Derfor skal du være obs på tilstandsgrad 3 på baderom

Av: Dato: Rådgivning

Er du kjent med karakterene som takstmannen gir i Tilstandsrapportene?
Kanskje ikke, men du bør i alle fall være klar over hva TG3 merket med rødt, betyr. Det betyr alvorlig funksjonssvikt på bygningsdelen og at tiltak er påkrevet.
⠀
For bad betyr dette at det er nødvendig å renovere hele badet. Noe som raskt kommer opp i minst kr 300.000 hvis du skal følge dagens våtromsnorm.
⠀
I går bisto jeg i en budrunde hvor badet hadde TG3. Jeg var usikker på om renovering var absolutt påkrevet. Men etter en prat med angjeldende takstmann var jeg overbevist om at det var det!

Han fortalte også at hvis du kjøper en bolig hvor badet har fått TG3, unnlater å renovere og det oppstår en forsikringsskade så kan denne bli avvist. Du har nemlig blitt advart om de åpenbare svakhetene ved badet og har ikke oppfylt din vedlikeholdsplikt etter at du overtok boligen.
⠀
Dermed ble valget enkelt for min kunde. Enten måtte vi droppe denne boligen eller vi måtte få den såpass rimelig at hun kunne klare å betale en baderomsrenovering innenfor sitt budsjett. Og vi måtte forsikre oss om at dette ville være regningssvarende å gjøre.

Les også:  Nye regler for boligkjøp. Du får IKKE dekket alle reparasjoner over kr 10.000.
⠀
Slik gikk det ikke. Til min forbauselse gikk budene veldig høyt og langt over markedsverdi. Det vil ta lang tid før denne kjøperen får igjen for sin investering, spesielt når vi regner inn kostnaden til badet.

Jeg tror ikke at alle som var med i budrunden var klar over hverken risikoen eller markedsverdien.⠀Det er nesten så jeg får lyst til å sitere en kjent religiøs skikkelse: «tilgi dem, de vet ikke hva de gjør»

 

Min kunde og jeg leter videre etter mer risikofrie kjøpsobjekter.

Kommentarer (0)

Hva betyr økte leiepriser for deg ?

Av: Dato: Rådgivning

Nylig statistikk viser at leieprisene har økt med 10% på landsbasis og 12% i Oslo det siste året. En sterk utvikling som det kalles av eiendomsaktørene.
⠀
Sterk for hvem?
⠀
Ikke for deg som ønsker å eie din egen bolig og som ikke kommer deg inn på boligmarkedet i alle fall. Antall førstegangskjøpere har også falt den siste tiden, så alt tyder på at det kan bli ganske tøft  fremover for deg som ennå ikke har kommet deg inn på boligmarkedet.
⠀
Jeg leste i Finansavisen om en privat utleier som klagde over skattereglene for sekundærboliger og at han knapp tjente noe på å ha en utleiebolig. Jeg kjøper absolutt ikke et slikt budskap!

Usikkert og dyrt leiemarked⠀

Min sympati er hos deg som er prisgitt et utrygt leiemarked og som egentlig ønsker et trygt og mer lønnsomt boforhold gjennom å eie egen bolig.

Selv om rentene stiger og det blir dyrere å eie bolig, er det klart mest lønnsomt å eie fremfor å leie.  Det ser også ut til at nedgangen i boligprisene kun varer i korte perioder, som høsten 2022.  Dermed vil du kunne være relativt trygg på at investeringen din vil lønne seg på ganske få år.  Samtidig har du sikret deg ditt eget hjem som det bare er du som bestemmer over.

Sympati hjelper ikke, ei heller ikke klaging over tingenes tilstand. ….
⠀
Min tilnærming er egentlig at det meste er mulig.

Blant mine kunder er det noen som sliter mer enn andre.  Fordi budsjettet er veldig trangt.  Da er det er lett å gå på et tap i en budrunde.  Men vi gir oss ikke så lett, og etter noen forsøk kommer vi i mål med boligkjøpet.

Så er det også en del mennesker jeg har kontakt med, som jeg bare må fortelle at dagens boligmarked dessverre ikke er for dem.  Med mindre de skaffer seg en høyere finansiering.

