For tiden dukker det opp nye tilbud og løsninger som skal hjelpe deg med å komme inn på boligmarkedet. Det kan være leie til eie konsepter, deleiemodeller eller hjelp for de som sliter med skaffe nok egenkapital. Er dette noe det er lurt å satse på for deg som er førstegangskjøper?
Først og fremst er det viktig for deg å vite at alt dette er noe som de som leverer tjenesten ønsker å tjene penger på. Hva gjemmer seg egentlig bak konseptet ?
Jeg er redd for at du vil komme frem til at en del av tilbyderne har sikret seg med både belte og bukseseler i forhold til egen risiko, og at det hele egentlig blir ganske ulønnsomt for deg.
Nye tilbud som popper i feeden vår, hva med dem?
Regel nummer en er å undersøke nøye hva de egentlig tilbyr og hvordan dere deler risiko og fortjeneste. Og deretter vurdere om det ikke er bedre å vente med boligkjøpet til du er i stand til å finansiere på egen hånd eller sammen med noen du stoler på.
Her om dagen ble jeg kontaktet av boligkjøper kontaktet meg og spurte meg om konseptet Finit som tilbyr hjelp hvis du mangler egenkapital.
Han lurte på om dette var noe han burde gå inn på. De hadde gitt ham et foreløpig svar om at han var kvalifisert til å få hjelp av dem. Da begynte jeg å se nærmere på tilbudet og hele konseptet. På nettsiden deres var det et eksempel på en tenkt case som vi kunne se nærmere på,
Konseptet går ut på at Finit blir med som investor i ditt boligkjøp. Du må stille med minst 5% av boligens verdi i egenkapital. Har du 5% egenkapital, kan de bidra med de 10% som normalt mangler for å få tilsagn om lån i bank.
Du må søke om å bli kunde. De vil eventuelt gi deg en forhåndsgodkjenning om å tilby kapital til ditt boligkjøp. Deretter må du søke boliglån hos deres samarbeidspartner BN Bank.
Du kjøper boligen og den blir tinglyst med din eierandel for eksempel 90% på deg og 10% til Finit. Boligen blir tinglyst med deg som eier.
So far so good.
Men hva skal Finit ha igjen for sin investering ?
Når du eventuelt kjøper ut resten av boligen eller den blir solgt?
De skal ha sin opprinnelige investering pluss 40% av priseffekt eller økning i perioden fra kjøp til salg/overtakelse av rest eierandel. I tillegg skal de ha 40% av beløpet som er betalt i avdrag på lånet i samme periode. De betrakter avdragsbetaling som en opparbeidelse av egenkapital og siden dere eier boligen sammen, i et slags sameie, bør de være berettiget til å få sin del av dette.
Å dele overskuddet i et sameie høres kanskje ut som en bra teori. Men tenker du etter, er det vel ganske drøyt at de skal ha igjen 40% andel av både avdrag og boligprisvekst så lenge de ikke er solidarisk ansvarlig for lånet eller tar annen risiko, men kun bidratt med manglende egenkapital.
Du sitter igjen med 60% av prisstigning og 60% av opparbeidet egenkapital gjennom avdragsbetaling.
Forretningsmodellen er antagelig begrunnet i at man ønsker å sikre investeringen dersom det ikke blir så stor boligprisvekst.
Dersom det er prisnedgang på boliger fordeles tapet på samme måte, men Finit har tatt forbehold om en maks periode for tapsbegrensning på 3 år. Videre er det en forutsetning at du kjøper ut resten, eller at boligen selges innen 6 år.
Dette er kompliserte saker og det er ganske vanskelig å få oversikt over hva det hele egentlig koster deg. Jeg har med hjelp fra min sønn som er samfunnsøkonom og elsker regneark, satt opp et enkelt regnestykke basert på et kjøp på 3 mill med 90% egenkapital fra deg og 10% egenkapital fra deg.
Da får vi frem følgende tall:
Ved kjøp av bolig til 3 mill og du stiller med 90% av egenkapitalen vil du sitte igjen med en beskjeden gevinst på kr 67.500, forutsatt 3% prisstigning og salg etter 3 år. Hadde du eid hele boligen selv fra begynnelsen, ville gevinsten ha vært kr 278.700, eller 4 ganger mer. Dersom prisstigningen på boliger er 5% vil du ha en gevinst på kr 170.700 med Finit på laget og kr 450.700 dersom du hadde kjøpt boligen alene.
Du vil antageligvis sitte igjen med like liten andel på de fleste av tilbudene på markedet. Dette regnestykket med Finit, har jeg tatt med for å vise hvordan aktørene finansierer sin del. Kort fortalt at du betaler utgiftene på boligen og de får igjen sin andel, både på investert beløp og av avdrag som du har nedbetalt på låne.
De har ulike forretningsmodeller og grenser for hvor høy risiko de vil ta sammen med deg. Samt eventuelle ekstra gebyrer. Derfor må du få tilbud fra hver enkelt basert på din økonomi og ta stilling til dette. Som boligkjøpsrådgiver vil jeg aldri kjenne til alle detaljene og kan derfor dessverre ikke gi deg konkrete råd om hva du bør velge.
Alt i alt fortoner dette seg som en meget høy pris å betale for å få finansiert en bolig.
Fordelen er selvsagt at du vil kunne komme deg raskere inn på boligmarkedet, men når gevinsten minimeres så kraftig er det lite å vinne på dette utover at du får en bolig å bo i for en periode som du har anledning til å kjøpe ut.
Og sammenlignet med å leie vil du få skattefradrag på rentene og din del av gevinsten ved eventuell økning i boligprisene.
Derfor:
Vær klar over at alle alternative boligkjøpsmodeller kommer med en pris og at du alltid vil sitte igjen med mindre egenkapital når du går inn på en av disse, enn hvis du kjøpte hele boligen selv fra starten av.
Les min vurdering av alternative boligmodeller og ulike tilbud på min landingsside om temaet
Leave a Reply