Boligprisvekst – har vi snart nådd toppen?

Av: Dato: Boligmarkedet

Uten at det er vist med statistikk spås det nå at boligprisveksten i Oslo området er i ferd med å bremse opp.  La oss håpe det er tilfelle.

Det er også signaler fra meglere om litt færre på visning og mindre hissige budrunder de siste par ukene.  På samme tid er fremdeles få boliger ut for salg, noe som har vært hovedårsaken til den sterke prisveksten. Det funderes også på om nye regler for boliglån slår ut i Oslo markedet

Boligprisvekst fordelt på bydeler

Selve økningen i prisene har vært forbløffende likt når vi ser på bydelene i Oslo, selv om m2 prisen fremdeles varierer mye.  Dette er interessant i forhold til vurdering av hvor det er lurt å kjøpe bolig med tanke på salgsverdi senere.  Holder tendensen med tilnærmet lik prisvekst seg, vil det ha liten økonomisk betydning hvor i byen du velger å kjøpe bolig.

Og meglerne behøver ikke lenger å “flytte” beliggenheten til mer “populære” områder når de annonser en bolig ….

Bydel            Vekst febr             Vekst siste 12 mnd                 Pris pr m2 pr 01.03.17:

Gamle Oslo: Feb: +1,7 prosent. Siste 12 md.: +25,6,1 prosent. Pris per m²: 76.183.

Grünerløkka: Feb: +1,6 prosent. Siste 12 md.: +25,9 prosent. Pris per m²: 78.036.

Sagene: Feb: +1,5 prosent. Siste 12 md.: +24,4 prosent. Pris per m²: 82.067.

St. Hanshaugen: Feb: +1,7 prosent. Siste 12 md.: +24,8 prosent. Pris per m²: 85.396.

Frogner: Feb: +1,6 prosent. Siste 12 md.: +22,8 prosent. Pris per m²: 88.897.

Ullern: Feb: +1,9 prosent. Siste 12 md.: +21,7 prosent. Pris per m²: 72.833.

Vestre Aker: Feb: +1,1 prosent. Siste 12 md.: +20,4 prosent. Pris per m²: 66.785.

Nordre Aker: Feb: +1,0 prosent. Siste 12 md.: +23,1 prosent. Pris per m²: 76.738.

Bjerke: Feb: +1,9 prosent. Siste 12 md.: +24,9 prosent. Pris per m²: 59.637.

Grorud: Feb: +1,8 prosent. Siste 12 md.: +24,9 prosent. Pris per m²: 51.285.

Stovner: Feb: +1,3 prosent. Siste 12 md.: +18,5 prosent. Pris per m²: 43.476.

Alna: Feb: +1,9 prosent. Siste 12 md.: +23,7 prosent. Pris per m²: 52.390.

Østensjø: Feb: +1,6 prosent. Siste 12 md.: +25,7 prosent. Pris per m²: 59.179.

Nordstrand: Feb: +1,5 prosent. Siste 12 md.: +22,9 prosent. Pris per m²: 61.127.

Søndre Nordstrand: Feb: +1,5 prosent. Siste 12 md.: +21,3 prosent. Pris per m²: 43.517.

Kilde: Eiendom Norge.

Tør vi håpe på et større volum ?

En viktig nøkkel for at boligkjøperne skal lykkes i boligjakten er at det er nok ledige boliger på markedet.  I tillegg må de være oppnåelige i forhold til pris.  Ferdigstilling og bygging av nye boliger er også en viktig faktor.  Det vil bli ferdigstilt en god del nye boliger i den nærmeste tiden.  Samtidig legges også stadig nye prosjekter ut for salg.  Noen stikkprøver vi har foretatt, tyder på relativt stive priser sammenlignet med brukte boliger.  La oss håpe at utbyggerne, beruset at det gode markedet, ikke legger seg så høyt at nyboligsalget stopper opp.

Vi har fått signaler fra meglere i bruktboligmarkedet om at oppdragsmengden har bedret seg den siste tiden.  Dermed kan vi kanskje håpe på et lite “vårslepp”.

Dempet prisvekst er ikke farlig.

Uansett om prisveksten skulle dempe seg skal du ikke være redd for å kjøpe bolig.  Jo mer markedet normaliserer seg jo mer stabil blir boligprisutviklingen, noe som er en fordel for både kjøper og selger.
Du skal alltid ha et visst tidsperspektiv når du går inn i boligmarkedet eller skifter bolig.

