Derfor trengs det bedre info om boligens tilstand

Av: Dato: Boligmarkedet

Det siste året har vi sett forbedringer i beskrivelsen av boligens tilstand ved salg, først og fremst fordi de fleste eiendommer har en teknisk tilstandsrapport som en del av prospektet.  I undersøkelser oppgir et flertall av boligkjøpere at de leser denne grundig, men de oppgir samtidig at de savner bedre beskrivelser av boligens tilstand i salgsoppgaven.

Dette kan tyde på at kjøperne ikke får det overblikket de ønsker seg gjennom gjeldende system og regelverk og at mange gjennomfører boligkjøp uten å være trygge på tilstanden til boligen de kjøper. Isteden ender mange boligkjøp i klager og konflikt etter gjennomført kjøp.

Forbedringer på gang

Myndighetene og mange interesseorganisasjoner er heldigvis også opptatt av dette og ønsker seg forbedringer.  Det er nå etter 9 år i skuffen, børstet støv av  NOU 2009: 6 om bruk av tilstandsrapporter og trygg bolighandel.  Nye forslag har nylig vært ute til høring.

Huseiernes landsforbund, Forbrukerrådet, Norges Takseringsforbund, NITO Takst og Norges Eiendomsmeglerforbund har gitt en felles høringsuttalelse til Justisdepartementet.

Her er det spesielt tre ting som går på å forbedre kjøpers mulighet til å sette seg inn i boligens tilstand og forbedring av innholdet i tilstandsrapportene.

Offentlig godkjent tilstandsrapport 

En offentlig godkjent standard tilstandsrapport vil sikre at alle viktige opplysninger er med og at rapportene blir enklere å forstå.  Når det gjelder spørsmål om tilstandsrapporten skal være obligatorisk eller ikke, går høringspartnerne ikke inn for å gjøre dem obligatoriske for alle salg og foreslår heller insentiver for at flest mulig skal velge å bestille en slik rapport.
Jeg vil stille spørsmål ved om slike insentiver vil virke overfor en selger som er opptatt av at salget skal være “billigst mulig”.  Det kan se ut som om slike hensyn ligger bak valget om ikke å gå inn for obligatoriske rapporter.

Autorisasjonsordning for takstmenn.


Tilbydere av tekniske tilstandsrapporter må være autorisert og oppfylle offentlige krav til utdanning og ansvar.  Derfor foreslås å innføre en autorisasjonsordning for takstmenn.

Bedre tid etter visning


Høringspartnerne foreslår at det stilles krav til at fullstendig salgsinformasjon og teknisk  tilstandsrapport skal være helt åpent direkte tilgjengelig gjennom de vanlige markedskanalene  samtidig som boligen legges ut på markedsportaler, og at korteste akseptfrist er 12:00 andre dag etter visning.

En utvidelse på en dag til å sette seg inn i salgsmaterialet og tilstandsrapporten etter visning er ikke akkurat et revolusjonerende forslag, men det gir i alle fall kjøper litt bedre tid til å sette seg inn i tilstanden eller søke faglig bistand.

Fremdeles fort men kanskje ikke så gæli?

Forslagene til endringer bærer preg av at vi i Norge har et system hvor hensynet til rask avklaring og salg for selger ønskes prioritert. I tillegg skal det helst ikke koste så mye å selge en eiendom.  I andre land kan et boligsalg ta flere uker før salget er endelig avklart og kjøpere får lang tid til å undersøke eiendommen før de er bundet.  Dit kommer vi aldri og disse systemene har sikkert også sine negative sider.

Men la oss håpe at de foreslåtte tiltak sammen med en revisjon av avhendingsloven vil føre til forbedringer, styrker kjøpers stilling og demper konfliktnivået.  Det gjenstår se hva politikerne bestemmer seg for.

Akkurat nå sitter vi og vurderer en større enebolig uten tekniske tilstandsrapport, kun en gammeldags takst.  Det oppleves mangelfullt både for oss som boligkjøpsrådgivere og vår kunde.  Det kan hende at saken ender i kjøp på tross av dette.  Samtidig legger denne mangelen en betydelig demper på kjøpslysten.  Kanskje velger kjøper å engasjere en egen taktsmann, noe som i utgangspunktet burde ha vært unødvendig.

 

 

Kommentarer (0)

Derfor er motbud aktuelt i dagens boligmarked

Av: Dato: Rådgivning

I disse tider som må betegnes som kjøpers marked, vil selger ofte gi deg som kjøper et motbud for å komme i havn med salget.  Hva innebærer dette og hva er lurt å gjøre i en slik situasjon?

