Derfor skal du ikke la angsten ta overhånd selv om det er kjøpers marked og fallende boligpriser

Av: Dato: Rådgivning

Det er ganske sprøtt hvor raskt et marked kan snu.  Fra stigende priser og heftige budkriger til nesten full bråstopp på snaue to måneder.

Nå overdriver jeg litt, men kan ikke la være å undre meg over hvor tilbakeholdne kjøperne er blitt den siste tiden.  Det er lenge siden boliger i Oslo ikke ble solgt etter første visning, nå gjelder det rundt halvparten.  Og budrundene er enten ikke eksisterende eller mye mindre hete.

Som boligkjøpsrådgiver vil jeg slettes ikke klage over at vi nå er inne i et kjøpers marked.  Det er langt lettere å hjelpe mine kunder med å få kjøpt boligen de ønsker seg til en gangbar pris.  Jeg har verktøyene og markedskunnskapen som trengs for å hjelpe dem over usikkerheten og våge å satse.

Så dette har jeg faktisk gledet meg litt til.   Det  var behov for en korreksjon, og ingenting vokser inn i himmelen.

Ikke tro at jeg mener det er enkelt å kaste seg inn i et boligkjøp nå.
Det kan se ut som om mørke skyer truer på himmelen:

  • Hva om boligprisene synker veldig mye mer og jeg taper på investeringen min?
  • Hva om jeg ikke klarer å betale de økte rentene og alle lånekostnadene?
  • Hva om bokostnader og økende levekostnader gjør at jeg kveles av utgifter?

Betimelige spørsmål alt det der, men hvorfor stiller man seg ikke de samme spørsmålene når boligmarkedet stiger og det er kamp om boligene ? Under pandemien, da det var nesten gratis å låne penger, nølte ikke kjøpere med å by alt hva remmer og tøy kunne holde, uten tanke på økte kostnader og mulig skifte i boligmarkedet.   Det var så til grader selgers marked en periode at jeg faktisk ba mine kunder om å vente med å kjøpe til det hadde roet seg.

Det vil jeg absolutt ikke gjøre nå.  Særlig hvis du er førstegangskjøper eller allerede har solgt boligen din.   Da er du home free.   Du kan faktisk velge og vrake i gode boliger til salgs.  Og forhandle pris på dine premisser.

 

Har du finansieringen i orden og satt en grense for kjøpet som du vet at du vil klare å betale for, selv med enda større renteøkning – løp og kjøp.

 

Jeg hjelper deg gjerne med å finne riktig bolig og ikke minst forhandle riktig pris.

For deg som har noe å selge og er usikker på om du tør å kaste deg inn i markedet, kan bildet være noe mer komplisert.

Ta gjerne en uforpliktende prat eller chat med meg for å drøfte dine muligheter og mulig risiko. 

Les også denne bloggen fra 2017: Hjelp det er kjøpers marked, hva gjør jeg?

PS:
Det har gått bra med dem som kjøpte den gangen.  Fordi prisene normaliserte seg eller økte igjen etter en stund.

Kommentarer (0)

Hva skjer med boligprisene i høst?

Av: Dato: Rådgivning

De fleste har spådd at renteøkninger og økte levekostnader ville føre til fall eller utflating av boligprisene.  Men vi har ikke sett noe bevis på det før vi fikk boligprisstatistikken for september måned.

Septembertallene viste nemlig at vi har fått et skifte i boligmarkedet.  Fra et selgers marked til et kjøpers marked.

Prisene sank med 2,2% i september på landsbasis og 2,5% i Oslo.   Det ble lagt ut 17% flere boliger enn samme måned i år.

Dette betyr at det forventes et større tilbud og fallende priser utover høsten. Som igjen tilsier roligere budrunder og enklere for kjøpere å forhandle en god pris.

Og du vil stort sett slippe stort sett å ergre deg over tapte budrunder, unntatt for de mest attraktive objektene.

For deg som skal inn på boligmarkedet er lavere priser gode nyheter, selv om fallende priser og økte renter vil påvirke hvor mye du får i lån i banken.

For deg som har en bolig fra før, kan fallende priser være en kime til bekymring.  Men husk at det du skal kjøpe også blir rimeligere.

Du som har noe å selge og ønsker å flytte:

Husk bare på regel nummer 1:

Kjøp og selg i samme marked.

Har du høy belåningsgrad og lite egenkapital bør du kanskje vente litt med å flytte.

Men med god balanse mellom egenkapital og gjeld, det vil si at en forsvarlig del av gjelden er nedbetalt, er det ingen grunn til ikke å kjøpe deg noe nytt og større hvis det er det du trenger.

Så må du naturligvis vurdere hvor mye gjeld du vil sitte med i disse tider.

 

Kommentarer (0)

Derfor må du passe på snirklete formuleringer ved boligkjøp

Av: Dato: Rådgivning

Endringer i Avhendingsloven med økt fokus på selgers ansvar og  tilstandsrapporter styrt av en detaljert forskrift, skulle sikre en trygg bolighandel. Men hvor trygt er det egentlig blitt?