Som boligkjøpsrådgiver er mitt mål å hjelpe flest mulig innenfor de rammene som gjelder. Samtidig er det helt nødvendig å ha et realistisk utgangspunkt.
⠀
Vil du vite hva som er mulig for deg, nå eller i nær fremtid, ta gjerne kontakt for en uforpliktende prat.

Kommentarer (0)

Hva støtter du deg på når du skal gi bud på en bolig?

Av: Dato: Rådgivning

Hva støtter du deg på når du skal gi bud på en bolig? Stoler du på at prisantydningen er riktig og måler prisen etter det? Eller ser du på hva naboleiligheten eller huset ble solgt for året før?

Ingenting av dette gir presis informasjon om hva boligen er verdt i dagens marked eller hjelper deg nevneverdig med å nå opp i budrunden eller betale riktig kjøpspris. Derfor har jeg utviklet produktet “Budtabell fra Boligdama” hvor jeg bruker den profesjonelle boligdatabasen Eiendomsverdi for å gi deg riktig markedspris segment. Så du ikke betaler for mye, men også tør å strekke deg så langt det er nødvendig for å få tilslaget på boligen.

Og med min hjelp i budrunden i tillegg, kan jeg spare deg for tusenvis av kroner. Fordi jeg kjenner til meglertriksene og har bistått i hundrevis av budrunder.

Eksempel:

Budtabellen er gull verdt for deg i budrunden.

Den viser hvor høyt det kan være forsvarlig å gå i budrunden, uten at ud mister hodet underveis.

Hvis du ønsker hjelp fra meg i budrunden, bruker vi den som et verktøy i fellesskap

Jeg hjelper deg enten som bakvakt eller ved at jeg gjennomfører budrunden etter fullmakt for deg. Budtabellen brukes til både til å legge opp strategien i forkant av budrunden og som et hjelpemiddel i løpet av budrunden.

Sjekk ut mer om produktet og prisen her.

Du vil bli overrasket hvor lite det vil koste deg å ha et kjempeforsprang på de andre budgiverne.

Kommentarer (0)

Er løp og kjøp ikke lenger aktuelt?

Av: Dato: Rådgivning

Stigende renter og økte priser øker angsten til både boligkjøpere og de som eier bolig fra før.  Da kan det hjelpe å sette opp en enkel beregning og få oversikt over bokostnadene.  

Løp og kjøp er ikke så selvsagt som for et knapt år siden.  Det koster mye mer å eie en bolig nå enn når rentene var på det laveste.  Mange lurer nå på om de har lyst til  å “bo seg i hjel” i flere år fremover.

Mitt første råd er at dere må dere være bånn ærlig mot dere selv.  Hva er jeg villig til å ofre for en god bolig ?

Og jeg må være like ærlig i rollen som boligkjøpsrådgiver.  Det er ikke god rådgivning å lede noen inn i en tilværelse med kostnader som ikke er til å bære i hverdagen.  Selv om bankene har hjulpet med å begrense tilgangen på lån ut ifra egenkapital og den enkeltes tåleevne, er det verdt å ta en ekstra øvelse for å sjekke ut hva som gjelder for den enkelte kunde.

Det jeg gjør først, og som jeg oppfordrer deg til å gjøre, er å fastsette en øverste grense for hva du tåler i månedlige bokostnader.

Deretter kan du sette opp et enkelt regnestykke som dette:

Kanskje synes du ikke det er så enkelt hvis du ikke er vant til å regne eller finne frem opplysninger i salgsoppgave og på nett.  Da kan kanskje eiendomsmegleren eller din bankrådgiver hjelpe deg.

Hvis ikke hjelper jeg deg gjerne med å finne ut av hva som er lurt å gjøre for deg.

Tilbake til regnestykket over som jeg satte opp for en kunde nylig.  Hvis du vet ar din tåleevne er kr 20.000 pr måned og du ser dette regnestykket, vil du ikke da føle deg veldig mye tryggere og roligere til sinns.  Det skjedde i alle fall med min kunde, og nå fortsetter vi boligjakten sammen.

Et lite tips i forbindelse med skattefradrag for renteutgifter.  Når du har tatt opp lån bør du gå inn på Skattetaten og endre skattekortet ditt ved å påføre rentekostnadene i det digitale skjemaet.  Da vil du få mer utbetalt pr måned (tilsvarende 22% fradrag for rentekostnadene) og slipper å slite deg gjennom mange tunge måneder og få masse penger når skatteoppgjøret kommer.  For oss som har hatt gjeld i mange år er dette trikset barnelærdom, men det viser seg at mange ikke er klar over dette.