Som boligkjøpsrådgivere er vi fornøyd dersom prisstigningen blir lavere og tilbudet blir større.  Dermed kan vi hjelpe enda flere til å få den boligen de ønsker seg.  Boligkjøp vil fremdeles kreve sin mann og kvinne da prisnivået allerede er blitt så høyt at det gjelder å være både smart og tilpasningsdyktig.

Les også:   It’s complicated -hva må en stakkar gjøre for å få kjøpt seg en bolig

 

 

 

Kommentarer (0)

It’s complicated

Av: Dato: Rådgivning

It’s complicated sies det ofte i amerikanske filmer når kjærlighetsforholdet ikke vil fungere.  Det samme kan sies om boligmarkedet i Oslo området nå for tiden.  Hva må en stakkar gjøre for å få kjøpt seg en bolig?

Jeg har ikke fasiten.  Men som boligkjøpsrådgivere som sitter midt oppe i dette kokende markedet hver dag, gjør vi oss noen erfaringer  som kan være nyttige å dele for at du skal nå frem til målet .

Disse erfaringene prøver vi å formidle til til våre kunder slik at de kan reorientere seg og tenke litt utenforfor boksen.  De økende prisene gjør at mange ikke kan kjøpe seg det som umiddelbart fremstår som drømmeboligen.

Hva er det lurt å gjøre?

  • Utforsk nye områder, søk hjelp hvis du ikke er kjent i byen
  • Ikke gå på visninger kun på grunnlag av prisantydninger, men få hjelp til å finne ut den reelle markedsprisen slik at du går på de riktige visningene
  • Husk at selv med utgangspunkt i estimert markedspris må du ha en del å gå på i budrunden
  • Få hjelp til å se potensialet i boligen, du kan ikke regne med at den har akkurat den planløsningen, stilen og standarden du ønsker
  • Vær innstilt på å kjøpe færre m2 og heller installere smarte løsninger
  • Vær villig til å strekke deg litt ekstra for den riktige boligen dersom du har mulighet.  Forutsatt at du har et visst tidsperspektiv vil du sannsynligvis ikke tape på dette.
  • Vær fokusert, ikke gi opp selv om du taper en budrunde eller to.  La heller erfaringen hjelpe deg til å gå videre

Viktig med hjelp til å se helheten

Selv som profesjonelle er det utfordrende å komme i mål for våre kunder.  Vi er derfor opptatt av å se helheten og sørger for å ha fagfolk tilgjengelig til å hjelpe oss med dette.   Det kan være håndverker som gir anslag på en oppussingsjobb før budrunde, interiørarkitekt som kan fortelle oss at det går an å endre en planløsning eller spesialister på compact living som foreslår smarte løsninger for å utnytte plassen.

Høres veldig innviklet  ut?  Nei ikke nødvendigvis og kanskje helt nødvendig i et marked hvor det er langt mer vanskelig å få kjøpt seg en bolig enn å selge en.

Helt ny bolighverdag

Jeg tror at fremtidens boligmarked vil kreve mer av kjøperne, med eller uten profesjonell hjelp og uansett marked.  Det dreier seg om store investeringer og mange vil dessverre ha problemer med å få budsjettet til å strekke til.

Vi går mot en helt ny bolighverdag med andre og flere utfordringer enn tidligere.

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Slik er reglene for utleie i borettslag

Av: Dato: Uncategorized

Investorer som kjøper bolig for å leie ut, kjøper ikke borettslags- eller andelsleligheter. Det er fordi det kreves ett års botid før du kan leie ut.  Deretter kan du leie ut i tre år uten styrets samtykke.  Men hva gjør du hvis du ikke er investor, men vanlig kjøper eller beboer som ikke kan bo i boligen det påkrevede første året, og trenger å være borte fra boligen en stund?

Må den stå tom?

Ingen regel uten unntak

Nylig hadde vi en kunde som jobbet i utenrikstjenesten, og som ønsket å kjøpe en bolig som stod klar når hun flytter hjem om et par års tid. Området hun søkte i, hadde mange borettslagsboliger, og det ville være svært begrensende å bare søke etter selveierboliger.

Da er det godt å vite at det finnes unntaksbestemmelser:

Borettsloven § 5-6 (1)2 gir styret mulighet til å tillate utleie uten opptjent botid dersom andelseier har en “særlig grunn”.

Dette kan være som følge av arbeid,utdanning,militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner.

Dermed kunne vi søke etter både andels og selveierboliger for vår kunde.

Ironisk nok endte hun opp med en selveierbolig, så unntaksbestemmelsen  måtte ikke benyttes denne gang.