Bindende tilbud

Bruk av motbud oppstår i slutten av en budrunde.  Selger er ikke fornøyd med størrelsen på budet ditt og prøver å legge frem et motbud  håp om å få opp prisen.  Når han gir motbud avslår han ditt opprinnelige bud og du er ikke lenger bundet av dette.  Samtidig gir han deg et bindende pristilbud. Du får som regel en viss tid til å si ja eller nei til motbudet.  Ingen andre kan by over motbudet frem til fristen løper ut.  Svarer du ja er boligen din, svarer du nei står selger fritt til å forlange hvilken pris han vil i den videre prosessen.

Dersom du synes motbudet er for høyt står du fritt til å foreslå en lavere pris.  Dette er å anse som et nytt bud fra deg som du er bundet av og som selger står fritt til å akseptere eller avslå.

Møtes ofte på halvveien

Når markedet er litt tregt og det kanskje bare er en budgiver slik som nå, opplever vi ofte at selger og kjøper møtes på halvveien.  Etter at selger har mottatt bud fra kjøper, fremsetter han et motbud som i han i utgangspunktet sier er det laveste han vil selge for. Kjøper synes dette  er for høyt og gir et nytt bud noe under motbudet.  Det kan bli en psykologisk tautrekking der begge parter ønsker å “få noe igjen”.

Når du skal vurdere om du vil akseptere et motbud er det viktig å ta stilling til om motbudet er fornuftig i forhold til antatt markedsverdi på boligen, og ikke bare se på hvor mye du får “prutet” det ned.  Selgere og meglere opptrer forskjellig, noen gir gode motbud som er verdt å akseptere, andre er mer steile og har litt for høye prisforventninger.  Det kommer også an på hvor stor lyst du har på den aktuelle boligen og om du ønsker at den ikke skal gå fra deg.  Som kjøpsrådgivere er vi opptatt av å se på alle faktorer samlet når vi bistår i budforhandlinger.  Det gir alltid de beste resultater.

Les også:               Hva forteller prisantydningen deg?

 

Kommentarer (0)

Hvor lang tid vil du bruke på boligkjøpet?

Av: Dato: Rådgivning

Boligkjøperindeksen fra Krogsveen viser at de fleste bruker lang tid på boligkjøpet. 60 % bruker mer enn 6 måneder og hele 22% bruker 1 til 2 år. Vi vet ikke eksakt hvorfor det tar så lang tid, men mye taler for at det kan skyldes usikkerhet på deler av prosessen samt at det kan være  vanskelig å holde jevnt fokus.

Det er ikke et mål å ha hastverk eller handle for raskt når vi skal gjøre en av livets største investeringer, men de fleste som har vært på boligjakt vet at det ofte skjer ting som gjør at prosessen og beslutningsevnen kan stoppe opp i perioder.  Enten det skyldes økonomi, mangel på tid, usikkerhet eller at drømmeboligen ikke dukker opp.

Les også:       Dette er boligkjøperen 2017 – Boligkjøperindeksen

Folk er blant annet usikre på følgende når de skal kjøpe bolig:

  • Hvordan finne relevante salgsobjekter som passer for meg
  • Hvordan vurdere boligens fysiske tilstand og hva eventuell oppussing vil koste
  • Hvordan vite at megler ivaretar mine interesser som kjøper
  • Hvordan vurdere hva som er riktig pris i et kjøpers marked
  • Hvordan sette av nok tid til diskusjoner i “heimen” eller med meg selv for å ta riktige beslutninger

Les også:              Hjelp det er kjøpers marked – hva gjør jeg?

De fleste boligkjøpere har god bakkekontakt

I noen tilfeller kan drømmene stå i veien for virkeligheten, men mitt inntrykk som boligkjøpsrådgiver er at de fleste boligkjøpere har et realistisk forhold til hva de har råd til å kjøpe og hvor langt de kan strekke seg.  Beliggenhet er prioritet nr 1, og tendensen er at en del er villige til å gå ned i størrelse og standard for å oppnå ønsket beliggenhet.

Folk har svært ulike grunner for å oppsøke oss for å få hjelp til boligkjøp, noen stiller med blanke ark før de har begynt prosessen, mens andre har prøvd en del selv og funnet ut at det hele blir veldig oppstykket og lite målrettet.  De ønsker å ha en rådgiver ved sin side som de kan stole på og som sørger for god fremdrift og velfunderte beslutninger.

Fullt fokus og gode beslutninger

Vår filosofi er å ha konstant fokus på prosessen på vegne av våre kunder, samtidig som vi sørger for å følge deres eget tempo, spesielt i forhold til å ta de rette beslutningene.  Så noen ganger kan vi også bruke en del tid, spesielt hvis det er snakk om få finne spesielle boliger.  Men generelt er vi mål med våre kunders boligkjøp etter knappe to måneder.  Det å kunne jobbe på heltid med et boligkjøp – fra søkefasen, via kvalitetssikring og budgiving og gi våre kunder den nødvendige profesjonelle input viser seg å være fruktbart.  Både målt i kvalitet og tidsbruk.