NOK 18.000 eller 19.000 er sinnsykt mye penger for å eie en bolig til kr 3.550.000.  Kanskje er det like greit å leie en bolig til NOK – 15.000 – 17.000 pr måned ?

Selv om rentenivået er blitt adskillig høyere, vil jeg ikke si meg enig dette.

For det første er det usikkerheten ved å leie bolig:

  • Du får som regel en leiekontrakt med kun 3 års varighet
  • Du får en kontrakt som kan sies opp i perioden hvis eier vil ha boligen selv, overlate den  til et familiemedlem eller selge boligen
  • Du betaler for en annen person sitt lån og ikke til deg selv

Tar vi eksempelet over med boligen til NOK 3.550.000 så vil du med 25 års avdragstid opparbeide deg kr  64 216 pr år i egenkapital pr år.

Du får også et rentefradrag på       kr   32  436 pr år (andel renter betalt av staten)

Med andre ord   kr 96 652 pr år som du går glipp av hvis du leier.

Hva med risikoen hvis boligprisene synker?

Det er alltid en risiko ved boligkjøp, og vanskelig å spå om fremtiden.  Men de fleste eksperter tror at prisene vil begynne å stige igjen om et år eller to fra nå.

Her er analysen fra Statistisk Sentralbyrå, som regnes som nøktern:

2023     -2,8 nedgang
2024     -1,3  nedgang
2025       0,5 økning
2026       2,6 økning

De ulike analysebyråene og ekspertene spriker i sine prognoser for boligprisutviklingen.
Her ser du analysen fra Samfunnsøkonomisk analyse, en annen stor aktør.

Generelt har boligmarkedet en tendens til å overraske oppover, særlig i de større byene som Oslo. Prisoppgangen blir som regel høyere enn det som forespeiles, selv om vi ser kortvarige korreksjoner av og til, slik som høsten 2022.  Ved utgangen av mars 2023 er denne prisnedgangen allerede tatt igjen da prisene nå ligger på samme nivå som ved starten av 2022.

Minst 3 års perspektiv på boligkjøpet

For å minimalisere risiko for tap ved resalg, bør du ha et minst 3 årsperspektiv på boligkjøpet. Men skal du kjøpe deg oppover senere, vil prisene for din nye bolig også være lavere hvis prisene faller.  Da gjelder regelen:  Selg og kjøp i samme marked.

Inflasjon gjør lånet “billigere”

Her begir jeg meg ut på et område som jeg ikke er 100% ekspert på.  Men lærde økonomer forklarer at “høy inflasjon normalt sett vil spise opp verdien av lånet”  Enkelt forklart henger dette sammen med  at inflasjon fører til høyere lønnsvekst. Din lønn vil enten nesten følge prisøkningene i samfunnet eller bli litt høyere (økt kjøpekraft).  Belastningen på lånet vil derfor bli mindre og mindre etter hvert.  Avdragsbetaling hjelper  selvsagt også til med å gjøre de månedlige utgiftene mindre tyngende etter hvert.

Så kanskje er det verdt å streve seg gjennom en tøff periode for å sikre seg for fremtiden ?

Tiltak for å lette på den økonomiske belastningen

Blir belastningen for tøff i en periode, eller det skjer endringer i livssituasjonen, er det fullt mulig å be banken om avdragsfrihet for en periode.

En annen mulighet, for å sikre forutsigbarhet, er å inngå avtale om fastrente.  Da binder du renten i et visst antall år og vet hva du har å forholde deg til.  Dette er veldig vanlig i mange andre land, men i Norge har de fleste av oss sverget til flytende rente, fordi det er mest lønnsomt.  Men for noen kan forutsigbarhet være viktigst. Akkurat nå er fastrenten omtrent på samme nivå som den flytende renten.  Før du inngår en slik avtale må du sette deg inn i betingelsene. Enkelt sagt kan det medføre kostnader å avslutte et fastrentelån i avtaleperioden, men du kan normalt sette bytte bolig og overføre lånet til ny bolig.

 

Kommentarer (0)