Det har absolutt blitt bedre og mer tydelig, men ikke alltid tydelig nok.  Særlig hvis selger, megler og takstmann velger å være mest mulig utydelig i sin kommunikasjon.

Hør bare på denne opplevelsen fra forrige uke:

En tomannsbolig ble annonsert på finn.no.  Den var bygget på 2000 tallet, i bakgården av en eldre trehusbebyggelse.  Den ble annonsert med hybelleilighet på loft, som ifølge selgers egenerklæring var godkjent.  Takstmannen påpekte at det ikke forelå tegninger, men sa ikke noe mer om forholdet.  I salgsoppgaven var oppgitt at det forelå ferdigattest, men at denne ikke gjaldt loftet.  I plantegningen laget i anledning salget,  var den, ifølge selgeren, godkjente hybelen, angitt som disponible rom.  Det samme gjaldt et av soverommene med inngang fra svalgang.

Her var det mye motstridende informasjon. 

Mer enn nok til at det ringte opp til flere bjeller hos meg da jeg sjekket salgsmaterialet på vegne av min kunde.  Hun var også blitt litt forvirret, men hadde så langt ikke fått noe helt klart svar fra megler på hvordan alt hang sammen.

Da forfattet jeg noen spørsmål hvor alle de ulike opplysningene ble satt sammen.  Min kunde sendte dette til videre til megler.

Samme kveld, dagen før budrunden skulle finne sted, tikket det inn sms til alle interessenter med beskjed om at loftetasjen ikke var godkjent for varig opphold men registrert som bod hos Plan og Bygningsetaten, at antall soverom var nedjustert til 2 da det ene ikke er godkjent for varig opphold og til sist at det ikke var søkt om bruksendring. Derfor ville det være opp til ny eier å søke om bruksendring.

Der kom det tynn ølet, som moren min pleide å si.

At kjøperne får klare beskjeder om slike viktige forhold,  allerede i salgsmaterialet,  burde vært en selvfølge.  Det burde ikke komme som et resultat av en av kjøperne får profesjonell hjelp til å stille noen inngående spørsmål.

Når kjøperne vet at all risiko for å få en godkjent bolig og en godkjent utleieenhet ligger på dem, vil de naturligvis besinne seg i forhold til å gi bud.  Og gir de bud, bør denne informasjonen absolutt gi seg utslag i lavere pris.

Dessuten kan det være både farlig og ulovlig å leie ut en enhet som ikke er godkjent for varig opphold.

Les mer om det her:     Er det lurt å kjøpe bolig som mangler godkjenninger

Dagen etter da budrunden skulle vært i gang, tikket det inn en ny melding.  Om at det var besluttet å utsette salget da det var “forhold som måtte avklares og presiseres tydeligere”.
Det ble også opplyst at selger sannsynligvis vil sende inn søknad om om bruksendring til Plan og Bygningetaten.

Det siste skulle megler ha rådet selger til å gjøre før de satte i gang salget.  Om meglers unnlatelser gikk på faglig uvitenhet eller et ønske om å få til et godt salg raskest mulig, vites ikke.  Men dårlig håndverk var det åkke som.

Uten å skryte av egen innsats er det ikke første gangen det har kommet ny informasjon etter at jeg har spurt og gravd litt rundt forhold ved boligen.  Eller bedt kundene mine gjøre det.  Det har nemlig skjedd relativt ofte.

Derfor, om du forstår eller ikke forstår. Eller kjenner du på en usikkerhet om at informasjon mangler eller er motstridende så er det en ting som gjelder:

Still spørsmål til megler – og aller helst skriftlig.

Lykke til !

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Usikre tider. Hva vil skje med boligprisene fremover ?

Av: Dato: Boligmarkedet

Vi går mot spennende og usikre tider i boligmarkedet.  Boligpriser blir normalt påvirket av høyere renter.  Nå spås det at renteøkningene muligens vil komme raskere enn tidligere varslet.

Så langt har ikke prisene blitt påvirket av at Norges Bank har varslet syv renteøkninger frem mot slutten av 2023 og at boliglånsrenten kan komme opp i 4%.  Boligprisene økte, tross dette, mer enn forventet i mai måned.  Prisene er nå 6,4% høyere enn for 12 måneder siden.

Tilbudet av boliger til salgs har vært relativt lavt i hele år og det har selvsagt påvirket prisene oppover så lenge etterspørselen har vært der.  Og den har vært der, i høyeste grad.  Boligene som har kommet ut på markedet er blitt solgt veldig raskt.

Hva kan vi forvente oss fremover og hvem skal vi tro på?

Finanstilsynet advarer mot høy gjeldsbelastning og et mulig fall i prisene hvis en del faktorer, som enda flere renteøkninger enn varslet, blir nødvendig.   Det er jobben deres å advare mot finansiell ustabilitet.  Derfor bør deres advarsler nok ses i lys av dette.

