldig peak, har tapt ved senere salg.

Hjelp til boligkjøpet?  Les hva og hvorfor her

Boligprisene er det mest avgjørende 

Utviklingen i boligprisene vil i stor grad styre dine muligheter til å komme inn på boligmarkedet. Lave renter er viktig, men det hjelper ikke  hvis prisene blir for høye og du ikke klarer å finansiere kjøpet.

Ingenting vokser inn i himmelen, heller ikke boligprisene.  De fleste spår en normalisering utover året.

La oss håpe det ikke er for sent slik at du som er førstegangskjøper i realiteten nektes adgang til boligmarkedet i hovedstaden.

Vi får se hva som skjer utover våren. Forhåpentligvis flere boliger på markedet og mindre prispress.

For tiden jobber jeg med fire førstegangskjøpere.  Vi har bestemt oss for å prøve alle muligheter for at de skal bli boligeiere i løpet av våren.  Det skal vi klare!

Vil du lære mer og sjekke ut hva du kan gjøre? Last ned mitt tipshefte for førstegangskjøpere. 

Lykke til:)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)