Styret bestemmer

Dersom du skulle komme i en slik situasjon, enten som kjøper eller andelseier som trenger å leie ut mer enn 3 år av gangen, må du vite at styret skal gi sin godkjenning og vurdere om den særskilte grunnen er “innafor” eller tungtveiende nok. Det er altså ingen automatikk.

Fra tidligere sak med kunde har jeg oppdaget at mange styrer ikke kjenner til unntakene, og det kan være vanskelig å få en godkjenning i den korte tiden før en budrunde.

Så det er en risiko man må ta. Men er grunnen tungveiende nok, er du rimelig sikker på å få det godkjent i ettertid. Styret må nemlig  ha saklig grunn for å nekte.

Ja takk begge deler

Jeg synes hovedregelen om ett års botid før utleie, er god fordi den hindrer at investorer kjøper opp borettslagsboliger for utleie.  Det er bra for bomiljøet at antall utleieboliger ikke blir for mange. Og det ligger i borettslagsmodellen at folk skal eie eiendommen sammen for å bo der selv.

Men unntaksbestemmelsen er også bra slik at borettslagsboliger også kan kjøpes av  folk som på sikt vil bo i boligen, men som av særlige grunner ikke kan bo der hele tiden.

I dagens boligmarked er det  viktig for kjøperne å ha så stort handlings og mulighetsområde som mulig.

 

Kommentarer (0)

Hvorfor bruker ikke flere egen rådgiver når de skal kjøpe bolig?

Av: Dato: Kundehistorier

Det er ikke vi som spør, men vår kunde Trine som har nettopp har kjøpt seg bolig med hjelp fra Boligkjøpsrådgiver Krogsveen. Det er jo en ganske komplisert prosess, legger hun til.

Bor utenlands og vil kjøpe bolig nå

Trine, som er bosatt i Afrika og jobber i utenrikstjenesten stolte etter hvert så mye på sine boligkjøpsrådgivere at hun overlot til dem å kjøpe boligen for henne – usett!  Målet hennes var å kjøpe en bolig nå før prisene stiger enda mer.

Selv om hun også kan bli litt usikker når hun leser om fare for renteoppgang og “boble” i boligmarkedet.  Også der stoler hun på sine rådgivere.  Til dette må vi si at vi ikke kan spå om fremtiden, men med det langsiktige perspektivet Trine har for sitt boligkjøp vil vi være svært overrasket om hun noen gang kommer til å tape på dette.

Nøkternt budsjett

Trine ville ha en bolig med 3 rom, nær offentlig kommunikasjon og videregående skole til sin sønn.  Det kunne gjerne være litt gammelt og “retro” men helst et bad som ikke trengte fullstendig renovering.  Det var også veldig viktig å holde seg innenfor et nøkternt budsjett, hun ønsket ikke å “bo seg i hjel” i periodene hvor hun jobbet hjemme i Norge.

Mulighet for utleie

Muligheter for å leie ut når i utenlandsperiodene var også viktig. Det er ikke nødvendig å kjøpe selveierbolig for å kunne leie ut uten å ha bodd ett år i boligen først.  Borettsloven § 5-6 (1)2 gir styret mulighet til å tillate utleie uten opptjent botid dersom andelseier har en “særlig grunn”.  Dette kan være som følge av arbeid,utdanning,militærtjeneste, sjukdom eller andre tungtveiende grunner.

Vi lette derfor etter både andels- og selveierbolig. Til slutt endte vi opp med 3 roms leilighet i et veldrevent sameie på Fjerdingby, i nærheten av Lillestrøm.  Her er det god kommunikasjon til Lillestrøm og tog videre til Oslo, samt mange gode videregående skoler.

Reorientering underveis

Før vi nådde målet var vi innom områder i randsonen av Oslo og Strømmen.  Vi oppdaget raskt at prispresset i hovedstaden nå presser seg utover i nabo kommunene.  Reorientering i forhold til område var derfor påtvunget underveis i prosessen.  Der var Trine en superkunde som stilte med åpent sinn og selv googlet seg frem til nye områder hun ville prøve ut.

Supert å få hjelp til hele prosessen

Trine syntes det var supert å få hjelp til hele prosessen:

“Både hjelp til  tenkingen på forhånd, søk underveis og gode råd for å justere prioriteringer var nyttig for meg.  Og ikke minst at noen tok seg av  visningene og budrundene.  Det er en komplisert prosess og flere burde bruke rådgiver når de skal kjøpe. Det var uvurderlig å få nøkterne, økonomiske råd og utregninger underveis”.

I midten av mars kommer Trine hjem og skal se boligen sin for første gang.  Vi venter i spenning!

 

 

Kommentarer (0)