Hvor lang tid har du lyst til å bruke?

Kontakt oss gjerne for å lage en god og effektiv plan for deg.

 

Les også:               Hvorfor bruker ikke alle egen rådgiver når de skal kjøpe bolig

 

 

Kommentarer (0)

Derfor må du sjekke hvem som selger boligen

Av: Dato: Rådgivning

I programmet “Boligbobla” i NRK brennpunkt i går ble det tatt opp mange uheldige forhold i forbindelse med kjøp og resalg av eiendommer i regi av såkalte eplehageutbyggere.  Det ble avdekket en del uheldige transaksjoner og rolleblandinger mellom utbyggere og meglere.  Som boligkjøpsrådgiver var historien om kjøperne som ikke fikk den leveransen som ble lovet den mest interessante.  Og spørsmålet melder seg, ville de kjøpt boligen hvis de visste mer om hvem som var selgere av prosjektet?

Det hadde de kanskje hvis de virkelig hadde lyst på boligen, men de hadde muligens forholdt seg enda mer kritisk i forbindelse med kjøpsavtalen.  Skjønt det fremkom av programmet at de hadde forsøkt å sikre seg gjennom skriftlighet.  Men sørgelig nok ble dette ikke fulgt opp i praksis gjennom velkjente uthalings- og treneringsteknikker.

Sjekk alltid hvem som selger boligen

Det er alltid lurt å sjekke hvem som selger av boligen.  Dette skal fremgå av prospektet som regel merket “eier”.  Det står også i boligsalgsrapporten under kunde eller rekvirent.  Står det et selskapsnavn eller et AS er det grunn til å være varsom.

Da bør du blant annet sjekke ut:

  • Er dette selskapet stiftet kun for salget av denne eiendommen eller prosjektet eller er det en større virksomhet
  • Finn ut hvem som står bak selskapet – dette kan du enkelt gjøre ved å bruke for eksempel proff.no eller Brønnøysund registeret
  • Google navnene til styreleder, daglig leder eller lignende og se om det kommer opp noen interessante avisartikler…….. Har de vært innblandet i alvorlige saker tidligere er det grunn til å stille spørsmålstegn og undersøke nærmere – hvordan avhenger av saken.
  • Undersøk økonomien i selskapet – på proff.no finner du regnskapstall i alle fall hvis det er et AS
  • Spør megler om når eiendommen ble ervervet av selskapet som selger bolig og om han/hun stod for dette salget. Dersom svaret er ja bør du være obs på om det er bindinger mellom oppdragsgiver og megler
  • Dersom boligen er i en eiendom som er kjøpt opp for oppussing og videresalg kan det være ekstra viktig å undersøke om de tekniske og håndverksmessige løsninger er gode og varige.  Eller er det i alt vesentlig sminking for å “pynte brura”.  Et godt råd kan være å hyre inn en en bygningskyndig på for å gjennomgå boligen sammen med deg.
  • Husk at prisen du betaler skal avspeile markedsverdien og kvaliteten på boligen.  Få gjerne hjelp til å vurdere riktig pris før du eventuelt gir bud.
  • Dersom det er en flermannsbolig bør også undersøke hvordan eiendommen er organisert .  Er den den ferdig seksjonert for eksempel og er sameie eller lignende etablert.  De som kjøper en eiendom for rask profitt er som regel ikke så opptatt av eller kompetente på slike forhold.  Men det er viktig for dere som skal bo der og drifte eiendommen videre.

Renovations in a modern home. Collection of 9 images.

Les også:     Er det lurt å ta med en bygningskyndig på visning

De useriøse utgjør ikke flertallet

Det er i utgangspunktet ikke noe galt i å kjøpe opp en eiendom og utvikle denne videre for å tilby gode boliger til de som vil kjøpe.  Useriøse utbyggere og selgere utgjør heldigvis ikke flertallet.  I den grad de finnes er det typisk at de balanserer på grensen av lovverket og dermed i stor grad utenfor offentlig kontroll.  Da må kjøperne og beboerne dessverre ordne opp selv.

Jeg taler av erfaring da et nært familiemedlem for få år siden kjøpte en bolig i et meget uryddig rehabiliteringsprosjekt.  Det kostet oss mye arbeid og en del søvnløse netter før det hele ordnet seg til det beste.

Blant annet derfor er jeg opptatt at vi som boligkjøpsrådgivere skal jobbe etter føre var prinsippet.

 

Kommentarer (0)