Statistisk Sentralbyrå har nylig oppjustert sine prognoser for norsk økonomi.  Også de peker på behovet for renteøkninger for å stagge den rekordhøye prisstigningen.  Ikke bare på strøm og drivstoff, men også mat og vanlige forbruksvarer.  De anslår at renteøkningene vil skje noe raskere med fire økninger i 2022 og en i 2023.  Da vil styringsrenten være oppe i 1,75%.  Boliglånsrenten er normalt 1,5% høyere enn styringsrenten.  Dersom SSB sin renteprognose til vil boliglånsrenten være 3,25 %.  Noen økonomer mener dette anslaget er for lavt og at man bør regne med en boliglånsrente på 4%.

Hvor mye vil lånet koste meg når renten øker?

For deg som skal kjøpe bolig, eller allerede har boliglån, og som ønsker å beregne hvor mye låneutgiftene vil være om knappe to år, vil jeg anbefale å bruke det høyeste anslaget på 4%.

På nettet finner du boliglånskalkulatorer fra alle bankene.

Klikk deg inn på BN Bank sin boliglånskalkulator og se hva lånet ditt koster i dag og hva det vil koste.

Kalkulatoren viser at hvis du for eksempel låner 3,5 mill, vil det koste ca. kr 15.500 pr måned i dag (med 25 års avdragstid).  Øker renten til 4% vil det samme lånet koste deg kr 18.500 pr måned.  Det vil si en økning på kr 3.000 i måneden.  Du vil få litt hjelp av skattefradraget på 22% på rentene, slik at netto økning blir 2.640, – pr måned.

Det antas at de fleste husholdninger som har boliglån vil klare å håndtere de varslede renteøkningene.

Men hvordan vil renteøkningene påvirke mulighetene til å få innvilget boliglån?

Boliglånsforskriften, som bankene er pliktige til å følge, fastslår at låntakerne skal stress testes for å tåle en renteøkning på 5 prosentpoeng høyere enn det aktuelle rentenivået.  Det vil medføre at når renten stiger, blir det vanskeligere å bestå denne stresstesten dersom samlet inntekt i husholdningen ikke er høy nok.  Med andre ord, det kan bli vanskeligere for noen å få innvilget lån.

Det er vel litt av poenget egentlig. Hvis færre får tilgang til kreditt eller lånene som innvilges blir lavere enn i dag, vil etterspørselen synke.  Noe som normalt vil føre til utflating eller lavere boligpriser.

Lavere priser vil være gunstig for de som skal inn på boligmarkedet for første gang.  Men samtidig vil det nok bli mer krevende å få lån på grunn av kravet til betjeningsevne og inntekt.

For at ulikhetene mellom de som allerede er inne på boligmarkedet og de som ikke har klart det, ikke skal øke ytterligere, er vi avhengige av at boligprisene demper seg såpass mye at det utligner inntektskravene i boliglånsforskriften.   Denne utfordringen er jeg i tvil om at markedet klarer alene.

Økte renter er ingen krise for deg eller boligmarkedet

En prognose er en forutsigelse om hva som kan komme til å skje, basert på visse forutsetninger. Det er ikke en fasit.  Men for å ha noe å holde fast i enn så lenge, kan vi bruke prognosene for boligprisutvikling fra Statistisk Sentralbyrå.

De anslår en boligprisvekst på knappe fem prosent i år. Deretter legger SSB til grunn en gradvis avtagende boligprisvekst på årsbasis, på drøye tre prosent i 2023 til i underkant av én prosent i årene 2024 og 2025.

Svært få ønsker seg økte levekostnader.  Og økte renter påvirker i høy grad norske husholdninger. Mer penger går til bokostnader og det må strammes inn på annet forbruk.  Ingen tvil om at det føles ubehagelig for de fleste.

Det vi glemmer er at renten de siste årene har vært rekordlave.  Før det hadde vi en veldig lang periode med ganske lave renter, rundt det nivået som vi vil komme opp til i løpet av 2023.  Det er derfor mange boligeiere i dag som ikke er vant til særlig høye renter.

“Gamliser” som meg prater ofte om da renten var 14-15% på slutten av 1980-tallet.  Det er den yngre generasjon, i alle fall mine barn, ganske lei av å høre på.  En sunn reaksjon, for slike rentesatser er heller ikke normalt.

Vi må anta at boligmarkedet og prisene roer seg litt ned når rentene øker og tilgangen på kreditt blir noe mer krevende.  Samlet sett behøver ikke dette være negativt.  Hverken for deg som skal inn på boligmarkedet eller deg som ønsker å flytte til en annen bolig.

Et velfungerende marked med stabil moderat prisutvikling vil alltid være det beste, både for kjøper og selger.  Fordi det gir forutsigbarhet og trygghet.

 

Kommentarer (0)